店鋪選址的黃金法則
在店鋪運營過程中，終端店鋪的選址無疑是頭等大事。到底怎樣選擇旺鋪呢?既要有宏觀的打算，又要有細節(jié)的追求。戰(zhàn)略上得具備長遠的眼光、廣闊的胸懷和過人的魄力——“大選址”，戰(zhàn)術上要因地制宜、靈活運用?！巴?，非單一元素能夠決定，下面就跟大家分享一下選址的“戰(zhàn)略”、“戰(zhàn)術”。 取鬧避靜選商圈 所謂“取鬧避靜”就是在確定店址時，根據店鋪的定位，選擇人流密集、商業(yè)活動頻繁的商圈，避免偏僻的環(huán)境?！吧倘Α奔匆缘赇佔潼c為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構成的一個圓形消費圈。交通條件、地形和地域風光、顧客各層的活動特點和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。
商圈一般分為三類：成熟的中央商務圈、成型的商圈和社區(qū)型商圈。第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域，無論是本市人還是外地人都會去；成型的商圈一般是區(qū)域性的商務辦公樓或開發(fā)區(qū)，來購物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時尚潮流的年輕人；社區(qū)型商圈的主要消費人群則是社區(qū)周邊居住的消費者。 商圈受各種影響的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但從理論上說，商圈結構的三個層次可以用三個大小不等的同心圓來表示。其關鍵在于確定各層次的半徑距離。以位于居民小區(qū)的店鋪為例，一般以半徑500米為主商圈，半徑1000米為次商圈，半徑1500米為第三商圈，步行所需時間分別為8、15、20分鐘左右(參見表)。此外也有來自商圈之外的購買力，如流動購買力、特殊關系購買力等，但所占比重很小。
當然，上述數字是經驗數字，具體落實到每一間店鋪，則需要第一手的居民調查數據作為修正依據。因為店鋪經營業(yè)態(tài)業(yè)種不同，店鋪規(guī)模大小不一，其商圈半徑也會有很大的差別，并不是一成不變的。 成行成市 相關店鋪的聚集有助于提高相同目標消費群的關注，人們一想到購買某商品就會自然而然想起這條街，比如北京的西單、王府井等。因此，選擇同類服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū)，消費者的購買目標很明確，既能夠提升店鋪的形象，又有助于提高店鋪人氣。 根據城市中環(huán)境、商圈、街道要素的不同，客層定位不同，在店鋪選址時，要根據客層的定位和品牌的定位確定店鋪地址。選址地點要和品牌定位相協調，應該不怕跟著對手一起走，甚至要和對手聯合起來。共同合作，創(chuàng)造市場，這在當前“租金太貴”的條件下，不失為一劑變通的良方。 小城市開大店，搶占第一原則 人們往往容易記住世界上最高的山，很少有人會對第二高的山記憶深刻?！暗谝辉瓌t”在營銷中無處不在，如購買去屑洗發(fā)水會立刻想到“海飛絲”，這是因為海飛絲在進入中國市場時，第一個推出去屑的概念。又如談到“九牧王”，就會想到“專業(yè)西褲”，這都是“第一原則”與品牌定位緊密結合的成功案例。 中國加入WTO后引起國內市場競爭的變化，國外的二、三線品牌紛紛進入內陸，進入中國后首占大城市；而相對于大城市品牌的日漸飽和，小城市會成為未來重要的爭奪位置。根據第一原則，在國外品牌進入小城市之前，如果能夠把握機會，把店鋪開在小城市，就等于穩(wěn)健邁出決勝終端的第一步。同時，小城市具有租金優(yōu)勢，在投入額不變的情況下，小城市開店，店鋪面積更大，一能直觀有效地集中顧客的注意力，吸引顧客光臨；二是入口也相對寬，顧客容易進入店內，并且能夠較多滯留顧客，成交的機會就越大。當然，小城市開大店還應該考慮與城市的規(guī)格相協調。
案例：上世紀90年 代，定價在四五千元的“觀奇洋服”是烏魯木齊消費者心目中最高檔的西服品牌，在當地最繁華的街道中山路上有一個鋪位；曾經有一段時間店鋪被圍擋住，進行裝修，而當裝修完畢拉開圍擋后，消費者看到熟悉的高檔男裝“觀奇洋服”變?yōu)槟吧摹皥笙缠B”，不為人熟知的“報喜鳥”的店面甚至比“觀奇洋服”還要大，來勢洶洶、裝修到位、場面宏大。這時，“報喜烏”占領了在消費者心目最好位置品牌的店鋪，瞬間這只鳥也以高檔品牌的形象飛進了人們心里。“報喜鳥”以小城市開大店、搶占第一原則贏得了烏魯木齊高檔男裝市場。
大城市開旗艦店或多開店 小城市開大店，搶占第一原則為店鋪運營提出了新的思路，而在大城市中的選址和開店應該運用怎樣的戰(zhàn)術呢7那就是大城市開旗艦店或多開店。同一品牌在同一條步行街一口氣開5、6家店是現在比較流行的做法，這樣的案例不勝枚舉：石家莊的中山路有六家“真維斯”店鋪，天津濱江道有五家“應大”專賣店，“耐克”在長春最旺的一條街有四家店，貴陽的一條街150米之內有兩家“肯德基”…… 大城市多開店針對了大城市的特點和消費者的購物心理：大城市店多，信息豐富，消費者喜歡比較同類服裝后再進行購買。同一品牌在一條街上連開幾家店，就形成了品牌的“大造勢”，強化了品牌在消費者心目中的印象，增加成交的機率。常見的多開店的方式，以位置錯落、互相呼應為宜。 總之，終端店鋪選址是一項系統(tǒng)而縝密的工程，宏觀上區(qū)域經濟、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導入人口質量等發(fā)展趨勢都應是考慮的因素。此外店鋪所在道路的性格、店鋪的構型都是“旺”鋪的構成條件，應綜合考量，切不可盲目投資。 開店選址的四大原則 大量的成功案例證明，在選址問題上，定性的分析更為重要，定性分析是定量分析的前提。在做定性分析時，為它確定幾項原則是必要的。 具體的選址原則如下所述： 1．費用原則 企業(yè)首先是經濟實體，經濟利益對于企業(yè)無論何時何地都是重要的。建設初期的固定費用，投入運行后的變動費用，產品出售以后的年收入，都與選址有關。 2．集聚人才原則 人才是企業(yè)最寶貴的資源，企業(yè)地址選得合適有利于吸引人才。反之，因企業(yè)搬遷造成員工生活不便，導致員工流失的事實常有發(fā)生。 3．接近用戶原則 對于服務業(yè)，幾乎無一例外都需要遵循這條原則，如銀行儲蓄所、郵電局、電影院、醫(yī)院、學校、零售業(yè)的所有商店等。許多制造企業(yè)也把工廠建到消費市場附近，以降低運費和損耗。 4．長遠發(fā)展原則 企業(yè)選址是一項帶有戰(zhàn)略性的經營管理活動，因此要有戰(zhàn)略意識。選址工作要考慮到企業(yè)生產力的合理布局，要考慮市場的開拓，要有利于獲得新技術新思想。在當前世界經濟越來越趨于一體化的時代背景下，要考慮如何有利于參與國際間的競爭。 連鎖超市選址原則 對于競爭激烈的零售業(yè)而言，“門店”二字不僅指店面裝修的水平，而且包含了所處地段優(yōu)劣與否的含義。否則，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的時候。零售企業(yè)的地理位置不僅影響企業(yè)收益的高低，還表現出零售企業(yè)的市場定位和企業(yè)形象，因而設店選址對零售企業(yè)來說尤為重要。 零售店選址的資金投入大，且長期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購買土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內需要支付租金以外，零售商還需要在照明、固定資產、門店等方面投入。如果位置不太理想，租賃期通常短于5年。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為5年至10年，甚至更長。
那么，零售商選址一般遵循什么原則呢? 超市選址的當地條件 城市商業(yè)條件 選址首先應從大處著眼，把握城市商業(yè)條件： 城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調查行政、經濟、歷史、文化等社會條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？ 城市設施。學校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設施、政府機關等公共設施能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設施的種類、數目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。
交通條件。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內的交通條件等。 城市規(guī)劃。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產生巨大的影響，應該及時捕捉、準確把握其發(fā)展動態(tài)。 消費者因素。包括人口、戶數、收入、消費水平及消費習俗等。 城市的商業(yè)屬性。包括商店數、職工數、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數值除以人口所獲得的數值，如人均零售額。 店鋪位置條件 商業(yè)性質：規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店； 人口數及住戶數：了解一定商圈范圍（例如1000米）內現有的住戶人數； 競爭店數：了解一定商圈范圍內競爭店的數量； 客流狀況：調查通過店前的行人最少流量； 道路狀況：包括行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數量及類型，道路寬窄等；
城市的商業(yè)屬性：包括商店數、職工數、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數值除以人口所獲得的數值，如人均零售額； 場地條件：包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等； 法律條件：在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定； 租金：租金不宜過高，嚴格控制成本； 必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進貨空間； 投資的最高限額：以預估的營業(yè)額或賣場面積為基準來規(guī)定； 員工配置：以賣賣面積為基準來規(guī)定，如每人服務面積不得低于20平方米。 超市選址的原則 超市的店址以選擇在居民區(qū)為主； 超市的目標顧客應以穩(wěn)定的居民為主； 以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主；
選擇在交通樞紐開設超市； 其經營內容必須視流動顧客的不同特點做出確定； 選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開設超市，其經營內容必須同； 商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經營內容有一個互補作用。 超市店址的確定 便利店 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地； 營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率要高； 營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時； 商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應急性等特點； 食品超市 選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)； 營業(yè)面積在500至1000平方米； 商品結構：以購買頻率高的商品為主； 營業(yè)時間不低于16小時； 以居民為消費對象，10分鐘左右可到達。 選址在城鄉(xiāng)結合部，但交通便利性強，并有大型停車場； 營業(yè)面積大，一般為10000平方米以上； 庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本； 商品主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品為主。重點在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）； 目標顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現廉價銷售。 綜合性超市 選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結合部或商業(yè)密集區(qū)； 營業(yè)面積在2500平方米以上； 商品生鮮食品、衣食用品齊全。重點在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級、品種的多少）； 目標顧客滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求； 設施裝飾較倉儲式商店好。 總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關系，又能互相彌補對方的不足，合理布局能起到優(yōu)勢互補和繁榮市場的作用。只有切實了解各種零售業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點，廣泛地調研，認真分析各類消費者的消費心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長處，以最小的投資取得最大的效益?！?/font> 店鋪選址 開店選址 商鋪選址 經商店鋪的風水選址，主要在于選擇一個能保證商家精力旺盛、招迎顧客、利于買賣，能帶來生意興隆的好環(huán)境。在日本、香港、新加坡等地，富豪商家的店鋪位置都是非常之好的，也都是按風水家的意見設置的，所以財運都很好。選擇經商的店址，民間俗稱“選碼頭”?！按a頭”位置的好壞，對經營的生意好壞，有很大的影響。因此，店鋪位置的選擇，對經商者來說是十分重要的。 (一)取繁華避偏僻 在市鎮(zhèn)上，人流穿往密集的地方就是繁華的地段。按照風水的說法，有人就有生氣，人愈多生氣就愈旺，乘生氣就能帶來生意的興隆。從經濟學的角度說，市鎮(zhèn)上的繁華地段，就是商品交易最活躍最頻繁的地方，人們聚集而來，很大程度上就是為了選購商品。 相反，如若將店鋪開設在偏僻的街段，就等于回避顧客。商店開張經營，而顧客很少光顧，就會使商店冷冷清清，甚至門可羅雀。按照風水的說法，人代表生氣，沒有人光顧商店，商店就缺少生氣。生氣少，就是陰氣生。商店的生意不景氣和蕭條，就是陰氣過盛。一個商店的陰氣過盛，不僅是生意虧本，嚴重的還會損傷店主的元氣，致使商店破產。 在我國的大多數城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在T字型和Y宇型的路口處，如果選擇在此開店，就會有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣沖擊；如若不在此開店，又避開了有利于發(fā)財的生氣。故而，在這樣的情況下，風水有一種“制煞”的方法。 二是在店前栽種樹木和花草，以增加店前的生氣和消除塵埃。 三是盡管經過采用以上的方法對店鋪前生氣與煞氣的調整，處在此路段經營商務，還是風塵很大，因此，還要注意多在門前灑水消塵，以使店前空氣的清新；還要勤于店前衛(wèi)生的清掃和店面門窗的擦洗，以清除沉積的塵土。 總之，在T字型和Y字型路口處經商，均要保持店內外的干凈清潔，特別是經營要求講究衛(wèi)生清潔的飲食、水果、百貨類的生意尤為重要，如果是讓風塵沾污了食品、水果和衣物，按風水說法就等于染上了煞氣，就有可能是因為商品不凈而無人問津，或者是因為衛(wèi)生問題被吊銷經營執(zhí)照，或者是因食物和衣物的不凈與顧客引起爭訟，等等，都有可能導致所經營生意的破敗。 (二)取開闊避狹窄 風水在選擇宅址時，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經商講究廣納四方來客契合。 講求商店門前的開闊，可以使商店面向四方，不僅使商店的視野廣闊，也使處在較遠的顧客和行人都可看到鋪面，這樣利于將商店經營的商品信息傳播四方，傳給顧客，傳給行人。風水把這種信息的傳遞，叫作氣的流動，有了氣的流動，就會生機勃勃。從經商的角度說，顧客和行人接受到了店鋪的商品信息，就可能前來選購。 在商品經營的活動中，可以說，沒有商品信息的傳遞，就沒有顧客，沒有顧客就沒有生意。如今商品廣告的盛行，就是看中了在商品經營的活動中，商品信息傳遞的重要性。 利用商店作為商品交易的場所，是一種有固定經營位置的經營活動，這種經營缺乏像貨郎擔那樣，走街串巷，主動送貨上門的靈活性。因此，商店的經營要使有顧客上門，門面的顯露和引人注目是最基本的。商店門前有顧客，就有了生氣。顧客愈多，生氣愈旺，其結果就是生意愈好。 (三)取南向避東北 風水在選擇陽宅的基址時，立求座北朝南，其目的是為了避免夏季的暴曬和冬季的寒風。經商地址的選擇，也同樣需要考慮避日曬和寒風。那么，最好的也還是座北朝南，即取南向。 受到煞氣干擾的，第二就是商品。商品在烈日的暴曬之下，十分容易變脆發(fā)黃，嚴重的會影響到商品的質量。如果商品存放不久，即能賣掉，其影響還不大，倘若商品是久銷不動，就非報廢不可。結果是生意沒做成，反要賠本。 受到煞氣干擾的，第三就是顧客。商店在烈日之下熱氣逼人，對顧客來說，不是迫不得已就不會登門。再者就是，沒有顧客愿意在烈日暴曬之下選擇商品。商店沒有了顧客，煞氣就顯得更重。煞氣變死氣，此店就不行了。 如果店鋪朝北方，冬季來臨也是不堪設想。不管是刮東北風，還是刮西北風，都會朝著門戶大開的店鋪里鉆。風水也視寒氣為一種煞氣，寒氣過重，對人對經商活動均有不利。寒風襲來，店員又受到了另一種煎熬，身體好的還頂一頂，身體差的就可能得病。盡管店員是加衣烤火，但寒氣過重，就使店員不愿走動，未達到商品銷售的目的。店員因寒冷不愿走動，就會使商品的流動速度減慢，造成商品銷售量減少。 然而，店鋪選擇座北朝南，即取南向，就可避免少受朝東西向和面北方所帶來的一切季節(jié)性的麻煩和不利，其生意就有可能要比前二者要好。 如果是迫不得已，商店非要選在朝東西方和西北方的地址不可，就要采取措施來制止住夏冬兩季帶來的煞氣。在夏季，可在店前撐遮陽傘、掛遮陽簾、搭遮陽篷等等，以避免烈日的直接暴曬。在冬季，則需要給商店掛保暖門簾，在店內安裝暖氣設備，使店內溫度回升，造就一個適應人們進行正常的經營活動的環(huán)境。這種調諧寒暑的辦法，風水就叫作“陰陽相克”或曰“五行相生”。 選擇經商地址，考慮的因素還有很多。比如有人考慮選擇一個帶有吉祥意義的街名，或者是選擇一個認為能給自己帶來好運的門牌號碼等，來作為店鋪的地址。這樣的選擇，除了能給經商者和顧客在心理上以某種安慰的作用之外，還具有風水學上的意義。 (四)店鋪外觀造型 從商品營銷的角度說，注重商店的外觀造型達到樹立商業(yè)形象的目的，就必須使這個外觀造型具有鮮明的獨特性，即要注重造就商店外觀的特色，通過運用商店外觀造型的獨特性，宣傳自己，招引顧客。作為經商活動的店鋪多密集于繁華熱鬧的街市，擁有眾多商店繁華街市，是一個商品經營活動競爭十分激烈的區(qū)域。要想在這個競爭區(qū)域里，取得商品營銷活動的成功，首先就要從商店的外觀造型上著手，要使商店的外觀造型在商家角逐之地獨樹一幟，從而先聲奪人。 可以想象，一個外觀造型平庸的商店，或者是一個商店的外觀造型與他鄰近商店保持一個格調，這個商店要取得超出他人的營業(yè)效益是不可能的，最多也是與他人持平。因為，這個商店沒有能在商店林立的街市上，將自己突出地顯露在顧客面前，因此，也就很難在商品買賣激烈競爭的舞臺上，贏得有利于優(yōu)先發(fā)展的地位。所以，將商店外觀造型設計得有特色，這不僅僅是吸引顧客的一個做法，更重要的還是商品營銷的一個謀略。 在追求商店外觀造型的特色時，不意昧著將這個外觀造型搞成奇形怪狀。奇形怪狀的商店外觀造型，將會弄巧成拙，惹來路人的非議。 良好的建筑造型，就在于挖掘人們對造型結構的審美意識。這種審美意識，對中國人來說，就是講究結構的左右對稱，前后高低均等，弧圈流暢，方正圈圓等等。因此，在設計商店外觀的獨特造型時，要注意造型結構的詣調性。就是說，要考慮商店外觀的獨特造型是否符合人們對建筑結構的審美觀念。具體來說，大致要看處于左右兩側的部分是否對稱，前后的高低是否相宜，建筑物四周留出的空間是否均等，該成圓形的圓了沒有，該成方形的方了沒有，該成角形的，成了角沒有等等。總的原則，就是在人們觀看商店的外觀造型時，感到舒服順眼，取得良好的視覺效應，即是要取得人們對商店外觀獨特造型的認可。 人們認識一個事物，往往都是從認識其外觀開始。商店能從外觀造型的感覺上，首先贏得了顧客，就等于把生意做成了一半。 商店房屋的外觀造型，從某種意義上說，就代表了一個商店的形象。好的商店外觀造型，能使商店在顧客中樹立起良好形象，使顧客來到商店里購買物品里，感到踏實可靠可信，從而也就增加了在顧客心里的聲望。反之，如果一個商店的外觀結構設計得不諧調，人們看過去感到十分別扭，不僅招人評頭論足，而且使人產生反感，甚至厭惡，從而也就損壞商店在顧客心目中的形象，使顧客失去對商店的信任感，當然，顧客也就很少舉足上門了。 對于不諧調建筑外觀造型的店鋪，風水稱之為“兇宅”，認為會帶來天災人禍。商店因建筑外觀造型的不諧調而失掉顧客，就是商店遭受到的最大禍患。注意商店外觀造型的諧調，也是注意商店經營買賣活動的一個不可忽略的內容。 |
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