城鎮(zhèn)是由小區(qū)組成的，小區(qū)是城鎮(zhèn)的窗口，因?yàn)樗苯臃从吵擎?zhèn)的文明程度。敖漢旗近年來城鎮(zhèn)建設(shè)快速發(fā)展，住宅小區(qū)如雨后春筍，現(xiàn)在面積已逾100萬平方米。這樣一方面增加了新惠鎮(zhèn)的亮點(diǎn)，而另一方面隨著住宅小區(qū)的增多，入住人員的龐雜，在城市管理領(lǐng)域也出現(xiàn)了諸多問題。尤其是小區(qū)物業(yè)管理越來越復(fù)雜而困難。物業(yè)管理其實(shí)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的事，而需要有關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主協(xié)同解決。
　　一、小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
　　敖漢旗物業(yè)管理方面存在的主要問題有：管理機(jī)制不健全，業(yè)主委員會(huì)選舉不規(guī)范；各有關(guān)部門不能互相溝通，管理理念陳舊，管理形式單一，業(yè)主素質(zhì)參差不齊。
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制不健全
　　敖漢旗物業(yè)管理體制單一薄弱至今還不能有效解決，如服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制。幾個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)、物業(yè)管理公司同開發(fā)商捆綁進(jìn)入，不交物業(yè)費(fèi)不給樓房鑰匙，物業(yè)費(fèi)的高與低都是霸王條款。以銀河花城小區(qū)為例，小區(qū)第一期房交工是2008年1月1日，交付時(shí)必須交清不知是誰規(guī)定的各種費(fèi)用，其中有線電視收視費(fèi)，煤氣管道開通費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，衛(wèi)生費(fèi)、辦理出入證件費(fèi)等等，業(yè)主不交，鑰匙就到不了手。至今出入證也未辦。但錢是收了。更何況在業(yè)主毫不知情的情況下，銀河花城小區(qū)已經(jīng)兩易物業(yè)服務(wù)公司。由于交房之初物業(yè)管理服務(wù)公司進(jìn)入不規(guī)范，致使業(yè)主一開始就多有怨言，免不了就產(chǎn)生抵觸情緒，因此物業(yè)管理服務(wù)部門工作也就越來越難開展，以致?lián)Q了別的物業(yè)公司，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環(huán)。造成業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)部門關(guān)系緊張，致使物業(yè)沒有管理的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。銀河花城小區(qū)院內(nèi)的健身器械，剛安上就弄壞了，一方面是質(zhì)量問題。另一方面也是管理不到位的問題。
　　（二）業(yè)主委員會(huì)的成立不規(guī)范
　　外地的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實(shí)都表明，住宅小區(qū)的管理必須依靠全體業(yè)主，而全體業(yè)主的積極性怎樣調(diào)動(dòng)？至今仍未得到解決。多數(shù)小區(qū)業(yè)主根本沒有統(tǒng)一的意志，各人自掃門前雪的現(xiàn)象很普遍。而要想解決這一問題，只能通過業(yè)主選出業(yè)主代表，再由業(yè)主代表選出業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代辦一些事情，遇到問題同相關(guān)部門交涉。而目前一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)名存實(shí)亡，原因是一開始就留于形式，有的是誰委派的。做為業(yè)主也意識(shí)不到成立業(yè)主委員會(huì)的重要性，物業(yè)管理部門也不清楚業(yè)主委員會(huì)重要性，如是相繼而來的問題就是，業(yè)主的權(quán)益受損找不到確切的說法；物業(yè)管理服務(wù)部門收費(fèi)困難也沒人能幫助解決。業(yè)主和物業(yè)管理部門常常鬧矛盾。動(dòng)不動(dòng)就告上法庭。富都家園小區(qū)業(yè)主２０06年底入住廣源物業(yè)公司進(jìn)入，除２０07年同開發(fā)商捆綁進(jìn)入的一年不欠交物業(yè)費(fèi)，2008年至今還有一部分住戶未交物業(yè)費(fèi)，2009年不交物業(yè)費(fèi)的就更多了。具體原因各有各的說辭。一家十五口，七嘴八舌頭。沒有規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，不定期召開業(yè)主大會(huì)是很難以溝通的。
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)公司與其它相關(guān)服務(wù)部門缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制
　　物業(yè)交付業(yè)主使用后，常常出現(xiàn)一些與相關(guān)部門有關(guān)的問題。如暖氣不熱，自來水結(jié)凍等等。有的能找到相關(guān)責(zé)任人，可有時(shí)業(yè)主找不到相關(guān)責(zé)任人，找物業(yè)管理部門說是讓找某某單位，而某某單位說讓找開發(fā)商，有些很小的事為什么越鬧越大呢？就是因?yàn)闃I(yè)主找不到當(dāng)事人，所以就只能找法院，來依法解決。要么就以不交什么什么費(fèi)的方法來硬扛。因此常常造成不該有的矛盾。糾其主要原因是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)部門和相關(guān)部門不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)，齊抓共管。
　?。ㄋ模I(yè)主的個(gè)體原因有時(shí)也影響物業(yè)管理的質(zhì)量
　　敖漢旗大大小小的住宅小區(qū)已有三十幾個(gè)，從有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入的28個(gè)小區(qū)看，業(yè)主的構(gòu)成都很復(fù)雜，每個(gè)小區(qū)仕農(nóng)工商俱全，各行各業(yè)、形形色色。有的業(yè)主只講權(quán)利，不講義務(wù)，在共用場(chǎng)地亂擺亂放，在干凈的墻上亂寫亂畫亂帖。有的不但不愛護(hù)公物，而且還恣意破壞公共設(shè)施。有的無故不交管理費(fèi)用，還無理取鬧，這些都大大增加了物業(yè)管理難度。
　　二、解決小區(qū)物業(yè)管理問題的對(duì)策
　　物業(yè)管理工作好與壞直接關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的生存質(zhì)量，關(guān)系到城鎮(zhèn)的文明程度，關(guān)系到社會(huì)的安定有序。小區(qū)物業(yè)管理不只是幾家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)力所能及的工作，而需要各級(jí)部門，尤其是地方各級(jí)行政部門充分重視，齊抓共管，各服務(wù)機(jī)構(gòu)互助聯(lián)動(dòng)、所有業(yè)主共同努力才能完成的一項(xiàng)重要任務(wù)。
　　（一）各級(jí)行政主管部門厲行監(jiān)督指導(dǎo)之責(zé)
　　1、制定扎實(shí)可行的制約機(jī)制。使開發(fā)商履行有關(guān)責(zé)任，本著對(duì)居民負(fù)責(zé)的精神做好住宅的有關(guān)善后工作。如各種設(shè)施的不完備，物業(yè)質(zhì)量不合格等問題。
　　2、責(zé)成有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)部門。設(shè)定服務(wù)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，定期了解服務(wù)企業(yè)的工作開展情況，調(diào)查民意，體察民情，從居民的實(shí)際情況出發(fā)，解決居民的實(shí)際困難。
　　3、物業(yè)管理牽涉面廣。涉及城建、環(huán)保、安全、消防、工商、物價(jià)部門等等。所有有償服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。幫助成立協(xié)調(diào)組織，以便避免互相推諉扯皮現(xiàn)象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)，對(duì)物業(yè)齊抓共管。
　　4、授予居委會(huì)一定的監(jiān)督管理權(quán)。一方面監(jiān)督各相關(guān)服務(wù)部門，另一方面對(duì)居民進(jìn)行不定期的思想政治教育，提高所有業(yè)主的政治覺悟，讓其發(fā)揚(yáng)主人翁精神，在享有權(quán)利的同時(shí)，也履行在物業(yè)管理中的一些義務(wù)。自覺遵守有關(guān)管理規(guī)約。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部門和共用設(shè)施設(shè)備使用、保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的有關(guān)規(guī)章制度。按照國家有關(guān)規(guī)定交納某些資金。
　　（二）選舉產(chǎn)生名符其實(shí)的業(yè)主委員會(huì)
　　很多物業(yè)管理水平高的城市主要經(jīng)驗(yàn)就是成立能夠辦實(shí)事并且能代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)橐恍┦虑闊o法讓所有業(yè)主都到場(chǎng)，有些業(yè)主也確實(shí)說不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相關(guān)責(zé)任者協(xié)商，這樣就必須得認(rèn)認(rèn)真真的選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
　　業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生應(yīng)該充分發(fā)揮社區(qū)、居委會(huì)的作用。只有強(qiáng)化社區(qū)的屬地管理，授其監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，并給予相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)待遇。讓社區(qū)居委會(huì)做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》；宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的重要性和必要性。說服業(yè)主認(rèn)真選舉業(yè)主代表。然后居委會(huì)審查代表資格，召開代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)侯選人。公布侯選人后，業(yè)主沒有異意后，進(jìn)行選舉。然后產(chǎn)生名符其實(shí)的能為業(yè)主辦實(shí)事，能對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有幫助的業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)然這些人也應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬。
　?。ㄈI(yè)主嚴(yán)格自律，共建和諧小區(qū)
　　小區(qū)物業(yè)管理是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，目的是使小區(qū)更和諧，讓居民更加幸福安寧。是“以人為本”的要求。但“人”的問題還是需要人“自身”來解決，解決小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題主要對(duì)策還是來源于居民自身。做為業(yè)主都應(yīng)潔身自律，以建造和諧小區(qū)為已任。奉公守法，加強(qiáng)自律，嚴(yán)格要求家庭成員，自己不損壞公物，損壞了照價(jià)賠償，協(xié)助各級(jí)服務(wù)部門管理好物業(yè)，維護(hù)小區(qū)安全，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)向相關(guān)部門匯報(bào)。發(fā)現(xiàn)破壞小區(qū)和諧的行為認(rèn)真勸阻，對(duì)不聽勸阻者及時(shí)舉報(bào)，大家一道管理好小區(qū)物業(yè)，使小區(qū)成為文明和諧的小區(qū)，成為居民安居樂業(yè)的小區(qū)。
　　(作者分別系中共敖漢旗委黨校講師)