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我在一家新成立的物業(yè)管理專業(yè)服務公司從事物業(yè)管理工作，為了達到持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展，有必要對公司的未來進行統(tǒng)一的規(guī)劃，現(xiàn)在我想通過所管項目凱麗家園（虛擬項目名稱，下同）的實際情況，根據(jù)自己對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的學習和實踐，就如何做好小區(qū)物業(yè)管理的工作，提出幾點想法和建議，向老板作個匯報，僅供各位領(lǐng)導參考，不妥之處請批評指正。
小區(qū)物業(yè)管理服務工作，主要是四大部分：第一是保安，就是小區(qū)公共秩序維護服務，第二是保潔，包括清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護服務，第三是工程，小區(qū)公共部位與公共設施設備的維修和管理，第四是綜合管理服務，包括財務、客服、人力資源、食堂宿舍、多種經(jīng)營的管理。
一、保安的工作是重中之重，保安隊伍的穩(wěn)定尤為重要
小區(qū)物業(yè)的管理工作，一大半是確保小區(qū)的安全工作，凱麗家園將有一萬多人居住,作為保安，要對小區(qū)住戶的人身和財產(chǎn)安全負責，維護小區(qū)內(nèi)正常的公共治安秩序是第一位的。
首先，小區(qū)要實行封閉式管理，小區(qū)出入口實行24小時站崗值勤，對12棟大樓每小時巡視一次，對兩個區(qū)域內(nèi)128個重要部位實行24小時不間斷監(jiān)控錄像。其次，對進出小區(qū)的車輛實行證卡管理，引導車輛有序通過、停放，保持出入口的暢通，對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員，實行臨時出入證的管理，第三，保安人員有明顯的著裝和標志，掛牌上崗，保持個人儀表整潔，工作規(guī)范，作風嚴謹，第四，在容易危及人身安全的位置，設有明顯的警示標志和防范措施。
小區(qū)的安全特別重要，責任重于泰山，物業(yè)無小事，小事就是大事，消除安全隱患是常抓不懈的工作。熟悉治安管理中常見問題的處理方法:①.業(yè)主住戶發(fā)生刑事案件時處理方法；②.遇到犯罪分子偷盜或搶劫時處理方法；③.值勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆處理方法；④.對醉酒滋事或精神病人闖入小區(qū)的處理辦法；⑤.發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理辦法；⑥.停電或電梯發(fā)生故障，電梯關(guān)人的處理辦法；⑦.發(fā)生火警時處理辦法；⑧.遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻的人的處置辦法。如果遇到突發(fā)的安全事故，要沉著處理，該報110、119的，要立即報警，需要找職能業(yè)務部門搶修（電力、供水、煤氣）的要及時打電話報修，更重要的是在小區(qū)的管理人員要迅速采取措施施救、調(diào)處，第一時間解決問題。這些都是我在多年的工作實踐中總結(jié)出來必須掌握的方法。
保安隊伍要穩(wěn)定，要逐步實行年輕化、專業(yè)化，保安工作是維護物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的正常生活和工作秩序，保障業(yè)主，員工人身安全和財產(chǎn)安全，增強安全感，信任感，對樹立新春物業(yè)良好形象起著極其重要的作用。
二、保潔工作要從細小的事情抓起
小區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，是小區(qū)的臉面問題，一個人每天不洗臉，給人的第一印象就不好。
清潔衛(wèi)生工作基本要求是五定：定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量，達到六不：不見積水、不見渣土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞便，六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
保潔工作日常檢查的項目：1.小區(qū)道路和露天地面的清潔情況，2.綠化地的清潔情況，3.垃圾桶的清潔情況，4.樓道梯級清潔情況，5.走廊地面清潔情況，6.樓梯、扶手、門窗、消防箱的清潔情況，7.電梯橋廂清潔情況，8.架空層內(nèi)，地下車庫的清潔情況，9.公共部分招牌、提示牌、清潔情況，10.健身器材清潔情況，11.公共部分桌椅清潔情況。
保潔人員，應該在早上七點以前開始工作,這樣方便與環(huán)衛(wèi)垃圾清運車拖垃圾銜接，同時也可以錯開業(yè)主占用電梯的高峰時段。
三、園藝、綠化工作
綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點。凱麗家園的綠化面積不是很大，而且沒有高大樹木，只需做植物、樹木的修剪、整型工作，重點美化部分應放在小區(qū)出入口和物業(yè)大門口等引入注目的地方。
綠化的總體要求是：草坪生長良好，及時修剪和補栽、補種，無雜草雜物，花卉、綠蘺、樹木，應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。小區(qū)設有專業(yè)人員實施養(yǎng)護管理，包括澆水、除草、松土、施肥、整形、修剪、打藥、防止病蟲害。
物業(yè)環(huán)境特別是居住小區(qū)綠化效果的保持，不僅與日常養(yǎng)護有關(guān)，更離不開廣大住戶的愛護，因此新春物業(yè)公司要采取各種形式，向凱麗的住戶特別是兒童進行宣傳教育，讓人人都來關(guān)心、愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定，做提示牌，增強監(jiān)管的力度。
四、公共設施設備維護管理工作
對公用設施設備進行日常管理和維修和養(yǎng)護，建立設備運行檔案，設施設備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。對房屋設備做到三好：用好、修好、管好。四會：會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。五定：對主要設備的清潔、潤滑、檢修工作要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
消防設施設備完好，可以隨時啟動使用，消防通道暢通無阻。
五、室內(nèi)裝修的規(guī)定要求
凱麗家園是新建小區(qū)，剛開始集中裝修的人很多，一定要按照住宅裝修管理有關(guān)規(guī)定的要求，建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，裝修前依照規(guī)定審核業(yè)主的裝修方案，告知裝修人員在裝修時禁止行為和注意事項，每日巡查一次施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改公共管線等損害公共利益現(xiàn)象的要及時勸阻，并報告主管部門處理。
簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，應注明如下內(nèi)容：①.裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修的項目方式，規(guī)格、質(zhì)量、要求以及驗收方式。②.裝修工程的實施期限，開工駿工時間。③.允許施工的時間，上午8:00--12:00下午14:00--18:00，應嚴格遵守規(guī)定的施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。④.住宅外主面設施及防盜窗的安裝要求，應與外墻平齊，不得超外墻表面。⑤.禁止行為和注意事項：變更承重墻的結(jié)構(gòu)，將無防水的房間改作衛(wèi)生間、廚房。⑥管理服務費用，裝修押金2000元，預交一年的物業(yè)管理費，蜂巢物業(yè)論壇注。
六、多種經(jīng)營、開源創(chuàng)收
一業(yè)（物業(yè)）為主，多種經(jīng)營，一業(yè)（付業(yè)）養(yǎng)業(yè)（物業(yè)），新春物業(yè)公司開始接凱麗樓盤時，因開發(fā)商要預付前期的物業(yè)管理費用，開始幾年的維修費用也比較少，利潤是不錯的，但是隨著時間的推移，出現(xiàn)一年新，二年舊，三年壞，四年破的現(xiàn)象，維修費用也隨之增大。這時要增加其它的創(chuàng)收渠道，如組建工程維修隊，完善小區(qū)的配套建設，建自行車棚，擴建停車場，來增加收費的來源，開辦超市、商店、餐飲、小吃店、副食批發(fā)、健身房、美容美發(fā)廳、棋牌文化娛樂活動室，都能創(chuàng)收。
七、倡導平安小區(qū)，構(gòu)建和諧物業(yè)，做好綜合管理服務工作
凱麗家園小區(qū)主要是村民還建居住，不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德標準，決定了他們對居住的環(huán)境的要求，和居住的行為的差異，這些差異難免會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。作為小區(qū)物業(yè)的管理者，就是要樹立“為業(yè)主服務，對業(yè)主負責”的指導思想，面對不同的人群，采取不同的服務方式，引導大家認識到小區(qū)是全體居民的共同家園，是大家共同生活的場所。在生活、休息、娛樂、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸多方面，都相處在一起，建設和維護一個良好和諧的居住環(huán)境，就是全體居民共同的心愿，提倡“平安小區(qū)，和諧物業(yè)”，組織體育比賽、舞會和文藝演出，開展聯(lián)絡感情，豐富多彩的業(yè)余文化生活，聯(lián)合凱麗社區(qū)居委會，開展小區(qū)精神文明建設活動。
住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是一項服務性很強的工作，物業(yè)就是一種服務，服務無止境，以人為本，服務至上，倡導文明服務，構(gòu)建和諧物業(yè)。嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，用制度管人、管事，服務上檔次，管理上臺階。
要在服務區(qū)域內(nèi)顯著位置，設置小區(qū)平面示意圖，主要路口有路標，可設置公示欄、公告牌、收費表、警示標志、溫馨提示等。物業(yè)工作人員要統(tǒng)一著裝，佩戴標牌、行為規(guī)范、服務主動熱情，要公示物業(yè)服務電話，主要負責人、責任人的手機號碼，“四公開一監(jiān)督”，24小時全天候為業(yè)主服務。
八、小區(qū)管理者的基本職責和要求
第一，作為項目經(jīng)理，是全面負責服務處的工作，負責制定、貫徹、落實崗位責任制，負責指導監(jiān)督、檢查員工的工作完成情況，負責處理協(xié)調(diào)業(yè)主的各種訴求。作為小區(qū)的管理者，要有“奉獻精神”和“務實精神”，工作上不計較報酬，不怕吃苦,要有務實精神，要落到實處，凡事都要親力親為，指手畫腳，浮在上面是解決不了問題的，蜂巢物業(yè)網(wǎng)注。
第二，負責加強與業(yè)主的溝通工作，定期走訪客戶，了解情況，善待業(yè)主，保持和業(yè)主良好的協(xié)作關(guān)系，負責處理好業(yè)主的投訴，圓滿調(diào)處突發(fā)事件，要有較強的應變能力和說服能力，盡快協(xié)調(diào)矛盾雙方的關(guān)系，確保一方平安。事來莫放，事難莫怕，事過莫悔，迎難而上，事無不成!
第三，要做好員工的思想政治工作，定期召開工作例會，樹立典范，弘揚正氣，以點帶面，努力提高員工的政治、業(yè)務素質(zhì)，堅持業(yè)主至上，服務第一的宗旨。檢查、督促各崗位工作人員認真履行職責，突出新春物業(yè)管理的特色，重點宣傳凱麗社區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，強調(diào)小區(qū)的“安全、寧靜、清潔”，從而提高公司的企業(yè)形象。通過精神文明和物質(zhì)文明的建設，打造出一支業(yè)務過硬、工作熱情、聽從指揮的一流團隊。
第四，必須精通物業(yè)管理的專業(yè)知識，熟悉本行業(yè)的基本運作方法。精通業(yè)務知識，熟悉業(yè)主情況，是每一個管理者提高工作能力和工作效率的最佳方法，工欲善其事，必先利其器，要想搞好服務工作，就必先練好內(nèi)功，認真學習業(yè)務知識，熟練掌握操作技能，要想成為贏家，首先必須成為專家。作為一個經(jīng)理，上對老板的指示，下對員工的承諾，面對業(yè)主的要求，方方面面都要處理得滿意，忍一時風平浪靜，退一步海闊天空，低調(diào)做人你會一次比一次穩(wěn)健，高調(diào)做事你會一次比一次優(yōu)秀。要有端正大方的儀表風度，要有良好的語言表達能力，言辭簡潔，清楚到位，富有幽默感、吸引力、識大體、顧大局、懂禮節(jié)、熱情而不失主動、謙恭有禮而又自尊自信。
第五，要做到三心：讓老板放心，上級安排的事情要積極認真地完成，不要把矛盾和困難上交，盡力解決問題，聽從指揮，勤于匯報，讓領(lǐng)導滿意，讓老板放心。讓業(yè)主安心，讓業(yè)主安全得到保障，生活環(huán)境優(yōu)雅，衛(wèi)生整潔，安安心心地生活。讓員工舒心，讓員工干得開心，吃得滿意，過得快樂。
我一直在省直企業(yè)從事勞動服務公司的管理工作，在華中工學院學的是經(jīng)濟管理，2006年取得國家建設部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書，有十一年的物業(yè)管理經(jīng)驗，如果領(lǐng)導相信我，看中我，我會加倍努力去工作的。相信是成功的開始，堅持是成功的終點，成功是送給有付出的人的，成功是送給有準備的人的。我堅信，在公司老板的帶領(lǐng)下，通過自己的不斷努力，讓我們的公司有長足的發(fā)展，業(yè)主能夠安居樂業(yè)，同時又能為公司創(chuàng)造更多的財富，才是我孜孜以求的奮斗目標! 轉(zhuǎn)發(fā)請注明作者及來源于微信號：wyglzx ----------------------------------------
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