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一方買地建房并居住，另一方卻持有房產(chǎn)證- 房子到底歸誰(shuí)所有？ 評(píng)析 在線薦稿記者博客聯(lián)系記者 □記者孫燕通訊員陳建偉王磊華 現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生在公民之間的房屋買賣現(xiàn)象較為常見，在房屋交易后，因房?jī)r(jià)飆升，賣房人拒不協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的現(xiàn)象也并非個(gè)案。那么，公民應(yīng)該如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？本案的審理可以給我們提供一個(gè)有益的借鑒。 案情 黨某和宋某系夫妻關(guān)系。1984年，夫妻二人與趙某口頭協(xié)商，趙某將位于許昌市向陽(yáng)路的一塊土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給二人，協(xié)商后夫妻二人在此處建造房屋數(shù)間。1996年，夫妻二人以趙某的名義辦理了房產(chǎn)證。之后，夫妻二人又在此房產(chǎn)上進(jìn)行了添建，后一直居住至今。后夫妻二人要求趙某協(xié)助辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)遭拒，遂起訴至許昌市魏都區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸夫妻二人所有；被告趙某協(xié)助辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。 審理 許昌市魏都區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。位于許昌市向陽(yáng)路的房產(chǎn)雖登記在被告名下，但二原告提供的證據(jù)能夠充分證明上述房產(chǎn)系其合法建造，系該房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人。二原告要求確認(rèn)上述房產(chǎn)所有權(quán)歸其所有及要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)登記變更手續(xù)的請(qǐng)求合法，應(yīng)予支持。法院遂依法判決位于許昌市向陽(yáng)路的房屋所有權(quán)歸原告黨某、宋某所有；被告趙某協(xié)助辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。 宣判后，被告趙某不服，提出上訴。許昌市中級(jí)人民法院經(jīng)審理依法駁回上訴，維持原判。 評(píng)析 本案系房屋確權(quán)案例。原、被告對(duì)涉案房屋所有權(quán)的歸屬存在爭(zhēng)議：二原告以被告將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給二原告，二原告出資建造房屋為由主張對(duì)房屋享有所有權(quán)；被告則以該房屋登記在其名下為由抗辯原告的主張。如何確權(quán)，應(yīng)妥善處理以下三個(gè)問(wèn)題： 一是關(guān)于被告房產(chǎn)證的證據(jù)效力問(wèn)題。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，以登記為必要。房屋一經(jīng)行政主管部門登記并向申請(qǐng)人頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，即產(chǎn)生對(duì)外公示公信的效力，使得善意的第三人有充分的理由相信房屋登記的所有權(quán)人對(duì)登記在其名下的房屋享有所有權(quán)，從而放心大膽地與之交易。但是，房屋所有權(quán)證所具有的這種物權(quán)效力，在無(wú)相反的證據(jù)推翻登記物權(quán)狀況的情況下，推定登記的權(quán)利人對(duì)房屋擁有所有權(quán)。但如果有充分的證據(jù)證明登記的所有權(quán)人并非真正的權(quán)利人，在不涉及善意第三人合法權(quán)益保護(hù)的前提下，人民法院可以根據(jù)查明的事實(shí)，否定房屋登記行政主管部門確定的房屋歸屬。本案爭(zhēng)議的房屋雖然登記在被告的名下，但二原告提供的證據(jù)充分證明了被告將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給二原告，以及二原告在上面投資建造房屋的事實(shí)。因此，本案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)應(yīng)歸二原告所有。 二是關(guān)于原告未經(jīng)行政訴訟能否直接提起民事訴訟請(qǐng)求確權(quán)問(wèn)題。本案被告持有行政機(jī)關(guān)為其頒發(fā)的爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)證，原告未經(jīng)行政訴訟能否直接提起民事訴訟請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議房屋的權(quán)利歸屬？對(duì)此，法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議，民事爭(zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟?！币虼?，無(wú)論是從減少當(dāng)事人訴累的角度考量，還是從解決當(dāng)事人糾紛的角度出發(fā)，本案民事訴訟都應(yīng)該繼續(xù)審理，原告完全可以不經(jīng)行政訴訟徑行提起民事訴訟請(qǐng)求法院進(jìn)行確權(quán)。 三是關(guān)于原告提起訴訟是否超訴訟時(shí)效的問(wèn)題。訴訟時(shí)效，是指權(quán)利不行使的事實(shí)狀態(tài)在法定期限內(nèi)持續(xù)存在，即發(fā)生權(quán)利人喪失權(quán)利的法律效果的制度。根據(jù)民法理論，訴訟時(shí)效僅適用債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用物上請(qǐng)求權(quán)。所謂物上請(qǐng)求權(quán)，也稱物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，是指當(dāng)物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人為了排除或預(yù)防妨害，請(qǐng)求對(duì)方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。只要權(quán)利人發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到了侵害或受到妨害，就有權(quán)利行使物上請(qǐng)求權(quán)。所以，一般情況下，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)受訴訟時(shí)效的限制。本案原告的訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸其所有，并要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其行使的權(quán)利為確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及排除妨害的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不適用訴訟時(shí)效的相關(guān)法律規(guī)定。因此，也就不存在原告起訴是否超期問(wèn)題。 |
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