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“小產(chǎn)權房”是改革先行者 □ 文特約撰稿員/李子旸 在廣東大膽嘗試宅基地入市的同時，北京市卻采取繼續(xù)僵化城鄉(xiāng)分裂的土地管理制度。最近，北京市政府官員放話，要清理查處“小產(chǎn)權”住房。所謂“小產(chǎn)權房”，系市民因高房價轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)結合部或者農(nóng)村地區(qū)，購買村集體所有土地上的住房。 與所謂的“大產(chǎn)權房”相比，區(qū)別僅在于“大產(chǎn)權房”土地為國家所有，“小產(chǎn)權房”土地為集體所有。不過，受目前政策所限，“小產(chǎn)權房”存在上市交易困難。 從土地制度改革的角度來看，“小產(chǎn)權房”可起改革探索者、先行者的作用。以“違法”的名義打擊、壓制“小產(chǎn)權房”，相當于在1978年把冒險分地的小崗村農(nóng)民投入監(jiān)獄。 隨著改革的深入，土地制度對經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的制約已愈益明顯。在現(xiàn)有土地制度下，土地資源不能像其他資源那樣在價格信號指引下，投向效率最高的地方。城市，尤其是大城市的房價一路高漲，正是這種資源扭曲狀態(tài)的一個負面后果。 蓋房子，所需要素無非兩種：土地和資金。資金供應雖然也受壟斷的金融體系制約，但相比而言，土地的供應更加不足和僵硬。要想變革現(xiàn)行的土地制度，除了意識形態(tài)限制外，還有許多現(xiàn)實的利益糾葛和改革風險。 所謂改革風險，是指由于大量居民在高價位買房，所以，如果一旦土地制度出現(xiàn)大的變革，導致土地供應量在短時間內(nèi)大增，那么，房價可能下跌，結果，大量房貸可能造成金融體系的重大危機。 另外，國有土地出讓權給政府財政帶來重大收益。于是，維護現(xiàn)有體制就成為財政平衡的重要因素。這在客觀上造成了改革的困難。 但是，城市房價一路高漲，確實成為居民沉重的經(jīng)濟負擔，而且，如果繼續(xù)發(fā)展下去，必將加大產(chǎn)業(yè)成本，成為經(jīng)濟發(fā)展的一個限制因素。因此，需要找到一個能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過渡的改革辦法。 中國改革的歷史一再表明，成本最小、社會沖擊最小、成效最好的改革方案往往都是社會公眾大膽而積極的探索找到的。而順應公眾的實踐，并在適當時候加以引導和規(guī)范，是政府作用最好的時候。相反，當政府與公眾實踐活動逆向而動、試圖“糾正”“扭轉(zhuǎn)”社會趨勢時，很少有不付學費的。 “小產(chǎn)權房”正體現(xiàn)了公眾的實踐探索精神。當然，公眾并不一定有自覺的改革意識，他們往往只是因為難以承受商品房的高價，不得不退而求其次購買產(chǎn)權不完整的住宅。但從客觀效果看，“小產(chǎn)權房”實際充當了土地制度改革的先行者。 首先，“小產(chǎn)權房”初步摸索出一條農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)為建設用地的可操作模式。與國有征用模式相比，“小產(chǎn)權房”不但最大限度保障了原土地所有者的收益，且大幅降低了交易費用和他人尋租機會。所以才實現(xiàn)了房價的低廉。此外，“小產(chǎn)權房”建設過程中，少有城市拆遷那樣的廣泛糾紛和爭議。 其次，“小產(chǎn)權房”極大促進了城市化的進程。城市化必然要求部分農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設用地，以增加城市面積和數(shù)量。必須指出的是，這種土地用途的轉(zhuǎn)化一定伴隨著土地使用效率的提高?？雌饋砗孟褶r(nóng)地面積減少了，但實際上城市化進程實現(xiàn)了人口對土地資源使用的集約化。隨著村落中的人口轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)業(yè)用地反有可能增加。這在日本等國早已是事實。 第三，“小產(chǎn)權房”的交易，必然在客觀上導致城市居民的資金流向農(nóng)村人口。這是對農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化最大的資金幫助，同時，也從資金方面對農(nóng)民進入城市提供了大量幫助。這種資金流動的規(guī)模實際上比政府真正能到位的援助和調(diào)撥高出許多。 第四，“小產(chǎn)權房”可交易性差，恰使購房者基本只能自用或出租，而炒房現(xiàn)象則會大為減少。于是，“小產(chǎn)權房”很好地實現(xiàn)了商品房和經(jīng)濟適用房難以真正做到的一點，即優(yōu)先為收入有限的住房者蓋房，切實滿足真正的住房需求。 像所有改革先行者一樣，投資購買小產(chǎn)權房的人冒著很大風險。由于不能得到法律充分保護，他們很大程度上把自己的權益建立在交易對方的誠信上。但如前所述，這種交易帶有很大的制度創(chuàng)新意味，客觀上有可能為土地制度創(chuàng)造出一條很有操作性，且得到各利益相關方廣泛接受的改革方案。 其實，“小產(chǎn)權房”面臨的最大風險并非來自交易對方，而恰恰來自政府。改變現(xiàn)有土地管理體系，無可避免地會改變土地收益的分配。而政府正是現(xiàn)有利益分配格局的最大贏家。但是，發(fā)現(xiàn)土地制度改革的有效方案，建立產(chǎn)權明晰的土地制度，將極大促進經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展。政府當然也會是最大受益者。所以，政府真正符合社會利益的做法應該是：順應改革方向，對“小產(chǎn)權房”持寬容態(tài)度，為制度變革盡可能創(chuàng)造空間。 來源：2007年第20期 總第261期 |
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來自： 皖林專欄 > 《房地產(chǎn)住房》
