自住房貸款攻略還在為貸款流程發(fā)愁的人可以釋懷了！

昵稱cVZ45YVi 2014-10-18

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自住房貸款攻略

隨著自住房搖號大幕的拉開，更多的人開始關(guān)注自住房貸款的問題，自住房本來就如千萬大軍擠獨木橋，自住房搖上號的購房者猶如中了彩票一般興奮，接下來的自住房貸款和自住房首付問題也接踵而來，自住房如何貸款？自住型商品房首付比例是多少？自住房可否組合貸款？這些問題你都了解嗎？

這就給你詳細(xì)解答自住房貸款的相關(guān)問題，包括自住房貸款方式、自住型商品房首付比例，以及自住房組合貸款的攻略。讓購房者輕松了解關(guān)于自住房貸款的各種相關(guān)問題。

自住型商品房首付比例解析

5月28日，網(wǎng)曝住總正華旗下的順義新國展?jié)M庭芳自住型商品房首付比例需50%，引起了購房者和業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。目前，購買首套商品房的首付比例為30%，如果新國展?jié)M庭芳首付提高到50%，對于購房者來說意味著，自住型商品房首付比例門檻將大幅抬高。

對于此前傳出的50%首付，住總正華新國展?jié)M庭芳項目負(fù)責(zé)人向記者強(qiáng)調(diào)，“自住型商品房首付比例與普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于項目以大戶型房源為主，且不接受組合貸款，按照公積金貸款最多80萬元的額度計算，整套房的首付比例就達(dá)到了50%”。

這位負(fù)責(zé)人也坦言，以總價200萬元的房價計算，如果僅付三成首付，其余都由商業(yè)貸款還清的話，需要購房人每月還清1.3萬元的貸款，月收入要達(dá)到2.6萬元以上才能獲批?！拔幢厮匈彿咳硕寄軡M足該條件。但是出于回款壓力，項目不接受組合貸款。”

對于自住型商品房首付比例和方式，市住建委相關(guān)人員表示，目前住建委沒有規(guī)定首付必須是多少或貸款一定要用何種方式，這些應(yīng)是開發(fā)商自行規(guī)定的。

自住房組合貸款解析

名詞解釋:組合貸款

組合貸款:是在購房人選擇公積金貸款后，公積金貸款額度與貸款額不匹配，剩余部分采用按揭貸款的方式。組合貸款的放款周期較長，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公積金放款時間為45天，按揭放款時間為15天。然而，如果客戶選擇組合貸款方式，整個放款流程的時間周期很可能長達(dá)幾個月。目前的商品房銷售較少采用組合貸。

自住房組合貸款優(yōu)勢

如果按照首套房首付三成的原則計算，一套政府規(guī)定封頂價200萬元的自住房，購房人如果選擇自住房組合貸款，首付交三成即60萬元，其余140萬元將分成公積金貸款80萬元和60萬元的商業(yè)貸款。以貸款20年計算，兩者結(jié)合最終還款額度為216萬元左右。而按照純公積金貸款方式計算，扣除最高申請額度80萬元，買房人首付款高達(dá)120萬元；如純商業(yè)貸款的話，140萬元的貸款在20年間需還款232萬元，30年為241萬元，比組合貸多付15%左右的成本。

盡管從購房者的角度看，在首付不足的情況下自住房組合貸款更具優(yōu)勢，但一位自住房項目的運營總監(jiān)向北京商報記者介紹，如果是以自有用地建的自住房項目，按照單一貸款方式進(jìn)行回款，則利潤可以保證在個位數(shù)；但對于競地價、競配建的項目來說，本身就沒有利潤，完全依靠項目的商品房部分拉平?！叭绻J款周期再拉長，肯定是賠錢?！苯M合貸款辦理和放貸時間最快是半年，公積金或商業(yè)貸款也就10天左右，由于開發(fā)商的運營資金大部分來自銀行貸款，本身開發(fā)貸的利率就遠(yuǎn)高于個貸，所以回款周期越久利潤率越小。

銀行方面則解釋稱，兩種方式相結(jié)合，需要銀行以及住房公積金管理中心的合作，過程復(fù)雜。 “更重要的是，現(xiàn)在銀行單純的商貸都不愿意批，何況是組合貸?！?/span>

自住房組合貸款流程

第一步：到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。

第二步：銀行審核

貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。

第三步：到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同）。

第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)

辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇其中的任何一種。

1、借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進(jìn)行抵押

借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書。

購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫房屋他項權(quán)申請登記表，并加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權(quán)人）印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項權(quán)證》。

2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價證券進(jìn)行質(zhì)押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。

第五步：辦理住房抵押保險手續(xù)

借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續(xù)。

第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款

采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網(wǎng)點辦理還款代扣儲蓄卡，并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。

第七步：銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

自住房貸款解讀——參考保障房信貸方式或更具可行性

在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來，解決自住房貸款矛盾的關(guān)鍵在于公積金中心和銀行方面的協(xié)調(diào)運作，而偉業(yè)我愛我家市場研究部經(jīng)理孔丹則寄希望于政府部門能夠攜金融機(jī)構(gòu)盡快出臺針對自住房的金融綠色通道，以此擺脫困局，但更多的業(yè)內(nèi)人士則表示，按照現(xiàn)有的放貸環(huán)境，想要協(xié)調(diào)銀行跟公積金的放款周期并非易事，以北京為例，公積金中心歸屬于北京市政府管轄，但北京市銀監(jiān)局卻并沒有對銀行業(yè)有直接管理權(quán)，因而即便在輿論壓力下開發(fā)商最終接受組合貸款，銀行也會按照自己既定的節(jié)奏進(jìn)行，開發(fā)商最終只能以犧牲配建或壓縮建安的方式來控制成本，受損失的也會是購房者。

“雖然銀行整體不容易協(xié)調(diào)，但是將自住房在公積金一項的審核放款提速卻是主管部門可以推動的?！币晃煌瑫r操盤過保障房和自住房的項目經(jīng)理告訴北京商報記者，由于自住房與保障房同樣為政府定價，因此在公積金貸款一項完全可以參考保障房省去評估價格環(huán)節(jié)，不但可以縮短審核時間，還可以給購房者省去一筆不菲的評估費。另外，由于銷售屬于政府監(jiān)管，自住房如果能夠試行不封頂便放款的政策，一來可以緩解開發(fā)商資金壓力，二來也讓銀行后續(xù)的放款沒有拖延的理由。

上述住總正華新國展?jié)M庭芳項目負(fù)責(zé)人也向北京商報記者坦言：“不論是何種貸款方式，對于開發(fā)商而言，回款的數(shù)額是一樣的，只是時間上有所差距，如果能在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下組合貸款也能省去復(fù)雜的環(huán)節(jié)和時間，開發(fā)商也會歡迎?！?/span>

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