二、工程維修管理規(guī)定

1.維修服務(wù)承諾
1.1     目的：
維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿(mǎn)地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿(mǎn)意是我們工作的目標(biāo)。
服務(wù)承諾
維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。
1.2.2   講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。
1.2.3.  工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。
1.2.4   盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無(wú)法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。
  確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。
1.2.6   所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。
1.2.7   經(jīng)?；卦L(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主聲音。

2.工程部日常工作管理規(guī)定
2.1     目的
規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2.2     適用范圍
        物業(yè)公司各管理處工程部全體員工
2.3     內(nèi)容：
2.3.1   按時(shí)上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。
2.3.2   上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任，不得辦私事。
2.3.3   上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。
2.3.4   及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無(wú)法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。
2.3.5   上門(mén)維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。
2.3.6   服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各人分頭工作。
2.3.7   緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)。
2.3.8   服務(wù)態(tài)度作為上門(mén)維修服務(wù)的一部份，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹(shù)立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。
2.3.9   工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。
2.3.10  團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門(mén)之制度。
2.3.11  工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見(jiàn)《工程部抽查表》。
2.3.12  主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。
2.3.13  各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。
2.3.14  各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫(xiě)上業(yè)主意見(jiàn)，以備查單考核，具體見(jiàn)《維修單》。
2.3.15  關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫(xiě)維修單，其余參照4條辦法。
2.3.16  土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。
2.3.17  所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。
2.4     附表
2.4.1  《工程部抽查表》

3．零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定
3.1     本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。
3.2     零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫(xiě)對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。
3.3     所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開(kāi)始日期等。
3.4     對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。
3.5     施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。
3.6     施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車(chē)輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。
3.7     施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過(guò)程跟蹤，工程主任應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。
3.8     施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。

4. 客戶(hù)報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定
4.1     目的
        規(guī)范住戶(hù)報(bào)修服務(wù)規(guī)程,增加客戶(hù)維修滿(mǎn)意率,完善內(nèi)部維修管理。
4.2     適用范圍
        適用各管理處客戶(hù)報(bào)修處理工作。
4.3     內(nèi)容
4.3.1   工程維修人員從前臺(tái)接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。
4.3.2   由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間10分鐘，特殊情況須與客戶(hù)溝通并取得同意。
4.3.3   工程部主任根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專(zhuān)長(zhǎng)和上門(mén)快捷為原則。
4.3.4   維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶(hù)告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)同意后才能開(kāi)始維修。
4.3.5   上門(mén)維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。
4.3.6   維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶(hù)簽名認(rèn)可。
4.3.7   維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶(hù)，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。
4.3.8   月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)     行抽查回訪(fǎng)，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。
4.4     工程部報(bào)修處理程序（見(jiàn)下頁(yè)程序圖）
4.5     附表
4.5.1  《維修單》
4.5.2  《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）
4.5.3  《工程部有償服務(wù)登記表》
4.5.4  《零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表》

5．公共維修
5.1     目的
        規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。
5.2     適用范圍
各管理處工程部公共維修。
5.3     內(nèi)容
5.3.1   公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。
5.3.2   工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)
材料修理。
5.3.3   維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作。
  維修過(guò)程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。
  維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。
  維修人員應(yīng)填寫(xiě)好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。
  一定時(shí)間內(nèi)復(fù)查。
5.4     附表
5.4.1   《工程部公共維修登記表》

6．機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定
6.1     目的
規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。
6.2     適用范圍
各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。
6.3     內(nèi)容
6.3.1   機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。
6.3.2   機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。
6.3.3   機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4   參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。
6.3.5   維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。
6.4     附表
6.4.1   《設(shè)備情況登記表》
6.6.2   《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》

7. 工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1     目的
滿(mǎn)足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用期。
7.2     適用范圍
物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。
7.3     內(nèi)容
7.3.1   保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，專(zhuān)用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2   所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。各箱柜內(nèi)無(wú)灰塵、油漬、結(jié)碳等。
7.3.3   照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。
7.3.4   機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。
7.3.5   確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。

8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定
8.1     本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。
8.2     業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿(mǎn)后的第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維修基金不作退還。
8.3     本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括：
8.3.1   房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線(xiàn)、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
8.4     本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。
8.5     本體維修基金遵循“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專(zhuān)用賬號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。
8.6     房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時(shí)，需業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主書(shū)面同意方可支付。
8.7     房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?BR>8.8     中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過(guò)。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。若業(yè)委會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)后實(shí)施。
8.9     本體維修基金的收支情況由管理處每3個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)
主的監(jiān)督、質(zhì)詢(xún)。
8.10    經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。
8.11    附表
8.11.1  《房屋完好率統(tǒng)計(jì)表》
8.11.2  《房屋設(shè)施零星小修記錄表》
8.11.3  《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表》
8.11.4  《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》
8.11.5  《房屋中(大)修工程計(jì)劃表》
8.11.6  《房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表》
8.11.7  《房屋本體維修基金臺(tái)帳