1基本簡介編輯
定義
物業(yè)共用部位是指
物業(yè)管理中的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。
一般包括
住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
2相關(guān)簡介編輯
使用
無論是建設(shè)方或是任何業(yè)主個人，不得擅自利用物業(yè)共用部位進行經(jīng)營，建設(shè)方不得擅自對物業(yè)共用部位進行處理。《
物業(yè)管理條例》第五十八條：建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款。
維修基金
根據(jù)建住房[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。 維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。公有住房售后的維修基金來源于兩部分：1.售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。2.購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾屎髮嵤?/div>
產(chǎn)權(quán)歸屬
建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共
[1] 用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”
共用部位與共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有：第一，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)交易管理條例》的有關(guān)規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，該土地上的建筑物及附著物的所有權(quán)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移”，也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權(quán)時，位于該土地之上的全部沒有獨立產(chǎn)權(quán)的建筑物及附著物的所有權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移給全體購房者(即全體業(yè)主)。
第二，從商品房的成本構(gòu)成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價格成本包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費。此外，國家電力公司《關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見》第六條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又攤?cè)虢ǚ砍杀镜模彝馀潆娫O(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有”。
第三，從公共配套設(shè)施的使用權(quán)角度來看。住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：所有人和使用人對其共有、共用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)義務(wù)；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產(chǎn)的同時也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，以及同住宅同時建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，其產(chǎn)權(quán)所有人為小區(qū)全體業(yè)主。
第四，從小區(qū)公共配套設(shè)施的管理機構(gòu)來講。根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)人或使用人的代表機構(gòu)———業(yè)主委員會來負責具體管理。公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司委托其行使管理權(quán)。
