來源：上海高院民一庭

一、為套貸簽訂的房屋買賣合同的效力和處理

1、為套取銀行商業(yè)或公積金貸款，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

傾向性意見認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂買賣房屋合同的目的是為了套取銀行貸款，并無真實(shí)交易房屋的意思表示。雙方也無交付房屋、支付房款等合同履行行為，還貸往往也是由出賣人借買受人名義實(shí)施，故從合同訂立及履行等情況來看，當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)的意思與合同表示的意思相悖，屬于較為典型的通謀虛偽意思表示。意思表示不真實(shí)而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。

2、在審理程序上是否追加銀行等信貸機(jī)構(gòu)作為第三人參加訴訟。

傾向性意見認(rèn)為，雖然房屋買賣合同與抵押借款合同分屬不同法律關(guān)系，但在處理上存在一定牽連關(guān)系。房屋買賣合同無效的后果處理，必然涉及設(shè)置抵押權(quán)的房屋返還問題，故不宜完全割裂兩者在處理上的關(guān)聯(lián)性。上海高院也曾在《關(guān)于審理房地產(chǎn)買賣與抵押、租賃交叉糾紛若干問題的意見》第三條中規(guī)定：“房屋買賣合同可能被確認(rèn)為無效或被撤銷、解除的，法院可將訴訟情況告知擔(dān)保權(quán)人。若擔(dān)保權(quán)人就此提出訴訟請求的，可與房屋買賣合同糾紛合并審理；若擔(dān)保權(quán)人未申請參加訴訟的，僅處理房屋買賣合同糾紛，但應(yīng)盡可能查明房屋上設(shè)定的權(quán)利，并在處理時(shí)予以考量?！惫史ㄔ簩徖碇袘?yīng)在查明房屋上設(shè)定權(quán)利情況的同時(shí)，可告知擔(dān)保權(quán)人涉訟情況，由其自行作出決定。若擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，抵押借款合同應(yīng)當(dāng)與房屋買賣合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理房屋買賣合同糾紛?！　　?/span>

二、以委托出售形式簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)他人出售房屋。事后因欠款不還，受托人憑借委托書與買受人簽訂的房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

傾向性意見認(rèn)為，在委托書真實(shí)有效的情況下，相對人有理由相信代理人獲得了有效的授權(quán)，代理人所作出的代理行為有效，其訂立的房屋買賣合同應(yīng)為有效。但買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人沒有代理權(quán)、與代理人惡意串通簽訂房屋買賣合同的除外。至于惡意串通要件的審查，主要從委托內(nèi)容、合同訂立、履行是否符合正常市場交易習(xí)慣和流程等方面進(jìn)行衡量。

三、以買賣形式將房屋過戶，為本人或他人借款擔(dān)保，該房屋買賣合同的處理。

1、債務(wù)清償期屆滿前，以買賣形式將房屋過戶，為本人或他人借款擔(dān)保，該房屋買賣合同效力的認(rèn)定。

傾向性意見認(rèn)為，在債務(wù)清償期屆滿之前，當(dāng)事人之間約定的房屋買賣關(guān)系，看似正常交易，但就其本意而言，該合同往往是為擔(dān)保借款債務(wù)而存在，房屋買賣并非原、被告真實(shí)的意思表示。若無論債務(wù)人是否能夠清償債務(wù)，均需依買賣合同約定將房屋轉(zhuǎn)移給相對方，實(shí)質(zhì)上就是對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定，屬于買賣擔(dān)保型的非典型流質(zhì)，應(yīng)為無效。但買賣合同中約定借款債務(wù)履行期屆滿時(shí)進(jìn)行清算的除外。

2、債務(wù)清償期屆滿之后，以房抵債的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。

傾向性意見認(rèn)為，債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)人在無力歸還借款的情況下，與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成以房抵債合意，是其履行債務(wù)的一種方式。雙方簽訂房屋買賣合同后，一方當(dāng)事人要求履行的，人民法院應(yīng)予支持，但當(dāng)事人虛構(gòu)債務(wù)、或是規(guī)避宏觀調(diào)控政策、或是違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的除外。

四、房屋經(jīng)連續(xù)多手買賣，對于后手房屋買賣合同的處理。

1、第一手房屋買賣合同被確認(rèn)為無效后，對于第二手房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題。

傾向性意見認(rèn)為，第一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，第二手房屋買賣合同效力不受第一手合同效力認(rèn)定的影響，如不存在其他無效情形的，確認(rèn)有效。但第二手買賣合同買受人是否可以獲得房屋權(quán)利，應(yīng)從善意取得制度的角度進(jìn)行審查。

2、若后手買受人基于善意取得，則應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)確定其屬于善意？

傾向性意見認(rèn)為，善意取得的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)采用嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，買受人不僅善意且無過失，要從合同簽訂是否符合常理、房價(jià)、履行等諸多方面進(jìn)行全面審查。

3、后手買受人完成房屋產(chǎn)權(quán)登記后，要求在系爭房屋內(nèi)實(shí)際居住人員遷出如何處理？

傾向性意見認(rèn)為，從產(chǎn)權(quán)登記情況來看，買受人已作為系爭房屋的權(quán)利人登記在冊，依法應(yīng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而實(shí)際占有人已非系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人無權(quán)在房屋內(nèi)居住使用，買受人可基于物權(quán)請求權(quán)要求對方從房屋內(nèi)搬離。但在個(gè)案處理中，應(yīng)注意考量房屋的實(shí)際居住人員是否享有居住房屋的權(quán)利，或房屋買賣合同是否存在虛假交易，以及房屋現(xiàn)實(shí)交付是否存在履行障礙等情況，予以區(qū)分處理。

五、關(guān)于無權(quán)處分人簽訂房屋買賣合同效力的認(rèn)定

傾向性意見認(rèn)為，當(dāng)事人以出賣人對房屋沒有所有權(quán)或完整所有權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人原因?qū)е路课莶荒苻k理轉(zhuǎn)移登記的，買受人要求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

六、關(guān)于假冒權(quán)利人（如偽造產(chǎn)權(quán)人身份證、找相貌近似者冒充產(chǎn)權(quán)人交易等）簽訂房屋買賣合同后，買受人是否可以適用善意取得制度

傾向性意見認(rèn)為，行為人假冒房屋權(quán)利人名義與買受人簽訂房屋買賣合同的情況下，房屋權(quán)利人并無交易房屋的意思表示，雙方之間并不存在房屋買賣的合意，故房屋權(quán)利人主張合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。買受人主張善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本質(zhì)是以犧牲財(cái)產(chǎn)靜態(tài)的安全來換取財(cái)產(chǎn)動態(tài)的安全，其理論基礎(chǔ)在于物權(quán)的公示公信原則，即在不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)，仍為第三人對不動產(chǎn)登記簿??虛假權(quán)利外觀的信賴提供適度保護(hù)，以保障交易秩序的安全。但在冒名處分房屋過程中，買受人是基于行為人的欺騙行為，誤以為是權(quán)利人出售房屋，故買受人是對交易主體身份的誤信而不存在對虛假權(quán)利外觀的信賴保護(hù)的基礎(chǔ)事實(shí)，因而不能適用不動產(chǎn)善意取得制度。

七、買賣夫妻共有房屋的合同的問題

對于房屋登記在夫妻名下，買受人與夫妻一人簽訂房屋買賣合同，買受人要求辦理轉(zhuǎn)移登記的，研討會形成一致意見認(rèn)為，夫妻一方對于共有房屋無處分權(quán)，故買受人要求辦理產(chǎn)權(quán)登記的，人民法院不予支持。

八、關(guān)于被查封房屋買賣合同的效力認(rèn)定

傾向性意見認(rèn)為，當(dāng)事人一方以房屋被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取查封等強(qiáng)制措施等為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造審批手續(xù)的除外。

九、關(guān)于“陰陽合同”中價(jià)格條款的效力認(rèn)定

傾向性意見認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同與辦理登記備案、抵押貸款等事宜提交的房屋買賣合同就相同事項(xiàng)約定不一致的，應(yīng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示來確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。同時(shí)，若買賣雙方存在做低房價(jià)等逃稅行為的，將不僅破壞了國家對于不動產(chǎn)交易的稅收體系，使國家應(yīng)征稅款流失，還會擾亂了不動產(chǎn)交易的市場秩序，故對于房屋交易中簽訂“陰陽合同”規(guī)避納稅等行為，人民法院可建議相關(guān)部門予以處理。

十、隱名購房問題的處理

傾向性意見認(rèn)為，借名人與出借人達(dá)成隱名購房協(xié)議，借他人名義簽訂房屋買賣合同、支付房屋價(jià)款。在取得產(chǎn)權(quán)后，借名人請求確認(rèn)房屋權(quán)屬的，人民法院可以支持，但規(guī)避國家房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策情形的除外。

十一、戶籍遷移違約金問題的處理

買受人依據(jù)合同約定主張出賣人承擔(dān)逾期遷移戶口違約責(zé)任的，出賣人經(jīng)傳票傳喚拒不到庭參加訴訟，法院能否依職權(quán)對原告訴請的違約金進(jìn)行調(diào)整？

傾向性意見認(rèn)為，申請法院對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整是當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，當(dāng)事人經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，視為放棄自己的訴訟權(quán)利，不利后果理應(yīng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)，法院不能依職權(quán)調(diào)整違約金。