筆者認為，營改增對房企的影響，可以歸納為以下四類：1、對利潤測算模型的影響；2、對采購招標與成本控制的影響；3、對會計核算的影響；4、對IT系統(tǒng)的影響。從這四個方面來備戰(zhàn)，自可以有備無患。

一、利潤測算，把稅剝離后再算

　　無論是前期的投資測算、成功標尺設定，還是開發(fā)過程中的利潤監(jiān)控，為保準確，應基于不含稅的收入與成本進行利潤測算。

　　不含稅的收入好計算，公式：不含稅收入=含稅收入/（1+稅率），但不含稅的成本編制難度較大，難在哪？其一是進項稅稅率的多樣性，其二是在前期目標成本測算階段，對后續(xù)合作對象納稅人資格的不確定性。

　　如何編制一個相對準確的不含稅的成本？需要企業(yè)的成本、采購與財務共同努力。一種做法是按照成本科目進行測算，根據(jù)成本科目的類別進行進項稅率的設置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。另一種做法是基于合約規(guī)劃進行測算，根據(jù)合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置并測算不含稅成本。更細節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。

　　如果企業(yè)已有相對成熟的合約體系，建議最好是基于合約進行測算。

　　另外，還需要考慮到一些不確定性政策因素，比如：用于配套設施建造的那部分成本所對應的進項稅是否可抵扣，如果不可抵扣，則成本必然增高，并且測算的復雜度也更高。

二、采購招標與成本控制注重全過程，建筑成本要未雨綢繆

　　全過程的進項稅管控

　　增值稅稅負的大小很大程度上是由進項稅額的多少決定的，因此，對進項稅額的管控就顯得非常重要了，總體的管理思路應該是：在前期目標設定時要有規(guī)劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發(fā)票時要遵照合同（稅率要相符，如果涉及到混業(yè)銷售行為下多種不同稅率的情況，則不同稅率發(fā)票開具的額度要與合同相符，否則有虛開增值稅發(fā)票的嫌疑，是犯罪），也就要求成本、采招與財務的人員都要有這個管理意識，否則任何一個環(huán)節(jié)的失控都將導致成本的增加。

　　評定標與成本控制將會要求更細節(jié)

　　考慮到可抵扣進項稅的因素，評定標環(huán)節(jié)也將會更細節(jié)。同樣100萬的總價，選擇一般納稅人與小規(guī)模納稅人（稅局代開專票或提供普通發(fā)票），對利潤的影響是不同的，如下表：

　　同樣的，去到成本控制的維度上，營業(yè)稅體制下只需要按科目目標成本或合約規(guī)劃金額進行總額控制，增值稅體制下僅僅控總額是不夠的，總額不超并不意味著成本不超，還要看進項稅額的多少。舉例：

　　這個時候嚴格來講成本是超支了，應該不允許這份合同簽訂，除非再申請額外的預算。企業(yè)需要明確的是，在這種情況下到底是否要強控？需要結合管控要求與當前的管理水平而定，因為，在初期經驗還不夠豐富的情況之下，前期規(guī)劃的進項稅額的準確度是不高的，如果嚴控，有可能導致流程效率低下。比較可行的方法是控總額，并控制合作方的納稅人資格，原則上只選擇與一般納稅人合作，這將要求房地產企業(yè)對自身合作單位進行升級換代。這個升級換代影響的大小，需要房地產企業(yè)對現(xiàn)有合作單位進行整體梳理，按類別與納稅人資格進行分類分析，該洽談的洽談、該替換的替換。

　　做好建筑成本可能增加的應對措施

　　建筑業(yè)將同時營改增，銷項稅率比較大的可能性是11%，而由于建筑企業(yè)上游供應商有大量的小額納稅人，并且建筑成本中人工成本占有20%左右的比例，這些因素決定了建筑企業(yè)可獲取的可抵扣進項稅額要遠遠低于其銷項稅額，這必將導致建筑成本的增加，而建筑企業(yè)為保障利潤，對于增加的這部分成本很可能會轉嫁給房地產企業(yè)，從而導致房地產企業(yè)的成本上升。而在市場環(huán)境沒有明顯利好的情況之下，房地產企業(yè)又難以通過提高售價將這部分成本轉嫁給購房者，只能自己扛，這就必然導致自身利潤受損。面對這個問題，房地產企業(yè)應適時啟動與主要合作單位的協(xié)商，包括總包、裝修、園建等，雙方基于政策影響、市場環(huán)境與長期合作的角度，應該還是可以協(xié)商出一個雙贏合作模式的。如下圖：

三、會計核算，制定新的規(guī)則，與前端互動

　　營改增后會計核算的科目、輔助核算與憑證制作的規(guī)則會發(fā)生較大變化，會計人員必須要掌握新的規(guī)則才能夠保障核算準確。

　　舉例：付某單位工程款100萬，同時收到發(fā)票100萬，票款無差額。

　　在原營業(yè)稅制下，憑證規(guī)則為：

　　即發(fā)票金額全額進入開發(fā)成本。

　　而在增值稅制下，憑證規(guī)則為：

　　不含稅金額進入開發(fā)成本，稅額進入進項稅科目，并且增加了稅率輔助核算，以方便查詢與分析。

　　從上例可見憑證分錄、借方金額以及輔助核算都發(fā)生了變化，而這僅只是一種業(yè)務場景而已，在筆者的某項目實踐中與成本付款相關的有約50種業(yè)務場景及其對應的憑證，企業(yè)需要提前準備的就是——對可能存在的各種業(yè)務場景，按照新的規(guī)則進行憑證規(guī)則的設置，包括成本核算、固定資產核算、收入核算等，以作為會計人員做賬的依據(jù)，保障核算準確。

　　另外，還有一點需要注意的是——會計核算與前端業(yè)務是相互影響的，會計核算雖然是后端，但有時候卻有硬性規(guī)則的要求，因此不可避免的會由于會計核算的需要而對前端業(yè)務提出一些細節(jié)的要求，特別是當企業(yè)會計核算的工作已經借助IT系統(tǒng)實現(xiàn)自動化的情況之下，為了保障這個新規(guī)則的自動化，則必須要求前端付款環(huán)節(jié)就進行價稅分離并且記錄下稅率信息，這一點就涉及到對IT系統(tǒng)的相應優(yōu)化，下面會做詳細分析。

四、IT系統(tǒng)，隨需而變，成為業(yè)務部門真正的好伙伴

　　IT是為業(yè)務服務的，當業(yè)務改變的時候，IT也必然要求隨需而變，并且盡可能提前準備，而不是等待政策實施之后才開始行動。否則，當新政策開始實施的時候企業(yè)會突然發(fā)現(xiàn)IT系統(tǒng)不好用了、無法滿足需要了，那真是IT之痛。筆者撰寫本文也正是希望無論是企業(yè)的IT部門還是業(yè)務部門，都應該為此事未雨綢繆、提前準備，而不是等待觀望、束手無策。

　　正如營改增對房地產企業(yè)業(yè)務運營的影響是全面的，同樣，營改增也將全面影響房地產企業(yè)的IT系統(tǒng)。如下從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度進行分析。

　　首先，IT系統(tǒng)要能夠滿足“價稅分離”的要求

　　會計核算、收款與付款模塊都需要進行價稅分離，以及業(yè)務模塊與財務模塊之間的接口規(guī)則也需要針對性調整，僅此一點就涉及到財務系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)、費用系統(tǒng)，這些都是企業(yè)應用最為普遍的系統(tǒng)，因此也可以視為“剛需”。

　　對于少數(shù)信息化比較全面深入的企業(yè)，會通過IT系統(tǒng)進行利潤測算與過程管控，而營改增后利潤測算需要按照不含稅的口徑，這就要求用不含稅的目標成本、動態(tài)成本、目標貨值、動態(tài)貨值，這就會涉及到項目利潤管理系統(tǒng)與全面預算管理系統(tǒng)的相關優(yōu)化。

　　另外，還有大量報表需要按含稅與不含稅兩個口徑分別進行統(tǒng)計，企業(yè)需要對現(xiàn)有的報表體系進行梳理，以識別需要進行價稅分離的報表。

　　其次，IT系統(tǒng)要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求

　　基于上文第2點所述的全過程的進項稅管控的總體思路——在前期目標設定時要有規(guī)劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發(fā)票時要遵照合同，IT系統(tǒng)必須要在這些模塊體現(xiàn)對進項稅的管理要求。

　　第三，IT系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”

　　增值稅納稅管理工作相比之前營業(yè)稅體制下要精細、復雜的多，工作量會成倍增加，因此需要專為企業(yè)的稅務管理部門提供相應的IT支撐，以幫助企業(yè)的稅務管理部門提高工作效率。具體應包括：

　　增值稅發(fā)票管理，包括銷項與進項，需要與業(yè)務系統(tǒng)無縫銜接，其中進項發(fā)票可以考慮電子掃描方式錄入，避免重復工作與手工工作。

　　進項發(fā)票認證、進項稅抵扣與轉出，其中發(fā)票認證的最優(yōu)方案是直接對接金稅系統(tǒng)的認證結果，次優(yōu)方案是手工批量導入認證結果，避免手工單筆錄入。

　　應納增值稅測算與平衡、納稅申報，其中測算與平衡主要是基于現(xiàn)金流的考慮。

作者：黃輝華

源自：明源房地產研究院