隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，由于各種原因，部分農(nóng)民選擇定居于城鎮(zhèn)而出售農(nóng)村的房屋，而越來越多的城鎮(zhèn)居民更愿意購買農(nóng)村房屋，如此形成了農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民間的頻繁交易現(xiàn)實(shí)。相對城市商品房買賣而言，農(nóng)村房屋買賣則因法律和政策對農(nóng)村土地使用及流轉(zhuǎn)方面的規(guī)制，交易行為受到嚴(yán)格的限制，遭遇了法律與政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)大量農(nóng)村房屋買賣糾紛亦日益增多。審判實(shí)務(wù)中，此類糾紛的解決既涉及合同效力的認(rèn)定，又涉及妥善處理合同無效等后續(xù)問題的處理。由于實(shí)踐中的裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，在具體案件特點(diǎn)各異的情形下，法官對此類案件的裁判呈現(xiàn)出許多內(nèi)容各異的觀點(diǎn)。本文擬從糾紛的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定與當(dāng)前的審判實(shí)踐，對此類案件的解決探尋可能的途徑。

一、農(nóng)村房屋買賣糾紛的現(xiàn)狀

一般而言，農(nóng)村房屋系相對于城鎮(zhèn)開發(fā)的建造于國有土地上、權(quán)屬清晰，能夠在市場上流通的商品房而言的。當(dāng)前的農(nóng)村房屋交易的房屋類型主要分為宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩大類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。根據(jù)“一戶一處宅基地”的原則，雖大部分宅基地房產(chǎn)權(quán)未作權(quán)屬登記，但村民享有對宅基地的使用權(quán)，對附其上的房屋享有所有權(quán)。而“小產(chǎn)權(quán)房”非法律概念，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)無法取得像商品房一樣的由行政管理部門頒發(fā)的真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)屬保護(hù)力度相對較小。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬的原始取得與否，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法基于原始建造行為而取得房屋的所有權(quán)，此類房屋無法進(jìn)行出售；而獲得合法審批程序，建造者能基于原始建造行為取得房屋權(quán)屬證書，但根據(jù)我國有關(guān)農(nóng)村土地管理法規(guī)及政策規(guī)定，購買者的身份亦受到嚴(yán)格的限定，不具備特定身份的購房者往往不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)登記。[1]

通常情況，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部村民間的農(nóng)村房屋買賣，在不違反“一戶一宅基地”原則的情況下，不存在權(quán)屬變更的障礙。而就城鎮(zhèn)居民購買村民宅基房或小產(chǎn)權(quán)房而言，買賣雙方實(shí)際履行，互不反悔，便可相安無事，維持現(xiàn)狀。但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，一些農(nóng)村房屋升值明顯，亦或可能面臨征地拆遷而將獲得優(yōu)厚的安置待遇補(bǔ)償時(shí)，出賣方出于利益驅(qū)動而反悔，向買受方索要加價(jià)，甚至訴至法院，主張買賣無效，要求收回房屋，而由于農(nóng)村房屋的買受人通常無法取得行政管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)難以在法律上得到承認(rèn)，購房利益易受到損害。

二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣糾紛的裁判

在當(dāng)前的審理農(nóng)村房屋買賣糾紛實(shí)踐中，農(nóng)村村民將房屋出賣給城鎮(zhèn)居民的買賣合同是否有效，認(rèn)定無效后如何處理，已成為各地法院面臨的共同問題。理論上而言，事實(shí)類似的案件，法院的裁判結(jié)果理應(yīng)一致。而現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)槲覈F(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣問題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定，各地法院在處理此類案件時(shí)常常面臨諸多法律適用方面的困惑，同案不同判的現(xiàn)象大量存在。

（一）兩則案例之比較：形似與神似

1．案例一：2006年12月，北京通州宋莊畫家村的畫家李某因小產(chǎn)權(quán)房糾紛被房東（村民馬某夫婦）訴上法庭，經(jīng)法院一審、二審，終審判決認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽之房屋買賣協(xié)議無效。此案判決引起媒體、學(xué)界及普通民眾的廣泛關(guān)注，使得“小產(chǎn)權(quán)”房成為2007年度熱度不減的名詞。2007年，該案經(jīng)北京市二中院終審認(rèn)定買賣無效的主要理由是：宅基地使用權(quán)的主體是具有特定的身份限制，只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，非成員無權(quán)取得或變相取得；雙方買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，購買人不是農(nóng)村村民，而且所爭議地塊的《建設(shè)用地使用證》一直在出售房屋的農(nóng)民名下，未辦理變更登記，因此雙方所簽的房屋買賣協(xié)議是無效的。但該中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于馬某反悔，李某可另行主張賠償。2008年1月，李某向法院起訴要求馬某按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償共計(jì)48萬元，該院經(jīng)審理認(rèn)為，李某作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定，該房屋的市值評估約為26萬元。據(jù)此，法院判定馬某賠償李某經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。

2．案例二：1989年3月31日，村民陳某與城鎮(zhèn)居民馬某簽訂房屋買賣合同，將其宅基地房屋出售以2.1萬元的價(jià)格出售給馬某，馬某繳納了契稅，于1994年11月、12月先后經(jīng)房屋所在地村委會、鄉(xiāng)政府審批后，于1996年取得市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證。2007年6月，陳某以農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售、雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定為由，向法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某退還房屋。一審法院認(rèn)為，購買雙方雖系自愿，且馬某購房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之買賣涉及土地使用人之變化，故亦不能排除此房屋買賣違反法律法規(guī)之性質(zhì)。最終認(rèn)定，雙方買賣行為應(yīng)屬無效。二審法院確認(rèn)馬某與陳某的合同有效。理由如下：按照我國法律規(guī)定，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案不同的實(shí)際情況綜合判斷。本案中，雙方簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證并于2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋所在地，在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭房屋實(shí)際居住并對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，應(yīng)予維護(hù)。陳某簽訂買賣合同并實(shí)際履行后，在目前房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲的情況下，要求確認(rèn)合同無效，有悖誠實(shí)信用原則。據(jù)此，二審法院對陳某要求確認(rèn)買賣合同無效并要求馬某退房屋的訴訟請求均未予支持。[2]

3．比較評析。通過對上述“有效認(rèn)定”與“無效認(rèn)定”兩案例比較分析，不難發(fā)現(xiàn)，兩案存在明顯的相似之處：兩案均系城鎮(zhèn)居民購買村民宅基地上的房屋，一審法院均認(rèn)為買賣行為違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定買賣行為無效；二審法院都對出賣方違反誠實(shí)信用原則表現(xiàn)出否定的態(tài)度。兩案不同之處在于：“有效認(rèn)定”案例中的購房者在事后將其戶口遷入了訴爭房屋所在地，身份已進(jìn)行“非轉(zhuǎn)農(nóng)”變更，買方已經(jīng)審批領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證書。由此可見，法院對農(nóng)村房屋買賣的糾紛的處理，基本上秉持有限認(rèn)定合同有效的原則，即堅(jiān)持了城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋違反了法律（強(qiáng)制性）規(guī)定，原則上應(yīng)認(rèn)定為無效；基于個(gè)案的不同，可有例外情形。筆者認(rèn)為，上述兩案表明，評判買賣行為有效亦或無效的關(guān)鍵不在于是否經(jīng)過房屋所在集體組織的同意或批準(zhǔn)，而在于購買者的戶口性質(zhì)，即城鎮(zhèn)居民是否變更為農(nóng)村居民，即是否“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。而事實(shí)上，此種基于身份識別的評判易陷入“惟身份論”的先見主義，有可能在處理此類糾紛時(shí)，將合同法上認(rèn)定合同效力的評判標(biāo)準(zhǔn)束之高閣。

（二）兩種裁判之立場：有效與無效

面對農(nóng)村房屋及宅基地房私下買賣流轉(zhuǎn)普遍存在的現(xiàn)實(shí)情況，理論界多人撰文提倡開通農(nóng)村房屋自由流通的渠道，而現(xiàn)行農(nóng)村土地制度對此并未開禁，因而，理論界與實(shí)務(wù)界關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力之爭自然在所難免。

1．主流的守成：無效合同論

當(dāng)前審理農(nóng)村房屋買賣糾紛的主流裁判立場認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同為無效合同。[3]此類裁判的主要理由在于：其一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅地基及農(nóng)村土地的買賣，是我國法律法規(guī)所禁止的。其二，農(nóng)村土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓，此類買賣涉及到農(nóng)村居民的生存權(quán)益。其三，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)。

“無效合同”認(rèn)定的主要依據(jù)在于：現(xiàn)行《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。同時(shí)，該法第63條規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該條規(guī)定應(yīng)是農(nóng)村房屋買賣合同效力問題定性處理的基本依據(jù)。1999年國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒買土地的通知》第2條明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售；也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。之后，國務(wù)院及有關(guān)部委在2004年11月2日《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》、2007年12月30日《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2007年12月31日《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》、2008年7月8日《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基發(fā)登記發(fā)放工作的通知》等明令城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房之合同無效的政策不斷出臺，各地方國土資源部門停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

持此種觀點(diǎn)者認(rèn)為，在下列情況下轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：其他組織村民或城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，違反國家規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效;《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未取得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效。

司法實(shí)踐中法院的無效判決能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當(dāng)前的不動產(chǎn)登記制度，其效果主要體現(xiàn)在保障了農(nóng)村居民的生存利益。[4]但無效認(rèn)定的負(fù)面影響亦不容忽視：損害了誠實(shí)信用的根基，履行了多年的房屋買賣合同，雙方基于自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成，有時(shí)是出賣方主動要求賣房，出賣方可以隨時(shí)利用最權(quán)威的司法途徑來確認(rèn)該種行為無效，無疑違背契約自由、誠實(shí)信用原則。易引發(fā)同類訴訟，引發(fā)連環(huán)訴訟和反悔性訴訟，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定；還有司法干預(yù)當(dāng)事人意思自治之嫌。

2．有限的突破：有效合同論

持“有效論”觀點(diǎn)者認(rèn)為，雖國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土的通知》明確規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。農(nóng)村房屋買賣不存在《合同法》第44條、第52條規(guī)定的無效情形，合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，合同對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定亦并未禁止村民出賣房屋，農(nóng)民將自已宅基地上的房屋出售后，不得再申請宅基地，立法精神隱含農(nóng)民可出售宅基地房屋之意思，因而該規(guī)定即含許可之意。因此，基于合同自治、維護(hù)誠實(shí)信用原則，當(dāng)事人間的合同應(yīng)屬有效，持此類觀點(diǎn)的較為少數(shù)。

而實(shí)踐中，一些法院則在堅(jiān)持“無效認(rèn)定”原則的前提下，曾采取了一些突破性、折中做法[5]，比如上海高院對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。[6]

三、農(nóng)村房屋買賣糾紛裁判路徑探析

判決合同無效雖然可以發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用，制約潛在的房屋買受人，且與國家政策相統(tǒng)一，但社會效果并不理想，也易引發(fā)不穩(wěn)定因素。而且，出賣方因利益驅(qū)使，利用司法途徑確

認(rèn)買賣無效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠實(shí)信用的社會根基。[7]因此，在司法審判陷入現(xiàn)實(shí)與理性的兩難境地之時(shí)，如何考慮司法導(dǎo)向與國家法律、政策相吻合，兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一，避免“惟身份論”的傾向而誤傷購房者的合法利益，法院處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

（一）裁判的基本原則

1．堅(jiān)持尊重歷史與照顧現(xiàn)實(shí)相結(jié)合的原則。農(nóng)村房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動是引發(fā)此類糾紛的直接原因。審理此類案件應(yīng)當(dāng)客觀看待上述歷史背景，既要考慮到目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，亦應(yīng)考慮此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，受善解決相關(guān)利益沖突與矛盾。

2．堅(jiān)持法律與政策相結(jié)合的原則。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛政策性強(qiáng)，遵循“有法依法，無法依政策”的原則，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定時(shí)，可以國家政策為補(bǔ)充，作為農(nóng)村房屋買賣糾紛的裁判依據(jù)。區(qū)別糾紛發(fā)生的不同歷史時(shí)期，按照法不溯及既往的原則，嚴(yán)格按照糾紛發(fā)生時(shí)的法律政策處理糾紛，對于按當(dāng)時(shí)的法律政策規(guī)定允許流轉(zhuǎn)的宅基地和房屋，不宜輕易確認(rèn)合同無效。對農(nóng)村房屋買賣行為違反法律、法規(guī)和政策性規(guī)定、精神的，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定合同無效，不具有法律約束力。

3．堅(jiān)持個(gè)案分析與綜合衡平相結(jié)合的原則。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，針對違法建造的房屋，無規(guī)劃、建筑審批手續(xù)，顯然違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)屬歸入禁止范疇，起到制約農(nóng)民審慎處分自已房屋的積極效果。農(nóng)村房屋買賣的涉訟房屋分為宅基地上房屋和小產(chǎn)權(quán)房，交易的主體可分為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的買賣，訟房屋類型不同，交易主體不體所涉及的法律規(guī)定及政策各不相同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。在確認(rèn)合同無效后，在確定損失承擔(dān)時(shí)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)，綜合考慮房屋裝修、改建、拆遷、房價(jià)變動等因素確定各自應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，尤其是出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲得利益與買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價(jià)造成的損失。對于買受人已翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)當(dāng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）基于身份識別的概括無效及矯正

最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（2011年6月）第15條明確規(guī)定，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當(dāng)按照合同法第五十二條和土地管理法第四十三規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。因此，對于農(nóng)村集體所有土地上建造房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無效。但法院應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不宜輕率僅以身份標(biāo)準(zhǔn)否定合同效力，綜合考慮交易主體身份的現(xiàn)狀及轉(zhuǎn)化的可能性、交易客體的性質(zhì)及用途等矯正因素對合同效力的影響，加以類型化處理，并區(qū)別對待。

其一，涉訴房屋及土地性質(zhì)變更的情形。宅基地因征收轉(zhuǎn)為國有土地，無效認(rèn)定之障礙消除，應(yīng)認(rèn)定有效。出賣人由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，宅基地因土地征用轉(zhuǎn)為國有土地，宅基地性質(zhì)發(fā)生變化，此類合同，應(yīng)按有效處理。[8]

其二，買受人身份變遷及身份混同的情形。1999年1月1日土地管理法修訂之前，農(nóng)村村民將房屋已轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。[9]非轉(zhuǎn)農(nóng)為集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，應(yīng)按有效處理。身份混同購買。買受人雖系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組成成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體組紀(jì)念品同意其購買合同內(nèi)容的，可以依法認(rèn)定為家庭共同購買的，合同有效。因分家、離婚或繼承等而分割家庭共有財(cái)產(chǎn)的，具有城鎮(zhèn)居民身份的分得農(nóng)村房屋的效力問題。

其三，難以返還或無法返還房屋的情形。對于認(rèn)定合同無效應(yīng)依法返還的案件，如果購買者不具騰房返還條件，強(qiáng)制騰房返還不經(jīng)濟(jì)或違反公平正義原則，對合同效力可不作無效認(rèn)定。[10]

（三）合同無效后當(dāng)事人利益的衡平

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?法院一旦確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則，公平地處理無效轉(zhuǎn)讓行為，合理地認(rèn)定當(dāng)事人的民事責(zé)任，均衡保護(hù)各方民事主體的利益訴求。首先要全面評判合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響及各方的過錯(cuò)大??；其次，依法考慮對房屋添附物的價(jià)值評估及相應(yīng)的補(bǔ)償；因此，合同無效后，至少妥善處理涉及過錯(cuò)比例認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)返還范圍、賠償損失范圍及利益分配等四個(gè)基本問題。

1．關(guān)于過錯(cuò)比例的分配問題。法律政策有明確規(guī)定，農(nóng)村房屋為限制流通物，交易雙方應(yīng)當(dāng)知道，雙方均有過錯(cuò)。由于此類糾紛的誘因大多在于土地增值亦或土地及房屋征用與拆遷將獲得補(bǔ)償安置，出賣人受利益驅(qū)動等因素，法官在裁判時(shí)應(yīng)視買賣的具體情況適用不同責(zé)任比例，不宜采取固定的責(zé)任區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。[11]但為防止法官自由裁量而致裁判不公，具體考量過錯(cuò)比例時(shí)應(yīng)當(dāng)參考以下因素：一是交易時(shí)間，國務(wù)院為遏制城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，于 1999年5月6日頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知出臺前，買受人主觀過錯(cuò)相對較小。就訂立合同與訴訟時(shí)間的時(shí)間長短而言，時(shí)間越長，更深層次反映雙方訂立合同的善意，當(dāng)出賣人為獲利而主張合同無效時(shí)，其所承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)更多。二是購房目的，自住與投資購房的過錯(cuò)比例應(yīng)有所區(qū)別，自住相比投資的購房者的責(zé)任應(yīng)相對較小。三是政策因素，事實(shí)上，除法律外，政策對農(nóng)村房屋買賣具有較強(qiáng)的導(dǎo)向作用，各地對農(nóng)村房屋買賣政策規(guī)定把控松緊不同，甚至于同一地方不同時(shí)期松緊程度亦有明顯不同，因此，把控松時(shí)，出賣人的過錯(cuò)責(zé)任應(yīng)小，反之亦然。[12]

2．關(guān)于財(cái)產(chǎn)還返范圍的問題。根據(jù)合同法規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。合同無效后所有權(quán)的返還屬物權(quán)的一種保護(hù)方式，亦是合同無效的法律后果。一般而言，農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，出賣方應(yīng)當(dāng)返還賣受人購房款，買受人應(yīng)當(dāng)向出賣人返還農(nóng)村房屋。買受人購房后，通常會對其所購房屋進(jìn)行裝修、改造或者增建建筑物，相應(yīng)會增加房屋的價(jià)值，買受人對該添附物享有權(quán)益，但該添附物附于出賣人的房屋之上而難以剝離的情形下，買受人將添附物隨原物一起返還出賣人，出賣人應(yīng)將添附物的價(jià)值補(bǔ)償給買受人。添附物價(jià)值的確定，一般由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的由法院委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估較為妥當(dāng)。如果買房人對房屋作了裝修，考慮折舊因素，所付出的費(fèi)用應(yīng)得到補(bǔ)償，具體補(bǔ)償數(shù)額可由專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估。而購房款的利息問題，可參照同期的銀行利率，由出賣人對買受人進(jìn)行補(bǔ)償。

3．關(guān)于賠償損失范圍的問題。農(nóng)村房屋買賣無效認(rèn)定的案件中，出賣人的損失相對較少，通常認(rèn)為，其損失即買受人居住使用期間的使用費(fèi)用，該部分損失較為容易確定，主要可參照同類房屋出租的租賃費(fèi)用進(jìn)行確定。而關(guān)于買受人的損失范圍問題的爭議非常明顯，對信賴?yán)娴膿p失難以界定，筆者認(rèn)為信賴?yán)姘ㄖ苯訐p失與間接損失，直接損失主要包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用；間接損失應(yīng)包括喪失與其他人另訂合同的機(jī)會而因房屋價(jià)格上漲而帶來的另行購房的損失。因此，買受方的損失主要指銀行利息損失和購買房屋的差價(jià)損失。[13]

4．關(guān)于拆遷補(bǔ)償利益分配的問題。涉及征地拆遷而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛在此類糾紛中不占少數(shù)，農(nóng)村房屋被征收后，一般有兩種補(bǔ)償方式，即調(diào)產(chǎn)安置與貨幣補(bǔ)償，由于各地具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)人常因補(bǔ)償方式不同而獲利差別明顯?；诜康夭环值脑瓌t，農(nóng)村房屋拆遷安置時(shí)，一般有三種補(bǔ)償模式：一是僅對房屋進(jìn)行補(bǔ)償；二是對房屋和土地分別補(bǔ)償；三是不區(qū)分房屋和土地，確定一定的方案進(jìn)行補(bǔ)償，其中第二種模式涉及了農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償，與特定身份有密切關(guān)系。而第一、三項(xiàng)則無需考慮特定身份的問題。故對第一、三項(xiàng)模式下，對雙方損失標(biāo)準(zhǔn)參照房屋征收部門規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，對于第二種情況，由于拆遷補(bǔ)償是針對占用土地的補(bǔ)償，與原農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的身份相關(guān)聯(lián)，建議該部分補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)由出賣人享有。在貨幣補(bǔ)償形態(tài)，出賣人在取得安置補(bǔ)償款后，應(yīng)將其中的大部分直接賠償給買受人；在調(diào)產(chǎn)安置形態(tài)，可以按安置房市場價(jià)格由雙方合理分配，并確定安置房歸一方所有，取得安置房的一方按前述的損害賠償模式原則由法院確定分配比例向另一方找付差價(jià)。關(guān)于部分特定補(bǔ)償款項(xiàng)的分配，比如臨時(shí)過渡補(bǔ)貼損失、搬家補(bǔ)貼損失、搬遷誤工費(fèi)、提前搬遷獎等，該部分費(fèi)用的產(chǎn)生是與房屋使用人的使用行為密切相關(guān)的，是對拆遷前房屋實(shí)際居住人的補(bǔ)償，與房屋及宅基地的權(quán)屬關(guān)系不大，故應(yīng)當(dāng)歸拆遷前房屋的實(shí)際居住人通常為買受人所有。

四、結(jié)語：尋求債法上的化解之道

在本質(zhì)上，農(nóng)村房屋的問題不僅僅是“房”的問題，更主要的是一個(gè)“土地”的問題，根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于合同效力與物權(quán)變動效力相分離的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效并不意味著房屋物權(quán)發(fā)生變動。我國的登記機(jī)構(gòu)屬于行政機(jī)關(guān)，必須執(zhí)行國務(wù)院的決定，而國務(wù)院對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)持禁止態(tài)度，出現(xiàn)買房人持有效的買賣合同，但無法辦理房屋所有權(quán)變更登記而不能取得房屋物權(quán)的情況。在當(dāng)前的情形下，可尋求債權(quán)法上的解決方案。買受人購買房屋的同時(shí)，認(rèn)定其對宅基地或小產(chǎn)權(quán)房依附土地使用權(quán)的租賃，作為化解此類案件的突破點(diǎn)，以平衡交易雙方的利益。如此，買受人不必非依賴物權(quán)登記保障自已的房屋權(quán)利，還可依靠債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來解決其合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。買受人能辦理物權(quán)登記之場合，通過登記取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，不能辦理登記之場合，與權(quán)利人之間成立租賃關(guān)系，由買受人定期支付租金，且租賃期限可由法律明確規(guī)定。如此，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會秩序的安寧和穩(wěn)定，更是對誠信原則的遵守。[14]

　　[1]本文探討的農(nóng)村房屋是指出賣方對該房屋享有所有權(quán)屬的房屋，主要包括宅基地房屋及已辦理合法規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)而基于原始建造取得權(quán)屬的小產(chǎn)權(quán)房。房屋建造行為合法，且買賣主體屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，認(rèn)定合同有效已是通行做法，并無爭議，本文未作過多論述。

　　[2]參見北京市海淀區(qū)人民法院（2007）海民初字第10198號判決；北京市第一中級人民法院（2007）一中民終字第09544號判決。

　　[3]最高人民法院負(fù)責(zé)人《堅(jiān)持司法為民 堅(jiān)持司法和諧 推動公正高效權(quán)威民事審判制度建設(shè)—在全國民事審判工作座談會上的講話》（2007年4月9日）指出，《民法通則》第6條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。目前法律包括《物權(quán)法》在內(nèi)都沒有對是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或房屋作出明確規(guī)定，因此裁判時(shí)就需要適用國家政策?？紤]到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)和房屋是農(nóng)民安身立命之本，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)和房屋的轉(zhuǎn)讓的條件尚不成熟，因此，國家政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或房屋。不少地方性司法性文件均規(guī)定合同無效的情形，比如山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)<臨沂市中級人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）的通知>》（2011年3月29日 臨中法【2011】55號）第5條第6項(xiàng)規(guī)定，不屬于同一集體組織的成員購買農(nóng)村宅基地、房產(chǎn)或小產(chǎn)權(quán)房的，相應(yīng)交易行為無效。海南省高院《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）》（2011年1月）第22條規(guī)定，城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效。山東高院《關(guān)于印發(fā)<全省民事審判工作座談會紀(jì)要>的通知》（2008年12月23日 魯高法【2008】243號）第6條規(guī)定，對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前，禁止進(jìn)行房地產(chǎn)市場，由此，集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為是不受法律保護(hù)的，買賣小產(chǎn)權(quán)房合同實(shí)質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　[4]宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之所，該宅基地使用權(quán)是具有身份屬性、社會保障屬性，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。

　　[5]浙江省高院《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和集體林權(quán)制度改革提供司法保障的意見》（2009年7月23日 浙高法【2009】250號）第6條規(guī)定，對各地農(nóng)村住房改造和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革中采取的集體土地調(diào)換、農(nóng)民宅基地串換、宅基地置換和流轉(zhuǎn)試點(diǎn)等，只要解決好“地從哪里來、房在哪里建、錢從哪里出、人往哪里走”等問題，且農(nóng)民自愿，不損害害農(nóng)民合法權(quán)益，確保農(nóng)民相應(yīng)獲得住房、社會保險(xiǎn)等必要保障的，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)和支持。

　　[6]參見上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（2004）

　　[7]陳耀東、吳彬：“小產(chǎn)權(quán)房及其買賣的法律困境與解決”，載《法學(xué)論壇》2010年第1期。

　　[8]2003年4月30日，蘇州市人民政府頒布了《蘇州市宅基地管理暫行辦法》允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。該辦法第九條規(guī)定，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民；符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按土地評估價(jià)的40%向政府補(bǔ)繳土地出讓金后入市交易。針對此種交易，鑒于宅基地性質(zhì)發(fā)生變化，應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。

　　[9]根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實(shí)施條例》第27條規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請宅基地的程序辦理，根據(jù)“法不溯既往”的原則，農(nóng)村村民將其房屋出售給上述人員的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

　　[10]此類糾紛可參見北京石景山區(qū)法院（2008）石民初字第3804號孫某訴趙某房屋買賣合同糾紛一案，該院審理認(rèn)為，雖然孫某系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙某系城鎮(zhèn)居民，但是該私有房屋買賣協(xié)議為雙方真實(shí)的意思表示，已履行完畢，至今已有20年，并且該合同當(dāng)時(shí)已經(jīng)在政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。另外，趙某已對訴爭房屋進(jìn)行了翻、擴(kuò)建，訴爭的7間房屋現(xiàn)已不存在，孫某提出的確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效并返還訴爭房屋的訴求已經(jīng)不具備實(shí)現(xiàn)的可能。為此，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，確認(rèn)該買賣協(xié)議有效。

　　[11]關(guān)于無效農(nóng)村房屋買賣的損失賠償責(zé)任分配的問題，各地法院的規(guī)定各不相同。上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一（2004）4號）中規(guī)定，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，但合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，若系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。北京市高級人民法院《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》（2006年9月14日）中規(guī)定，此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，受受人負(fù)有次要責(zé)任。2006年青島市中級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》中規(guī)定，宅基地房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，依照合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。因合同無效雙方均有過錯(cuò)，各自承擔(dān)責(zé)任份額約為50%。山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)<臨沂市中級人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）的通知>》（2011年3月29日 臨中法【2011】55號）第5條第6項(xiàng)規(guī)定，不屬于同一集體組織的成員購買農(nóng)村宅基地、房產(chǎn)或小產(chǎn)權(quán)房的，相應(yīng)交易行為無效。如系出售方反悔，購買方的損失數(shù)額應(yīng)參照評估價(jià)（或折遷補(bǔ)償價(jià)）與原購買價(jià)之間的數(shù)額確定，并由出售方承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。

　　[12]參照黃書健：“農(nóng)村房屋買賣合同無效情形下的賠償問題探村—以農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償為視角”，載《法制與社會》2011年第05期（下）。

　　[13]北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》（2006年9月14日）指出，在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益的，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

　　[14]參照陳耀東、吳彬：“‘小產(chǎn)權(quán)’房及其買賣的法律困境與解決”，載《法學(xué)論壇》2010年第1期。