房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

　　1、將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。但現(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

　　2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

　　房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

　　3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時間的目的。

　　4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計稅基數(shù)，從而少計了稅金。

　　5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

其實我覺得，房地產(chǎn)的企業(yè)

能夠抓住建筑面積、合同和發(fā)票、資金流的情況，自己繪制出簡單的項目示意圖，清點清楚現(xiàn)有的存貨，項目的銷售收入不會出太大的問題。

我覺得，從內(nèi)審的角度來說，真正有難度的是：

1、動遷

2、周轉(zhuǎn)房

3、出租

4、售樓費用

5、聯(lián)建情況

6、特殊的成本

隨便說幾句：

1、室外的停車場，每天都有記錄的，特別是夜間停車記錄，有的甚至還有交接班記錄，可以從記錄下手。

2、了解停車場的收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)收入情況反算出停車情況。

3、有的停車場保安的工資也是同停車數(shù)量掛鉤的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法

1、從管理當(dāng)局的誠信度及能力分析。

　　管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對風(fēng)險的認(rèn)識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應(yīng)首先對管理當(dāng)局的誠信度和能力進(jìn)行評價，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

　　2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據(jù)會計核算的基本原則中經(jīng)濟實質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項售房銷售收入已實現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

　　3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊會計師應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進(jìn)行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購房合同進(jìn)行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據(jù)會計核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

　　4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計當(dāng)期的計稅基數(shù)，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進(jìn)行重點審、計以發(fā)現(xiàn)問題。若審計中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

　　5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出達(dá)到不作收入入賬之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以對“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“出租產(chǎn)品攤銷”、“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷”、“經(jīng)營成本”等會計科目進(jìn)行重點審計，對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“在用周轉(zhuǎn)房”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以通過查閱相應(yīng)的房屋租賃合同、房屋拆遷補償合同，核實其業(yè)務(wù)發(fā)生的真實性；其次，對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“出租產(chǎn)品攤銷”、“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷” 的貸方發(fā)生額及“經(jīng)營成本”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以核查其貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額的相應(yīng)原始憑據(jù)，通過核實相應(yīng)的原始憑據(jù)，查實其是否轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)銷售。最后，注冊會計師仍可以采用分析性復(fù)核程序，通過分析上述各種指標(biāo)，并通過比較來發(fā)現(xiàn)是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的情況。

只說一點：房地產(chǎn)項目的可比性比較差

房地產(chǎn)項目之間的差異性很大，

1、對于某些成本：例如建安費用，由于結(jié)構(gòu)、層數(shù)、設(shè)計等原因，有一些差異性，但是比較小一些；

2、對于某些成本：例如配套工程、設(shè)備、基礎(chǔ)等，差異性大一些，但總還有跡可循；

3、對于某些成本：例如土地，特別是歷史項目，非招投標(biāo)的項目，簡直是一加一個樣。

房地產(chǎn)銷售收入和物業(yè)管理公司的收入的審計

蠻多的：

1、一次付清的，給予折扣銷售

2、內(nèi)部員工購買的

3、辦理按揭的

4、提前入住的

5、買房但是長期未入住的，導(dǎo)致物業(yè)費超高的。

6、或者是銷售包租的。

等等，先訪談在說話。

物業(yè)的話：

1、維修收入：維修工具和維修收入

2、水電費代繳。

3、停車費：這里貓膩很多

4、閑置地段出租的，或者搭建違章建筑的。

5、倉庫改造的。

等等

談房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理審計

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計工作和目標(biāo)管理有機地結(jié)合起來，推行項目管理審計制度，這對改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要作用。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的內(nèi)容

　　從房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部審計角度來講，管理審計應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

　  1、對開發(fā)項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟可行性，審查項目決策中各分項目標(biāo)是否具有明確性。

　  2、對項目計劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計

劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標(biāo)的制訂和落實情況等。

　  3、項目目標(biāo)實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進(jìn)行審查，審查項目階段性目標(biāo)完成情況、項目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟性。

　  4、項目目標(biāo)成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

　　二、項目管理審計目標(biāo)體系的建立

　  在企業(yè)內(nèi)審對項目投資決策審計時，應(yīng)該同時形成項目管理審計目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標(biāo)體系包括：

　  1、銷售目標(biāo)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形

成了該項目的銷售工作管理審計目標(biāo)。

　  2、項目進(jìn)度目標(biāo)。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進(jìn)度安排做了計劃，根據(jù)項目的進(jìn)度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進(jìn)度，而且銷售計劃也與項目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項工作的進(jìn)度結(jié)點要求，從而形成項目進(jìn)度管理審計目標(biāo)。

　  3、項目成本控制目標(biāo)。項目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進(jìn)度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標(biāo)。

　  4、項目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標(biāo)。

　  5、項目融資目標(biāo)。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時間結(jié)點。

　  6、費用控制目標(biāo)。包括項目的三項費用：財務(wù)費用、管理費用和銷售費用。

　　三、項目目標(biāo)實施過程管理審計

　  根據(jù)開發(fā)項目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項目目標(biāo)制訂并落實到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對投資項目目標(biāo)實施過程，圍繞以下幾方面開展審計工作：

　  1、了解項目年度目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測的情況。每個階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計劃——做——檢查——行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。審計人員應(yīng)把握各責(zé)任人對項目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對下階段預(yù)測的合理性，提出預(yù)警意見。

　  2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標(biāo)的影響。

　  3、對項目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項目實施過程管理審計的重點。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標(biāo)。在實際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項目責(zé)任人員的主觀努力性。

　  4、實施有效的評估。階段性對各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進(jìn)行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無法完成而影響了對責(zé)任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風(fēng)氣，使評估失去客觀基礎(chǔ)。

　  項目管理審計要實現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。因為一成不變的目標(biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責(zé)任人，才有可能實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)。

　  四、項目目標(biāo)成果管理審計項目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對項目的成果進(jìn)

行綜合審計，從完成情況對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

　  1、重新審查項目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

　  2、重新審查對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險的能力。

　  3、重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責(zé)任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標(biāo)的偏差，項目完成情況與社會房地產(chǎn)項

目平均水平的偏差。

　  總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)的管理審計工作是一項全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計領(lǐng)域的延伸，運用得好可以幫助項目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進(jìn)項目目標(biāo)的完成。所完成的審計報告給企業(yè)今后的項目決策、實施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。（作者：上海靜安城建投資有限公司　王建偉）

談不上什么經(jīng)驗，只是我們以前碰到過的事和一些做法：

1. 檢查設(shè)計圖與實際交付房屋的差異，最好要按房號逐套核對，抽查亦可；

2. 實際交付房屋和財務(wù)記賬的差異；

3. 抽查賬面房屋與實際掌握產(chǎn)證的一致性；

具體還要看公司內(nèi)部有關(guān)內(nèi)部控制的制度和執(zhí)行情況。

建議房地產(chǎn)內(nèi)部審計采用專項審計更好些

    我們集團下屬的房地產(chǎn)公司是我們的主要板塊，因為我們不是工程預(yù)決算專業(yè)人員（我們房地產(chǎn)公司專門有工程審計部，主要審核購置的工程材料、工程款支出以及工程涉及的所有支出進(jìn)行比值比價審計。），我們審計部主要負(fù)責(zé)財務(wù)及收支內(nèi)控方面的審計工作，我們將審計重點放在了銷售作業(yè)方面。因為售樓現(xiàn)場沒有安排專業(yè)財務(wù)人員收款，而是售樓員收款直接存入銀行，將回單交給財務(wù)出納人員，我們認(rèn)為其中風(fēng)險比較大）我們的主要做法是：

    進(jìn)行收款工作的穿行測試后我們發(fā)現(xiàn)，其中的風(fēng)險隱患是：收款不及時送存銀行，每日不報送收款日報表，導(dǎo)致每日實際收款是多少財務(wù)人員不能及時掌握和控制；售樓員不及時將房款送存銀行，只是在售樓處保管，存在極大的安全隱患；收款人員和銷售統(tǒng)計人員為一人存在不相容職務(wù)劃分不清。售樓處已經(jīng)發(fā)生過收款人員將收取的房屋定金沒有及時送存銀行并上交到財務(wù)部而私存在自己的賬戶上長達(dá)一年的時間，直到客戶交齊房款開局發(fā)票時財務(wù)人員才發(fā)現(xiàn)差了錢。售樓處甚至還有代收代付的維修基金、契稅不交到財務(wù)部而是存在收款人員手中，收付都由收款人員一人經(jīng)手，甚至有時在收款人員手里能保存有百萬左右的資金。問其原因說把錢交到財務(wù)再領(lǐng)出時手續(xù)繁雜，而財務(wù)人員說代收的錢不好做帳太麻煩。

    根據(jù)這些問題，我們審計人員建議：收款工作要安排財務(wù)專業(yè)人員，每日編制銷售收款日報表并上報財務(wù)部，當(dāng)日收取的房款當(dāng)日必須送存銀行，如遇特殊情況轉(zhuǎn)天上午必須送存銀行；定期與財務(wù)部核對銷售請款；收款人員和銷售統(tǒng)計人員職務(wù)分離；對收取的代收代付款項也必須交到財務(wù)部，不得滯留在收款人員手中。

    其實房地產(chǎn)審計的重頭戲還是在支出里，但不是專業(yè)人員你去審也只是皮毛，所以如果想審則必須配備專業(yè)人員。因為我們審計部沒有工程專業(yè)人員所以我們選擇的重點就圍繞著收入的完整和準(zhǔn)確性、是不是符合銷售制度等方面下手，而支出呢則重點看此項支出是不是經(jīng)過工程審計部人員的審核，以工程審計部的審核為確認(rèn)點。

給你一個房地產(chǎn)公司審計報告框架，實質(zhì)性內(nèi)容需要你根據(jù)項目情況和審計發(fā)現(xiàn)去充實。

XX集團有限公司

X集審字（ ） 號

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XXXX年經(jīng)營情況審計報告

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會：

根據(jù)集團年度審計計劃和集審字（ ）第 號審計通知書，我們于xxxx年x月x日起對你公司xxxx年經(jīng)營情況進(jìn)行了常規(guī)審計，審計涉及的期間為：  ，我們實施了包括現(xiàn)場觀察、訪談、抽查相關(guān)憑證賬表等審計程序?，F(xiàn)將審計情況報告如下：

一、基本情況

Xx公司成立于xxxx年，主要開發(fā)AAA項目，AAA項目（簡要介紹）

二、工程情況

1、工程進(jìn)度

　　截至到 xxxx年12月底為止，AAA項目（進(jìn)度文字描述）。進(jìn)度考核情況如下：

（重大進(jìn)度節(jié)點及延遲或提前原因分析）

　　2、工程質(zhì)量

（工程質(zhì)量整體受控與否，分項分部文字描述質(zhì)量情況）

樁基工程

主體工程

3、施工成本控制

描述項目建安成本預(yù)算及批準(zhǔn)版本號，描述項目建安成本控制措施和效果、項目簽證情況、重大合同招標(biāo)等情況。

4、項目配套

    描述項目配套落實情況

三、財務(wù)情況      

1、財務(wù)狀況

2、損益和費用情況

3、開發(fā)成本和合同執(zhí)行情況

四、營銷策劃和銷售情況

1、策劃、廣告等實施情況效果評價

2、銷售計劃制定和完成情況

五、審計評價和建議

XX集團有限公司

年  月  日

內(nèi)部審計--采購審計審計的幾個關(guān)鍵點

招投標(biāo) 議比價 價格庫管理 供應(yīng)商關(guān)系管理就是提供舞弊渠道 應(yīng)付預(yù)付款管理……我瞎說的 說錯別怪我

補充幾點：1、獨家供貨和業(yè)務(wù)量的分配 2供應(yīng)商考核和淘汰機制也很重要

合格供應(yīng)商評審、確定，以及后續(xù)的分級、分類，這些工作涉及的部門、崗位太多，沒有高層的支持是很難周全的，不過，良好的合格供供方管理體系，對審計人員在日常采購審計過程中幫助很大，希望各位“大家”各抒己見

呵呵，看來大家最關(guān)注的還是供應(yīng)商的選擇和價格確定。
內(nèi)控好的企業(yè)，對供應(yīng)商的管理是要求很高的，包括供應(yīng)商選擇、日?？己恕⑻蕴瓩C制、合格供應(yīng)商目錄的維護等，好的企業(yè)會有一個單獨的供應(yīng)商管理部門去做評估、考核和優(yōu)化工作。
價格確認(rèn)一般會涉及比價、招標(biāo)及獨家供應(yīng)的管理，一般會設(shè)置采購金額及所購物料的重要性等指標(biāo)去控制選取的價格確定方式。一般價格比較會考慮單價、付款方式、付款期限及運輸方式和保險等因素進(jìn)行比較。
供應(yīng)商管理做得好的企業(yè)，價格管理也會好一些，一般會在合格供應(yīng)商列表中為每種（類）物料準(zhǔn)備3-5家合格供應(yīng)商，日常采購僅需在這些合格供應(yīng)商中選擇，而且這樣會更利于管理