陳文雅

　　與黑石、凱雷、紅杉資本等紛紛在中國設(shè)立人民幣基金的外資股權(quán)投資大鱷們相比，普凱投資不是那么有名，也沒有那么高調(diào)。不過，2005年以來，這家公司已悄然在中國的天津、武漢、成都、西安等五六個城市投下多個房地產(chǎn)項目。

　　總部位于美國的普凱投資基金于2003年成立，該公司介紹自己主要的投資方向?yàn)?“處于成長期和擴(kuò)張期、未公開上市的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)”。雖然并未提到“房地產(chǎn)”這三個字，不過，從該公司實(shí)際操作的項目來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到50%。普凱主管合伙人姚繼平表示，不排除有一天房地產(chǎn)基金規(guī)模超過公司的核心業(yè)務(wù)成長型基金。

　　去年底，普凱投資在天津開發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元的人民幣房地產(chǎn)投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　該筆資金最終投資了兩個成都的房地產(chǎn)項目，分別是今年1月與四川藍(lán)光集團(tuán)合作開發(fā)的藍(lán)光公館1881項目以及今年5月與合能集團(tuán)合作開發(fā)的合能?西貴金沙項目。在四川藍(lán)光項目中，普凱出資額度約5000萬美元(3億多元人民幣)，占股60%。此外，今年5月普凱的美元基金也在成都與合能集團(tuán)合作投資了40萬平方米的合能?四季康城項目。

　　在這些項目上，普凱嘗到了不少甜頭。以兩個已退出的項目為例，2007年5月，普凱房地產(chǎn)基金投資了2600萬美元(約2億元人民幣)，與天津永泰紅集團(tuán)共同開發(fā)中檔住宅項目“領(lǐng)世郡”，并于去年6月退出，投資回報率達(dá)25%；2007年9月，普凱投資約1.8億元人民幣，與香港鵬程集團(tuán)合作開發(fā)位于湖北省武漢市江漢區(qū)金融街城市綜合體項目，投資回報率達(dá)到了30%。

　　其后，普凱避開了2007年的市場高點(diǎn)，直到2008年底的市場低點(diǎn)中找到了西安和蕪湖的合作項目。

　　“在2007年，房地產(chǎn)市場熱火朝天，我們找項目的時候，一些規(guī)模比我們大的投行、基金也在哄搶項目，開發(fā)商則跟我們討價還價，所以當(dāng)時一直沒有出手，到了2008年，形勢發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)，我們才投下了兩個項目，當(dāng)時，其他的外資投行都不敢出手，就我所知，當(dāng)時外資基金投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的似乎只有我們一單?！痹摴疽晃回?fù)責(zé)房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的人士表示。

　　與凱雷等外資基金喜歡直接購買一線城市繁華地段商業(yè)現(xiàn)樓的偏好有著很大的區(qū)別，普凱所選擇的都是二、三線城市，并且以投資正在開發(fā)階段的住宅類項目為主。這樣，一方面每個項目占用的資金量相對較小，與動輒十多億、數(shù)十億美元的外資基金相比，普凱每只基金的規(guī)模僅在2億—4億元人民幣；另一方面，所選擇的房地產(chǎn)項目以滿足剛性需求為主，以避免投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的較高市場風(fēng)險。事實(shí)上，摩根士丹利、美林等一些原來活躍于中國市場并以投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)基金，近幾年參與投資的國內(nèi)陸產(chǎn)項目很少，而投資住宅為主的凱雷和普凱等基金近幾年則風(fēng)生水起。

　　“普凱很少選擇拿地成本高的項目，因?yàn)橐紤]到市場低迷時期的銷售狀況?！逼談P房地產(chǎn)基金合伙人甘美蘭說。

　　姚繼平表示，房地產(chǎn)基金項目比成長型基金更規(guī)格，關(guān)鍵是要投對項目和企業(yè)。他們更愿意選擇二、三線城市領(lǐng)先的開發(fā)企業(yè)，而不是全國性的大牌開發(fā)商。因?yàn)?FONT color=#0000ff>有投資回報率25%以上的要求，普凱通常會派財務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)到房地產(chǎn)項目進(jìn)行實(shí)地監(jiān)管。

　　為了保證投資人的資金安全，普凱所選擇的項目一般要求股權(quán)對半或控股，而且普凱享有獲利優(yōu)先權(quán)，并約定回購事項。如2008年普凱和中華房屋合資開發(fā)的79畝西安灞橋普華?淺水灣項目中，普凱投資近3000萬美元于擁有項目公司普華地產(chǎn)62.5%股份的香港成峰投資有限公司，占成峰40%股份，能夠獲得該項目25%的凈利和其他權(quán)益。中華房屋預(yù)計到2014年項目可實(shí)現(xiàn)總收入為7億美元。雙方在合作協(xié)議規(guī)定，如果項目每年內(nèi)部收益率達(dá)不到25%，那么合作方中華房屋就要以投資額的1.25倍回購股權(quán)。今年5月，成峰投資公司以5.8億元人民幣贖回普凱股權(quán)，分3年償還，其中首期人民幣2億元(約合2900萬美元)于今年底支付，二期2億元在2011年底支付，三期1.8億元 (約合2,600萬美元)將在2012年底支付。

　　近兩年來，由于天津、上海、北京等城市紛紛開始了設(shè)立人民幣基金的嘗試，外資股權(quán)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立人民幣基金已成為潮流。據(jù)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2007年到今年7月底，外資機(jī)構(gòu)在大陸地區(qū)共設(shè)立33只人民幣基金，完成募集規(guī)模達(dá)302.96億元人民幣。

　　“設(shè)立人民幣基金后，對投資領(lǐng)域沒有限制，繞開了外資基金投資房地產(chǎn)在結(jié)匯、審批上的難題，有利于今后在國內(nèi)開展業(yè)務(wù)?！备拭捞m表示。

　　戴德梁行北京估價部董事胡峰更表示，未來將會有超過80%的外資基金會在中國設(shè)立人民幣基金，而其中絕大部分資金將會進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　對這些投資于房地產(chǎn)業(yè)的人民幣基金而言，很難說清目前是一個好的時代還是壞的時代?！昂玫臅r代”在于，開發(fā)商正面臨巨大的融資困境，尋找包括外資基金在內(nèi)的融資渠道，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　“壞的時代”則在于，國內(nèi)的融資環(huán)境導(dǎo)致一些規(guī)模龐大的基金的資金募集出現(xiàn)一定程度的困難。“在募資過程里，投資人問得最多的就是項目股權(quán)投資的退出期限，以及資本能否安全贖回等問題?！鄙鲜銎談P的房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

　　這一觀點(diǎn)得到了英國某私募基金投資人的贊同。這位人士表示：“我們在歐洲進(jìn)行投資，項目方能提供標(biāo)準(zhǔn)格式的財務(wù)、法律或者環(huán)境方面的盡職調(diào)查報告，但在中國，做盡職調(diào)查和分析調(diào)查報告都非常困難。”