猴年鐘聲已經(jīng)敲響，回顧2015年深圳樓市，是史上非常罕見的一年。深圳樓市高歌猛進(jìn)、漲幅令人咋舌。

那么猴年的深圳樓市將會有什么樣的表現(xiàn)及投資機會呢？真的像微信上一個叫范小明的寫的那樣，2016年，請遠(yuǎn)離深圳樓市？或者像楊紅旭在去年下半年就開始提示的那樣，深圳房價將下跌？或者如北京一位網(wǎng)友最近的建議，在深圳要買房的不妨再等等？作為一位觀察研究深圳樓市10多年的樓市愛好者，我說說我對2016年樓市的看法。

1、2016年的深圳樓市應(yīng)該穩(wěn)中有升，我在2016年初就有發(fā)文預(yù)測，2016年深圳樓市全年應(yīng)該是穩(wěn)步上揚，價格有20%左右的漲幅。而在2016年1月深圳樓市漲幅已經(jīng)有5%左右，全年漲幅維持在20%左右大概率。

說深圳房價要跌的楊紅旭和建議2016年遠(yuǎn)離深圳樓市的范小明，他們知道深圳樓市2016年1月的成交情況嗎？如果不知道，建議去深圳中原網(wǎng)站上查一查中原大數(shù)據(jù)，那里有最近1年深圳每個樓盤的成交單價，是跌是漲，一目了然。難道都不調(diào)查的，就隨便給出觀點？

說深圳房價要跌的，建議買房自住的等一等？

勢。

事實上他們說深圳房價要跌的2016年1月，深圳房價其實是在漲。明明在漲，卻說要馬上要跌了，這不是誤導(dǎo)別人嗎？有人說，進(jìn)入1月未，成交量少了，成交量變少有兩個原因，一是有些二手房業(yè)主報價上漲得太離譜了，成交自然就少了，還有就是臨近春節(jié)放假，成交自然也少了。即使成交少了，也不表示房價馬上會跌，房價不會像股票那樣急跌，要跌要經(jīng)過很長一段時間的橫盤，才可能開始下跌。

我在去年7-11月短期投資看空的時候，也從未建議自住的不買，因為自住客本身無太多買房經(jīng)驗，很難把握機會，看上了就買是最穩(wěn)妥的。市場會自我調(diào)節(jié)，但這半年內(nèi)不會跌的，今年內(nèi)基本也不會跌，做樓市投資和研究真的要隨時調(diào)整，因勢而變，我在2015年12月初還不太看好市場，但覺得已經(jīng)回暖了，不看好市場的觀點已經(jīng)有些動搖了，隨著2015年12月20日中央經(jīng)濟(jì)工作會議的樓市去庫存大方針出來和2015年12月25日深圳尖崗山地王拍出7萬多的樓面地價，就完全改變看法，看好2016年的深圳樓市。

2、有人問，2016年深圳ZF應(yīng)該會出臺一些調(diào)控措施來調(diào)控深圳房價，這樣一來深圳房價是不是要跌了？

我的看法：在中央去庫存的大環(huán)境下，不可能對深圳樓市有太過嚴(yán)厲的打壓，最多有一些穩(wěn)中偏緊的政策出來如社保一年改三年來抑制一下過快的漲勢。

就算有極嚴(yán)厲的打壓，那市場也只是暫時回落，像去年6月首付4成一樣，最終還是會強力反彈，這也是我堅定看好并預(yù)測2016年深圳樓市漲幅將在20%的最大底氣！

在胡溫時代，有強力調(diào)控一線城市的條件，到習(xí)李任上，現(xiàn)在的大環(huán)境，已經(jīng)沒有了強力調(diào)控一線城市的基礎(chǔ)和條件！也不必要再強力調(diào)控，更多的會以市場自我調(diào)節(jié)為主，政府調(diào)控為輔，在保增長、去庫存的大前提下，一線城市樓價穩(wěn)定慢速上漲最為各方接受。

為什么現(xiàn)在三四線城市樓市要去庫存？其實從某種意義來說，是為2010-2014年強力調(diào)控一線城市導(dǎo)致開發(fā)商出走三四線而買單！

一線城市連續(xù)幾年的嚴(yán)厲打壓，給了開發(fā)商錯覺，去廣闊天地，去開發(fā)三四線城市，結(jié)果造成三四線城市房子嚴(yán)重過剩，而一線城市供應(yīng)卻一直不足。有人會問，既然一線城市供應(yīng)不足，為什么深圳樓市在2014年9月30日之前一直成交不佳呢，因為限貸綁住了民眾的換房的需求，因為只要你曾經(jīng)貸過款，哪怕你房子已經(jīng)賣了、貸款已經(jīng)還清再去買房貸款首付都要付6成，這其實嚴(yán)重壓抑了民眾的換房需求，也不符合金融政策本身的要求。而2014年9月30日出來的解除限貸的政策不過是讓市場回歸常態(tài)，再加上2015年3月30日出來的營業(yè)稅5年改2年政策，才有了2015年深圳樓市的火爆局面，2015年的火爆是因為過去的2010-2014年壓抑了太多的換房需求的一朝爆發(fā)！是對過去4年的補漲，現(xiàn)在不可能再走回頭路，再回到限貸、營業(yè)稅2年改5年的老路上去。

3、有人問，深圳房價現(xiàn)在這價格太貴了，誰在接盤？剛需是接不起了。

我的看法：樓市其實存在多種需求，初次置業(yè)、第二次改善置業(yè)、第三次改善置業(yè)、換房等。由于現(xiàn)在手上有房在，第二次改善置業(yè)、第三次改善置業(yè)、換房等這種置業(yè)者其實是有支付能力的，因為他們手上持有的房子也漲了，賣了手上的房子再加上自己累積的資金，也可以實現(xiàn)置換的。至于初次置業(yè)的剛需，門檻確實高了不少，但由于現(xiàn)在初步置業(yè)者不少是80、90后，背后的家庭都有一定的支付能力，再加上深圳新房供應(yīng)一直不太充足，所以還是有一定的接盤者。

4、實體經(jīng)濟(jì)仍在下行跟深圳樓市有什么關(guān)聯(lián)？實體經(jīng)濟(jì)差不等于深圳樓市差！很多人覺得，實體經(jīng)濟(jì)下行，房價就一定下行，其實這二者并不是劃等號的。甚至，實體經(jīng)濟(jì)越差，房價反而會走高，為什么？因為實體經(jīng)濟(jì)不景氣，愿意投資實業(yè)的人少了，那錢總要有去處，一線城市的房子自然成為一些人資金避險的一個不錯的選擇。我在深圳做實業(yè)17年，深知這些年做實業(yè)的變遷，在2008年之前，深圳還是實業(yè)時代，1990-2008年，在深圳做實業(yè)都還不錯。
2008-2014年，其實深圳已經(jīng)慢慢由實業(yè)時代向資本時代過度了，這個階段實業(yè)其實越來越不好做，成本越來越高，利潤越來越低。

2015年，深圳不少低端的制造業(yè)關(guān)門歇業(yè)，我個人感覺深圳完全進(jìn)入資本時代，寶萬之爭、以及外地開發(fā)商年未來深圳搶地王是明顯的標(biāo)志。

2015年深圳樓市前所未有的行情令全國資本聞風(fēng)而動，所以尖崗山拍出了6-7萬的樓面地價。6-7萬的樓面地價，又刺激了本地開發(fā)商和二手業(yè)主，在中央去庫存大方針的出臺、市場成交本已回暖等多種因素合力下，市場對深圳房子價格體系進(jìn)行了重估，所以在2016年1月深圳樓市再次上演了多少人至今都不相信的又一波大行情。。。。。。

5、有人問，那我們2016年應(yīng)該怎么辦？到底該不應(yīng)遠(yuǎn)離深圳樓市？

我的看法：問該不該買的有以下幾種人：（1）、有一套紅本小房在手，想買（或換）大房，一直覺得貴，沒下手。對于這種剛改，只要力所能及，我一直說，買買買！你無任何貸款在身，又有支付能力，又是買來自住，怎么就不買呢？但往往這種人，因觀念沒改過來，從來都覺得貴，不下手，我認(rèn)識的朋友中，現(xiàn)在還有幾位屬于這種情況的，想換卻一直還沒換大房。一線城市居民，有一套紅本房在手且無貸款，想買大房卻一直沒買，無異于在理財路上一直裸奔！

（2）、在深圳無房的上車一族。哪怕在去年我不太看好的7-11月，我都是建議他們，看上了就買，別等。這類人沒有買房經(jīng)驗，建議他們等只會讓他們將來買得更貴，因為是買來自住，肯定不會短期內(nèi)賣，不用太在意短期的小波動。其實市場一旦啟動，他們沒買的話根本跟不上，他們會更覺得貴了，更不敢買了。

（3）、還有一類就是有兩套房以上的，想再買來投資的。我一般說有自有資金，能負(fù)擔(dān)月供的長期投資3-5年看上了就買，如果打算短期投資幾個月或一年多，甚至連首付都是借的，這樣的短炒風(fēng)險太大，不建議。

（4）、還有一種就是已經(jīng)有兩三套房，由于工作或小孩讀書等原因想置換一個地方，比如寶安換到南山、福田換到蛇口，這種情況，隨時都可以換，為防止踏空，建議最好賣、買同時進(jìn)行或者先買再賣。

6、有人說，世界上沒有只漲不跌的商品，難首深圳房子就能獨善其身一直上漲？

我的回答：世界上確實沒有只漲不跌的商品，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展力，只漲不跌的是人們的購買力、是紙幣的面值！而且深圳樓市這10多年來也沒有一直只漲不跌，2008年有過下跌，2011-2012年有過小幅度下跌，2014年有過小幅度下跌，甚至在2015年7-10月，局部地區(qū)都有過微跌。由于房子是特殊商品，加上這10年多來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人們手上財富急劇增加決定了房子越來越貴是個大趨勢。相對于股票的大漲大跌，深圳房價這10多年的運行方式則是漲2年歇（微跌或不漲）1年多，再漲2年，再歇（微跌或不漲）1年多，依次循環(huán)。但僅看絕對值，確實很容易給人深圳房價一直在漲的表像。為什么深圳房價過去10年是2年左右的一個小調(diào)整呢，因為政府過多的調(diào)控改變了房價本來的運行節(jié)奏，看看香港過去百年的房價運行方式，漲勢是5年-10年一周期，跌勢最少也是4-5年周期，跌幅遠(yuǎn)大于深圳樓市近10多年的波動。我們的ZF運用中國特色的調(diào)控很好避免了類似于香港那樣的大跌，有人看到這，肯定要說，深圳這一波漲勢從2014年9月30日開始到現(xiàn)在也已經(jīng)1年多了，似乎也表示這一輪漲勢快走完了？我在前面也分析了，按政府以前的調(diào)控思路，確定是，但現(xiàn)在的大環(huán)境已經(jīng)不允許再像過去那樣大力度來打壓一線城市的房價了，更多的讓市場來決定，所以這一波走勢不會低于2年。另外，從長期來看，從各方面來分析，作為中國創(chuàng)業(yè)之城的深圳未來10年經(jīng)濟(jì)形勢仍會高速發(fā)展決定了深圳房價未來10年雖然短期內(nèi)難免會有波動但仍會長線被看好，不要去想未來到底會漲到多少，我們能做到的就是順勢而為，擁抱趨勢。

    最后給大家拜個晚年！祝大家2016年工作、投資、生活皆如意！