樊天華最近很忙，除了考察武漢符合建設停車場的地方，還跑到杭州等地，準備把自己盤活停車空間資源的模式推廣到其他城市。

樊天華是武漢聯(lián)合發(fā)展停車場投資建設管理有限公司（以下簡稱武漢聯(lián)合）的法人代表，也是武漢最早成立民營企業(yè)租賃社區(qū)閑置共有物業(yè)建設停車場的領頭人。

開發(fā)社區(qū)、單位院內(nèi)停車場、引入民營資本開發(fā)公共停車場，如何緩解停車難、盤活停車空間資源，武漢市一直在尋找破冰之舉。2010年，武漢市辦公廳下發(fā)《關于開放社區(qū)單位院內(nèi)停車場加強機動車停放管理的工作通知》，屬于業(yè)主共有的停車設施在滿足本社區(qū)業(yè)主情況下可對外開放，并逐步開放機關單位的停車場，以解決市區(qū)停車位不足的問題,實現(xiàn)停車資源良性“互動”。

樊天華正是看到這一政策，才成立公司建設公共停車場，租賃社區(qū)閑置物業(yè)建設停車場效果如何？有哪些難處？近日，記者探訪了樊天華的停車場，解剖民營資本進入停車場的樣本意義。

政策鼓勵“開放停車”

智能化崗亭、保安引導到指定車位，停車場內(nèi)車輛停放整齊；花壇和休閑板凳隔離了停車場和人行道，不少人坐在板凳上歇腳聊天。

這是漢口馬場角路華立新華時代樓宇外廣場上的一個公共停車場，是樊天華公司的第一個停車場，采取的是租賃社區(qū)閑置共有物業(yè)建設停車場的模式。

“開公司，建停車場是一個偶然的機會?！狈烊A說。

早在2008年，《武漢市機動車停車場管理辦法》就出臺規(guī)定，鼓勵單位和個人投資建設公共停車場，并可享受一定的優(yōu)惠政策。緊接著在2009年，武漢市下發(fā)了“關于加快公共停車場建設通知”，鼓勵社會投資人投資建設、經(jīng)營公共停車場，秉承“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的原則。

鑒于盤活停車空間資源的需要，2010年11月，武漢市政府辦公廳下發(fā)《關于開放社區(qū)單位院內(nèi)停車場加強機動車停放管理的工作通知》，力圖盤活停車空間資源，實行錯時停車。

真正引起樊天華注意的，是2010年12月6日，武漢市政府召開開放社區(qū)單位院內(nèi)停車場動員會，要求實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，屬于業(yè)主共有的停車設施（含占用業(yè)主共有道路或其他場地用于停車的車位），物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，在不影響小區(qū)正常停車秩序前提下，召開業(yè)主大會，討論決定對外開放事宜。實行社區(qū)物業(yè)服務的老舊住宅區(qū)，其公共停車設施（包括利用住宅區(qū)內(nèi)道路以及其他空置場地的停車設施），社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)在優(yōu)先滿足本社區(qū)業(yè)主、使用人的前提下，討論通過對外開放事宜。

“這絕對是一個新的投資方向。”曾經(jīng)做過策劃的樊天華在報紙上看到這一消息后，馬上和身邊幾個朋友商量，決定成立公司投資停車場。2011年5月，注冊500萬成立武漢聯(lián)合發(fā)展停車場投資建設管理有限公司（以下簡稱武漢聯(lián)合）。

盤活小區(qū)閑置公共場所

公司成立后，樊天華開始在武漢尋找合適的地方，漢口馬場角新華時代進入他的視線。

華立新華時代廣場處于馬場角路和新華路的交會處，樓宇外的廣場屬于社區(qū)業(yè)主共有公共場合，不少業(yè)主為了省停車費，經(jīng)常冒著違停被罰款的危險把車停在廣場上。

“違停、車輛被盜、廣場破損比較嚴重?！毙^(qū)業(yè)主委員會成員張先生說，小區(qū)建好后廣場無人看管，經(jīng)常發(fā)生一樓商戶爭搶停車位發(fā)生糾紛的情況，如何把廣場規(guī)范管理一直是個難題。張先生說，物業(yè)不愿意管理，業(yè)主委員會也沒有能力，如何找到一種新的方式？

武漢聯(lián)合的到來，給廣場的管理提供了一種新的思路：將業(yè)主共有的閑置停車設施對外開放，交由專門的投資公司來打理。投資公司則對廣場進行改造，在保證給業(yè)主提供好的環(huán)境的同時支付租金。經(jīng)過管轄街區(qū)、社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會的反復磋商，武漢聯(lián)合的改建方案得到認可。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。

小區(qū)業(yè)委會除了將廣場改建措施張榜公布，還挨著上門征詢業(yè)主意見，超過三分之二的業(yè)主認可了此事。

租賃收益歸全體業(yè)主所有

2012年1月，在華立新華時代小區(qū)管轄社區(qū)——富豪社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)委會、常青派出所、律師等多方的見證下，武漢聯(lián)合公司與華立新華時代廣場簽訂合同，將華立新華時代廣場租賃出來，改建成公共停車場，合同期限為13年。

武漢聯(lián)合為小區(qū)免費提供15張停車卡作為租金，業(yè)委會自由支配，可對外租售，收益歸全體業(yè)主，并建立臺賬。根據(jù)業(yè)委會目前的安排，15張免費卡賣給了小區(qū)業(yè)主，一年收益4.5萬元。張先生說，這些收益均用于小區(qū)的公共支出，比如維修電梯或其他設施。

針對廣場一樓商戶，武漢聯(lián)合為有車的商戶免費提供一張停車卡，商戶老板可為來店客人買單，并享受優(yōu)惠政策。更重要的是，經(jīng)過廣場改造升級，檔次提高，更能吸引客人前來消費。

樊天華介紹，公司將小區(qū)公共的閑置空地合理利用起來，彌補了社區(qū)資金、技術等多方面的不足，由社區(qū)釋放閑置空間，再由公司投資進行專業(yè)化的停車場建設和管理，同時給足業(yè)主和商戶利益，改建之后，社區(qū)的停車狀況也得到改善，符合政府規(guī)范化停車場管理的政策，可謂是達到一種多贏局面。

前期投入100萬 6年后持平

根據(jù)合同，投資公司需要對廣場進行改造升級。樊天華介紹，整個停車場廣場前期改造投資將近100萬，而這個整修是持續(xù)的，只要有破損地面就要整修。

停車場實行智能化管理，全部是攝像頭無盲區(qū)監(jiān)控，花費20多萬元。

樊天華介紹，投資停車場涉及到多個部門，比如公安交管、城管、物價、地稅、財政、規(guī)劃等，由此，協(xié)調(diào)工作變得相當重要，花了6個月，才跑完所有部門，辦完手續(xù)。

2012年4月8日，停車場正式投入營運，共有車位60個，收費標準為15分鐘內(nèi)免費，以后3元每小時，24小時內(nèi)38元封頂。

記者昨日在現(xiàn)場看到，停車場外圍由綠化樹和休閑長凳圈圍起來，與外面的人行道隔開，四周設有路燈還有監(jiān)控，共四個入口一個出口，外加一個崗亭，并備有專門的道路清潔人員和車輛進出指引人員，車輛進出井然有序。由于監(jiān)控室與警務室連在一起，有效降低了偷盜率。

前期投資，多少年才能收回成本？樊天華笑著說，停車場投資周期長。目前停車場有工作人員24小時輪流值班，一天的支出將近2000元，而目前停車費只有500多元，“根據(jù)公司測算，要6年時間才能收回成本?！狈烊A說，正是因為投資周期長，因而簽了13年合同，合同期滿后，廣場所有設備歸小區(qū)所有。

目前，樊天華除了考察武漢一些適合租賃社區(qū)閑置公共資源的地方修建停車場，今年，他準備把自己建設停車場的模式發(fā)展到杭州、溫州等地，“相比于武漢，杭州等城市對民營資本建設停車場的鼓勵政策更多?！?/P>

◇他山之石◇

溫州多項

優(yōu)惠政策出臺

目前杭州、南京等不少城市已采取“誰投資、誰建設、誰受益”的辦法,引導社會力量參與停車場建設。但似乎民營資本對投資停車場興趣并不是很大，有業(yè)內(nèi)人士稱，投資巨大，回報慢，缺乏合理的激勵機制調(diào)動社會資本建設停車場的積極性,因而很難形成高效率的開發(fā)建設運營機制。

不過，民營資本建停車場正在破冰，多個城市出臺多項優(yōu)惠政策吸納民營資本建停車場。

近日，溫州出臺新的政策，激發(fā)民資參與公共停車場建設的積極性，從而有效緩解市區(qū)停車難問題。

根據(jù)溫州市政府規(guī)定，民營資本參與停車場建設能享受土地、規(guī)費、稅收等方面的政策優(yōu)惠，投資者負責依法建設和經(jīng)營管理，自負盈虧。

投資新建的地面公共停車場，經(jīng)營權(quán)期限一般不超過20年；地下公共停車場(含配套商業(yè))200個(不含200個)泊位以下的，經(jīng)營權(quán)期限一般不超過30年；200個泊位以上的大型地下公共停車場，經(jīng)營權(quán)期限最高不超過50年。

為調(diào)動社會投資的積極性，溫州市政府規(guī)定，凡新建公共停車場車位達到200個(含200個)以上的，根據(jù)規(guī)劃條件、投資規(guī)模、實施難度等綜合因素，通過綜合測算，可在停車場項目中配建一定比例的商業(yè)經(jīng)營面積，商業(yè)經(jīng)營面積原則為每100個泊位不超過100平方米。

公共停車場建設項目符合廣告設置規(guī)劃和標準的還可設置廣告位，具備相關條件的，可以開展汽車美容、快修、汽車租賃等配套增值服務。

本版稿件

本報記者 田立平 翟瑩

現(xiàn)狀

江城停車位缺口近百萬

樊天華的選擇并不是“沖動之舉”，隨著汽車越來越多地進入平常百姓家，停車難隨即成了一個新問題。數(shù)據(jù)顯示，武漢市機動車擁有量總量已經(jīng)超過了134萬輛，已進入“汽車時代”。武漢目前停車泊位共有42萬個，缺口近百萬。

按照《武漢市公共停車場布局規(guī)劃》，2020年武漢市主城區(qū)規(guī)劃620余個公共停車場點位，單個停車場泊位規(guī)?？刂圃?00-400個，建設控制總泊位約18萬個，2015年前建設310個公共停車場，為武漢市提供9萬多個公共停車泊位。

武漢市交管局人士介紹，“十二五”期間，武漢將建設100個公共停車場、3萬個停車泊位，緩解停車難問題。但如何建？巨大的投資該如何掏出？卻一直是問題的所在。為此 ，該人士介紹，政府鼓勵民營企業(yè)開發(fā)建設公共停車場也只是基于此，利用現(xiàn)有資源盤活現(xiàn)有資源，如何提高民營資本的積極性也是政府一直在思考的問題。

未來

停車場“錢景”看好

而對于民營資本而言，如何取得收益的最大化才是問題的核心，停車場強大的市場“錢景”本身就是一塊“吸金石”。

有專家算過一筆賬。按1輛車每天3元停車費用計算，1天就將近400萬元，1年超過13億，這還僅僅只是一個保守的預估。“實際上，從理論上來說車和停車位的比例應該是1：1.5，高的甚至到達1：2?！比珖舜蟠?、省統(tǒng)計局副局長葉青告訴記者，目前已經(jīng)形成停車經(jīng)濟，1：1的比例并不能滿足實際需要。葉青以自身為例，“一輛車，在家需要一個停車位，開去辦公室還需要一個，1：1的比例明顯不足?！比绨创擞嬎?，停車場市場遠不止13億元。

反差

政策鼓勵但資金觀望

市場需求存在，民營資本獲利，這樣一個雙贏的局面幾乎找不到“漏洞”，然而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少民營企業(yè)看好停車場投資前景，但真正出手投資的卻并不多，大多持觀望態(tài)度。

事實上，鼓勵民間資本參與停車場建設，武漢一直走在全國前列。2008年，《武漢市機動車停車場管理辦法》出臺規(guī)定，鼓勵單位和個人投資建設公共停車場，并可享受一定的優(yōu)惠政策。武漢市政府發(fā)改委人士稱，政府也很清楚地看到了這一點，所以支持力度也比較大。民間資本在參與停車場建設之前，要有一個合理的規(guī)劃，從選址到資金運作，都要考慮到。

那到底是什么造成了現(xiàn)實和理論的巨大反差？“主要是投資周期較長，這就對企業(yè)的資金實力要求很高。此外政策方面，也有人擔憂目前還沒有相關的細則，具體怎么個搞法，大家都不清楚，都不是很愿意當‘吃螃蟹’的人，只能是摸著石頭過河。”一位從事停車場投資的民營企業(yè)家坦言。

建言

細化政策 開通綠色通道

“民營資本進入停車場有助于緩解停車難問題”。湖北省社會科學院副院長秦尊文認為，利用民營資本的靈活性，可以充分讓停車位資源充分利用，有利于緩解目前的問題。

但如何讓民營資本在“停車經(jīng)濟”上“發(fā)光、發(fā)熱”卻是目前的大問題。記者了解到，目前武漢市的住宅小區(qū)及大型建筑物配建停車場規(guī)劃由規(guī)劃部門審批，但是建設完成后的管理沒有部門監(jiān)督；公共停車場的建設和管理大部分由私人或企業(yè)投資、建設、收費、管理；路面停車場的規(guī)劃、建設由公安交管部門完成，但收費又由停車管理公司管理。這樣就造成了停車場存在多個職能部門管理、比較混亂的局面。

這也讓一部分的投資者很迷茫?！罢呀?jīng)出臺了政策對企業(yè)進行鼓勵，但后續(xù)的相關服務并沒有到位，企業(yè)在運行過程中出現(xiàn)一些錯誤也難免，但怎么改進政府要加以引導。”秦尊文說：“建議政府能夠?qū)⒄呒毣??！?/P>

秦尊文表示，停車場并不屬于高科或關乎國家安全的行業(yè)，民營資本進入完全沒有問題，而且操作起來并不困難，“有錢出錢，有地出地，一個停車場如果是租用的，只需要讓投資方和土地所有方在股權(quán)方面達成協(xié)議即可，操作起來并不困難?！钡壳皩τ谶@些問題并沒有一個詳細的文件給予規(guī)定。

此外，投資者們也建議，投資停車場牽涉部門多，辦理各種證件時間長，盼望政府能夠提供綠色通道，在一個地方就可以把所有證件辦齊全?！罢懿荒芙M織一個專班，專門來辦這件事，提供一條龍服務？”此外，還建議能不能建立一個公共停車庫的建設平臺，為有這方面意向的民間資本給予指導，比如投入多少資金，如何選址，選擇建設單位上等。

政府已經(jīng)出臺了政策對企業(yè)進行鼓勵，但后續(xù)的相關服務并沒有到位，企業(yè)在運行過程中出現(xiàn)一些錯誤也難免，但怎么改進政府要加以引導。