房地產(chǎn)市場其實(shí)從來就沒有冷過。雖然政策的限制讓買房的人們放緩了腳步，但壓抑的需求還是在不斷釋放。加之國人傳統(tǒng)的置業(yè)安家的觀念，現(xiàn)在又加上對貨幣貶值的擔(dān)憂，存錢買房的想法在很多人的腦海里一直都未遠(yuǎn)去。不過，同樣是買房，在2010年之前買可能怎么看都是個正確的決定，如今因?yàn)檎恼{(diào)控和未來經(jīng)濟(jì)前景的難以預(yù)測，卻可能是個錯誤判斷。我們不得不提醒你，在買房這件事情上，關(guān)鍵的數(shù)據(jù)一定要知道，它們至少可以讓你不被開發(fā)商的巧言辭令所迷惑。

10%

第二套房買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)加起來，占到總價(jià)的10%以上。

一個已成定論的事實(shí)是：租金比售價(jià)更能反映真實(shí)的居住需求。買房更多是出于保值、增值目的的資產(chǎn)配置，很難判斷其中有多少是為了滿足居住為主的需求，有多少是純粹的投資、投機(jī)行為。但是從居住的角度看，租房是純粹的解決居住需要的消費(fèi)性行為。

因此，衡量一個地區(qū)的房價(jià)是否偏離真實(shí)的居住需求，租金是一個重要標(biāo)桿。目前中國絕大部分城市的房價(jià)與租金的比例早已超過國際公認(rèn)的警戒線。如果用靜態(tài)的月租金和房屋總價(jià)來計(jì)算，北、上、廣、深的很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。這說明現(xiàn)在想靠買套房子來賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

經(jīng)過了幾輪政策調(diào)整，買賣房屋的交易成本也很高。即使不考慮貸款利息、房屋折舊等因素，大多數(shù)家庭第二套房買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)加起來，也要占到總價(jià)的10%以上。買入時(shí)1.5%至3%的契稅，賣出時(shí)有個人所得稅、營業(yè)稅和中介費(fèi)，如果貸款，還要支付貸款擔(dān)保費(fèi)等。這些都是從房子售價(jià)里看不到的錢，但是你必須支付。

2%

房屋每空置一個星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價(jià)。

如果你有一套閑置的房子要出租，在談租金的時(shí)候要時(shí)刻記?。哼@房子有空置的機(jī)會成本。所以，在決定是否接受對方的出價(jià)之前，要先算好這筆賬。

對方哪怕只是砍下來200元的月租金，對你來說都是每年少收了2400元——這可能相當(dāng)于大半個月的租金；但是如果由于你對租金太過堅(jiān)持導(dǎo)致房子空置，最終也是由你自己來承擔(dān)損失——每空置一個星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%。

一般來說，房子掛牌后你平均一周多才能遇到一個相對令人滿意的租客，這時(shí)你的年租金已經(jīng)少了2%，所以在對方要求降價(jià)而你拒絕時(shí)，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有讓人滿意的租客出更高的價(jià)格，否則你最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價(jià)。

10分鐘

步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，租金通常高5%至7%。

附近有地鐵的不一定是地鐵房。只有步行10分鐘之內(nèi)可到達(dá)地鐵站的區(qū)域才算地鐵房。按這個標(biāo)準(zhǔn)，在深圳，地鐵房的數(shù)量不可能超過總量的30%。

以這個“步行10分鐘”的標(biāo)準(zhǔn)為界，在這個范圍內(nèi)和超過這個范圍，房租收益回報(bào)的差別很明顯。因此，交通便利是決定房屋市場租金最重要的因素。比如，以2000元至3000元租金的價(jià)位段為基準(zhǔn)，步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交——也就是說，租房人寧愿每月多花150元至200元來達(dá)到節(jié)省上下班時(shí)間和體力的目的。而步行到地鐵站需要20到30分鐘的房屋，則通常會以低于地鐵房平均價(jià)15%左右的租金成交。

這種租金上的差別還表現(xiàn)在空置率上，10分鐘內(nèi)能步行到地鐵站的房子從掛牌出租到順利成交，間隔期基本上都不會超過一個星期。而離地鐵站相對遠(yuǎn)些的房子，掛牌成交的速度就明顯慢了，一般中間間隔的時(shí)間是一至兩個星期。

1萬～1.5萬元

將裝修款分?jǐn)偟?0年里面，一套房子每年大概有1萬元至1.5萬元的裝修支出。

原因很簡單，在新的住宅小區(qū)里建造一間酒店式公寓，開發(fā)商的建造目的通常是補(bǔ)足容積率。

房子的容積率從大到小分別是酒店式公寓、高層住宅、小高層住宅、多層住宅、別墅。如果開發(fā)商在小區(qū)里建造了容積率最小的別墅，為了達(dá)到地塊總體容積率標(biāo)準(zhǔn)，必須用容積率更高、房屋密度也更高的酒店式公寓來補(bǔ)充建房數(shù)量。

決定出租收益的關(guān)鍵是它周邊的配套條件：這類酒店式公寓周邊少有適合辦公的商圈氛圍；盡管有地鐵，但地處市郊；租金高于周邊的住宅。酒店式公寓和寫字樓一樣靠租金獲取盈利，市場上寫字樓的租金收益平均在4%以上，而這類酒店式公寓因?yàn)槲恢脤擂?，租金收益通常不會超過3%，按照這個水平，或許你在40年的產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)都賺不回投資本金。以，“維修基金”你必須得付，但它無法幫你分擔(dān)自己房子本身的維修支出，因?yàn)樗⒉粴w你支配。