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在購(gòu)房交易過(guò)程中，由于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)上掌握程度的不平等，消費(fèi)者明顯處于劣勢(shì)，如果不幸遇上不法開(kāi)發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問(wèn)題，糾紛就在所難免。而個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)條件，為取得最大的利益考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在購(gòu)房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時(shí)占據(jù)主動(dòng)，回避責(zé)任。這樣在簽訂合同之時(shí)，即為將來(lái)調(diào)解糾紛，贏得訴訟打下基礎(chǔ)，即所謂"藏雷"。
一般來(lái)說(shuō)，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面：
（一）交房時(shí)間
應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有"銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。
我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定："本法所稱(chēng)的不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。"依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣(mài)方對(duì)自己的免責(zé)范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
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對(duì)于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒(méi)有履行合同。 《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定："由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。"因此，如果銷(xiāo)售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償。
但如果合同中沒(méi)有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問(wèn)題，無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，法院可能判決購(gòu)房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。比如：最后的實(shí)測(cè)面積比原來(lái)的初步測(cè)量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒(méi)有約定只能誤差小于10平米，你也只能"吃進(jìn)"。那樣的話(huà)，這比支出可不是個(gè)小數(shù)目。
如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析的話(huà)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)買(mǎi)家可向銷(xiāo)售方索要退款；二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，買(mǎi)家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式既有利于銷(xiāo)售方售房時(shí)以相對(duì)較少的房?jī)r(jià)款吸引購(gòu)房者，而且過(guò)后要求買(mǎi)房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí)，買(mǎi)房人又沒(méi)有依據(jù)不交這筆款項(xiàng)，只能自認(rèn)倒霉。 因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，作為買(mǎi)房人當(dāng)時(shí)應(yīng)該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：
?。?）附帶條款應(yīng)寫(xiě)上：房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3％以?xún)?nèi)的（假設(shè)，下同），不再結(jié)算；誤差超過(guò)3％的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。
（2）或?qū)懮希悍课菘⒐ず?，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3％以?xún)?nèi)的，甲、乙雙方按銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過(guò)3％的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
?。ㄈ┵|(zhì)量問(wèn)題
目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見(jiàn)，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)期較長(zhǎng)，交易過(guò)程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使購(gòu)房者在簽約購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)，結(jié)果給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開(kāi)發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。 按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問(wèn)題是一個(gè)較為特殊的問(wèn)題，現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的
質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)?？墒前赐ǔ５膽T例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論，一些購(gòu)房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性的問(wèn)題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話(huà)說(shuō)清。 一般而言購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線(xiàn)的通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵等問(wèn)題上，而這些問(wèn)題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問(wèn)題，絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說(shuō)得清楚的。因此要解決這類(lèi)的問(wèn)題，購(gòu)房合同是最有效的武器。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫(xiě)清楚，決不可僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來(lái)作依據(jù)。
?。ㄋ模┻`約條款
在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，有些商品房開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買(mǎi)方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買(mǎi)方極為不利。因此，在與賣(mài)方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。 比如，有的開(kāi)發(fā)商或代理商的合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任是這樣約定的："買(mǎi)方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣(mài)方償付違約金，買(mǎi)方付款逾期20日，賣(mài)方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣(mài)方未按期將房屋交付給買(mǎi)方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買(mǎi)方支付違約金；賣(mài)方交付房屋逾期180日，買(mǎi)方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣(mài)方雙倍返還定金?quot;顯然，在上述條款中，關(guān)于賣(mài)方違約的表述不完整，關(guān)于買(mǎi)賣(mài)雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。
在商品房買(mǎi)賣(mài)中，作為賣(mài)方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗(yàn)書(shū)》等）交付房屋。因此，上述有關(guān)賣(mài)方違約的完整表述應(yīng)是："賣(mài)方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買(mǎi)方，……"。另外，既然在買(mǎi)方逾期20日時(shí)，賣(mài)方有權(quán)終止合同，沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金和房?jī)r(jià)款，那么也應(yīng)規(guī)定"在賣(mài)方逾期20日（不應(yīng)是180日）時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)終止合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款"，才算公平、對(duì)等。
此外，"賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方支付的房?jī)r(jià)款"的條款本身就是不合法的。
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理
在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)?gòu)房者有欺騙行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：
1．入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長(zhǎng)應(yīng)為二年，二年后，購(gòu)房者應(yīng)組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。
2．簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購(gòu)物業(yè)的類(lèi)型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等），不同類(lèi)型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3． 有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線(xiàn)電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對(duì)講門(mén)鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。
4．有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過(guò)時(shí)，提前收取，也是不對(duì)的。
5．巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門(mén)和相關(guān)部門(mén)所禁止的。
消費(fèi)者在簽定物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有的收費(fèi)項(xiàng)目，可要求對(duì)方出示有關(guān)部門(mén)的文件，否則有權(quán)拒交。
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