房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下人防工程的稅務(wù)處理(2

仙人掌艾灸養(yǎng)生 2013-06-29

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對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)?！吨腥A人民共和國人民防空法》第二十二條規(guī)定，城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。人防工程主要涉及以下幾種稅。
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人防工程移交后，通常情況下，開發(fā)單位在簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會(huì)將人防工程回租，改造成地下車庫，再對外轉(zhuǎn)租。簽訂的租賃合同期限約20年～70年，大都是一次性交納租賃款。對于這部分租金收入，應(yīng)按照租賃業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
如果開發(fā)企業(yè)將地下人防工程用于出售或者以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，則視同銷售建筑物?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。中國淘稅網(wǎng) 淘盡稅海精華，網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策！
  土地增值稅
根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條規(guī)定，暫行條例第二條所稱的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院和郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
根據(jù)上述規(guī)定，人防工程有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。出租的，不繳納土地增值稅，其成本費(fèi)用不能計(jì)入扣除項(xiàng)目扣除。
  企業(yè)所得稅 中國淘稅網(wǎng) 淘盡稅海精華，網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策！
1.開發(fā)企業(yè)將人防工程出租。按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，可以將支付給人防部門的租金和改造的費(fèi)用配比扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）第一條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。
2.開發(fā)企業(yè)將人防工程銷售?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。因此，人防工程可以屬于開發(fā)產(chǎn)品。如開發(fā)商用于銷售的，其取得的收入應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。人防工程的成本計(jì)算，開發(fā)企業(yè)可以參考國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第十七條和第三十三條的規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
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《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-減除比率）×1.2%。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅同上。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。中國淘稅網(wǎng) 淘盡稅海精華，網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策！
我國現(xiàn)行法律并沒有對人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬及登記作出規(guī)定，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。
  城鎮(zhèn)土地使用稅
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第四條規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。中國淘稅網(wǎng) 淘盡稅海精華，網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策！

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