物訊按：物管公司經(jīng)營中會收取停車費、裝修保證金、裝修垃圾清運費等費用，但并非所有的收費都可以作為公司收入，甚至對某些費用來說物管并沒有直接收取的權利。想要合法、持續(xù)地經(jīng)營，物管公司必須對每一項費用的性質和收費委托關系有明確的認識。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展、住房制度的改革，我國房地產市場取得了突飛猛進的發(fā)展。在城市化進程不斷加快、社會轉型不斷深入的大背景下，物業(yè)服務企業(yè)在我國遍地開花。雖然國家和各級政府出臺了相應的法律法規(guī)及標準，但物業(yè)服務企業(yè)的服務質量仍然參差不齊、服務收費仍然亂像百出。

前期物業(yè)服務費

《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）第三章對前期物業(yè)管理作了相應規(guī)定，從條文中得知，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務企業(yè)依法應由開發(fā)商招標選聘或由地方主管部門批準采用協(xié)議選聘的方式。由于前期物業(yè)服務企業(yè)不能與業(yè)主及業(yè)主大會進行服務價格的協(xié)商，本著合法合理的原則，且依據(jù)各地的物業(yè)服務收費相關文件規(guī)定應執(zhí)行政府指導價格，在業(yè)主簽訂購房合同時應告知業(yè)主物業(yè)服務費收費標準及依據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)在得到相應人民政府主管部門批準前不得擅自提高物業(yè)服務收費標準，政府指導價格的制定基礎為各地制定的相關服務標準。物業(yè)服務企業(yè)按政府指導價收取了服務費，就應當按相應的服務標準提供服務，如江蘇省就制定了《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》、《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》。目前部分物業(yè)服務企業(yè)在進行前期物業(yè)服務時，雖然按照政府指導價收費，但其降低了服務標準。服務標準的降低通常業(yè)主很難察覺到，即便是業(yè)主有所懷疑，但要按標準逐條考核也是不容易實現(xiàn)的。還有一部分物業(yè)服務企業(yè)先按政府指導價收取一段時間的服務費，然后以經(jīng)營成本增加為由單方面提高服務收費標準，不與業(yè)主協(xié)商，不報地方主管部門批準或備案。

停車費

停車場地分為兩種，一種是開發(fā)商規(guī)劃的專屬停車場。業(yè)主要使用這類停車場地，是通過購買、租賃或者開發(fā)商贈送的方式取得。另一種停車場地為公共場地，其產權屬全體業(yè)主共有，所有業(yè)主都有權使用。

對于兩種不同性質的停車場地應如何收取停車費用，筆者認為應本著合理、公平的原則區(qū)別對待。介于此，停車費用的收取也應分為兩項，一種是停車位使用費，另一種是停車服務費。專屬停車位通過合法的方式取得，取得專屬車位的業(yè)主有權使用；公共停車場是全體業(yè)主所有，全體業(yè)主都有權使用，但是在同一個物業(yè)區(qū)域內，不是所有業(yè)主都有汽車，也不是所有有汽車的業(yè)主都使用公共停車場地，所以為體現(xiàn)公平原則，使用屬全體業(yè)主共有停車位停車的業(yè)主應向其他業(yè)主支付適當?shù)慕?jīng)濟補償。對于停車服務費，不論是使用專屬車位還是使用公共停車位的業(yè)主都應支付，因物業(yè)服務企業(yè)的確存在為業(yè)主停車而進行的專門服務，如劃分停車位、停車位的維護、車輛登記、停車引導服務等。

停車服務費由物業(yè)服務企業(yè)收取，作為其服務報酬；專屬停車位的租賃費由物業(yè)服務公司代收，再轉交給停車位所有權人；公共停車位使用費也由物業(yè)服務企業(yè)代收，收取的這部分使用費，可用于抵減業(yè)主應繳納的物業(yè)服務費、充足物業(yè)專項維修資金或者支付應屬全體業(yè)主的公共支出，這部分費用不得作為物業(yè)服務企業(yè)的收入。當然物業(yè)服務企業(yè)也可以與全體業(yè)主協(xié)商，從停車費中收取一定比例的代收手續(xù)費作為物業(yè)服務企業(yè)的勞務報酬。

但就目前而言，部分物業(yè)服務企業(yè)在收取與停車有關的費用時，不分權屬，不分項目，想當然地按照自己的標準來收取費用，把所收取的費用全部作為物業(yè)服務企業(yè)所得。這樣的收費既不合理也不合法。根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民法通則》的相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)沒有對屬全體業(yè)主共有的公共停車位享有收益權。

裝修保證金

裝修保證金是物業(yè)服務企業(yè)為了方便管理，防止業(yè)主在裝修過程中不按國家法規(guī)對房屋進行裝修而收取的押金，在收費標準方面，不同物業(yè)服務企業(yè)對于不同的物業(yè)服務項目有所不同，有的地方政府主管部門也規(guī)定了收費上限。但從法規(guī)的角度上來說，物業(yè)服務企業(yè)沒有收取此項費用的權利，部分地方主管部門也不能簡單地以一個文件的形式，允許物業(yè)服務企業(yè)收取一定的裝修保證金。業(yè)主在裝修過程中違法違規(guī)，也只能由相關法律規(guī)定的行政機關進行處理，物業(yè)服務企業(yè)只能告知業(yè)主在裝修過程中需要注意的事項，若物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)不合法、不合規(guī)的裝修行為時，應制止并向主管部門報告，由主管部門對業(yè)主的違法行為進行處罰。部分物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主未繳納裝修保證金前，不向業(yè)主交付鑰匙的行為，已侵犯了業(yè)主的物權。

業(yè)主裝修完畢，向物業(yè)服務企業(yè)申請退還裝修保證金后，物業(yè)服務企業(yè)會到業(yè)主家中進行驗收。據(jù)筆者了解，物業(yè)服務企業(yè)在驗收時不載明驗收執(zhí)行標準，驗收后不出具書面的驗收報告，物業(yè)服務企業(yè)認為驗收不合格的，會扣除全部或部分裝修保證金，裝修保證金的扣除標準不明確，扣除的裝修保證金基本上作為物業(yè)服務企業(yè)的收入。物業(yè)服務企業(yè)不具備扣取裝修保證金作為收入的主體資格，也不具有驗收裝修合法合規(guī)性的資格。

當然，為規(guī)范業(yè)主裝修，收取一定保證金也是可行的，但收取保證金的主體不應是物業(yè)服務企業(yè)，而應當是當?shù)刂鞴懿块T。所以，筆者認為，為保證有力地監(jiān)管業(yè)主的裝修行為，當?shù)刂鞴懿块T可授權物業(yè)服務企業(yè)代收裝修保證金。同時，主管部門應按相關標準授予部分社會中介機構、部分物業(yè)服務企業(yè)對房屋裝修行為的驗收資質。待業(yè)主裝修結束，可委托物業(yè)服務企業(yè)或社會中介機構出具驗收報告。對于裝修過程合法合規(guī)的，物業(yè)服務企業(yè)應退還全部保證金。對于裝修過程有違法違規(guī)行為的，當?shù)刂鞴懿块T應依法作出相應的行政處罰，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)行政處罰決定，向業(yè)主退還應該退還的裝修保證金，向主管部門上交代收的裝修保證金。業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)所交納的裝修保證金金額達不到行政處罰金額時，物業(yè)服務企業(yè)只上交所代收的保證金，其余部分由主管部門依法經(jīng)其他方式執(zhí)行。

裝修垃圾處理費

裝修房屋不是每個業(yè)主每年都必須發(fā)生的行為，所以物業(yè)服務費中一般不包含裝修垃圾處理費。為保證物業(yè)區(qū)域整潔衛(wèi)生，物業(yè)服務企業(yè)可單獨設立裝修垃圾處理費的收費項目，對產生裝修垃圾的業(yè)主進行有償

服務。裝修垃圾處理服務價格應與業(yè)主協(xié)商，當業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)收費過高時，業(yè)主可以自行對裝修垃圾按有關規(guī)定進行清運處理，也可委托城市環(huán)境衛(wèi)生管理部門或其他機構按相關規(guī)定進行處理，物業(yè)服務企業(yè)不得阻礙業(yè)主自行按規(guī)定對裝修垃圾進行處理。據(jù)筆者調查的10個物業(yè)區(qū)域的情況顯示，裝修垃圾都是由物業(yè)服務企業(yè)處理，收費標準都是由物業(yè)服務企業(yè)單方面決定，因為都有不交裝修垃圾處理費就不辦理入住手續(xù)的不成文規(guī)定，所以費用都需要在辦理入住時交納。這些規(guī)定可謂是霸王條款、強迫買賣行為，各級主管部門應加強管理，并把是否強制收費作為物業(yè)服務企業(yè)評級及考核的依據(jù)之一。

結束語

隨著社會轉型步伐的加快，隨著服務型社會的來臨，社區(qū)服務已從原來單一的在政府指導下的管理方式轉變?yōu)樘岣呱鐓^(qū)居民生活質量的服務模式。物業(yè)服務企業(yè)為提高物業(yè)區(qū)域內業(yè)主的生活質量、為業(yè)主提供共有區(qū)域管理做出了不可磨滅的貢獻。但這些服務都是在市場競爭環(huán)境下的有償

服務，服務意識的好壞、服務質量的優(yōu)劣、服務收費的高低決定了物業(yè)服務企業(yè)的生存力、競爭力。所以物業(yè)服務企業(yè)為能在市場競爭中占有一席之地，應從自身建設抓起，建立健全企業(yè)管理規(guī)章制度，加強從業(yè)人員的法制化、服務型教育，與業(yè)主之間建立良好的溝通渠道，這樣才能取信于業(yè)主，從而更好地為業(yè)主服務，同時也保證了企業(yè)的發(fā)展。

來源：現(xiàn)代物業(yè)

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