目前，社會(huì)上存在一種特殊的融資方式，如融資渠道有限的開(kāi)發(fā)商與出借資金的一方（簡(jiǎn)稱借款人）簽署商品買(mǎi)賣(mài)合同，借款人以支付購(gòu)房款的方式將資金支付給開(kāi)發(fā)商，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定借款人有權(quán)解除合同的條件及違約金支付標(biāo)準(zhǔn)，若開(kāi)發(fā)商未能在合同約定時(shí)間交付房屋的，則借款人有權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商向借款人支付相當(dāng)于借款利息標(biāo)準(zhǔn)的違約金，雙方以此達(dá)到名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為融資的目的，并借以房屋買(mǎi)賣(mài)合同起到擔(dān)保借款的效果。按照此類方式交易的資金融入方還可能是開(kāi)發(fā)商之外的其他人，雙方均是借以房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)達(dá)到融資和擔(dān)保的目的。這里就涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及權(quán)利效力問(wèn)題。

實(shí)踐中還有一種情況，如甲方因借款、買(mǎi)賣(mài)或者其他合同產(chǎn)生對(duì)乙方的債權(quán)，乙方以房屋抵債的，雙方簽署抵債協(xié)議或者由法院、仲裁機(jī)構(gòu)出具調(diào)解書(shū)確認(rèn)以房抵債的內(nèi)容，這里涉及抵債協(xié)議和法律文書(shū)的效力如何以及產(chǎn)生的法律效果。

以上兩個(gè)問(wèn)題有一定的相關(guān)性，本文放在一起就一些法律問(wèn)題做探討。

一、以房屋買(mǎi)賣(mài)形式融資的商業(yè)價(jià)值

資金借入方與借款人通過(guò)這種方式融資的原因有兩個(gè)：

1、若借款人是企業(yè)的，回避企業(yè)之間禁止借款的規(guī)定，通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同這種形式規(guī)避合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，保證利息收入。

2、若資金借入方屆時(shí)不能按照約定還款，則借款人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的權(quán)利，要求履行合同，以取得實(shí)物房產(chǎn)，此時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同起到類似擔(dān)保的作用，有觀點(diǎn)認(rèn)為這類似于讓與擔(dān)保。

二、以房屋買(mǎi)賣(mài)形式融資法律爭(zhēng)議焦點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)

（一）雙方之間成立什么合同、合同是否有效

對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，對(duì)此類融資方式首要考慮的是買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。因資金借入方和借款人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意圖是融資借款，且往往利息較高，房屋作價(jià)低于市場(chǎng)行情，在資金借入方和借款人產(chǎn)生爭(zhēng)議的時(shí)候或者有資金借入方其他債權(quán)人參與進(jìn)來(lái)的時(shí)候，資金借入方和借款人之間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)和法院需要判定的首先就是雙方是什么法律關(guān)系。

雙方是房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，還是借款法律關(guān)系，還是借款關(guān)系與附條件的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并存。作者從案例來(lái)看，認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題有爭(zhēng)議,且根據(jù)案情不同法官有很大自由裁量的成分。

以上爭(zhēng)議的焦點(diǎn)以及司法看法可以參見(jiàn)以下幾個(gè)案例：最高人民法院（2011）民提字第344號(hào)、最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)、《名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定——重慶五中院判決張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案》（《人民法院報(bào)》2014年09月11日）。

仔細(xì)看具體案例內(nèi)容，各個(gè)案例的實(shí)際情況是有區(qū)別的。若借款人與資金借入方既簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也簽署了借款協(xié)議，則雙方之間成立借款合同關(guān)系顯而易見(jiàn)，需要爭(zhēng)議的只是借款合同是否有效，以及在借款合同有效的情況下，如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。如果借款人與資金借入方僅簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并沒(méi)有簽署借款協(xié)議，則法院會(huì)根據(jù)雙方提供的證據(jù)，自由裁量雙方之間到底是借款合同關(guān)系還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，以及如何看待商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

1、若被認(rèn)定為借款關(guān)系，（1）若借款人是企業(yè)，則借款合同可能被認(rèn)定無(wú)效（關(guān)于企業(yè)間融資的效力問(wèn)題在最近的全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要中有表述，可以參考），借款人的法律權(quán)益保障適用有關(guān)借款合同無(wú)效后的有關(guān)法律依據(jù)，形式上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自然未成立亦無(wú)效，借款人的利息得不到完全保證，亦沒(méi)有對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的具體房屋有任何權(quán)利；（2）若借款人是個(gè)人，借款人與資金借入方之間成立有效的借款合同關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何定性存在一定的爭(zhēng)議，有認(rèn)為未成立有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者以房屋買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款債權(quán)的履行有違反擔(dān)保物權(quán)法定的原則及禁止流質(zhì)的規(guī)定而無(wú)效，有認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于附解除條件的獨(dú)立的合同，屬于有效，作者個(gè)人同意后一種觀點(diǎn)。北京市高級(jí)人民法院也持有類似觀點(diǎn)，《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）認(rèn)為“當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)保基礎(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)予以確定?！?/span>

2、若沒(méi)有被認(rèn)定成立借款關(guān)系，被認(rèn)定成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則相應(yīng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

作者從案例歸納，以下具體的事實(shí)可能會(huì)影響到法官對(duì)是借款合同還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的定性：房屋定價(jià)是否合理、是否有價(jià)格調(diào)整與結(jié)算條款，是否開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票、是否辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等。

作者從以上分析認(rèn)為，若個(gè)人擬采用這種模式給他人借款，應(yīng)當(dāng)這樣安排交易，即簽署借款合同的同時(shí)，簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定在資金借入方不能按約定還款時(shí)，啟動(dòng)繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在資金借入方按約定還款時(shí)，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即如以上（2011）民提字第344號(hào)最高院再審案例，比較穩(wěn)妥。若企業(yè)擬采用這種模式給他人融資，則不宜簽訂書(shū)面的借款合同，應(yīng)按照最接近真實(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同操作的方式安排交易。

（二）借款人的債權(quán)是否有優(yōu)先性

以房屋買(mǎi)賣(mài)合同方式融資的模式下，不管被認(rèn)定為與從屬于借款合同的有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同還是單獨(dú)存在有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，仍然會(huì)存在另一個(gè)問(wèn)題，即借款人與資金借入方的其他債權(quán)人的債權(quán)之間的優(yōu)先性，比如資金借入方是開(kāi)發(fā)商的，誰(shuí)的債權(quán)有權(quán)就開(kāi)發(fā)商的在建工程或者現(xiàn)房有優(yōu)先受償權(quán)，及借款人的權(quán)利是否有法定優(yōu)先權(quán)的保障。

開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人一般有提供開(kāi)發(fā)貸款的銀行、施工承包人、購(gòu)房人，若各方均主張債權(quán)，就開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)各方債權(quán)是否有優(yōu)先順序，銀行主張對(duì)在建工程享有抵押權(quán)，承包人主張有建設(shè)工程施工價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房人主張已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受房屋變現(xiàn)的價(jià)款更優(yōu)先受償。作者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照以下法理分析借款債權(quán)：

1、買(mǎi)受人支付完全部或者大部分款項(xiàng)后，有沒(méi)有取得對(duì)標(biāo)的商品房的物權(quán)。

作者認(rèn)為，買(mǎi)受人支付完全部或者大部分款項(xiàng)后，沒(méi)有取得對(duì)標(biāo)的商品房的物權(quán)。這是因?yàn)?，取得不?dòng)產(chǎn)物權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》第14條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，依據(jù)第28、29、30條的規(guī)定，在特殊情況以不以登記設(shè)立，如因人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書(shū)、政府征收決定、繼承、受遺贈(zèng)、合法建造等發(fā)生物權(quán)設(shè)立效力。

但是，有另一種不同的觀點(diǎn)，理由是根據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱：2004《查凍規(guī)定》）第17條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，該條規(guī)定的后半段實(shí)際上是規(guī)定了第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有被執(zhí)行人所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)的，如果第三人對(duì)沒(méi)有辦理登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，該財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為是第三人所有，即第三人對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有物權(quán)。作者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不正確的，最高院的規(guī)定本身不能成為對(duì)物權(quán)設(shè)立的規(guī)定，只有法律才能作為物權(quán)的規(guī)定，2004《查凍規(guī)定》僅能理解是對(duì)財(cái)產(chǎn)保全的規(guī)定，并不是針對(duì)權(quán)屬的實(shí)體法規(guī)定，且從該規(guī)定的前半段看，仍然是遵循沒(méi)有過(guò)戶的不動(dòng)產(chǎn)，仍屬于名義所有人所有，后半段中“如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的”含義也不明。

另外《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（2004年）規(guī)定“被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋及被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算”，此規(guī)定仍然也是財(cái)產(chǎn)保全的規(guī)定，不能從可以作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)查封就得出該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的結(jié)論。從很多執(zhí)行異議之訴的案例可以支持作者以上的觀點(diǎn)。

2、買(mǎi)受人支付完全部或者大部分款項(xiàng)后，債權(quán)是否具有第一位的優(yōu)先性。

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”

主流觀點(diǎn)認(rèn)為由此規(guī)定可以推導(dǎo)出支付全部和大部分房款的買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)于承包人，承包人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，因此買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人。對(duì)這個(gè)結(jié)論其實(shí)仍有一定可質(zhì)疑的空間，理由是：（1）該批復(fù)中規(guī)定的“消費(fèi)者”的范圍是個(gè)人還是包括法人，購(gòu)買(mǎi)多套的買(mǎi)受人是否還能構(gòu)成消費(fèi)者，畢竟該批復(fù)本身出臺(tái)的意義就是從“和諧社會(huì)”的角度對(duì)個(gè)人消費(fèi)的權(quán)益作出一定的傾斜保護(hù)。（2）該批復(fù)是2002年出的，2004年《查凍規(guī)定》第17條與該批復(fù)是什么關(guān)系，若認(rèn)為能夠依據(jù)2004《查凍規(guī)定》第17條界定權(quán)屬或者權(quán)利優(yōu)先性，第17條規(guī)定所強(qiáng)調(diào)的“實(shí)際占有”和“沒(méi)有過(guò)錯(cuò)”也對(duì)2002年批復(fù)做了更高的要求。

最新頒布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定》）第29條對(duì)商品房銷售中的優(yōu)先消費(fèi)者債權(quán)作出了規(guī)定，即：

“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

作者把簡(jiǎn)稱特定消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，可以看出該規(guī)定相比2002年的批復(fù)有變化，（1）該規(guī)定是賦予了特定消費(fèi)者排除執(zhí)行的權(quán)利，也就是說(shuō)不僅僅承認(rèn)受償?shù)膬?yōu)先性，似乎還確認(rèn)爭(zhēng)議房屋的房屋歸屬于特定消費(fèi)者；（2）對(duì)買(mǎi)受人作了限定，受到特殊保護(hù)的特殊消費(fèi)者是“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的人，可以理解為買(mǎi)受唯一住房的自然人，如果買(mǎi)受人有其他住房，是投資客，是購(gòu)買(mǎi)住房以外的商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)都沒(méi)有優(yōu)先權(quán)，

就二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定》第28條規(guī)定與2004年《查凍規(guī)定》第17條的規(guī)則沒(méi)有實(shí)質(zhì)變化。該條規(guī)定：

“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

另外，第30條規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”，該條規(guī)定更是確立了“受讓物權(quán)預(yù)告登記”所具有的物權(quán)效力，這里有一個(gè)問(wèn)題留待以后明確，即如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)了2套及以上房屋并辦理了預(yù)告登記，則是否能夠理解為不受第29條特定消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的限制。

綜合以上兩個(gè)方面，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同方式融資的模式，若在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為有效的情況下，借款人（買(mǎi)受人）對(duì)房屋有沒(méi)有物上權(quán)利，在哪些情況下較其他債權(quán)人有優(yōu)先性，仍然有理解上的爭(zhēng)議。此爭(zhēng)議可以從現(xiàn)實(shí)中有關(guān)執(zhí)行異議之訴等案例中看出來(lái)。

三、以房屋抵債的法律效力

前面說(shuō)了以借款為目的簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及權(quán)利效力問(wèn)題，實(shí)踐中還有一種情況，如甲方因借款、買(mǎi)賣(mài)或者其他合同產(chǎn)生對(duì)乙方的債權(quán)，乙方以房屋抵債的，雙方簽署抵債協(xié)議或者由法院、仲裁機(jī)構(gòu)出具調(diào)解書(shū)，抵債協(xié)議和法律文書(shū)的效力如何以及產(chǎn)生了什么效力。

（一）以物抵債是債的一種清償方式，抵債協(xié)議有效

這個(gè)沒(méi)有爭(zhēng)議，如北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）認(rèn)為：“當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理?！?/span>

（二）抵債協(xié)議或者由法院、仲裁機(jī)構(gòu)出具調(diào)解書(shū)是否能夠產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)或者其他優(yōu)先債權(quán)的效力

作者認(rèn)為，如前述取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》第14條及第28、29、30條，以登記為原則，以特殊規(guī)定為例外，抵債協(xié)議不產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的效力，也沒(méi)有優(yōu)先權(quán)的法律依據(jù)。

需要分析的是，實(shí)踐中，若甲方和乙方的抵債協(xié)議經(jīng)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)出具調(diào)解書(shū)，該如何理解《物權(quán)法》第28條規(guī)定的因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力，是否能夠認(rèn)為抵債協(xié)議經(jīng)人民法院或者仲裁委員會(huì)出具調(diào)解書(shū)，產(chǎn)生了設(shè)定物權(quán)的效力。

作者認(rèn)同最高人民法院研究室《關(guān)于以物抵債調(diào)解書(shū)是否具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的問(wèn)題的意見(jiàn)》。雖然物權(quán)法第28條規(guī)定的“人民法院的法律文書(shū)”應(yīng)當(dāng)包括判決書(shū)、裁定書(shū)和調(diào)解書(shū)，但以物抵債調(diào)解書(shū)只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來(lái)履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)。因此，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書(shū)能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。

1、非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)是由法律直接規(guī)定

物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅分為依法律行為而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，以及非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，是指以當(dāng)事人意思表示為基礎(chǔ)進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)。此種物權(quán)變動(dòng)必須遵循物權(quán)公示的一般原則才能發(fā)生效力，比如不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付等。非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，一般有如下幾種：(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng);(2)因繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán);(3)因合法建造，拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)。第（1）點(diǎn)是基于公權(quán)力的行使而使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形。在此種情形下，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，并非基于原權(quán)利人的意思表示，這種物權(quán)變動(dòng)的方式所遵循的并不是一般性的物權(quán)公示原則，而是法律的直接規(guī)定。可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院生效洼律文書(shū)必須具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容。

2、可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院作出的生效法律文書(shū)類型

人民法院作出的法律文書(shū)包括判決、裁定、決定、調(diào)解書(shū)以及各種命令、通知等，其中判決可以分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決。并非所有人民法院作出的生效法律文書(shū)都可以直接引起物權(quán)變動(dòng)。一般認(rèn)為，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，人民法院作出的決定、命令、通知等主要解決的是訴訟或非訴程序中的程序事項(xiàng)，并不直接導(dǎo)致實(shí)體權(quán)利的變化，因此，上述法律文書(shū)并不能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。在判決方面，只有形成判決屬于能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)。所謂形成判決即是指變動(dòng)或者消滅當(dāng)事人之間原來(lái)存在的沒(méi)有爭(zhēng)議的民事法律關(guān)系的判決，如分割共有財(cái)產(chǎn)的判決。

但對(duì)于裁定書(shū)和調(diào)解書(shū)，則認(rèn)識(shí)不一。調(diào)解書(shū)雖然與判決具有同一效力，但就物權(quán)變動(dòng)所作的調(diào)解，尚無(wú)形成與判決同一的形成力，因此，不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。法院制作的裁定通常也不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。能夠引起物權(quán)變動(dòng)的裁定書(shū)，主要是指在執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債裁定。2004《查凍規(guī)定》第29條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！?/span>

3、調(diào)解書(shū)不宜產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的原因

人民法院生效法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法理基礎(chǔ)在于，公權(quán)力的介入使得此法律文書(shū)所記載的物權(quán)變動(dòng)具有了與不動(dòng)產(chǎn)的登記或者動(dòng)產(chǎn)交付相當(dāng)?shù)墓拘Ч?，從而可以防止因?yàn)槲餀?quán)強(qiáng)大的排他效力導(dǎo)致的對(duì)第三人權(quán)利的不測(cè)妨害而害及交易安全。對(duì)于此項(xiàng)內(nèi)容，雖然調(diào)解書(shū)、裁定書(shū)與判決書(shū)在本質(zhì)上是共通的，不宜將導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的生效法律文書(shū)僅限定于形成判決，有直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的調(diào)解書(shū)和裁定書(shū)也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)，但是基于現(xiàn)在司法實(shí)踐中虛假訴訟侵犯第三人權(quán)益的情況很多，各地法院對(duì)于訴訟中當(dāng)事人要求確認(rèn)其自行達(dá)成的以物抵債協(xié)議并出具調(diào)解書(shū)的，各地法院認(rèn)識(shí)不同做法不一，如江蘇省高級(jí)人民法院2014年4月14日審判委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為，“在債權(quán)債務(wù)案件訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人自愿達(dá)成以物抵債協(xié)議，并要求法院制作調(diào)解書(shū)的，人民法院應(yīng)建議當(dāng)事人申請(qǐng)撤訴。當(dāng)事人不申請(qǐng)撤訴而要求制作調(diào)解書(shū)的，人民法院應(yīng)不予支持，對(duì)當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系繼續(xù)審理?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》法明傳〔2013〕359號(hào)“3、雙方以債權(quán)債務(wù)糾紛為由訴訟至法院，但是立案后對(duì)案件事實(shí)及實(shí)體處理等均無(wú)爭(zhēng)議并迅速達(dá)成“以房抵債”協(xié)議的，務(wù)必在嚴(yán)格依法查明案件事實(shí)的基礎(chǔ)上決定是否出具調(diào)解書(shū);4、當(dāng)事人在人民法院調(diào)解組織等主持下達(dá)成包含以房抵債內(nèi)容的調(diào)解協(xié)議，并共同申請(qǐng)司法確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)加大審查確認(rèn)力度，慎重出具確認(rèn)調(diào)解協(xié)議有效的裁定;5、當(dāng)事人對(duì)以房抵債生效法律文書(shū)或者調(diào)解協(xié)議申請(qǐng)執(zhí)行的，原則上不得出具以房抵債裁定書(shū)或者要求登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，當(dāng)事人要求以房產(chǎn)清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)等執(zhí)行變價(jià)措施;”

鑒于民事調(diào)解書(shū)的本質(zhì)在于對(duì)調(diào)解協(xié)議的確認(rèn)，而以物抵債調(diào)解協(xié)議作為協(xié)議的一種，其本質(zhì)屬于債的范疇，此協(xié)議所產(chǎn)生的直接后果是一方當(dāng)事人取得要求移轉(zhuǎn)抵債物所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，另一方當(dāng)事人則負(fù)有移轉(zhuǎn)此抵債物所有權(quán)的義務(wù)，即要將動(dòng)產(chǎn)的抵債物進(jìn)行交付，將不動(dòng)產(chǎn)辦理過(guò)戶登記。這時(shí)創(chuàng)設(shè)物權(quán)仍要按照依法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則進(jìn)行。在調(diào)解書(shū)生效后，仍要當(dāng)事人持調(diào)解書(shū)辦理交付和過(guò)戶登記，抵債物方發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。負(fù)有履行義務(wù)一方的當(dāng)事人未履行交付或登記過(guò)戶的義務(wù)，另一方當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

另2015年民事訴訟法司法解釋第357條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)司法確認(rèn)調(diào)解協(xié)議，調(diào)解協(xié)議內(nèi)容涉及物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)駁回當(dāng)事人的申請(qǐng)。由此也能看出，法院對(duì)于按照當(dāng)事人雙方的意志直接以調(diào)解協(xié)議形式確認(rèn)物權(quán)的，是非常慎重的態(tài)度。

《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定》第26條中對(duì)能夠作為排除執(zhí)行的法律文書(shū)的范圍做了限定：

“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持；（二）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間除前項(xiàng)所列合同之外的債權(quán)糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其交付、返還執(zhí)行標(biāo)的的，不予支持。（三）該法律文書(shū)系案外人受讓執(zhí)行標(biāo)的的拍賣(mài)、變賣(mài)成交裁定或者以物抵債裁定且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持?！?/span>

以上規(guī)定看出，法律文書(shū)不包括調(diào)解書(shū)，限判決、裁決，且案由限于因權(quán)屬糾紛確認(rèn)權(quán)屬和因租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛而返還、交付標(biāo)的，盡管這條的表述是有一些歧義和難以理解的，作者感覺(jué)該條想要表達(dá)的意思通俗一點(diǎn)理解是原本財(cái)產(chǎn)是屬于異議人，而不是因?yàn)槠渌麄鶛?quán)糾紛、合同糾紛（如買(mǎi)賣(mài)合同糾紛）而被判決歸屬于異議人或者需要返還、交付異議人的。

綜上，借款人與資金借入方簽署以房屋抵債協(xié)議后，或者以調(diào)解書(shū)確認(rèn)抵債協(xié)議的，本質(zhì)上仍然是債權(quán)，不享有對(duì)房屋的物權(quán)，也沒(méi)有產(chǎn)生優(yōu)先債權(quán)。仍然需要注意采取其他財(cái)產(chǎn)保全方式保護(hù)債權(quán)。