一．百貨商場與購物中心不同點(diǎn)

1、業(yè)態(tài)構(gòu)成不同

    百貨店是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)；SHOPPING MALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一站式消費(fèi)”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。

2、城市功能不同

    百貨商城只是一個(gè)購物場所，服務(wù)特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPING MALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過業(yè)態(tài)整合、長期經(jīng)營，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費(fèi)文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價(jià)值。

3、金融功能不同

    百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)；SHOPPING MALL作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過消費(fèi)者的長期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPING MALL的商業(yè)運(yùn)營管理是通過商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。

4、獲利方式不同

    百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPING MALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。

5、運(yùn)營管理重點(diǎn)不同

    百貨運(yùn)營管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷，以聯(lián)營專柜經(jīng)營為主，少量輔助性獨(dú)立服務(wù)項(xiàng)目配套，采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式，通過統(tǒng)一收銀，實(shí)施進(jìn)、銷、結(jié)、存管理；SHOPPING MALL運(yùn)營管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。

6、服務(wù)對(duì)象不同

    百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對(duì)的是相對(duì)集中的有直接購買目的的顧客，經(jīng)營的是商品；SHOPPING MALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層、潛在購買需求的顧客。

7、商圈不同

    百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，SHOPPING MALL的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全市。

8、物業(yè)體量不同

    百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPING MALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。

9、布局模式不同

    百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內(nèi)共享空間；SHOPPING MALL多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng)，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境。

10、購物環(huán)境要求不同

    SHOPPING MALL要求整體氛圍、綜合體驗(yàn)的效果；百貨商城重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果。

11、餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同

    百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPING MALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項(xiàng)目則形成SHOPPING MALL的主題特色和特定優(yōu)勢(shì)的內(nèi)涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達(dá)到50:32:18，或者后者更多。

12、體驗(yàn)消費(fèi)概念引入

    百貨商城只有用品銷售，極少體驗(yàn)式服務(wù)項(xiàng)目；SHOPPING MALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗(yàn)式項(xiàng)目是不可少的，通常會(huì)有健身、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。

13、商務(wù)展覽功能

    SHOPPING MALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動(dòng)功能，而百貨商城承接群體活動(dòng)的空間有限。

    觀光游覽功能：SHOPPING MALL因建筑獨(dú)特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項(xiàng)目多樣性，環(huán)境美學(xué)價(jià)值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差。

二. 百貨商場商鋪的特點(diǎn)

（1）百貨商場規(guī)模特點(diǎn)

   百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1．8萬平方米。

（2）百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

    百貨商場通常采用3－5層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問題。

（3）百貨商場運(yùn)營特點(diǎn)

    百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運(yùn)營商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競爭力。

（4）百貨商場商鋪特點(diǎn)

  ▲商鋪的形式

    百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。

  ▲投資回收形式

    百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。

三. 購物中心商鋪的特點(diǎn)

（1）購物中心規(guī)模特點(diǎn)

    第一章中已經(jīng)對(duì)購物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，極富市場感召力的超級(jí)購物中心SHOPPING MALL項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對(duì)它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機(jī)會(huì)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

    購物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

    購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。

  也許讀者會(huì)提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。

    總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。

（3）購物中心運(yùn)營特點(diǎn)

    絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

    當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的主要客戶對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。

（4）購物中心商鋪的特點(diǎn)

  ▲商鋪的形式

    購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等。

  ▲投資回收形式

    購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級(jí)購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個(gè)的面積規(guī)模在1．5萬－2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。

  購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營商會(huì)采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。