[摘要]近日，東莞長安鎮(zhèn)四季豪園小區(qū)因開發(fā)商賣車位引發(fā)糾紛，甚至驚動了維穩(wěn)部門。那開發(fā)商該如何正確賣車位呢？有律師表示，開發(fā)商只得銷售產權車位。

提個醒

五種情況車位不得銷售

1

小區(qū)的公共空地

小區(qū)里的空地，有的時候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主，有的按月出租。據悉，由于小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

2

無約定的地下車位

如果地下車位建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產權的，則開發(fā)商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內的商品房預購人。開發(fā)商出售這種車位好像天經地義，其實不然。在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

3

已被公攤的地下車位

很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經把地下車位的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主，就是重復收錢?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

4

人防工程禁止

開發(fā)商銷售

沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。

根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

5

銷售使用權超過20年屬于欺詐

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候，并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。