昨天央視新聞頻道來采訪，主題是“保障房”，但似乎央視的記者根本就不知道什么是“保障房”。下午另外一個媒體的記者來采訪，同樣涉及到“保障房”問題時也是一頭霧水、不知所云，皆因“保障房概念混亂并造成市場與社會的極端誤導(dǎo)。

一問：開發(fā)商為什么不積極參與保障房建設(shè)？

這是一個天大的誤解，也是媒體轉(zhuǎn)移政府責(zé)任并將臟水倒在開發(fā)商身上造成社會矛盾的重大成功案例。

首先，中國的房地產(chǎn)管理法中明確規(guī)定了兩種土地使用權(quán)：一是，出讓方式取得的土地使用權(quán)；二是，劃撥方式取得的土地使用權(quán)。同時文件明確規(guī)定了開發(fā)商只能用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)并進(jìn)行商品房的銷售。而劃撥方式的土地使用權(quán)只有在政府批準(zhǔn)的情況下才能取得。換句話說，就是法律規(guī)定開發(fā)商只能建設(shè)和銷售商品房，沒有政府批準(zhǔn)或委托是無法建設(shè)保障性住房的。

其二，“保障房”在整體建設(shè)中分兩個部分：一是，政府直接委托非房地產(chǎn)開發(fā)的方式進(jìn)行建設(shè)的，不列入房地產(chǎn)開發(fā)商范圍，這部分約占全國住宅竣工總量的四分之一（2010年全國住宅竣工8.3億平方米，非開發(fā)的占2.2億平方米）。二是，委托開發(fā)商建設(shè)的保障房，通過公開市場招拍掛。其中一部分是和商品房混合配建的（如華遠(yuǎn)在通州取得的土地50%是兩種保障房），一些是帶有商品房性質(zhì)的出讓土地上建設(shè)的（如兩限房），而實際公開市場委托開發(fā)商建設(shè)的保障房比例很低，不是開發(fā)商不積極參與而是根本都搶不到。

2010年全國開放市場開復(fù)工總面積約40億平方米，而保障房不到10%，怎么可能讓所有開發(fā)商都參與建設(shè)呢？是開發(fā)商欲取之政府未必與之啊。

其三，現(xiàn)行的銀行信貸緊縮政策中，中央政府單獨對保障房開了各種取得銀行和公開資本市場融資的口子。這可以讓開發(fā)商借保障房建設(shè)獲取更多的銀行信貸或其他融資支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的項目更是求之不得的好條件，盡管保障性住房可能虧損或無利潤，但緩解了商品房建設(shè)的資金壓力更讓開發(fā)商可以通過商品房彌補保障房的虧損，又有利于擴大規(guī)模和防止資金斷裂，有何樂而不為呢？

其四，從土地市場的招拍掛看，有許多商品房用地的出讓出現(xiàn)了流拍，但卻很難看到保障性住房用地的流拍，尤其是帶有建設(shè)施工隊伍的開發(fā)商更會積極主動的進(jìn)行保障房的投標(biāo)、建設(shè)。這些開發(fā)企業(yè)是從施工轉(zhuǎn)入開發(fā)的，保障房建設(shè)少了許多市場銷售的風(fēng)險，但一樣可以合法合理取得建設(shè)施工的利潤正在于少了市場風(fēng)險多了施工利潤，因此不是開發(fā)商不建保障房，而是政府不委托開發(fā)商建保障房?。?/P>

二問：保障房為什么是委托？

首先，保障房不是開發(fā)商市場自由定位的商品，而是政府確定房型面積的定制產(chǎn)品，因此設(shè)計、戶型面積都必須符合政府委托的要求，開發(fā)商只相當(dāng)于被委托生產(chǎn)和定制。

其次，開發(fā)商沒有對產(chǎn)品——保障房的自由銷售定價權(quán)，也沒有自由選擇消費對象權(quán)。保障房都是由政府定價的，一些是政府直接回購、直接決定分配使用權(quán)利的，如廉租房、定向安置房、拆遷房等。一些事政府審定購買資格的，如經(jīng)濟適用住房、兩限房等。

請問沒有政府的委托，開發(fā)商如何能參與保障房的建設(shè)呢？明明是政府的責(zé)任，為什么社會與媒體要將不積極建設(shè)保障房的道德責(zé)任扣在開發(fā)商的身上呢？

三問：何為“保障房”？

中央政府公布的保障房分為：一類為棚戶區(qū)改造和拆遷；一類為可銷售的經(jīng)濟適用住房、兩限房；一類為租賃房，如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范圍與定義不同。北京市為六種，最多的地區(qū)有八到十種，如享受經(jīng)濟適用住房政策的用房、單位自建和租賃房、定向安置拆遷房、農(nóng)村上樓以及其他。

這里最重要的是中國至今沒有“住房法”，沒有劃清誰應(yīng)享受政府公共資源的保障，誰應(yīng)獲得政府的支持與幫助，如何公平的分配以實施最困難救助，如何成為促進(jìn)市場競爭體制的機會安全網(wǎng)，如何防止腐敗和擴大貧富差距。

現(xiàn)有政策中大量出現(xiàn)的正是這種利用保障房政策進(jìn)行不合理分配的擴大收入分配差別的問題，也讓保障房走入了歧途。

聯(lián)合國人權(quán)公約中明確各國政府應(yīng)保障公民有＂適足居住權(quán)＂，這個＂適足＂正是根據(jù)各國經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來決定的。中國有巨大的城鄉(xiāng)差別，為城鎮(zhèn)解決適足居住權(quán)時，必須考慮資源過度向城市傾斜時的城鄉(xiāng)差別問題和收入差別問題。而實際現(xiàn)行制度中恰恰忽略了這兩個重要問題。
如重慶的公租房將人均收入的標(biāo)準(zhǔn)從2000元提高到5000元，即一個家庭的月收入在萬元左右，這就是在向中產(chǎn)階級傾斜，而非對困難群體的保障，讓保障房失去了保障的意義，并擴大了貧富的差別。
按財政部個稅調(diào)整公布的信息，全國月收入3500元以上應(yīng)稅人群只有2400萬人。而重慶的公租房在向這2400萬人的收入水平開放，這無疑會引發(fā)社會更大的不公平。
按重慶公布的普通住房平均價格標(biāo)準(zhǔn)約5200元每平方米，則人均月收入為5000元的家庭，其房價收入比在1：6之內(nèi)，又何需對這種家庭給以保障呢。
保障房政策中，最不道德的恰恰是中產(chǎn)階級或不應(yīng)享受保障性公共資源的家庭在侵占國家保障的公共利益，并將保障房變成這些家庭發(fā)財和享受的工具。
不從根本上解決應(yīng)保障誰的問題，保障房無疑將是中國未來發(fā)展中的災(zāi)難。
各地早已暴露出，低保戶有多套住房的問題，某些地區(qū)公租房優(yōu)先向銀行、大企業(yè)、公務(wù)員傾斜分配的問題、無法律成本的腐敗，會讓保障房成為更大的尋租市場。
四問：保障房大規(guī)模建設(shè)的目的？
保障房應(yīng)建多少本是根據(jù)應(yīng)保障的人群標(biāo)準(zhǔn)決定的，且這個人群是變動的人群，根本不存在應(yīng)保盡保的問題，而是逐年逐步梯次過渡的問題，否則必會出現(xiàn)空置與浪費。
如果保障房是為解決安全網(wǎng)問題，就應(yīng)逐年建設(shè)分期供給成為一種常態(tài)的制度。但如果保障房的建設(shè)是為了降低房價則大錯特錯了。如果保障房會制造腐敗與尋租就更大錯特錯了。
現(xiàn)行的制度恰恰是為發(fā)展市場而不得不承擔(dān)的責(zé)任，恰恰是為市場中競爭失敗者和無力競爭者提供的安全保護(hù)。但如果試圖用保障而破壞市場就背道而馳了，那不如退回到全民計劃分配中去。而沒有市場的支撐政府又怎么會有能力與財力去進(jìn)行保障呢。喧賓奪主必主客顛倒成為悖論。
以為保障會減少市場中的銷售和需求，恰恰是因為保障了不該保障的人群，而保障的是可以從市場中解決住房的人群，一定是保障政策的嚴(yán)重失敗。
從媒體的采訪中可知，中國的媒體缺少對保障房基本定位的認(rèn)識，更缺少對保障房各種情況的了解。如果中國的媒體們都如此糊涂的認(rèn)識問題，那么中國整個社會又如何靠媒體了解真相和取得共識呢。
中國市場中大量錯誤的認(rèn)識和觀念的混亂，恰恰來自于媒體的誤導(dǎo)，恰恰來自于不從法律的層面，不從經(jīng)濟制度的層面認(rèn)識事實的真相，而是從被偽裝的道德層面去指責(zé)市場、指責(zé)開發(fā)商，但這種指責(zé)只會讓政策更加混亂、市場更加混亂，最終讓中國的經(jīng)濟與社會走向混亂。