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195年歷史的香港太古(Swire)集團(tuán)似乎總是給人一種遲緩、保守的印象，它的業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)、航空、飲料、海洋服務(wù)和貿(mào)易等門類，但卻與熱門的金融投資、互聯(lián)網(wǎng)、新媒體以及清潔科技領(lǐng)域絕緣。而即使在其擅長的業(yè)務(wù)方面，它也從不扮演兇猛的并購者，規(guī)模的愛好者。以地產(chǎn)為例，2004年時太古地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)陸，但至今僅有北京三里屯Village投入運(yùn)營，其他4個項目仍處于開發(fā)階段。若以市值計，太古股份(0019.HK)只有Google的1/14。 但在太古集團(tuán)主席白紀(jì)圖(Chris Pratt)看來，這正是這家大象式的老牌企業(yè)能夠穿越漫長、動蕩時光的秘密：保守?！?/font>那種創(chuàng)辦Facebook所需要的企業(yè)文化不是我們公司所具有的?！彼嬖V《環(huán)球企業(yè)家》，“我們只把精力放在自己認(rèn)為能夠勝任的方面?！痹谙愀?，太古地產(chǎn)已是第二大業(yè)主；太古集團(tuán)控股的國泰航空是全球按盈利額排名的第三大航空公司和最大的航空貨運(yùn)商；在飲料業(yè)，它是可口可樂在內(nèi)陸三大灌裝商之一。耐心終有回報—受惠于去年國泰航空的強(qiáng)勁增長和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)，太古2010年年報顯示，其股東應(yīng)占溢利增長74.7％至382.52億港元。 Q：過去20年中，中國房地產(chǎn)市場一直高歌猛進(jìn)，相比之下，太古的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)陸發(fā)展速度并不快，你對此滿意嗎？ A：沒錯，我知道我們行動相對較慢。不過我不確定過去20年就是中國房地產(chǎn)市場的黃金時期。但那時的地產(chǎn)價格的確要比現(xiàn)在低得多，我真希望能以那時的價格拿到幾塊地。但現(xiàn)實(shí)就是這樣。目前我們在大陸主要城市有五大項目，面積總計850萬平方英尺，而在香港的地產(chǎn)只有2300萬平方英尺。在內(nèi)陸能從零開始發(fā)展到現(xiàn)在規(guī)模，我們有理由對此感到驕傲。 太古地產(chǎn)并不打算做最大的開發(fā)商。有很多開發(fā)商比我們更雄心勃勃。 Q：中國對房地產(chǎn)市場已經(jīng)出臺了多項限制措施，太古的機(jī)會在哪里？ A：太古在內(nèi)陸的物業(yè)和地產(chǎn)投資主要是在零售行業(yè)，這是我們最擅長的領(lǐng)域。我們研究發(fā)現(xiàn)，零售支出是市場中與國家GDP增長聯(lián)系最緊密的。中國GDP正處于良好的上揚(yáng)態(tài)勢，住宅或?qū)懽謽琼椖拷?jīng)常會出現(xiàn)供應(yīng)過量或供應(yīng)不足的現(xiàn)象，周期性很強(qiáng)，所以我們決定不攻這塊市場，轉(zhuǎn)而把目標(biāo)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)。 Q：太古地產(chǎn)還會重啟IPO計劃嗎？ A：去年5月，太古地產(chǎn)放棄了公開募股。當(dāng)時正值美國證監(jiān)會起訴高盛，人們的負(fù)面情緒很快引發(fā)市場的負(fù)面反應(yīng)。在計劃進(jìn)行發(fā)行定價的第二天，華爾街暴跌1500點(diǎn)。我們選擇放棄是正確的，否則將不得不折價發(fā)行。如果時機(jī)合適，而我們也有明確的資金需求，會再次啟動上市計劃。我們的策略肯定是要分拆太古地產(chǎn)獨(dú)立上市。 Q：太古為什么不投資像金融、IT和當(dāng)下火熱的清潔科技產(chǎn)業(yè)，而是專注于像地產(chǎn)、航空、船運(yùn)等這類非常傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)？ A：太古曾從事過與廢棄物處理、轉(zhuǎn)換的相關(guān)業(yè)務(wù)，但在三年前賣掉了。我認(rèn)為太古還不具備進(jìn)入清潔技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)儲備。但我同意這是一個巨大的增長機(jī)會。 太古只把精力放在自己認(rèn)為能夠勝任的方面。我們的文化是相對保守的，所以不會那么輕易到外面去收購新的生意，比如互聯(lián)網(wǎng)等，那種創(chuàng)辦Facebook所需要的企業(yè)文化不是我們公司所具有的。太古的一個投資原則是：不進(jìn)入金融行業(yè)、商業(yè)投資、租賃業(yè)以及相關(guān)領(lǐng)域。 Q：太古的增長哲學(xué)是什么？ A：我們希望尋求系統(tǒng)性發(fā)展。我們不會這樣做：進(jìn)入某個領(lǐng)域發(fā)展之后賣掉，然后再轉(zhuǎn)投其他領(lǐng)域。我們只想進(jìn)行投資、持有，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。目前的大部分業(yè)務(wù)都是這樣，比如船務(wù)已有150年歷史，航空業(yè)務(wù)從1946年就開始了。保守，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量，我想這就是我們的企業(yè)文化。太古的座右銘就是謙遜。我們不是特別有野心，但并不軟弱。我們也沒有想方設(shè)法提高股價，在我們看來，如果把份內(nèi)事情都做好，股價自然會上漲。那些可以使短期績效看起來非常漂亮的事情，對我們都沒有誘惑力。 ---------------------------------------------------------------------------- 【專稿】太古地產(chǎn)：“慢船”出海 【中國企業(yè)家網(wǎng)】今年5月，太古地產(chǎn)準(zhǔn)備在香港上市，最多擬籌資208億港元。但受累于歐債危機(jī)，在公開認(rèn)購和國際配售均反應(yīng)欠佳的情況下，不得已擱置了上市計劃。但在股市籌資受挫之后的6月份，又傳出太古正接洽新加坡楓葉基金，準(zhǔn)備將其位于香港九龍?zhí)恋挠忠怀琴徫镏行淖鲀r220億港元出售給對方的消息。太古近兩月在資本市場上的這些頻繁動作在它素有的穩(wěn)健、低調(diào)和目光長遠(yuǎn)的形象之下顯得格外突兀。要知道太古地產(chǎn)并非一家以銷售地產(chǎn)為主的公司，在香港成立近40年以來，總共也只持有4家購物中心，太古地產(chǎn)也從未變現(xiàn)過旗下的核心資產(chǎn)。而太古集團(tuán)并沒有嚴(yán)重的現(xiàn)金流問題，它去年的資產(chǎn)負(fù)債表仍然很強(qiáng)勁，現(xiàn)金流也足以為它當(dāng)下的項目提供資金支持。這種不尋常的籌資舉動只會讓人不由自主地遐想：太古要在內(nèi)陸投資物業(yè)上大展拳腳了。 記者專訪洲聯(lián)集團(tuán)·五合智庫總經(jīng)理鄒毅，希望為讀者還原一家香港地產(chǎn)公司的慢運(yùn)營之路。 太古的經(jīng)營之道 相比于香港同行，太古這艘慢船進(jìn)軍內(nèi)陸的步履緩慢得多，迄今為止開業(yè)的項目只有北京三里屯VILLAGE和廣州太古匯。開發(fā)中和籌措的項目也只有三家：上海大中里、北京頤堤港和成都大慈寺。并且這五家也無一例外都是太古最擅長的綜合型的商業(yè)地產(chǎn)。 步伐緩慢，業(yè)務(wù)單一，太古在中國這個飛速發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體中看來是沒有多少發(fā)展前景的。跑馬圈地，迅速擴(kuò)張規(guī)模以做大做強(qiáng)才是當(dāng)下市場流行的商業(yè)哲學(xué)。但太古似乎并不這么認(rèn)為。在解釋為何不涉足內(nèi)陸住宅市場時，它說住宅市場需要快速拿地，設(shè)計然后賣掉，整個周期非常短，太古并不太擅長這個領(lǐng)域。而對為何不在國內(nèi)快速擴(kuò)張持有型物業(yè)時，太古說每個城市的文化內(nèi)涵和地理位置都需要考量，太古并沒有可以復(fù)制的成功模式，對商業(yè)地產(chǎn)最核心的堅持就是保持耐心，放眼長遠(yuǎn)。它甚至坦言自己不夠野心，只想挑幾個項目把它做好，堅決抵制短期內(nèi)提升股價的誘惑力。 這種專注于主營業(yè)務(wù)，不盲目多元化經(jīng)營的商業(yè)思想現(xiàn)在恐怕只能在經(jīng)典的管理學(xué)教材里找到了，它在這個炫目的時代如果不被認(rèn)為是沒有冒險精神和進(jìn)取心不足的話，那也差不多要被批評為過度保守的。但這似乎正是太古自豪的地方，而與此相對應(yīng)的是太古在專業(yè)化上的進(jìn)取。 太古的地產(chǎn)主要分布在香港和內(nèi)陸，同時在英國和美國也持有部分住宅和酒店業(yè)務(wù)。就商業(yè)地產(chǎn)而言，太古最值得稱道的地方在于其對單體建筑因地制宜的設(shè)計與后期優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營管理。表1是對太古擁有的幾家商業(yè)地產(chǎn)項目的概括分析。 表1：太古商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營狀況簡表
總體而言，太古地產(chǎn)在優(yōu)質(zhì)化經(jīng)營上處在這個行業(yè)的領(lǐng)先位置。對購物中心位置、設(shè)計和經(jīng)營的準(zhǔn)確定位和把握讓它收獲豐厚回報。它開創(chuàng)性地將商場地下層和地鐵直接駁接（太古廣場），采用多層次的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)；而在北京三里屯VILLAGE項目上又綜合考慮到三里屯區(qū)位的人群結(jié)構(gòu)和文化底蘊(yùn)，大膽前衛(wèi)地采用開放式的多棟單體建筑格局，一方面天然地規(guī)避了多層購物中心在人流推進(jìn)和采光上的缺陷，另一方面也減少了前期開發(fā)和后期運(yùn)營的成本。 前期優(yōu)良的建筑設(shè)計加上后期的改建翻新，再配合太古近乎苛刻的物業(yè)管理，讓太古商業(yè)地產(chǎn)長期保持了其生態(tài)上的鮮活。這種一以貫之的優(yōu)良品質(zhì)在給太古帶來高額租金回報的同時，也強(qiáng)化了其集團(tuán)品牌。在FinanceAsia于2010年組織的一次民意調(diào)查中，太古股份在最佳管理和最佳公司治理兩項類比中排列第八；同樣在2009年華爾街日報亞洲版對香港200家最受尊崇的公司進(jìn)行的一項調(diào)查中，太古股份名列第二。這種卓越的聲譽(yù)又反過來促進(jìn)了太古在商業(yè)地產(chǎn)上的議價能力。如此互為表里的正向反饋將太古地產(chǎn)推向了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先位置。
太古的北上之路 太古在商業(yè)地產(chǎn)上的卓越經(jīng)營能力并不意味著它能點(diǎn)石成金，它一樣要收到外部條件的約束。它的保守和專業(yè)化能最大程度地規(guī)避激進(jìn)的風(fēng)險。但從本質(zhì)而言，發(fā)展本身就意味著改變，而改變就需要刺激。太古認(rèn)為過去10年中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)市場粗放無章，不愿意冒險過多涉獵。但它近年來在內(nèi)陸以高價拿地仍頻頻敗北中也在感慨自己錯過了低價拿地的良好時機(jī)。而相比商業(yè)地產(chǎn)3-5年正常周期，它在內(nèi)陸多個項目上不成比例的拖沓（見表2）也顯示出它在挺進(jìn)這塊新興市場上時對政策法規(guī)的不適應(yīng)。 表2：太古地產(chǎn)在內(nèi)陸開發(fā)中商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)度表
太古錯過了相對低廉的土地價格時代，同時也因此部分地錯過了能消費(fèi)它的高品質(zhì)設(shè)計與管理的人群。在需要面臨內(nèi)陸土地政策的多變和不連續(xù)的同時，它也必須承受高昂的土地成本所帶來的壓力。因此它和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合作就成了一件順理成章的事情，后者深諳政策變動，同時在內(nèi)陸的土地儲備總建筑面積超過了2000萬平方米。北京頤堤港就是兩者的合作項目，太古收購了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)該地塊50%的股權(quán)，雙方在2008年共同注資40億人民幣開發(fā)該地塊。而成都大慈寺的地塊也是與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以20億的價格共同拍購。 太古地產(chǎn)在內(nèi)陸走過了早年的坎坷，并與內(nèi)陸地產(chǎn)商達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系之后，它應(yīng)當(dāng)會開始熟悉自己即將要重點(diǎn)開發(fā)的這塊沸騰而無序的熱土。它將自己不善處理的難題外包給了合作伙伴，從而得以專注于自己最熟稔的設(shè)計與管理。這是好事。但在豐收之前它必須播種，這可能是太古要兌現(xiàn)又一城的原因。 太古的財務(wù)約束 太古需要變現(xiàn)為內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)項目注資，是因?yàn)樗旧淼默F(xiàn)金流無法支撐新項目的融資額度。自08至09年公司現(xiàn)金流大幅下滑44%（41.46億港元至23.22億港元），07至09三個財年度現(xiàn)金流環(huán)比平均下降20%，這種現(xiàn)金流的大幅下滑被認(rèn)為是公司在成本管理上的無效和決策上的疲軟，內(nèi)陸多個項目的拖沓正是其結(jié)果。 而與此相對的是，太古的資產(chǎn)負(fù)債比率在連續(xù)兩個財年升高之后，今年初步估計會達(dá)到21%。香港優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，包括恒基、新鴻基、新世界和長江實(shí)業(yè)均將這個比例控制在20%左右。太古在過去10年也只有兩個財年度的資產(chǎn)負(fù)債比超過20%，超過幅度不大，且馬上在第二年調(diào)整到這個比例之下。20%的資產(chǎn)負(fù)債比普遍被認(rèn)定是香港地產(chǎn)行業(yè)的一條紅線。而從其負(fù)債的償還年限結(jié)構(gòu)來看，24%的債務(wù)總額需要在一年內(nèi)償還，這是對其穩(wěn)健財務(wù)的細(xì)微損耗。 太古同時盯住了三個目標(biāo)：維持20%的資產(chǎn)負(fù)債比率不使其擴(kuò)大，維持香港本地的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不收縮，擁有足夠的現(xiàn)金流來擴(kuò)展內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)。這種財務(wù)上的三角約束在短期內(nèi)不太可能實(shí)現(xiàn)，它能指望的是其他部門在短期內(nèi)擁有高額的現(xiàn)金回報來覆蓋其地產(chǎn)部門擴(kuò)張所留下的債務(wù)。鑒于開發(fā)新地產(chǎn)項目所需要的投資額度，這不太可能。 太古最終收縮了香港本地地產(chǎn)規(guī)模以投資內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)，間接說明它對內(nèi)陸零售業(yè)的發(fā)展更有信心，“慢船”太古快步進(jìn)軍內(nèi)陸的意圖已很明顯，時間會檢驗(yàn)它這個重大決定是否明智。 |
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