二戰(zhàn)結(jié)束以后的日本經(jīng)濟(jì)倒退，幾乎左右工業(yè)全部停產(chǎn)，城市里超過(guò)600萬(wàn)失業(yè)人口。在城市打工的農(nóng)民因?yàn)槭I(yè)而餓死街頭，農(nóng)村糧食減產(chǎn)導(dǎo)致價(jià)格瘋漲，社會(huì)動(dòng)蕩嚴(yán)重，隨時(shí)都有“大廈將傾”的感覺(jué)。有一部電影反映戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每個(gè)人都不知道今天下班后會(huì)不會(huì)被告知自己被解雇，店鋪大面積停業(yè)，只有少數(shù)幾間店還在茍延殘喘。到了下午6點(diǎn)鐘街道上就會(huì)三三兩兩的出現(xiàn)站街女，他身后的帳篷里就是她服務(wù)的地方，你也可以帶她出去開(kāi)房，那里就是她的家。無(wú)論是發(fā)泄的嫖客還是站街的妓女每個(gè)人臉上都充滿的疲憊和厭倦。那種對(duì)世界的厭倦，幽怨的眼神，每個(gè)人都不再對(duì)未來(lái)抱有希望。

這部電影只是反映了日本戰(zhàn)后國(guó)中各個(gè)角落其中的一個(gè)。但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，僅僅10年的時(shí)間。日本國(guó)積極推行土地改革，把自己從一個(gè)帶有封建專制土地的國(guó)家完完全全過(guò)渡到資本主義國(guó)家。從1955年開(kāi)始日本的民族工業(yè)開(kāi)始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，此后10年里日本年均GDP漲幅達(dá)到9.2%。多項(xiàng)重工業(yè)水平均已超過(guò)戰(zhàn)前水平。1963年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到12.5%，1964年為10.6%。十年平均增長(zhǎng)率超過(guò)10%，GDP增長(zhǎng)了3.4倍。人均收入增長(zhǎng)了約3.6倍；1968年的外匯儲(chǔ)備為28億美元，1970年到達(dá)44億美元。

從1970年開(kāi)始日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，日本本國(guó)人把它稱為“高度成長(zhǎng)期”。因?yàn)槿毡镜赜颡M長(zhǎng)，人口有限，工業(yè)的高速發(fā)展是日本的出口像井噴一樣世界各國(guó)都是made in Japan。進(jìn)入80年代日本的汽車、家電、成了日本帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出口創(chuàng)匯的龍頭企業(yè)。并因此帶動(dòng)了鋼鐵、機(jī)器制造業(yè)的迅猛發(fā)展。直到1985年。

1985年，在美國(guó)的主導(dǎo)下西方五國(guó)簽訂了著名的《廣場(chǎng)協(xié)義》。以強(qiáng)制性手段迫使日元升值，日元兌換美元匯率從240：1飆升到120：1，僅僅用了一年的時(shí)間。面對(duì)強(qiáng)大的壓力日本政府只能從對(duì)外出口的依賴轉(zhuǎn)而刺激國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)。

80年代的日本銀行可以說(shuō)的錢多的讓人發(fā)愁。在政府和銀行的共同作用下，以日本六大城市帶頭開(kāi)了一場(chǎng)房地暴漲的精彩演出。

為刺激日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。 美元貶值(大量增發(fā)美元)后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。 受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開(kāi)始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來(lái)錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進(jìn)行投機(jī)。

政府采用量化寬松政策，銀行以極低的利率貸款給工薪階層。貸款更是寬松，原本銀行是要按照當(dāng)時(shí)房款的70%放貸，但是在當(dāng)時(shí)有的銀行甚至可以把房款額度上升到120%。而更多地銀行為了可以給當(dāng)?shù)厝税l(fā)放貸款，甚至都不看申請(qǐng)的抵押物。東京銀座街頭的警用街亭竟然被16個(gè)人先后當(dāng)做私家財(cái)產(chǎn)拿來(lái)抵押，海邊的無(wú)人荒地和已經(jīng)被拆遷的房屋都拿來(lái)貸款，甚至有人用一套房子分別抵押給不同的銀行。

到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。當(dāng)時(shí)的日本電視上大家都在鼓吹如果把東京的土地全部賣掉把整個(gè)美國(guó)買下來(lái)，再租給美國(guó)人住。所有人都在相信，東京的房?jī)r(jià)不久之后就會(huì)是美國(guó)的兩倍，甚至三倍。

瘋狂的日本人，每天都處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的喜悅當(dāng)中。每間日本公司都像是錢多的沒(méi)地兒花一樣，就連最差的公司發(fā)的年終獎(jiǎng)至少也是當(dāng)年工資的一半。就連東京銀座這樣的地方平常百姓也是趨之若窮，人們?cè)诶锩鎿屬?gòu)lv與各種奢侈品。幾乎每間日本公司都會(huì)在銀座立開(kāi)年會(huì)。

難道大家瘋狂的買房子就不害怕房地產(chǎn)泡沫會(huì)碎嗎？這么高的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房子本身的價(jià)值，為什么大家還是爭(zhēng)相購(gòu)買，甚至出現(xiàn)了想買房需要搖號(hào)的事件。

為什么日本人對(duì)房地產(chǎn)如此的信任？

發(fā)達(dá)的制造業(yè)給了他們信心。日本的工業(yè)出口承世界第一水平，超過(guò)中國(guó)30年。日本生產(chǎn)的家電、汽車、隨身聽(tīng)，在中國(guó)始終呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。所有人都知道這是泡沫早晚是會(huì)破的。但是所有人都認(rèn)為在自己的有生之年絕對(duì)不會(huì)看到這一幕。

直到在房?jī)r(jià)、股價(jià)一路高漲，日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出臺(tái)了《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》，這一《通知》被后來(lái)稱為日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的“發(fā)火點(diǎn)”，房?jī)r(jià)，股價(jià)掉頭下跌。

當(dāng)年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調(diào)到6%。更有甚的是92年大藏省又出臺(tái)了地價(jià)稅，讓已經(jīng)一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜，高端百貨業(yè)因其店址位于城市最繁華的地段，每年0.3%的地價(jià)稅竟然超過(guò)商品利潤(rùn)的20%，地價(jià)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制力可見(jiàn)一斑。

日本土地價(jià)格從1991年達(dá)到頂點(diǎn)開(kāi)始，隨后漫長(zhǎng)的下跌之路，直到今天人們一提到當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊還心有余悸。又不少當(dāng)年買房子的人從當(dāng)初的標(biāo)價(jià)的1億日元到現(xiàn)如今只有幾百萬(wàn)日元，但自己還在背負(fù)沉重的債務(wù)。甚至很多人只能把當(dāng)年買下的別墅租出去，自己再去租一個(gè)小房子。只有這樣自己每個(gè)月的薪水＋別墅每個(gè)月的租金再能供得上銀行的貸款。大家都在等著自己65歲或者70歲的時(shí)候能把房貸還完，那時(shí)才是真的輕松了。