四川省高級(jí)人民法院

關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答

川高法民一（2015）3號(hào)

【生效日期】2015年3月16日

　　一、建設(shè)工程施工合同效力的認(rèn)定

　　1．哪些情形下的建設(shè)工程施工合同無(wú)效？

　　具有下列情形之一的建設(shè)工程施工合同，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招投標(biāo)而未招投標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；（四）轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　承包人超越資質(zhì)登記許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，當(dāng)事人請(qǐng)求按照無(wú)效合同處理的，不予支持。

　　2．未取得建設(shè)審批手續(xù)的建設(shè)工程施工合同的效力何認(rèn)定？

　　未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。但在審理期間取得建設(shè)用地使用權(quán)，辦理了相應(yīng)審批手續(xù)或者經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)且已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

　　建設(shè)單位未領(lǐng)取施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。

　　3．如何認(rèn)定轉(zhuǎn)包？

　　轉(zhuǎn)包是指建筑施工企業(yè)承包工程后，不履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部工程或者將其承包的全部工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他企業(yè)或個(gè)人施工的行為。

　　存在下列情形之一的，一般可以認(rèn)定為轉(zhuǎn)包：

　　（一）建筑施工企業(yè)未在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)或未派駐項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量管理負(fù)責(zé)人、安全管理負(fù)責(zé)人等主要管理人員，不履行管理義務(wù)，未對(duì)該工程的施工活動(dòng)進(jìn)行組織管理的；

　?。ǘ┙ㄖ┕て髽I(yè)不履行管理義務(wù)，只向?qū)嶋H施工企業(yè)或個(gè)人收取費(fèi)用，主要建筑材料、構(gòu)配件及工程設(shè)備由實(shí)際施工企業(yè)或個(gè)人采購(gòu)的；

　　（三）勞務(wù)分包企業(yè)承包的范圍是建筑施工企業(yè)承包全部工程，勞務(wù)分包企業(yè)計(jì)取的是除上繳給建筑施工承包企業(yè)管理費(fèi)之外的全部工程價(jià)款的；

　?。ㄋ模┙ㄖ┕て髽I(yè)通過(guò)采取合作、聯(lián)營(yíng)、個(gè)人承包等形式或名義，直接或變相將其承包的全部工程轉(zhuǎn)給其他企業(yè)或個(gè)人施工的；

　　（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他轉(zhuǎn)包情形。

　　4．如何認(rèn)定違法分包？

　　違法分包是指建筑施工企業(yè)承包工程后違反法律法規(guī)規(guī)定或者施工合同關(guān)于工程分包的約定，把單位工程或分部分項(xiàng)工程分包給其他企業(yè)或個(gè)人施工的行為。

　　存在下列情形之一的，一般可以認(rèn)定為違法分包：

　?。ㄒ唬┙ㄖ┕て髽I(yè)將工程分包給個(gè)人的；

　?。ǘ┙ㄖ┕て髽I(yè)將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)的：

　　（三）施工合同中沒(méi)有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，建筑施工企業(yè)將其承包的部分工程交由其他企業(yè)施工的；

　?。ㄋ模┦┕た偝邪髽I(yè)將除鋼結(jié)構(gòu)工程以外的房屋建筑工程的主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他企業(yè)的；

　?。ㄎ澹I(yè)分包企業(yè)將其承包的專業(yè)工程中非勞務(wù)作業(yè)部分再分包的；

　?。﹦趧?wù)分包企業(yè)除計(jì)取勞務(wù)作業(yè)費(fèi)用外，還計(jì)取主要建筑材料款、周轉(zhuǎn)材料款和大中型施工機(jī)械設(shè)備費(fèi)用的；

　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他違法分包情形。

　　5．如何認(rèn)定借用資質(zhì)（掛靠）?

　　借用資質(zhì)（掛靠）是指沒(méi)有建筑施工資質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人以其他建筑施工企業(yè)的名義，資質(zhì)等級(jí)低的建筑施工企業(yè)以資質(zhì)等級(jí)高的建筑施工企業(yè)名義，沒(méi)有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)以具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬工程的行為，或者有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)通過(guò)名義上的聯(lián)營(yíng)、合作、內(nèi)部承包等其他違法方式允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程的行為。

　　前述所稱承攬工程，包括參與投標(biāo)、訂立合同、辦理有關(guān)施工手續(xù)、從事施工等活動(dòng)。

　　審判實(shí)踐中，可以結(jié)合下列情形綜合認(rèn)定是否屬于借用資質(zhì)（掛靠）：

　　（一）借用資質(zhì)（掛靠）人通常以出借資質(zhì)（被掛靠）人的名義參與招投標(biāo)、與發(fā)包人簽訂建筑施工合同，借用資質(zhì)（掛靠）人與出借資質(zhì)（被掛靠）人之間沒(méi)有產(chǎn)權(quán)聯(lián)系，沒(méi)有勞動(dòng)關(guān)系，沒(méi)有財(cái)務(wù)管理關(guān)系的；

　　（二）借用資質(zhì)（掛靠）人在施工現(xiàn)場(chǎng)派駐的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量管理負(fù)責(zé)人、安全管理負(fù)責(zé)人中一人以上與出借資質(zhì)（被掛靠）人沒(méi)有訂立勞動(dòng)合同，或沒(méi)有建立勞動(dòng)工資或社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系的：

　　（三）借用資質(zhì)（掛靠）人承攬工程經(jīng)營(yíng)方式表現(xiàn)為自籌資金，自行組織施工，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。出借資質(zhì)（被掛靠）人只收取管理費(fèi)（包括為確保管理費(fèi)收取為目的的出借賬戶），不參與工程施工、管理，不承擔(dān)工程技術(shù)、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的：

　?。ㄋ模┏鼋栀Y質(zhì)（被掛靠）人與發(fā)包人之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)上工程款收付關(guān)系，均是以“委托支付”、“代付”等其他名義進(jìn)行工程款支付，或者僅是過(guò)賬轉(zhuǎn)付關(guān)系的：

　?。ㄎ澹┦┕ず贤s定由出借資質(zhì)（被掛靠）人負(fù)責(zé)采購(gòu)主要建筑材料、構(gòu)配件及工程設(shè)備或租賃施工機(jī)械設(shè)備，實(shí)際并非由出借資質(zhì)（被掛靠）人進(jìn)行采購(gòu)、租賃，或者出借資質(zhì)（被掛靠）人不能提供有關(guān)采購(gòu)、租賃合同及發(fā)票等證明，又不能進(jìn)行合理解釋并提供證據(jù)證明的；

　?。┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他借用資質(zhì)（掛靠）情形。

　　6．如何認(rèn)定內(nèi)部承包？

　　建筑施工企業(yè)將其承包的全部或部分工程交由其下屆分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)的項(xiàng)目經(jīng)理等本企業(yè)職工個(gè)人承包施工，建筑施工企業(yè)對(duì)工程施工過(guò)程及質(zhì)量進(jìn)行管理，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持的，屬于內(nèi)部承包。

　　審判實(shí)踐中，可以結(jié)合下列情形綜合認(rèn)定是否屬于內(nèi)部承包：

　　（一）合同的發(fā)包人為建筑施工企業(yè)，承包人為建筑施工企業(yè)下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)的項(xiàng)目經(jīng)理等本企業(yè)職工，兩者之間存在管理與被管理的行政隸屬關(guān)系的；

　　（二）發(fā)包給個(gè)人的，發(fā)、承包人之間有合法的勞動(dòng)關(guān)系以及社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系的；

　　（三）承包人使用建筑施工企業(yè)的建筑資質(zhì)、商標(biāo)及企業(yè)名稱等是履行職責(zé)行為，在建筑施工企業(yè)的管理和監(jiān)督下進(jìn)行項(xiàng)目施工，承包人根據(jù)承包合同約定向建筑施工企業(yè)交納承包合同保證金的；

　?。ㄋ模┦┕がF(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理或其他現(xiàn)場(chǎng)管理人員接受建筑施工企業(yè)的任免，調(diào)動(dòng)和聘用的：

　?。ㄎ澹┏邪私M織項(xiàng)目施工所需的人、財(cái)、物及資金，由建筑施工企業(yè)予以協(xié)調(diào)支持的；

　?。┏邪嗽诮ㄖ┕て髽I(yè)統(tǒng)一管理和監(jiān)督下獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，承包人與建筑施工企業(yè)按照承包合同約定對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分配的。

　　內(nèi)部承包的對(duì)外民事權(quán)利義務(wù)主體為該合同發(fā)包人建筑施工企業(yè)。

　　7．如何認(rèn)定勞務(wù)分包？

　　勞務(wù)分包是指建設(shè)工程的總承包人或者專業(yè)承包人將其包工程中的勞務(wù)作業(yè)（包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、鋼筋、混凝土、腳手架、模板、焊接、水暖、鈑金、架線等）發(fā)包給具有相應(yīng)勞務(wù)資質(zhì)的勞務(wù)作業(yè)承包人完成的行為。

　　審判實(shí)踐中，可以結(jié)合下列情形綜合認(rèn)定是否屬于勞務(wù)分包：

　?。ㄒ唬﹦趧?wù)作業(yè)承包人具有勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)；

　?。ǘ┓职鼉?nèi)容是勞務(wù)作業(yè)而不是工程本身；

　?。ㄈ﹦趧?wù)作業(yè)承包人一般僅提供勞務(wù)作業(yè)，施工技術(shù)、工程主要材料、大型機(jī)械、設(shè)備等均由總承包人或者專業(yè)承包人負(fù)責(zé)；

　?。ㄋ模﹦趧?wù)費(fèi)用一般是通過(guò)工日的單價(jià)和工日的總數(shù)量進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算，不發(fā)生主要材料、大型機(jī)械、設(shè)備等費(fèi)用的結(jié)算，不收取管理費(fèi)。

　　8．如何認(rèn)定是否屬于必須招投標(biāo)的建設(shè)工程？

　　最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建工司法解釋》）第一條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“必須進(jìn)行招標(biāo)”的建設(shè)工程的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第三條、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》和原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（2 000年第3號(hào)令）的相關(guān)規(guī)定予以確定。法律、行政法規(guī)有新規(guī)定的，適用新規(guī)定。

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定不是必須進(jìn)行招投標(biāo)的建設(shè)工程，但當(dāng)事人自愿進(jìn)行招投標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)受《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的約束。

　　9．如何認(rèn)定“黑白合同”實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致？

　　招投標(biāo)雙方在同一工程合同范圍和條件下，另行訂立的建設(shè)工程施工合同變更經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同約定的工程價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、工程期限、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“建工司法解釋》第二十一條規(guī)定的與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同買(mǎi)質(zhì)性內(nèi)容不一致。當(dāng)事入主張按照該變更后的合同結(jié)算工程價(jià)款的，不予支持。

　　中標(biāo)合同備案后，承包人作出的明顯高于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)承建房產(chǎn)、無(wú)償建設(shè)住房配套設(shè)施、向建設(shè)方捐款、讓利等承諾應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為變更經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。發(fā)包入主張按照該承諾內(nèi)容結(jié)算工程價(jià)款的，不予支持。

　　建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃調(diào)整等非雙方當(dāng)事人原因，且無(wú)需重新進(jìn)行招投標(biāo)并備案的，當(dāng)事人通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要等形式對(duì)工程價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、工程期限、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等合同內(nèi)容進(jìn)行合理變更或補(bǔ)充的，不應(yīng)認(rèn)定為與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致”，當(dāng)事入主張以該變更或補(bǔ)充內(nèi)容結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

　　10．如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期限的效力？

　　建設(shè)工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國(guó)家和省相關(guān)行政主管部門(mén)規(guī)定的最低期限的，該約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　11．如何認(rèn)定小型建筑工程及農(nóng)民低層住宅施工合同、家庭住宅室內(nèi)裝飾裝修合同的效力？

　　施工人簽訂合同承建小型建筑工程或兩層以下（含兩層）農(nóng)民住宅，或者進(jìn)行家庭住宅室內(nèi)裝飾裝修，當(dāng)事人僅以施工人缺乏相應(yīng)資質(zhì)為由，主張合同無(wú)效的，一般不予支持。

　　前述合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有約定的，依照其約定，沒(méi)有約定的，依照通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)予以確定。當(dāng)事人有其他爭(zhēng)議的，原則上可以參照本解答的相關(guān)內(nèi)容處理。

　　二、訴訟主體的確定

　　12．“實(shí)際施工人”的范圍如何確定？

　　《建工司法解釋》中的“實(shí)際施工人”是指轉(zhuǎn)包、違法分包以及借用資質(zhì)的無(wú)效建設(shè)工程施工合同的承包人。建設(shè)工程經(jīng)數(shù)次轉(zhuǎn)包或分包的，實(shí)際施工人應(yīng)當(dāng)是實(shí)際投入資金、材料和勞力進(jìn)行工程施工的企業(yè)或個(gè)人。對(duì)于不屬于前述范圍的當(dāng)事人依據(jù)《建工司法解釋》第二十六條第二款規(guī)定以發(fā)包人為被告主張欠付工程款的，應(yīng)當(dāng)不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。

　　建筑工人追索欠付工資或勞務(wù)報(bào)酬的，按照勞動(dòng)關(guān)系或雇傭關(guān)系妥善處理。

　　13.實(shí)際施工人主張欠付工程款的訴訟主體如何確定？發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人的責(zé)任如何承擔(dān)？

　　《建工司法解釋》第二十六條中的“發(fā)包人”應(yīng)當(dāng)理解為建設(shè)工程的業(yè)主，不應(yīng)擴(kuò)大理解為轉(zhuǎn)包人、違法分包人等中間環(huán)節(jié)的相對(duì)發(fā)包人。

　　建設(shè)工程因轉(zhuǎn)包、違法分包導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告主張權(quán)利的，人民法院一般不主動(dòng)依職權(quán)追加發(fā)包人作為共同被告參加訴訟。

　　實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加與實(shí)際施工人存在直接合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人作為共同被告參加訴訟，發(fā)包人在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。

　　發(fā)包人以其未欠付工程價(jià)款為由提出抗辯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　實(shí)際施工人可以以發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人，違法分包人為共同被告主張權(quán)利，當(dāng)事人之間依據(jù)相應(yīng)的合同關(guān)系承擔(dān)法律責(zé)任。

建設(shè)工程施工合同無(wú)效，實(shí)際施工人要求未與其建立合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人對(duì)工程欠款承擔(dān)支付責(zé)任的，不予支持。

　　14.如何確定借用資質(zhì)（掛靠）人主張欠付工程款的訴訟主體及責(zé)任承擔(dān)？

　　發(fā)包人知曉并認(rèn)可實(shí)際施工人借用資質(zhì)施工，能夠認(rèn)定發(fā)包人實(shí)際與實(shí)際施工人建立建設(shè)工程施工合同關(guān)系，實(shí)際施工人要求發(fā)包人直接承擔(dān)工程價(jià)款支付責(zé)任的，應(yīng)予支持。

　　15．如何確定建設(shè)工程質(zhì)量爭(zhēng)議案件的訴訟主體和責(zé)任承擔(dān)？

　　承包人經(jīng)發(fā)包人同意將自己承包的部分工程交由第三人完成，因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以承包人、第三人為共同被告主張權(quán)利，承包人和第三人對(duì)工程質(zhì)量向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　承包人轉(zhuǎn)包，違法分包建設(shè)工程，建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實(shí)際施工人為共同被告主張權(quán)利，轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實(shí)際施工人對(duì)工程質(zhì)量向發(fā)包人承擔(dān)違帶責(zé)任。

　　16．僅以不具有獨(dú)立法人資格的建筑施工企業(yè)分支機(jī)構(gòu)作為被告起訴的案件訴訟主體如何確定？

原告僅以不具有獨(dú)立法入資格的建筑施工企業(yè)分支機(jī)構(gòu)作為被告提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加建筑施工企業(yè)作為共同被告參加訴訟。

　　三、建設(shè)工程價(jià)款的確定及交付

　　17．政府審計(jì)部門(mén)審計(jì)結(jié)果能否作為合同結(jié)算依據(jù)？

　　政府投資的建設(shè)工程施工合同結(jié)算糾紛，發(fā)包入主張以政府審計(jì)部門(mén)審計(jì)結(jié)果作為工程造價(jià)結(jié)算依據(jù)的原則上不予支持，但當(dāng)事人在合同中有明確約定的除外。

　　當(dāng)事人在合同中明確約定工程價(jià)款以政府審計(jì)部門(mén)審付結(jié)果作為結(jié)算依據(jù)，并約定了審計(jì)時(shí)間，在合同約定的審計(jì)時(shí)間內(nèi)非因承包人原因未作出審計(jì)結(jié)論，或雖未約定審計(jì)時(shí)間，經(jīng)承包人催告．發(fā)包人未在合理期限內(nèi)送交政府審計(jì)部門(mén)審計(jì)的，承包人主張按照雙方簽章確認(rèn)的送審結(jié)算價(jià)結(jié)算工程價(jià)款的，可予支持。

　　政府審計(jì)部門(mén)審計(jì)結(jié)論明確部分項(xiàng)目已經(jīng)超出政府投資項(xiàng)目，但合同明確約定屬于施工內(nèi)容的，承包入主張支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

　　18．承包人要求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款如何處理？

　　當(dāng)事人在建設(shè)工程施工合同專用條款或另行簽訂的協(xié)議中明確約定發(fā)包人應(yīng)在收到承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，且逾期未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人依據(jù)《建工司法解釋》第二十條的規(guī)定請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。沒(méi)有明確約定逾期未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件確定工程價(jià)款的，不予支持。

　　當(dāng)事人在建設(shè)工程施工合同專用條款中未明確約定發(fā)包人應(yīng)在收到承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，也未另行簽訂協(xié)議約定，承包人僅以原建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第十六條的規(guī)定，或者《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款約定為依據(jù)，訴請(qǐng)依照《建工司法解釋》第二十條的規(guī)定按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，不予支持。

　　當(dāng)事人在建設(shè)工程施工合同專用條款或另行簽訂的協(xié)議中明確約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交竣工結(jié)算文件后未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，但未約定答復(fù)期限，經(jīng)承包人催告后，發(fā)包人仍不予答復(fù)的，人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定合理的答復(fù)期限，但答復(fù)期限不應(yīng)超過(guò)6 0日。

　　19.被確認(rèn)無(wú)效的建設(shè)工程施工合同工程價(jià)款如何確定？

　　建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人依據(jù)《建工司法解釋》第二條的規(guī)定要求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

　　實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包或違法分包合同無(wú)效，主張按照轉(zhuǎn)包人或違法分包人與發(fā)包人之間的合同作為結(jié)算依據(jù)的，不予支持。但實(shí)際施工人與轉(zhuǎn)包人或違法分包人另有約定的除外。

　　20．當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無(wú)效的，如何結(jié)算工程價(jià)款？

　　當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人請(qǐng)求按照合同約定結(jié)算工程款，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)事人實(shí)際履行的合同結(jié)算工程價(jià)款。不能確定實(shí)際履行合同的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款。

　　21.存在“黑白合同”的建設(shè)工程，如何結(jié)算工程價(jià)款？

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程，或者未規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程，但依法經(jīng)過(guò)招標(biāo)投標(biāo)程序并進(jìn)行了備案，當(dāng)事人實(shí)際履行的施工合同與備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

　　不是法律、行政法規(guī)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程，且未進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義的招投標(biāo)，當(dāng)事人均明確表示簽訂的中標(biāo)合同僅用于在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)備案，備案的合同與實(shí)際履行的合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)以反映當(dāng)事人真實(shí)意思表示的實(shí)際履行的合同結(jié)算工程價(jià)款。

　　備案的中標(biāo)合同與當(dāng)事人實(shí)際履行的建設(shè)工程施工合同均因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定為無(wú)效的，應(yīng)參照當(dāng)事人實(shí)際履行的合同結(jié)算工程價(jià)款。

　　22.當(dāng)事人訴前達(dá)成的結(jié)算協(xié)議如何處理？

　　當(dāng)事人在訴訟前已就工程價(jià)款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方在訴訟中要求重新結(jié)算的，不予支持，但結(jié)算協(xié)議被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無(wú)效或撤銷的除外。

　　23.約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算的施工合同出現(xiàn)因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的如何結(jié)算工程價(jià)款？

　　當(dāng)事人約定按照固定總價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定的工程價(jià)款執(zhí)行，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定并依據(jù)鑒定結(jié)論結(jié)算的，不予支持。建設(shè)工程因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程量或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人要求對(duì)工程價(jià)款予以調(diào)整的，如果合同對(duì)工程價(jià)款調(diào)整有約定的，依照其約定；沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商解決，不能協(xié)商一致的，可以就變更部分參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款。 主張工程價(jià)款調(diào)整的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)合同約定施工的具體范圍、實(shí)際工程量增減的原因、數(shù)量等事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　24. 約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算的施工合同在履行過(guò)程中材料價(jià)格發(fā)生重大變化如何處理？

　　約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算的施工合同履行過(guò)程中，主要建筑材料價(jià)格發(fā)生重大變化，超出了正常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范圍，合同對(duì)建材價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)有約定的，依照其約定處理；沒(méi)有約定或約定不明的，當(dāng)事人要求調(diào)整工程價(jià)款，如不調(diào)整顯失公平的，可在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范圍和幅度之外酌情予以支持，具體數(shù)額可以委托鑒定機(jī)構(gòu)參照工程所在地建設(shè)行政主管部門(mén)關(guān)于處理建材差價(jià)問(wèn)題的意見(jiàn)予以確定。

　　因一方當(dāng)事人原因致使工期或建筑材料供應(yīng)時(shí)間延誤導(dǎo)致的建材價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)由該方當(dāng)事人承擔(dān)，該方當(dāng)事人要求調(diào)整工程價(jià)款的，不予支持。

　　25. 約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算的施工合同在未全部完成施工即終止履行的工程價(jià)款如何結(jié)算？

　　約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算的建設(shè)工程施工合同在未全部完成施工即終止履行，承包人已施工的工程質(zhì)量合格，承包人要求發(fā)包人支付工程價(jià)款的，由雙方協(xié)商確定已施工的工程價(jià)款，協(xié)商不成的，由鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)工程設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙、施工簽證、交接記錄等資料以及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)結(jié)果，對(duì)已完工程量占合同工程量比例計(jì)算系數(shù)，再用合同約定的固定價(jià)乘以該系數(shù)確定發(fā)包人應(yīng)付的工程價(jià)款。當(dāng)事人就已施工的工程量存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方在撤場(chǎng)交接時(shí)簽訂的會(huì)議紀(jì)要、交接記錄以及監(jiān)理材料、后續(xù)施工資料等文件予以確定；不能確定的，應(yīng)根據(jù)承包人撤場(chǎng)時(shí)未能辦理交接及工程未能完工的原因等因素合理分配舉證責(zé)任。 　　26.如何認(rèn)定當(dāng)事人的工作人員簽證確認(rèn)行為的效力？

　　當(dāng)事人的法定代表人以及經(jīng)合同約定或當(dāng)事人授權(quán)的工作人員對(duì)工程量和價(jià)款等的簽證確認(rèn)行為對(duì)當(dāng)事人具有約束力。雖沒(méi)有合同約定或當(dāng)事人授權(quán)，當(dāng)事人工作人員的簽證確認(rèn)屬于履行職務(wù)行為，或者當(dāng)事人事后追認(rèn)，或者當(dāng)事人雖不予追認(rèn)，相對(duì)方有理由相信該簽證確認(rèn)人員有代理權(quán)的簽證確認(rèn)行為，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。

　　27.如何認(rèn)定承包人項(xiàng)目經(jīng)理在合同履行中所實(shí)施的與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)行為的效力？

　　合同履行過(guò)程中，承包人項(xiàng)目經(jīng)理以承包人名義在結(jié)算報(bào)告和簽證文件上簽字確認(rèn)、加蓋項(xiàng)目部印章、收取工程款、接收發(fā)包人供材等行為，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為履行職務(wù)行為，對(duì)承包人具有約束力。但雙方另有約定或承包人有證據(jù)證明相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有代理權(quán)的除外。

　　28.如何認(rèn)定工程監(jiān)理人員在簽證文件上簽字確認(rèn)行為的效力？

　　工程監(jiān)理人員依據(jù)監(jiān)理合同的約定以及監(jiān)理規(guī)范實(shí)施的簽字確認(rèn)行為，對(duì)發(fā)包人具有約束力。超越監(jiān)理合同約定以及監(jiān)理規(guī)范實(shí)施的簽字確認(rèn)行為，除承包人有理由相信工程監(jiān)理人員的簽字確認(rèn)行為未超越其監(jiān)理合同的約定以及監(jiān)理規(guī)范的以外，對(duì)發(fā)包人不具有約束力。

　　29.欠付工程價(jià)款的利息如何確定？

　　當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理，但不得超過(guò)中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率的4倍；沒(méi)有約定的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)算。發(fā)包人以承包人未開(kāi)具發(fā)票、未移交工程竣工資料為由拒付工程價(jià)款的，不予支持。但建設(shè)工程施工合同另有約定的除外。

　　30.對(duì)轉(zhuǎn)包、違法分包、借用資質(zhì)非法所得如何處理？

　　承包人轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂的建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無(wú)效后，人民法院可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條的規(guī)定，對(duì)承包人轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程已經(jīng)取得的非法所得、出借資質(zhì)的建筑施工企業(yè)因出借行為已經(jīng)取得的非法所得、實(shí)際施工人因承建工程已經(jīng)取得的非法所得予以收繳。

　　31．如何處理發(fā)包人提出的工程質(zhì)量問(wèn)題？

　　承包人訴請(qǐng)支付工程價(jià)款，發(fā)包入主張工程質(zhì)量不符合合同約定或者國(guó)家強(qiáng)制性質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，要求減少工程價(jià)款的，按抗辯主張?zhí)幚?；發(fā)包人要求承包人賭償損失的，應(yīng)以反訴的方式提出或另行起訴。

　　建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，或雖未竣工驗(yàn)收，但發(fā)包人已實(shí)際使用，如工程質(zhì)量問(wèn)題屬于承包人施工原因?qū)е碌?/span>地基基礎(chǔ)工程或工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)包人要求拒付或延期支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持；如發(fā)包人提出的工程質(zhì)量問(wèn)題屬于保修范圍，發(fā)包人要求拒付或減付工程款的，不予支持。

　　工程尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收且未交付使用，發(fā)包人以工程質(zhì)量不符合合同約定或者國(guó)家強(qiáng)制性質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為由要求拒付或減付工程款，經(jīng)查證屬實(shí)的，應(yīng)予支持；發(fā)包人要求承包人支付違約金或者賠償修理，返工或改建的合理費(fèi)用等損失的，應(yīng)以反訴的方式提出或另行起訴。

　　因承包人原因致使工程質(zhì)量不符合合同約定，發(fā)包人要求承包人承擔(dān)保修責(zé)任或者賠償修復(fù)費(fèi)用等實(shí)際損失的，按保修的相關(guān)規(guī)定處理。承包人拒絕修復(fù)、在合理期限內(nèi)不能修復(fù)或者發(fā)包人有正當(dāng)理由拒絕承包人修復(fù)，發(fā)包人另行委托他人修復(fù)后要求承包人承擔(dān)合理修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。發(fā)包人未通知承包人或無(wú)正當(dāng)理由拒絕由承包人修復(fù)而另請(qǐng)他人修復(fù)的，所發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用由發(fā)包人自行承擔(dān)。

　　四、工程造價(jià)鑒定

　　32．當(dāng)事人在訴前、訴中自行委托鑒定的效力如何認(rèn)定？

　　當(dāng)事人訴前或訴中自行共同選定具有相應(yīng)工程造價(jià)鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行造價(jià)鑒定并出具了鑒定意見(jiàn)，一方當(dāng)事人要求重新進(jìn)行鑒定的，不予支持。但有證據(jù)證明該鑒定意見(jiàn)具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。

　　當(dāng)事人訴前或訴中單方選定具有相應(yīng)工程造價(jià)鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行造價(jià)鑒定并出具了鑒定意見(jiàn)，一方當(dāng)事人有證據(jù)證明該鑒定意見(jiàn)具有最高人民法院“關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形，該鑒定意見(jiàn)不予采信。

　　33．如何把握工程造價(jià)鑒定的啟動(dòng)原則？

　　當(dāng)事人對(duì)工程價(jià)款存在爭(zhēng)議，既未達(dá)成結(jié)算協(xié)議，也無(wú)法采取其他方式確定工程價(jià)款的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，委托有司法鑒定資質(zhì)的工程造價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定；當(dāng)事人雙方均不申請(qǐng)鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明，經(jīng)釋明后對(duì)工程造價(jià)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事入在人民法院指定的期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由仍不申請(qǐng)鑒定，致使工程造價(jià)無(wú)法認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程造價(jià)承擔(dān)舉證不能的不利后果。為了查明案件事實(shí)，人民法院也可以根據(jù)案件情況，依職權(quán)啟動(dòng)司法鑒定程序。當(dāng)事人應(yīng)依照人民法院的要求提交鑒定資料、預(yù)交鑒定費(fèi)用、選定鑒定機(jī)構(gòu)，否則，承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。

　　申請(qǐng)工程造價(jià)鑒定方在人民法院指定的期限內(nèi)不預(yù)交鑒定費(fèi)用，或者在人民法院指定的繳納期限內(nèi)申請(qǐng)延期、分期繳納鑒定費(fèi)用未獲準(zhǔn)許后仍不繳納的，視為放棄鑒定申請(qǐng)。申請(qǐng)鑒定人對(duì)其該行為導(dǎo)致工程造價(jià)不能通過(guò)鑒定確認(rèn)的不利后果承擔(dān)責(zé)任。

　　鑒定過(guò)程中，一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由在規(guī)定期限內(nèi)不提交鑒定相關(guān)資料或拒不配合，經(jīng)人民法院釋明不利后果后仍拒絕提交或拒不配合的，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

　　34．當(dāng)事人在一審中未申請(qǐng)鑒定，二審中申請(qǐng)鑒定應(yīng)否準(zhǔn)許？

　　對(duì)相應(yīng)事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人在一審訴訟中未就該事實(shí)申請(qǐng)鑒定，導(dǎo)致該事實(shí)不清，二審訴訟中申請(qǐng)鑒定的，人民法院根據(jù)案件審理情況認(rèn)為需要鑒定的，可子準(zhǔn)許。但在一審法院告知后，該負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人在人民法院指定的期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由拒不申請(qǐng)鑒定或者在一審法院決定委托鑒定后拒不預(yù)交鑒定費(fèi)用的除外。

　　當(dāng)事人已在一審訴訟中對(duì)相應(yīng)事實(shí)進(jìn)行了鑒定，二審訴訟中申請(qǐng)重新鑒定不予準(zhǔn)許，但確有證據(jù)證明鑒定意見(jiàn)具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定情形的除外。

　　原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清或者認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏依據(jù)，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為案件基本事實(shí)需要通過(guò)司法鑒定進(jìn)行查明的，可以發(fā)回一審法院重審，由一審法院委托鑒定查明案件事實(shí)。

　　35．對(duì)當(dāng)事人提交的鑒定資料應(yīng)當(dāng)如何處理？

　　對(duì)當(dāng)事A提交的鑒定資料，人民法院應(yīng)在移交鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定之前，先行組織質(zhì)證，對(duì)鑒定資料的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性進(jìn)行審核認(rèn)定，并將經(jīng)過(guò)認(rèn)證的鑒定資料移送鑒定機(jī)構(gòu)。對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)議大、人民法院尚需結(jié)合其他證據(jù)和事實(shí)作出認(rèn)證的鑒定資料，人民法院應(yīng)向鑒定機(jī)構(gòu)作出說(shuō)明，并要求鑒定機(jī)構(gòu)就該證據(jù)呆信與不呆信的情形分別作出鑒定意見(jiàn)，供人民法院審核認(rèn)定。

　　人民法院不得將鑒定資料的質(zhì)證和審核認(rèn)定工作交由鑒定機(jī)構(gòu)完成。

　　36.對(duì)于人民法院委托鑒定的鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定意見(jiàn)如何進(jìn)行審核認(rèn)定？

　　受人民法院委托鑒定的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)作出后，人民法院應(yīng)當(dāng)組織雙方當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)進(jìn)行質(zhì)證。當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)有異議或者人民法院認(rèn)為鑒定人有必要出庭的，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委派鑒定人出庭作證。當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)提出異議的，鑒定人應(yīng)當(dāng)針對(duì)異議問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。人民法院經(jīng)審查認(rèn)為當(dāng)事人提出的異議成立的，應(yīng)當(dāng)告知鑒定機(jī)構(gòu)補(bǔ)充鑒定或予以調(diào)整，異議不成立的，對(duì)該鑒定意見(jiàn)予以采信。

　　經(jīng)人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見(jiàn)不得作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。

　　五、建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償

　　37．如何確定享有優(yōu)先受償權(quán)的主體？

　　建設(shè)工程施工合同有效，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以向人民法院提起訴訟，并有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條之規(guī)定，要求建設(shè)工程的價(jià)款就該承建的建設(shè)工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，或者未經(jīng)竣工驗(yàn)收但已經(jīng)實(shí)際使用，實(shí)際施工人請(qǐng)求其工程價(jià)款就承建的建設(shè)工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，?yīng)予支持。

　　裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先受償權(quán)的承包人只能在建筑物因裝飾裝修而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

　　38．如何界定優(yōu)先受償權(quán)的范圍？

　　建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，工程的直接成本、間接成本、利潤(rùn)和稅金屬于優(yōu)先受償范圍。

　　承包人、實(shí)際施工人支付的履約保證金、工程質(zhì)量保證金、發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的違約金等不屬于優(yōu)先受償范圍。

　　承包人、實(shí)際施工人請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)建設(shè)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。

　　39．承包人、實(shí)際施工人不享有優(yōu)先受償權(quán)的情形有哪些？

　　具有下列情形之一，承包人、實(shí)際施工人請(qǐng)求工程價(jià)款就承建的建設(shè)工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，不予支持?/span>

　?。ㄒ唬┙?jīng)竣工驗(yàn)收不合格的工程；

　?。ǘ┙ㄔO(shè)工程屬于為公益目的建設(shè)的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及其他社會(huì)公益設(shè)施；

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)工程屬于國(guó)家機(jī)關(guān)已投入使用的辦公用房或者軍事建筑；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程屬于設(shè)備安裝等附屬工程；

　?。ㄎ澹┫M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)承包人承建的商品房，并已經(jīng)辦理商品房產(chǎn)權(quán)變更或預(yù)告登記，或者消費(fèi)者已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的。