一年中畢業(yè)季帶動的租房熱剛剛過去，不少房客在入住一兩個月后，漸漸發(fā)現(xiàn)了問題：為啥去交水電費，業(yè)主名字和租房合同中的甲方不一致？自己已經(jīng)入住，為啥還是不斷有人來看房？更有甚者，幾個月的房租已經(jīng)付過，沒住幾天，又有人拿著房產(chǎn)證上門收租，聯(lián)系之前的房東，卻發(fā)現(xiàn)對方已逃之夭夭……發(fā)生這些困境，您很可能是碰上傳說中的“二房東”了?！岸繓|”的危害有多大？怎樣去進行識別？租到“二房東”的房子后怎樣采取補救措施？在租房的過程中，還有哪些環(huán)節(jié)容易出問題？該怎么防范？這些問題，將由河南豫都律師事務(wù)所的李方律師為我們一一解答。

    □見習(xí)記者尚迪

    記者：李律師，在您的執(zhí)業(yè)生涯中，一定處理過不少房屋租賃糾紛的案子。根據(jù)您的經(jīng)驗，房屋租賃糾紛通常容易集中在哪幾個方面？有無精彩案例與我們分享？

    李方：隨著房屋租賃業(yè)的發(fā)展，房屋租賃糾紛也越來越多，糾紛也更加紛繁復(fù)雜。從我代理的案子來看，房屋租賃糾紛通常集中在租金糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、損害賠償糾紛和擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛等問題上。其中，租金糾紛是最常見的，而轉(zhuǎn)租發(fā)生的糾紛則最為混亂，有時發(fā)生層層轉(zhuǎn)租，造成連環(huán)糾紛，處理起來十分棘手，當(dāng)事人自己也要承受時間、金錢上的損失。我就代理過這么一個案件：甲將自己的房屋出租給了外來務(wù)工的乙，雙方簽訂了租賃合同，有效期為兩年，乙交了一年房租。在乙搬進租賃房屋的3個月后，甲發(fā)現(xiàn)乙未經(jīng)其同意擅自把其中的三間臥室轉(zhuǎn)租給他人并收取租金，對此很生氣，認(rèn)為這是非法轉(zhuǎn)租行為，決定終止合同收回房子。但乙認(rèn)為自己已經(jīng)預(yù)付了一年房租，現(xiàn)在不過是邀請別人一起來住，而且自己搬進來后還將房屋墻壁進行了粉刷、裝飾，如果解除合同會給自己造成損失，所以拒不搬離。甲因此將乙告上法庭。庭審時，乙要求甲對剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失予以賠償。根據(jù)我國《合同法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，最后法院判決：1.確認(rèn)租賃合同已經(jīng)解除；2.乙和其他租戶應(yīng)在判決生效后搬離房屋，對其他租戶造成的損失，可向乙追償；3.乙應(yīng)使出租房屋恢復(fù)原狀，發(fā)生的裝飾裝修費用和恢復(fù)原狀費用由乙自行承擔(dān)。在這個案件中，乙就是典型的“二房東”了，其他的幾位租戶因為乙的轉(zhuǎn)租行為所蒙受的損失，也只能向乙追償。

    記者：現(xiàn)實中，我們該怎樣識別“二房東”？從“二房東”手里租房有哪些風(fēng)險？如果在簽好租房合同、付過租金后才發(fā)現(xiàn)出租人是“二房東”，可以通過哪些途徑避免或減少損失？

    李方：“二房東”是房屋轉(zhuǎn)租中的第一順序承租人，由于租賃市場轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象非常多，租房遇到“二房東”的概率也就很高了。相對來說，從“二房東”手里租房風(fēng)險也比較大。這種情況下，容易引發(fā)糾紛的風(fēng)險主要是以下幾個方面：

    第一，“二房東”未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租。我國《合同法》規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說，“二房東”很可能沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，這樣出租人可以隨時解除其與“二房東”的租賃合同，導(dǎo)致次承租人與“二房東”的租賃合同實際履行不能。

    第二，“二房東”超期限轉(zhuǎn)租。我國法律規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，對超過部分的約定無效。也就是說，如果“二房東”超期限轉(zhuǎn)租，對于超期限的部分是沒有法律保障的，即使向“二房東”支付了租金，出租人也可以要求次承租人搬出。

    第三，“二房東”收取租金后逃之夭夭。在現(xiàn)實情況中，確實有不少“二房東”沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，自己的租期也即將到期，但是由于對房屋的實際控制權(quán)給次承租人造成有權(quán)出租的假象，當(dāng)“二房東”收取了租金后便不知所終，給次承租人造成了極大損失。

    為了防范這些情況的發(fā)生，租客就要在租房時保持警惕，識別對方是否為“二房東”，那么如何有效識別“二房東”呢？最有效的辦法就是讓對方出示房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證，對照房屋產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)所有人與身份證是否一致，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的可以要求出示購房合同。如果對方是幫親戚朋友出租的，可以要求對方提供房屋產(chǎn)權(quán)證（或購房合同）、授權(quán)委托書、身份證等文件。通過這個方法就可以有效識別對方是否為“二房東”。

    如果是在簽好租房合同、付好租金后才發(fā)現(xiàn)對方是“二房東”的，就更要提高警惕了，這時候就要要求查看原房東手寫的同意轉(zhuǎn)租證明，房產(chǎn)證復(fù)印件，原房東與“二房東”的租賃合同，尤其要確定原租賃合同規(guī)定的終止日期不早于自己與“二房東”租賃合同的終止日期。一旦發(fā)現(xiàn)“二房東”是擅自轉(zhuǎn)租、原房東又不同意的，或是自己與“二房東”簽的租賃合同的期限長于原租賃合同期限，可以要求“二房東”退還租金，并支付違約金。

    記者：結(jié)合您的從業(yè)經(jīng)歷，還有哪些重要事項是租房過程中容易被忽略的，能否為大家提個醒？

    李方：除了以上講到的應(yīng)當(dāng)留意的事項外，在租房時還有以下幾點需要注意：

    首先，不要輕信廣告、防止被黑中介欺騙。如果是從中介手里租房，要仔細(xì)查看各種文件材料，如果有可能，盡量當(dāng)面與房屋所有人溝通、確認(rèn)。其次，不要輕信口頭約定。租房時盡量簽訂書面合同，對租期、租金、違約責(zé)任等各項事宜約定清楚。再次，承租過程中注意保留租賃合同、收款憑證、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，以防日后發(fā)生不必要的糾紛。此外，不管是直接租賃還是轉(zhuǎn)租租賃都要保存好房屋所有人、“二房東”等相關(guān)人員的聯(lián)系方式，若遇到問題隨時溝通確認(rèn)，避免不必要糾紛。最后，如果是租賃房屋用于經(jīng)營性活動，要確認(rèn)租賃對象是否能夠用于經(jīng)營性活動，避免租賃目的不能實現(xiàn)。