案   例

2013年6月,王某與當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）簽訂了一份鋪面商品房買賣合同后,雙方到住建局進行了合同備案，并加蓋了商品房預(yù)售合同登記備案專用章。2014年7月，開發(fā)公司單方向市住建局申請撤銷合同備案，住建局隨后撤銷了該商品房買賣合同的網(wǎng)上登記備案。同年10月，王某接到開發(fā)公司關(guān)于備案登記已撤銷、房屋不再出售的通知后，提出異議，將住建局起訴到市中級人民法院。

疑   惑

1.商品房購銷合同備案具有什么樣的法律效力？

2.商品房買賣合同網(wǎng)簽備案后能否單方撤銷？

3.網(wǎng)上簽約與預(yù)告登記有何區(qū)別？

解   答

商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案制度是我國房地產(chǎn)管理實踐中探索形成的一項重要制度，2004年7月，建設(shè)部修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。2010年1月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，各地要積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。

在我國法律當中，與網(wǎng)簽備案類似的一種制度是預(yù)告登記。預(yù)告登記是指當事人約定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等部門規(guī)章中也規(guī)定了預(yù)告登記。網(wǎng)簽和預(yù)告登記這兩項制度的區(qū)別在于二者屬于不同性質(zhì)的法律行為。預(yù)告登記是一種民事法律行為，商品房交易合同的網(wǎng)簽備案是一種行政行為，兩者不能相互代替。

網(wǎng)簽備案后，需要變更或解除協(xié)議的，應(yīng)由雙方簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議后共同到原登記機關(guān)辦理變更或者解除合同登記備案手續(xù)，否則網(wǎng)簽的證明、確認效力將是長期的。實踐中，由于預(yù)告登記主要是為保護購房人的權(quán)利，對賣房人來說費時費力，除非購房人堅持一般不會主動要求辦理預(yù)告登記。因此，實踐中，在預(yù)防和遏制“一房多賣”等非法行為方面，網(wǎng)簽備案制度的作用超過了預(yù)告登記。

本案中，住建局僅憑開發(fā)商單方申請便撤銷了登記備案,顯然是違反有關(guān)規(guī)定的。因此，市中院經(jīng)審理認為,住建局僅依據(jù)開發(fā)公司單方申請便撤銷所涉?zhèn)浒傅怯?顯然在行政行為程序上未能充分保障當事人的參與權(quán)、知情權(quán)、異議反駁等權(quán)利,且據(jù)以撤銷的理由不清楚。該具體行政行為證據(jù)嚴重不足,構(gòu)成違法,依法應(yīng)予撤銷,據(jù)此做出一審判決，撤銷住建局作出的行政行為。

（供稿：國土資源部不動產(chǎn)登記中心）