2月19日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號，以下簡稱23號公告），對房地產交易環(huán)節(jié)個人購買房屋契稅、個人出售房屋營業(yè)稅的優(yōu)惠政策作出了調整，自2016年2月22日起執(zhí)行。這是近25年來出臺的個人住房稅收優(yōu)惠政策中，優(yōu)惠力度很大的一次。

　　個人購買住房·契稅優(yōu)惠范圍擴大

　　根據(jù)23號公告規(guī)定，個人購買房屋的契稅政策有調整。一方面，對個人購買面積為90平方米以下的家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅；對個人購買面積為90平方米以上的家庭唯一住房，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買面積為90平方米以下的家庭第二套改善性住房，減按1%的稅率征收契稅；對個人購買面積為90平方米以上的家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅。其中，家庭第二套改善性住房：是指已擁有一套住房的家庭購買的家庭第二套住房。

　　23號公告有諸多亮點。一是優(yōu)惠范圍擴大至第二套住房，二是放寬了優(yōu)惠面積，取消了戶型限制。新政出臺前，對于超出普通住房面積的，即使是第一套住房，很多地區(qū)都是規(guī)定按3%或4%的稅率征收契稅。新政出臺后，對于消費者購買家庭第一套、第二套住房，不再對是否屬于普通住房進行分類，只以是否超過90平方米為界線來判斷適用優(yōu)惠稅率，且不再設置其他面積分檔上線（以往很多地區(qū)還規(guī)定以144平方米為線適用不同稅率），也沒有設置戶型限制。對于有條件的家庭來說，購買大戶型的第一套房，或在購買第二套房時選擇真正意義上的改善性住房，都可以享受較大契稅優(yōu)惠。

　　值得一提的是，考慮到23號公告出臺的目的是為了降低消費者購房成本，促進房地產發(fā)展和去庫存。從維護納稅人的合法權益出發(fā)，筆者認為只要是在2016年2月22日及以后實際繳納契稅的，符合優(yōu)惠條件的納稅人，即可享受該項稅收優(yōu)惠。當然，時點確認的最終解釋應以各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定的操作辦法為準。

　　個人出售住房·滿2年均免營業(yè)稅

　　根據(jù)23號公告規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。同時值得注意的是，23號公告不再以戶型劃分征免標準，并取消了差額征稅方式。

　　對于個人出售購買的住房給予減免營業(yè)稅優(yōu)惠，財政部、國家稅務總局先后發(fā)布了7次文件。首份文件是自1999年8月1日起執(zhí)行的《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號），該文規(guī)定“對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅”。此后的5次政策調整，只是圍繞個人持有購買的住房的時間來進行。對于個人出售購買滿“2年”或“5年”以上的住房，還要以是否屬于普通住房來劃分征免及征稅方式，即對于達到持有時間的，出售非普通住房按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；出售普通住房免征營業(yè)稅。而23號公告則規(guī)定，個人出售購買2年以上的住房均免征營業(yè)稅，即所有戶型的住房均享受同一優(yōu)惠政策，不再按普通住房與非普通住房分別予予免稅和差額征稅。

　　按照23號公告，在不區(qū)分是否屬于普通住房的情況下，只按從購買到出售即持有的時間是否滿2年劃分營業(yè)稅征免，因此，住房的購買和出售時間的確定，對于可否享受免稅至關重要。

　　在確認購買住房的時間時，個人將以購買形式取得的住房對外銷售的行為，以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。另外，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。

　　在確認銷售住房的時間時，很可能因銷售時點確認不同導致稅款征免差異。筆者認為，物品的當次買賣行為中的買與賣是同一交易行為的兩個方面，在一項交易行為中，買方的購買時間即是賣方的賣出時間?；诖?，在稅收管理中，可以按前述確認“購買住房的時間”的標準反向確認“銷售住房的時間”。因為，在下一個購房者以后出售此次購買的住房時，稅務機關仍是按前述確認“購買住房的時間”的標準來認定該人購買此住房的時間。這樣方能保證公平性和合理性以及連貫性。因此，賣出方銷售住房的時點，宜以購買方辦理的房屋產權證或購買方繳納契稅的完稅證明上注明的填發(fā)日期為準。房屋產權證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定銷售房屋的時間。

　　北上廣深僅適用部分優(yōu)惠政策

　　根據(jù)23號公告，還有一些政策調整值得關注。

　　比如，個人銷售住房屬于不能按照固定期限繳納營業(yè)稅的行為，如何納稅就很重要。筆者認為，考慮到本次新政的出臺背景和立法原意，從維護納稅人的合法權益出發(fā)，劃分不宜太過復雜，宜以銷售住房的時間為標志，在2016年2月22日及以后，納稅人辦理營業(yè)稅申報繳納事項時，符合23號公告規(guī)定的優(yōu)惠條件的，即可享受該項稅收優(yōu)惠。

　　比如，本次減稅新政策適用范圍，也很重要。根據(jù)23號公告，除北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的其他地區(qū)，適用23號公告的全部規(guī)定。北京市、上海市、廣州市和深圳市四個城市，僅適用23號公告第一條第一款規(guī)定，即該四個城市的個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）時，不分是否屬于普通住房，同時稅率有所降低，按“購買面積90平方米及以下住房，減按1%的稅率征收契稅；購買面積90平方米以上住房，減按1.5%的稅率征收契稅”的規(guī)定執(zhí)行。北京市、上海市、廣州市和深圳市四個城市的個人住房轉讓營業(yè)稅政策，仍按照《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）執(zhí)行。