□本報記者陳珂 劉茜 見習(xí)記者李曉琴
上月20日,國務(wù)院常務(wù)會議確定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的五項政策措施,這一俗稱為“新國五條”的舉措公布一周后,房地產(chǎn)調(diào)控具體新措施終于出臺!
昨日,國務(wù)院發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”,其中明確提出,對房價上漲過快的城市,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。通知中列出系列具體措施中,目前武漢有哪些已經(jīng)執(zhí)行?有哪些即將被執(zhí)行?房價將有何影響?昨日,本報記者第一時間邀請業(yè)內(nèi)專家及主管部門人士,對此進行解讀。
進一步提高二套房首付、利率
針對房價上漲過快城市,武漢調(diào)整“不會這么快”
新政:對房價上漲過快的城市,人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu),可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
武漢現(xiàn)狀:從去年年底開始,武漢市場首套房已難覓8.5折甚至9折利率優(yōu)惠,目前多家銀行首套房多執(zhí)行首付三成、基準利率,二套房首付六成、利率上浮10%的政策。
解讀:“提高二套房首付比例和貸款利率,主要針對一線高房價城市,武漢不會這么快調(diào)整,但二套房房貸審批確實越來越難?!弊蛉?,武漢多家銀行個貸部人士表示,目前沒有接到二套房房貸政策調(diào)整的通知,不過目前房貸收緊是不爭的事實。按照慣例,每年剛開年,銀行信貸額度都相對寬松,也是房貸最容易批下來的時候,但“今年情況似乎有點不一樣”。武漢多位銀行業(yè)人士介紹,繼2010年1月“國十一條”公布以來,房地產(chǎn)一共經(jīng)歷了5次調(diào)控,每一次都是從銀行信貸上開始“動手”?!艾F(xiàn)在不拒絕客戶的貸款申請,但審核更嚴格,至于何時放款,時間上很難保證?!?。
湖北房地產(chǎn)學(xué)會專家委員葉學(xué)平認為,信貸政策的變化仍屬市場化調(diào)控手段,表明當(dāng)前政策面已經(jīng)意識到房價快速上漲的可能性,但目前尚未“失控”,一旦出現(xiàn)大幅度上漲,不排除動用行政控制手段。
賣房按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個稅
適用范圍暫未明確,若“一刀切”影響力巨大
新政:稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
武漢現(xiàn)狀:武漢對二手房交易,主要征收契稅、營業(yè)稅及個人所得稅等稅種。其中的個稅須按轉(zhuǎn)讓所得(房東賣房價格-當(dāng)初買房價格)的20%征收。目前,武漢在上述征收模式基礎(chǔ)上,還可按普通與非普通住宅,分別按二手房交易總價的1%或2%征收。
解讀:假設(shè)以房東當(dāng)年以80萬元買房,現(xiàn)在以100萬元賣房為例,若按總價2%征個稅,則稅額為2萬元,若按差價20%征稅,稅額將高達4萬元。按差價20%征稅會帶來更高的稅負?武漢大學(xué)財稅專家王德祥教授解釋,單就計稅方式不一定會帶來更高的稅負。比如,一套非普通住宅原值為500萬元的房屋,若定價為520萬,差額計稅4萬元,總額計稅則需10.4萬元。他說,《通知》還未明確是否對所有二手房交易“一刀切”,如果是,很多區(qū)域內(nèi)的房屋價格幾年可能翻番了,影響太大了。
21世紀不動產(chǎn)(武漢)市場研究總監(jiān)黃蕾認為,目前武漢已全面執(zhí)行二手房交易電腦估價系統(tǒng),按買賣差價計稅已具備條件。但武漢二手房交易,習(xí)慣上是由買家支付稅費,若稅額提高,可能會加大買房人成本。
房價目標數(shù)據(jù)須扣除保障房,避免價格“失真”
新政:各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外),要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,并于1季度向社會公布。
武漢房地產(chǎn)市場成交持續(xù)高位運行
2013年3月2日08:03荊楚網(wǎng)-楚天都市報評論
武漢現(xiàn)狀:2011年是武漢執(zhí)行本輪房地產(chǎn)調(diào)控的首年,當(dāng)年武漢房價最終上漲3.72%,低于GDP和人均收入12%左右的漲幅。2012年,武漢房價同比更下跌1.01%,成為7年來首度下降。但上述價格都包含了保障房。
解讀:中國指數(shù)研究院(華中)研究總監(jiān)李國政認為,中央要求各地公布純商品住房價格控制目標,表明已意識到近年各地保障房大量上市,對商品房價格起到了“攤平”作用。以武漢為例,去年保障房成交占總量14%,當(dāng)年武漢官方房價6349元,但若剔除保障房,實際成交均價約為6900元。目前,武漢年度限價目標是低于 GDP 和人均收入漲幅,近幾年武漢城市居民人均可支配收入增長較快,所以武漢限價壓力暫不大。
報價過高項目不準銷售,強化預(yù)售監(jiān)管
新政:各地區(qū)要切實強化預(yù)售資金管理,完善監(jiān)管制度。2013年起,繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定,嚴格按照申報價格對外銷售,對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo),或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。
武漢現(xiàn)狀:去年10月開始,武漢對商品房預(yù)售資金執(zhí)行監(jiān)管,并嚴格執(zhí)行“一房一價”制度?!耙环恳粌r”意味著開發(fā)商備案的每套房價格,將成為其銷售中的最高限價。去年,武漢漢江邊某高檔樓盤,試圖以1.6萬元左右的價格進行“備案”,但一直未被允許。
解讀:武漢市房管局人士表示,今年所有已有的調(diào)控措施將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。去年,武漢土地成交面積增長43.8%,房地產(chǎn)開工面積也有明顯好轉(zhuǎn),市場整體供應(yīng)有所增長。目前,武漢可售房源消化時間在8~9個月,整體供需維持平衡,將促使開發(fā)商定價更為合理。
調(diào)控新政其他措施摘要
●限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房;
●購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同(認購)前;
●對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房;對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu),要責(zé)令其停業(yè)整頓;
●市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃。
新政對武漢房價沖擊幾何
業(yè)內(nèi)人士認為,“新國五條”之所以出臺,源于當(dāng)前全國范圍房價已經(jīng)出現(xiàn)快速上漲的跡象。以今年1月為例,國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,房價同比上漲的城市已經(jīng)達到53個,最大漲幅已經(jīng)達到4.7%。
中國指數(shù)研究院(華中)研究總監(jiān)李國政認為,“新國五條”將房價控制目標,列為五大措施之首,說明國家已意識到如果調(diào)控不加強,房價可能迅速上升,房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定格局將被破壞,好不容易得到的調(diào)控成效將再次失去。
具體到武漢,從去年7月開始,武漢房地產(chǎn)市場成交持續(xù)高位運行,至今年1月,每月新建住宅成交量都維持在萬套以上的高位。
但2月20日,“新國五條”公布之后,據(jù)武漢市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,2月21~28日,武漢新建住宅成交共2743套,日均成交量達343套。雖然該數(shù)據(jù)遠遠低于今年1月日均445套的數(shù)據(jù),但2月底春節(jié)剛過,市場尚未恢復(fù),此成交量已不算低。尤其是對比去年同期,日均成交量增長近30%,顯示市場成交仍保持旺盛?!笆袌錾形磳φ呙娴谋響B(tài)有充分認識?!焙笔》康禺a(chǎn)學(xué)會專家委員葉學(xué)平認為,“新國五條”更多是表達一種態(tài)度而缺乏具體措施,細則公布后,更多操作性措施明確,對市場將形成更為具體的沖擊。
相比上述具體措施,更值得注意的是,市場對房價上漲的預(yù)期。由于武漢房地產(chǎn)成交持續(xù)處于高位,部分前期銷售較好的樓盤,開始小幅提高價格,對潛在購房人心態(tài)產(chǎn)生影響。如漢陽四新某樓盤,去年以來3次開盤,均價從5600元一路提升至6200元。
對此,李國政認為,目前政策面推出新政的目標也在于穩(wěn)定市場預(yù)期,更嚴厲的措施可能會讓市場重新進入觀望狀態(tài)。若成交回落,對于急于跑量完成資金回籠的開發(fā)商,可能也會再度加強促銷力度,這些對壓抑房價都有明顯作用。