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物業(yè)服務成本主要包含5個方面的內容，即綜合管理費、物業(yè)共用部位日常運行維護費（不含電梯及二次加壓費用）、綠化養(yǎng)護費、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費等支出情況及各項所占比例進行了測算，物業(yè)服務面積是根據(jù)各物業(yè)提供的數(shù)字確定，本次調查以各物業(yè)公司書面報告數(shù)據(jù)為基礎進行測算。 成本構成 A物業(yè)服務成本 經核算，除電梯和二次加壓費用外，太原市部分高層、多層、多高商鋪混合的小區(qū)，2012年物業(yè)服務平均單位成本為1.24元/平方米·月。 說明物價部門對收回的26家小區(qū)報表篩選，最后確定有效報表13家，無效報表13家 （含現(xiàn)行收費標準超過1.27元/平方米·月和填報數(shù)據(jù)明顯不符的報表），因為物價局只管控1.27元/平方米·月的物業(yè)收費標準。 其中綜合管理費占比最大，達到37.62%；秩序維護費及安全防范人員費用次之，占比達到25.36%；物業(yè)共用部位日常運行維護費占比為16.54%；清潔衛(wèi)生費及保潔人員費用為15.86%；綠化養(yǎng)護費及維護人員費用為4.62%。 B住宅小區(qū)停車服務、電梯運行成本 經核算，太原市住宅小區(qū)（除別墅、聯(lián)排住宅）電梯運行成本為0.4元/月·平方米，住宅小區(qū)機動車停車服務運營成本為地下平面停車位80元/月·車位，機械復式停車位177元/月·車位。 主要包含5個方面內容，即電費、人工費、年檢費、維保費和維修費，調查以各物業(yè)公司提供的數(shù)據(jù)為基礎進行測算。 權威說法 收費標準滯后調價勢在必行 根據(jù)太原市物價部門的統(tǒng)計結果，太原市目前住宅小區(qū)實行物業(yè)服務收費管理的有512個物業(yè)服務企業(yè)，住宅小區(qū)710個，面積達7000萬平方米。其中，收費標準按一級的小區(qū)有122個，二級的有150個，三級的有114個，四級的有187個，五級的有137個。 實行車輛服務收費管理的約有140個物業(yè)服務企業(yè)，住宅小區(qū)約150個，機動車車位數(shù)約20000個。 各等級目前的最高收費價格 等級 最高價格（元/平方米·月） 一級 1.27 二級 1.02 三級 0.78 四級 0.54 五級 0.41 2012年物業(yè)服務平均單位成本為1.24元/平方米·月，左表中的五級中，除一級的最高價格高于平均值外，其余四級的最高價格均低于平均值。 太原市物價局曹麗君：物業(yè)成本等構成有了新變化 政策環(huán)境有了新變化。繼2003年《中華人民共和國物業(yè)管理條例》頒布之后，國務院2007年進行了修訂；2007年3月頒發(fā)了《中華人民共和國物權法》；2010年11月山西省人大常委會對2004年頒發(fā)的《山西省物業(yè)管理條例》進行修正；2012年山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了《山西省住宅物業(yè)服務標準》；2013年9月太原市房地產管理局制定了《太原市住宅物業(yè)服務標準》。 服務內容及等級劃分有了新調整?，F(xiàn)行的《太原市普通住宅物業(yè)服務等級與收費標準（暫行）》（并價房字【2005】108號）文件中物業(yè)服務等級標準即：從高到低依次為一級、二級、三級、四級、五級已不再適用，新制定的服務等級標準即：高到低依次為五級、四級、三級、二級、一級。同時將電梯運行服務、裝修服務等一并納入物業(yè)服務。 成本等構成有了新變動。并價房字【2005】108號文件執(zhí)行8年來，人員工資、物價水平等發(fā)生了較大變化，服務條件、種類也發(fā)生了變化?，F(xiàn)行的《太原市車輛停放服務收費標準（暫行）》沒有“機械復式車位”和“獨立封閉式車庫”的服務收費管理項目；同時根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十四條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，相關權屬應該進一步明確。 物業(yè)服務收費管理范圍有了新拓展。并價房字【2005】108號文件只對普通住宅物業(yè)收費做了規(guī)定，在實踐中普通住宅的概念不好把握。因此，應該考慮修改進一步明確政府指導價和市場調節(jié)價的劃分，便于具體操作?！短形飿I(yè)服務與收費管理辦法》（征求意見稿）已發(fā)布征求意見，新辦法出臺后，將非住宅及住宅中的別墅、聯(lián)排住宅物業(yè)服務收費確定為市場指導價。本次聽證會將不再對上述范圍內的物業(yè)服務收費標準制定方案。 太原房產管理局齊聰文:定價偏低等致物業(yè)服務品質下降 《太原市普通住宅物業(yè)服務等級與收費標準》于2005年發(fā)布以來，對規(guī)范物業(yè)服務收費，提高物業(yè)服務水平發(fā)揮了很大的作用。 由于政府指導價長期不變、建設單位前期物業(yè)費定價偏低、業(yè)主大會建設緩慢等多方面原因共同作用的結果，造成了部分項目的物業(yè)服務品質不斷下降、損害了業(yè)主的公共利益，阻礙了物業(yè)服務行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 目前，太原市的人工成本在不斷上漲，太原市2005年至2013年最低工資標準從每月520元上漲至每月1290元。
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