湖北舒安慢谷旅游開發(fā)項目融資1.5億

熱帶咖啡 2015-06-28

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項目介紹

　　1、自然條件
　?。?）氣候
　　舒安慢谷地處亞熱帶大陸季風氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫和，四季交替明

顯，年平均日照2085小時，無霜期240天左右，日平均氣溫16.3度。光照充足，雨量適中，為旅游區(qū)植物生長提供了良好的生態(tài)氣候條件。此外，舒安慢谷旅游區(qū)西鄰梁子湖，水域面積廣闊，林地茂密，低丘陵綿延起伏，會形成相對圍合封閉的微氣候環(huán)境，適宜于休閑度假。
　?。?）地貌
　　舒安慢谷地處沿江沖淤積平原和鄂東南低山丘陵接合部，主要由湖沼、垅崗、丘陵三種地貌地形組成，土壤有機質(zhì)豐富。其西部緊鄰梁子湖，東部為低丘陵地帶，地形北低南高。舒安慢谷區(qū)域內(nèi)的河流、水塘、灘涂、農(nóng)田、蘆葦?shù)葮?gòu)成的結(jié)構(gòu)完整的自然復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)。舒安慢谷良好的地貌特點適宜開發(fā)養(yǎng)生休閑、生態(tài)農(nóng)莊度假等旅游項目。
　?。?）動植物
　　舒安慢谷植物資源豐富，水生植物約20多種，木本植物約14種，藤本植物約10種，草本植物約20余種。野生動物資源同樣豐富，其中魚類主要有長江銀魚、鰱魚、鱖魚、青魚、草魚、鯉魚、鯽魚、鳊魚等。此外，舒安慢谷還有國家一級重點保護動物東方白鸛、白頭鸛、黑鸛等。豐富的動植物資源是旅游區(qū)生態(tài)系統(tǒng)完整性的必要組成部分，有利于提升舒安慢谷的生態(tài)形象。
　　2、區(qū)位條件
　　舒安慢谷東臨舒安街道辦，南接縣道X008（山舒線），距離107國道僅30分鐘車程。此

外，舒安鄉(xiāng)位于武漢市江夏區(qū)東南部邊緣，東與鄂州市梁子鎮(zhèn)及涂鎮(zhèn)、大冶市高河鎮(zhèn)接壤，西與山坡鄉(xiāng)相連，南與湖泗鎮(zhèn)毗鄰，北抵梁子湖與五里界鎮(zhèn)隔湖相望。舒安鄉(xiāng)遠離武漢主城區(qū)的地理區(qū)位使得慢谷旅游區(qū)擁有了寧靜的氛圍、新鮮的空氣和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。
　　3、農(nóng)業(yè)資源
　　舒安慢谷所在的舒安街屬農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大鄉(xiāng)。農(nóng)產(chǎn)品中以水稻、油菜為主，黃豆、花生、芝麻為輔，特產(chǎn)有藠頭、苧麻。尤其是藠頭，在舒安街種植已有800余年歷史，是湖北省主要生產(chǎn)基地之一。由舒安藠頭廠生產(chǎn)的“梁湖牌”藠頭因其“顆粒均勻，潔白無瑕，香咸脆嫩，入口無渣”的特點，遠銷韓國、日本、美國等地。“舒安藠頭”在2011年1月15日獲國家質(zhì)檢總局批準為國家農(nóng)產(chǎn)品地理保護標志，舒安藠頭的知名度及信譽度進一步提升。
　　4、用地現(xiàn)狀
　　規(guī)劃區(qū)用地由村莊建設(shè)用地、公路用地、自然水域、坑塘溝渠和農(nóng)林用地共五大類組成?？傮w來看，村莊建設(shè)用地主要為田鋪村九個自然灣的宅基地，呈零散分布，自然水域主要分布在旅游區(qū)西側(cè)，與梁子湖接壤處；坑塘溝渠和農(nóng)林用地則呈斑塊狀分散于各個村灣之間，形成了田中有村，村旁有水，水邊有田的典型村野風貌格局。目前，僑亞集團已完成土地流轉(zhuǎn)相關(guān)工作，總用地面積約5000畝。

項目特色

　　舒安慢谷旅游區(qū)涵蓋“養(yǎng)生福地”、“生態(tài)高地”、“快樂天地”和“綠色園地”四大特色，為旅游區(qū)空間布局和旅游產(chǎn)品的打造提供依據(jù)。
　　1、民國風情，養(yǎng)生福地
　　項目開發(fā)主體擬將民國文化移植于舒安慢谷旅游區(qū)，充分挖掘民國文化元素，打造具有

濃郁民國風情的主題園。同時，該規(guī)劃區(qū)民風淳樸、環(huán)境優(yōu)良，適宜養(yǎng)身修心，故可依托優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境和優(yōu)厚養(yǎng)生文化，使其成為國內(nèi)外著名的養(yǎng)生福地。
　　2、港灣濕地，生態(tài)高地
　　舒安慢谷旅游區(qū)的港灣濕地資源豐富，分布密集，生態(tài)系統(tǒng)完善，彰顯旅游區(qū)與濕地天然合一的生態(tài)之美。故舒安慢谷旅游區(qū)應(yīng)保護好港灣濕地生境，使其成為國內(nèi)著名，國際知名的生態(tài)高地。
　　3、世外桃源，快樂天地
　　舒安慢谷旅游區(qū)處于武漢城區(qū)邊緣，植被茂盛、村落散布、民情淳樸、良田交錯、港灣縱橫、雞犬相聞，宛然一處城外的桃花源勝境。且旅游區(qū)距武漢城區(qū)約1個多小時車程，區(qū)位優(yōu)越。故舒安慢谷旅游區(qū)依托城郊桃源的先天地緣環(huán)境優(yōu)勢，使其成為武漢主城區(qū)及周邊城市城郊休閑度假的快樂天地。
　　4、有機農(nóng)業(yè)，綠色園地
　　舒安慢谷旅游區(qū)分布有9個自然村灣，其農(nóng)田作物基本處于自然生長狀態(tài)，幾乎沒有農(nóng)藥化肥污染，且周邊尚無任何產(chǎn)生污染源的工業(yè)，保存了沒被污染的土壤，是發(fā)展有機農(nóng)業(yè)的先天優(yōu)勢。故舒安慢谷旅游區(qū)依托發(fā)展有機農(nóng)業(yè)，為游客提供一個享受健康食品、健康生活和體驗農(nóng)趣的綠色園地。

項目背景

　　1、鄉(xiāng)村度假旅游需求
　　城市化進程的加快，使得許多城市居民渴望逃離日常的生活環(huán)境去風景秀美、生態(tài)環(huán)境良好的鄉(xiāng)村，呼吸清甜空氣，品嘗土特綠色菜肴，或短期休閑度假。規(guī)劃區(qū)處于武漢郊區(qū)，擁有天然湖光山林資源、特色生態(tài)農(nóng)業(yè)資源、濃郁的民國風情文化資源和鄉(xiāng)村田園景觀，可為滿足都市旅游者的鄉(xiāng)村度假旅游需求，提供良好的資源依托和環(huán)境氛圍。
　　2、文化體驗旅游需求
　　發(fā)達國家的發(fā)展實踐表明，當人均GDP突破1000美元以后，國民的文化休閑消費支出和比重會越來越大。旅游者在注重緩解壓力、放松心情的同時，更希望能同時汲取新的文化信息，尋求精神愉悅和心靈滿足。規(guī)劃區(qū)打造的民國風情帶旅游項目，可滿足旅游者追憶和體驗民國文化的旅游需求。
　　3、休閑娛樂旅游需求
　　旅游者越來越注重在旅游過程中通過運動、娛樂活動的參與，放松身心。規(guī)劃區(qū)依托草原、港灣、農(nóng)田、林果資源，可開展馬術(shù)體驗、草原競技、港灣度假、農(nóng)事耕作、林果采摘、認養(yǎng)、認種、加工等參與性和娛樂性較強的旅游活動，可滿足游客休閑休閑娛樂的需求。

項目SWOT分析

　　一、優(yōu)勢分析（Strength）
　　1、交通便利，區(qū)位優(yōu)越
　　舒安慢谷位于江夏區(qū)西南緣，目前有縣道與城區(qū)相連，路況較好，可進入性強，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。
　　2、濱湖鄉(xiāng)村，資源優(yōu)裕
　　舒安慢谷水域廣闊，林地茂密，碧水云影，物華天寶，自然天成。因此，舒安慢谷生態(tài)系統(tǒng)完好，生物多樣性，自然資源賦存優(yōu)裕，是人與自然親近、養(yǎng)生怡心的天然場所。
　　3、民國風情，文脈優(yōu)厚
　　舒安慢谷擬打造成以民國風情為主題，集農(nóng)耕文化、民國文化、養(yǎng)生文化和生態(tài)文化于一體的體驗式生態(tài)旅游綜合體。此外，抗日名將項英的革命故事不絕于耳。因此，舒安慢谷旅游區(qū)文脈底蘊優(yōu)厚，極具旅游開發(fā)利用優(yōu)勢。
　　4、養(yǎng)生圣地，生態(tài)優(yōu)良
　　舒安慢谷植被豐富，空氣清新，水質(zhì)純凈，生態(tài)農(nóng)業(yè)資源豐富，適宜養(yǎng)生養(yǎng)老度假。舒安慢谷旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，堪稱養(yǎng)生圣地，極具養(yǎng)生養(yǎng)老度假開發(fā)價值。
　　二、劣勢分析（Weakness）
　　1、旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏
　　舒安慢谷尚處于旅游開發(fā)起步階段，目前還無任何旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在開發(fā)初期，旅游基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏將會制約旅游區(qū)的發(fā)展。
　　2、旅游市場形象未立
　　舒安慢谷仍處于旅游市場孕育階段，目前尚未進行任何的旅游市場前期宣傳，旅游市場形象僅僅是公司謀劃的未來構(gòu)想，故旅游市場形象未立將是旅游區(qū)未來發(fā)展亟待解決的問題之一。
　　三、機遇分析（Opportunity）
　　1、市場需求旺盛，如沐春風
　　目前文化主題旅游、家庭親子旅游、田園養(yǎng)生旅游市場勢如破竹，游客需求量不斷攀升，旺盛的旅游市場需求使得舒安慢谷謀劃新一輪旅游發(fā)展如沐春風，正當時。
　　2、政府高度重視，如虎添翼
　　江夏區(qū)、舒安鄉(xiāng)各級政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺一系列優(yōu)惠政策支持旅游開發(fā)，將旅游產(chǎn)業(yè)作為帶動村域經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。尤其是對外來投資項目實行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤服務(wù)責任制，實行服務(wù)包干制，投資者在企業(yè)注冊登記、建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營不同階段所需的服務(wù)，均由有關(guān)部門負責包干和協(xié)調(diào)辦理，為投資者提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的“一站式”服務(wù)。
　　3、投資環(huán)境良好，錦上添花
　　舒安鄉(xiāng)民風淳樸，政府行政效率高，公信力強，社會經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁以及大批投資商已在舒安鄉(xiāng)投資興業(yè)。舒安鄉(xiāng)良好的投資環(huán)境將會吸引更多的投資注入這片熱土，為舒安慢谷新一輪發(fā)展錦上添花，促進其更快更好地發(fā)展。
　　四、威脅分析（Threat）
　　1、保護與開發(fā)關(guān)系處理問題
　　舒安慢谷正處于新一輪發(fā)展的開局之年，面臨諸多旅游項目的建設(shè)與升級，由此帶來生態(tài)環(huán)境、山體水域環(huán)境的潛在威脅。所以在開發(fā)過程中如不注重資源環(huán)境的保護，將給旅游區(qū)的發(fā)展帶來威脅。
　　2、利益相關(guān)者的利益協(xié)調(diào)問題
　　舒安慢谷區(qū)域內(nèi)村民搬遷問題能否順利解決，直接關(guān)系到旅游業(yè)的發(fā)展和社區(qū)民生問題，旅游區(qū)經(jīng)營企業(yè)利益最大化與村民的民生利益需求之間的矛盾如不能協(xié)調(diào)，將對旅游區(qū)發(fā)展產(chǎn)生威脅。

戰(zhàn)略定位體系

　　1、總體定位
　　舒安慢谷旅游區(qū)以民國風尚和養(yǎng)生文化為主線，以休閑農(nóng)業(yè)、產(chǎn)權(quán)式農(nóng)莊、互動草原和度假港灣為依托；以山水相依的自然格局為空間載體，以閑適豁達的田園情懷為整體氛圍；以“舒安慢谷”為品牌引擎，最終建設(shè)成為國內(nèi)著名的民國文化旅游目的地、體驗式生態(tài)旅游綜合體、國際休閑養(yǎng)生示范基地、國家養(yǎng)老示范基地和國家5A級景區(qū)。
　　2、形象定位
　　綜合考慮舒安慢谷旅游區(qū)的資源特征、發(fā)展目標和市場定位，將其形象定位為“慢品民國·舒心養(yǎng)生”。該形象定位語言鮮明、凝練，突出了舒安慢谷旅游區(qū)主題文化——民國風尚，強調(diào)了旅游區(qū)的功能定位——養(yǎng)生舒安，體現(xiàn)了旅游區(qū)倡導(dǎo)“慢生活”的經(jīng)營理念，升華了旅游區(qū)“舒安慢谷”的品牌形象。
　　3、功能定位
　　根據(jù)江夏區(qū)舒安旅游區(qū)的環(huán)境資源基礎(chǔ)、市場行為特征、開發(fā)商的開發(fā)意愿以及規(guī)劃組在考察過程中的綜合考量，將本區(qū)的功能定位為“生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光+民國文化漫游+草原互動體驗+產(chǎn)權(quán)式農(nóng)莊經(jīng)營+浪漫港灣度假+農(nóng)村社區(qū)參與”為一體的體驗式生態(tài)旅游綜合體。

投資估算

　　舒安慢谷旅游區(qū)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額4億。其中，旅游景觀項目投資2.6億，占固定資產(chǎn)投資額的65%；旅游保障項目投資5960萬元，占固定資產(chǎn)投資額的14.9%；旅游人才培養(yǎng)項目投資40萬元，占固定資產(chǎn)投資的0.1%；旅游市場推廣項目投資800萬元，占固定資產(chǎn)投資額的2%。工程其他浮動費用以固定資產(chǎn)投資額的10%提取，約4000萬元；不可預(yù)見費以固定資產(chǎn)投資額的8%提取，約為3200萬元。

效益分析

　　一、經(jīng)濟效益分析
　　1、游客分析
　　舒安慢谷旅游區(qū)是個以民國風情、養(yǎng)身文化為主線的體驗生態(tài)旅游綜合體。包括民國風情街游覽、草原休閑娛樂、港灣休閑度假、農(nóng)業(yè)種植觀光、康體游樂享受、農(nóng)作物貿(mào)易選購等特色旅游產(chǎn)品為主的旅游區(qū)，其收益主要是來自游客的門票收入，其次為參與性項目，餐飲、購物，休閑度假的住宿收入。因此，游客的多寡，決定了整個生態(tài)旅游區(qū)的收入份額。
　　2、營業(yè)額匡算
　　考慮舒安慢谷旅游區(qū)的消費項目特點，到本規(guī)劃中期末，估算本旅游區(qū)游客人均綜合消費（含門票，參與性項目如游樂，餐飲，購物等）200元/人次/天，根據(jù)專家經(jīng)驗估算的游客量和游客人均消費，可估算出舒安慢谷旅游區(qū)旅游總收入。
　　3、效益分析
　估算在舒安慢谷旅游區(qū)的營業(yè)額中，銀行利息、保險、設(shè)備折舊、物資成本、營業(yè)稅、管理費、員工工資等項共約占80%，即在總收入中約有20%-30%的利潤。按此標準計算，本旅游區(qū)從2016年到規(guī)劃期末，年平均利潤約為3446萬元/年。
　　二、社會效益分析
　　1、有利于增加就業(yè)機會
　　根據(jù)世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機會。根據(jù)舒安慢谷旅游區(qū)的總體規(guī)劃，到2020年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機會500個，按照1:5的比例，它所提供的間接就業(yè)機會將達到2500個。舒安慢谷旅游區(qū)的建成對緩解就業(yè)壓力、維護社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。
　　2、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
　　目前，舒安慢谷旅游區(qū)所在的舒安街總體經(jīng)濟發(fā)展水平不高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第一產(chǎn)業(yè)比重較大，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效率低下，不利于經(jīng)濟發(fā)展。旅游業(yè)的發(fā)展將大大提高第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重，極大地改善舒安鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進當?shù)亟?jīng)濟健康、順利發(fā)展。
　　3、有利于提高居民素質(zhì)
　　隨著旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入，他們會給當?shù)鼐用駧硇滤枷搿⑿轮R、新觀念、新的生活方式，這些新東西將會極大地提高當?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，改變當?shù)鼐用竦膬r值觀、個人行為、道德觀、生活方式等，促進社會文明發(fā)展。
　　三、生態(tài)效益分析
　　1、在發(fā)展旅游同時，進行了大量的生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程，生態(tài)環(huán)境不斷優(yōu)化；2、在發(fā)展旅游的過程中，加強了對社區(qū)居民和旅游者的生態(tài)環(huán)境知識的教育，提高了他們的生態(tài)環(huán)境保護意識。舒安慢谷旅游區(qū)發(fā)展旅游業(yè)，會使社區(qū)居民和旅游者逐漸地意識到自然資源與環(huán)境保護在旅游業(yè)發(fā)展中的作用，從而積極地參與到旅游資源與環(huán)境保護行列；3、諸多旅游景觀的建設(shè)對自然資源與環(huán)境的保護提供了推動力；4、為了保護環(huán)境質(zhì)量和保證向旅游者提供滿意的體驗，旅游發(fā)展會使采取行政的和規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境控制成為可能。此外，旅游發(fā)展對生態(tài)環(huán)境會產(chǎn)生負面效果：在缺乏規(guī)劃、管理不當或游客行為不加控制的情況下，旅游會造成環(huán)境的破壞。
　　四、綜合效益分析
　　舒安慢谷旅游區(qū)發(fā)展旅游業(yè)將具有較好的綜合效果。旅游業(yè)的發(fā)展會促進舒安慢谷旅游區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和國民經(jīng)濟的發(fā)展，帶來大量的直接和間接就業(yè)機會；會提高舒安慢谷旅游區(qū)在湖北、華中地區(qū)乃至全國的知名度和美譽度。但是旅游業(yè)的發(fā)展往往也會帶來大量的負面效應(yīng)，消除這些負面效應(yīng)需要科學規(guī)劃和科學管理。

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