土地協(xié)議出讓的依據(jù)、范圍和類(lèi)型
協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是依據(jù)法律規(guī)定，配置土地資源和設(shè)定土地產(chǎn)權(quán)的基本方式之一。國(guó)家法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章以及規(guī)范性文件對(duì)協(xié)議出讓土地作了明確規(guī)定，成為協(xié)議出讓的直接依據(jù)。
一、協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律政策依據(jù)
（一）法律法規(guī)
1．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；
2．《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
3．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
4．《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；
5．《中華人民共和國(guó)行政許可法》；
6．《中華人民共和國(guó)合同法》；
7．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
（二）主要政策
1．《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》（中發(fā)〔2005〕3號(hào)）；
2．《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）；
3．《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）；
4.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）
5．《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）；
6．《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）。
除了上述已有的法律政策以外，隨著土地資源配置市場(chǎng)化程度的不斷提高，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍逐步縮小，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的范圍不斷擴(kuò)大，協(xié)議出讓的法律政策將會(huì)有所調(diào)整，也成為土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的法律政策依據(jù)。
土地協(xié)議出讓是一項(xiàng)程序性、技術(shù)性較強(qiáng)的工作，在操作中需要使用大量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。目前，已經(jīng)公布并在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓中適用的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范主要有：
1．《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）；
2．《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T21010－2007）；
3．《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（國(guó)土資發(fā)〔2008〕86號(hào)）；
4．《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）；
5．《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）。
所有標(biāo)準(zhǔn)和文件都會(huì)被修訂，也會(huì)增加新的標(biāo)準(zhǔn)，因此，在土地出讓工作中應(yīng)當(dāng)應(yīng)用屆時(shí)有效的標(biāo)準(zhǔn)和文件。
三、協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理
（一）實(shí)施主體
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的法定實(shí)施主體，是市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)。對(duì)此，法律法規(guī)有明確規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第11條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒小⒖h人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施；《土地管理法實(shí)施條例》第22條規(guī)定：“通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式提供國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施”。
依據(jù)上述法律規(guī)定，2006年發(fā)布實(shí)施的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》明確要求：國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)組織實(shí)施。
（二）集體決策制度
為規(guī)范協(xié)議出讓行為，《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》建立了協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度，明確要求國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問(wèn)題，集體確定有關(guān)事項(xiàng)。
四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的范圍
（一）協(xié)議出讓范圍確定的原則
《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）明確規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。因此，對(duì)于一宗土地的出讓?zhuān)_定采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓還是協(xié)議出讓?zhuān)仨氁浴墩袠?biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》為依據(jù)，綜合分析確定。
（二）協(xié)議出讓的范圍
就國(guó)有建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，下列五種情形的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓方式：
（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地；
（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；
（5）除上述四種實(shí)體規(guī)定情形外，《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》還建立了程序認(rèn)定機(jī)制，明確通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。
五、土地協(xié)議出讓的類(lèi)型
根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，政府、土地產(chǎn)權(quán)人與擬出讓土地的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，協(xié)議出讓可以分為以下五大類(lèi)：
（一）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓
1．集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；
2．政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。
（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
1.原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的；
2.原承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。
（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
（四）出讓土地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
（五）出讓土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
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