就在B轉(zhuǎn)H方案公布的同時，萬科總裁郁亮公開表示，萬科旗下香港上市平臺萬科置業(yè)(海外)正不斷在港尋找合適的項目，但誰也不曾料到，萬科在香港拿地的速度如此之快。

1月23日便有消息傳出，萬科置業(yè)(海外)聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競得香港港鐵荃灣西站項目，樓面地價約53800港元/平方米。

不 過隨后萬科置業(yè)(海外)發(fā)出澄清公告稱，該集團(tuán)并無參與競投香港港鐵荃灣西站項目，且并無于有關(guān)項目中擁有任何直接或間接權(quán)益。但萬科置業(yè)(海外)表示， 雖該集團(tuán)并無參投，但成功競得上述地塊的公司實為其控股股東萬科置業(yè)(香港)有限公司，萬科(香港)與新世界發(fā)展分別占20%及80%的權(quán)益。

資料顯示，萬科(香港)為萬科企業(yè)股份有限公司的全資附屬公司，其透過Wkland Investments Company Limited擁有萬科置業(yè)(海外)75%的權(quán)益。

首次香港拿地

當(dāng)然，萬科置業(yè)(海外)不排除未來上述地塊會注入到上市平臺上。

萬科置業(yè)(海外)稱，萬科于2012年7月成立萬科置業(yè)(海外)，旨在將萬科企業(yè)的業(yè)務(wù)國際化。在此計劃下，萬科與萬科置業(yè)(海外)將于香港或其他地區(qū)尋覓合適投資的業(yè)務(wù)機會，以擴展萬科置業(yè)(海外)業(yè)務(wù)。

但礙于時間所限，萬科透過萬科(香港)參與荃灣西站項目的投標(biāo)。還有萬科置業(yè)(海外)董事會以及香港鐵路有限公司及其他合營伙伴等其他擁有權(quán)益的各方批準(zhǔn)，萬科企業(yè)會考慮將荃灣西站項目的權(quán)益或與其相關(guān)之營運項目轉(zhuǎn)讓至萬科置業(yè)(海外)。

萬科置業(yè)(海外)稱，由于尚未正式作出決定及尚待各方批準(zhǔn)，該公司參與荃灣西站項目不一定會落實。

盡管萬科一出海便搞出了一個烏龍，不過是次地塊的成功競拍，終歸還是萬科首度進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場拿地。

關(guān)于此次出手，萬科大有必取之心。消息披露，該地塊1月21日截標(biāo)時，共有八家開發(fā)商入標(biāo)，包括長實、新鴻基地產(chǎn)、華懋、信和、嘉華、會德豐等港資開發(fā)商，其中呼聲最高的，是已在旁邊投得兩用地的長江實業(yè)。

不過，最終由萬科和新世界發(fā)展組成的公司Ultimate Vantage Limited以每平方米5萬多港元的地價將之收入囊中。成交價高出市場估值約20%，成為香港荃灣片區(qū)單價成交最高的“地王”。

而早前該地塊的市場估值介乎26億至29億港元，相當(dāng)于每平方米地價約4萬港元，因此34.34億港元的中標(biāo)價也被指為激進(jìn)的表現(xiàn)。此次投下該地塊樓面地價5088元，遠(yuǎn)高于長實去年8月投得的毗鄰五區(qū)用地4309元的樓面地價。

與此同時，萬科和新世界拿下該地塊還必須接受頗為苛刻的開發(fā)條件：要興建一個1.3萬平方米的公眾體育館，且最終58%的公寓必須為小戶型，不能超過54平方米。

據(jù)了解，該地塊將建設(shè)至少894個住宅單位，于2016年陸續(xù)建成推向市場，而建成后部分海景公寓料每平方米售價可達(dá)10萬港元。

對于是次聯(lián)手，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理鄭志剛認(rèn)為上述發(fā)展地塊價格合理，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚。鄭志剛更表示，這是兩家公司在香港首次合作發(fā)展物業(yè)，預(yù)期未來在香港以及內(nèi)陸將有更多合作機會。

抄底還是開發(fā)？

聯(lián)合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)拿地，無疑是拓展香港房地產(chǎn)市場的最佳途徑。眾所周知，香港房地產(chǎn)市場早已是長實、新世界、新鴻基等幾家港資開發(fā)商的天下，連瑞安集團(tuán)主席羅康瑞早前亦直言，香港市場競爭激烈，幾乎是幾家財團(tuán)瓜分，要想從中分一杯羹很難。

郁亮早前公開表示，萬科選擇進(jìn)入一個新市場也有一定的前提，即與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。“任何國際化里面必須有當(dāng)?shù)睾献骰锇?，沒有合作伙伴不會做的。沒有合作體系去干嘛？而且你得有合作的價值人家才會跟你合作?！?/p>

如今，萬科順利進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場，但市場對于萬科進(jìn)香港后的發(fā)展還有待保留，畢竟萬科現(xiàn)在進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場，是抄底投資，還是真正做開發(fā)，還有待進(jìn)一步觀察。

相關(guān)分析人士指出，今后萬科在香港市場的活躍度將會大幅增加，但由于香港市場與內(nèi)陸不一樣，發(fā)商主要依靠項目運營開發(fā)能力獲得盈利，而非土地升值。故香港房地產(chǎn)市場相當(dāng)注重開發(fā)商項目開發(fā)的成本預(yù)算、操控盤等開發(fā)能力，這無疑是對萬科的綜合運營能力提出挑戰(zhàn)。

而且值得注意的是，早前為了穩(wěn)定過度炙熱的房地產(chǎn)市場，香港政府出臺了一系列調(diào)控措施，其中一項是針對香港居民以外買家的特別印花稅，達(dá)購買價的15%。這無疑是把萬科在國內(nèi)積累的相當(dāng)大部分客戶擋在門外。

與 眾多港資相比，萬科在資金上也不占優(yōu)勢，“我們的錢只是他們的一個零頭?！庇袅猎绱吮硎?。目前萬科置業(yè)(海外)手持現(xiàn)金僅有3000多萬港元，根據(jù)香港 上市條例，股權(quán)易手24個月內(nèi)若注入重大資產(chǎn)(即超過殼公司的100%)，則需要以重新IPO上市的標(biāo)準(zhǔn)來審批，換言之，在2014年7月之前，萬科置地 (海外)難于向資本市場融資。

遠(yuǎn)望美利堅

就在萬科不斷地向香港房地產(chǎn)發(fā)起沖擊之時，1月25日萬科董事長王石更對外宣布，萬科還將于今年首季在美國推出項目。

王石表示，萬科去年在香港進(jìn)行并購，今年將往北美開展并購，首季度在美國將有投資項目落實，未來陸續(xù)在其他國家開展投資。

早在2012年四季度，萬科相繼成立香港海外事業(yè)部及美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，同時萬科美國業(yè)務(wù)也進(jìn)入實質(zhì)性階段。為了更好地制定具體的海外發(fā)展計劃，萬科早前已派出七個小組去全球各地考察。

據(jù)此前披露消息，萬科在美國的項目已立項并開始設(shè)計戶型等工作。郁亮曾表示，萬科美國等海外業(yè)務(wù)是以服務(wù)海外華人為主，建立海外華人的社區(qū)。

萬科認(rèn)為，其對于華人群體的了解和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化優(yōu)勢，將有助于公司在美國和其他國家開拓業(yè)務(wù)。

“國內(nèi)一些人已經(jīng)沒有買房資格了，那我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢？所以我們啟動了萬科國際化策略。”郁亮曾如此解釋萬科走出去的原因為中國人服務(wù)?！爸袊讼肴ツ睦?，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情?！?/p>

相關(guān)資料顯示，美國是中國房地產(chǎn)投資者最喜歡的國家之一，因與北京上海等城市相比，美國的房價比較低也較穩(wěn)定。相關(guān)人士表示，中國人喜歡大城市，像洛杉磯、舊金山、紐約等城市特別受中國投資者歡迎。

另外，關(guān)于萬科的發(fā)展，王石日前在公開場合表示，萬科2016年才開始真正持續(xù)的增長。

王石表示，一般來講過了一千億可能對這個企業(yè)就在玻璃天花板上了，再增長也會有限了。但是就萬科來講可能恰恰相反，因為萬科進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)行綠色建筑，2015年萬科整個住宅產(chǎn)業(yè)化系統(tǒng)完成，真正持續(xù)的增長是2016年才開始。合肥業(yè)主社區(qū) http://hf.bbs.house.sina.com.cn/