看電梯也能看出一個樓盤的品質(zhì)，選擇樓層也有技巧，車位里的“水”也很深除了戶型、位置等重要因素，買房中還有一些細(xì)節(jié)容易被忽視。

在看房中，規(guī)劃和戶型是重中之重。然而，除了規(guī)劃和戶型外，我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)看看諸如電梯、樓間距等非核心要素。

另外，在看樓盤的規(guī)劃時，我們會了解到相關(guān)的配套規(guī)劃。這里，主要強(qiáng)調(diào)你應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看各種配套資源的實(shí)際狀況，對于沒有完成建筑主體的配套資源，則更應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其可實(shí)現(xiàn)性。配套資源主要確認(rèn)兩點(diǎn)：一是可實(shí)現(xiàn)性，二是相關(guān)性。

1.電梯雖小事卻大

有些人誤以為看電梯是多余的，他們不知道電梯對于電梯房的重要性，因為電梯是一旦確定并安裝使用就很難再更改的了，出現(xiàn)問題了，基本上只能通過大修、小修的方式來解決。有些電梯的質(zhì)量的確很差，使用一段時間后就可能出現(xiàn)很多問題，這對于業(yè)主來說是很大的不安全性因素，對生活也會造成極大的不便。若電梯壞了低層住戶可能還可以爬樓梯，高層的住戶就會苦不堪言了。更讓人擔(dān)心的是，如果電梯在使用中突然發(fā)生故障，那真是很危險的事情。

看電梯

1.要看品牌。不同品牌代表了不同的品質(zhì)，如果你對電梯的品牌不了解，可以上網(wǎng)查找相關(guān)的資料或向?qū)I(yè)的人士咨詢。

2.要看智能化程度。智能化程度越高的電梯，使用起來越方便，但是一旦出現(xiàn)問題也非常麻煩，維修起來也不見得容易，而且費(fèi)用都要分?jǐn)傊粮骷腋鲬簟?/p>

3.要看電梯是否區(qū)分為人梯和貨梯。一般來說，區(qū)分功能會使電梯的使用更安全、衛(wèi)生和可靠。

2.樓層選擇大有學(xué)問

對于非別墅而言，樓層的選擇不容忽視，而且其中大有學(xué)問。較低的樓層(如1樓)，如果是在南方，通常會有較高的濕度，防潮就會成為一個大問題。當(dāng)然了，1樓在南北地區(qū)均不是最佳的樓層，因為1樓的房子還可能面臨光照不足的情況，衛(wèi)生狀況及私密性也不夠好。

然而，較高的樓層也存在不少問題。比如15層以上，光照和通風(fēng)都非常充足，可是在有大風(fēng)或陽光猛烈的日子里，根本不敢開窗，室內(nèi)的溫度也要長期依賴空調(diào)來控制。

另外，對于有老人、小孩一起居住的房子來說，應(yīng)當(dāng)盡量避免太高的樓層。老人與孩子大部分都“恐高”，太高的樓層具有一定程度的不安全因素。

太低的樓層或太高的樓層均不是良好的格局，那么，哪些樓層才是比較合適的呢？

一般來說，無論是否是電梯房，3樓和2樓都是較好的居住樓層——當(dāng)然，也要考慮到樓棟周邊的特殊情況，如果樓間距特別小，周邊建筑明顯更高一些，可能這時的3樓和2樓的光照和通風(fēng)并不足，自然就不是好的選擇了。除了3樓和2樓外，如果是電梯房，4～7層也是不錯的選擇。8～13層對應(yīng)的高度通常是空氣中懸浮粒子停留的位置，因此，無論是否是電梯房，都不是好的選擇。

總體上說，樓層的選擇主要還是看樓棟周邊建筑的情況，如果周邊建筑非?？拷鼘?dǎo)致樓間距特別小，這時候反而是越高層越好；如果周邊建筑特別高，明顯高于樓層所在的高度，那么，即使是高一些的樓層也沒有什么大礙。任何樓層的選擇，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的環(huán)境而定。

3.樓間距宜與樓高相仿為好

過窄的樓間距，會使每個樓棟的采光通風(fēng)不足，增加壓抑感。過寬的樓間距，則可能形成土地資源的浪費(fèi)，房價也可能由此而形成更高的單價成本，最終也會分?jǐn)傊临I房人。

樓間距到底多少為合適呢？樓間距的標(biāo)準(zhǔn)在不同的城市是不同的，因為不同城市的日照系數(shù)不一樣。另外，不同層高的建筑之間的樓間距也是不一樣的。如高層建筑的樓間距要求與別墅的樓間距要求是不同的。

一般來說，合適的樓間距至少也要保證每個戶型的每個功能空間每天都要有不低于1小時的滿窗口光照條件。所以看房時，要注意觀察樓間距是否合適。通常來說，如果樓間距明顯小于樓棟的高度，那么基本可以肯定，這種樓間距太窄了，是不合適的。

4.車位產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

車位對于現(xiàn)代家庭來說已經(jīng)越來越重要了，尤其是在大都市中，車位是非常緊缺的資源，買車容易停車難”是個普遍的現(xiàn)象。所以看房的時候，你很有必要關(guān)心車位的實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)咨詢清楚車位的產(chǎn)權(quán)、銷售或租用價格。

在看房過程中，應(yīng)當(dāng)明確幾個基本的車位問題。

·車位產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性問題 應(yīng)問清楚銷售人員車位是否具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有些小區(qū)的車位是只能租用，而不用于銷售的。并且，即使是開發(fā)商聲稱可以銷售的車位，你也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)車位的原始產(chǎn)權(quán)歸屬問題，如果車位的原始產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主，那么，開發(fā)商與你簽訂的車位買賣合同就是無法律效力的，當(dāng)業(yè)主申請撤銷時，你的車位產(chǎn)權(quán)是根本得不到保障的，因為那是開發(fā)商與你在私下里的交易。切記，車位買賣的最大問題就是產(chǎn)權(quán)問題。

·車位的總體數(shù)量有多少 與小區(qū)總體的戶數(shù)相比，是否具備一戶一個車位的條件。

·車位是露天的還是室內(nèi)的是地面的還是地下的 一般來說，地面無蓋頂?shù)穆短燔囄皇遣荒苜I賣的，全部歸小區(qū)全體業(yè)主所有，任何個體都不具有獨(dú)立原始產(chǎn)權(quán)；地下車庫大部分是不計算建筑面積的，這個時候的車位產(chǎn)權(quán)有待確認(rèn)——到底應(yīng)該屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主共有？這在物權(quán)法出來后，也還存在爭議。而且，地下車庫還存在另一個問題：就是要確認(rèn)所謂的“地下車庫大是人防工程呢，還是獨(dú)立的車庫？如果屬于人防工程，在需要啟動人防功能時(比如戰(zhàn)爭來臨時)，車庫的使用權(quán)也并不屬于你——無論你是否與開發(fā)商簽訂了車位買賣合同。

實(shí)際上，我們大部分時候在買房中簽訂的車位買賣合同都是“租賃合同”，因為絕大部分的車位都是沒有獨(dú)立原始產(chǎn)權(quán)的，并且，所有的這種買賣合同一般來說也僅僅代表你對車位只有20年的使用權(quán)，20年后你將自動失去對車位的使用權(quán)。因為絕合同法》規(guī)定，只要不是產(chǎn)權(quán)過戶的交易，而是租賃的合同交易，租賃有效期最長不超過20年——在考慮車位時，請你切記這一點(diǎn)。

現(xiàn)實(shí)中，不少人和開發(fā)商簽訂車位所謂的買賣合同，然后拿來投機(jī)倒賣，如果你從倒賣者手中再買一次，不僅價格是非常高，最要命的是：其實(shí)你并沒有車位的獨(dú)立原始產(chǎn)權(quán)，通常情況下最多只有20年的使用權(quán)。

5.是否構(gòu)成真正適合業(yè)主核心需求的“配套”

樓盤的配套資源是多種多樣的，有酒店會所、商業(yè)街、醫(yī)療診所、各種教育機(jī)構(gòu)等，還分為小區(qū)內(nèi)和小區(qū)外的配套資源，小區(qū)外的配套資源更是琳瑯滿目——主要在于你的核心需求偏好，如果你只要求小區(qū)周邊1 000米以內(nèi)有一個菜市場，那么，其他的諸如有沒有購物中心之類的，你完全可以不必太在意了。生活、工作中一切有關(guān)的資源都可以認(rèn)為是配套資源，只是取決于你的需求偏好。

在實(shí)際的看房中，我們常常會遇到這樣的情況：看房地產(chǎn)樓盤廣告時，經(jīng)?？吹接行V告宣稱“坐擁5000畝公園景觀”和“省級名校”。最要命的是，你從樓盤廣告中的交通位置“示意圖”中看起來確實(shí)是樓盤與公園、名校近在咫尺，但當(dāng)你實(shí)際去看房時，所謂的公園、名校其實(shí)離樓盤很遠(yuǎn)，從嚴(yán)格意義上說，這些廣告上宣稱的這種配套并不構(gòu)成真正意義上的配套條件。

所以，對于開發(fā)商宣稱的諸多配套，你都應(yīng)當(dāng)親身體會，走一走、看一看，才能有更好的判斷。

6.別忘看物業(yè)管理服務(wù)狀況

物業(yè)管理服務(wù)是一個小區(qū)里的重要配套資源，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)水平及服務(wù)水平都與業(yè)主的生活密切相關(guān)。

一個高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，可以使房子的附加價值更明顯，你也可以享受到更多“家”的感受。一個差的物業(yè)管理，會給你增添許多不必要的生活煩惱。

如何看待物業(yè)管理服務(wù)呢？

通常來說，小區(qū)由著名的物業(yè)管理公司來管理是可靠的，當(dāng)然，這時候的物業(yè)管理費(fèi)用也會相對高一些。有些開發(fā)商是自己成立物業(yè)管理公司來管理，這對于很多小開發(fā)商而言，可能并不是好的選擇，因為這時候物業(yè)管理的質(zhì)量較難保證。有些開發(fā)商的物業(yè)管理是外包的，交由專業(yè)的物業(yè)管理公司來做，這樣理論上會有較高的服務(wù)水平——因為承包方通常會較專業(yè)，而且存在著競爭壓力。

一個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平其實(shí)并不難體會，當(dāng)你踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起，你就和物業(yè)管理產(chǎn)生了互動，你只要有心觀察，物業(yè)管理是否有保證，你是可以有所把握的。

本文精選自新書《買房那些事》

下期將介紹：賣房人的銷售策略，讓您在買房時知己知彼，百戰(zhàn)不殆。