一、XX項目商業(yè)模式的特點 

本項目的商業(yè)模式為“旅游商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)”模式，如下圖所示： 

此模式形成了以區(qū)域開發(fā)為總體指導(dǎo)，旅游和商業(yè)房產(chǎn)的完好結(jié)合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營為運作手段的最佳模式；通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環(huán)境保護、公共空間配置等完成了區(qū)域環(huán)境打造；最終由主題多元的空間規(guī)劃和功能布局承載體現(xiàn)。 

通過旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長的關(guān)系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區(qū)域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關(guān)系；提升了整個地塊的土地、房產(chǎn)價值；改善提升了項目地塊的環(huán)境； 

所設(shè)計的交叉運作、滾動開發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力； 

所設(shè)計的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，舒緩了商業(yè)房產(chǎn)市場消解的壓力； 

所設(shè)計的投資回收結(jié)構(gòu)最小化開發(fā)商的市場風(fēng)險、最大程度吸引了項目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營者，并巧妙的使部分房產(chǎn)投資者成為游客的一部分。 

整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。主要的特點體現(xiàn)如下： 

增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平： 

天府水鎮(zhèn)建成后，良好的自然環(huán)境、水利博物館、XX大院、XX寺等游玩景點、X街歷史保護區(qū)的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現(xiàn)人文氣息的廣場節(jié)點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區(qū)、考慮周全的配套服務(wù)設(shè)施，將大大增加對游客的吸引力。項目內(nèi)容將吸引參觀XX景區(qū)的游客停駐以及XX市的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運營第一年的游客量應(yīng)達到470萬左右，休閑旅游＋綜合消費的模式對游客有著相當(dāng)?shù)奈Α?nbsp;

與周邊的景區(qū)互動明確而有效： 

此模式是對周邊景區(qū)功能的延伸和補充。對游玩XX景區(qū)的游客而言，X街歷史保護區(qū)及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業(yè)房產(chǎn)為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項目區(qū)內(nèi)進行，游客可以以此為據(jù)點，停駐幾日游玩周邊景點；對在XX山度假的游客而言，此項目區(qū)提供了內(nèi)容豐富、便利的功能服務(wù)，可選擇在此娛樂、購物消費而在青城山住宿，事實上XX山及周邊的旅游房地產(chǎn)也為項目區(qū)消解了一部分游客的住宿。通過此模式的設(shè)計，項目區(qū)與周邊景區(qū)形成了共贏的關(guān)系。 

土地房產(chǎn)增值效應(yīng)明顯有序： 

此模式通過旅游環(huán)境整體打造積聚人氣，選用商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)態(tài)將人氣轉(zhuǎn)化為消費，運用投資概念降低開發(fā)風(fēng)險和營造人氣，使得該項目地塊的土地和房產(chǎn)能在較短的時間內(nèi)升值，或者說在項目還未運營前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房產(chǎn)的模式，則房產(chǎn)的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。 

提升環(huán)境質(zhì)量： 

優(yōu)越舒適的旅游環(huán)境是該項目的首要賣點。此模式對環(huán)境打造的投入和環(huán)境保護要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風(fēng)格、環(huán)保設(shè)施、污染整治、項目區(qū)內(nèi)人的環(huán)境保護意識等整體上都有相應(yīng)的規(guī)定，以做到整個環(huán)境的提升。 

滾動開發(fā)有效運用規(guī)劃、營銷、資金、資本四重杠桿： 

從空間規(guī)劃上看，開發(fā)的順序X街－XX休閑一期－入口區(qū)－餐飲區(qū)－XX休閑二期－產(chǎn)權(quán)酒店－水利博物館－別墅區(qū)－國際接待區(qū)，呈現(xiàn)出一個閉合的環(huán)形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產(chǎn)實力提高、現(xiàn)金流創(chuàng)造等方面看，項目開發(fā)順序安排合理；項目拆遷和開發(fā)難度體現(xiàn)為從易到難。 

由下圖可知，靜態(tài)投資為16億的項目，通過此模式動態(tài)投資為5個億，由于投資概念的融入，在建設(shè)期項目自身就有著很好的現(xiàn)金流；建設(shè)期為4年，平均每年建成9萬平米；使開發(fā)商的運作風(fēng)險和資金風(fēng)險最小化；滾動開發(fā)模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風(fēng)險。

多元主題： 

在整個項目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對于每項功能應(yīng)采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場地位的檔次等應(yīng)遵從多元主題的概念。這主要出于項目地區(qū)內(nèi)功能主題的多樣性和讓市場無形之手自身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的考慮。整個項目的商業(yè)面積29萬平米，達整個項目的75%，開發(fā)成本達14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發(fā)的模式，如果簡單的規(guī)劃出單一主題，可能讓市場很難消解，而且游客的多樣性、復(fù)雜有趣的消費心理也很難接受。 

投資回收結(jié)構(gòu)： 

此模式強調(diào)區(qū)域開發(fā)的理念，在嚴(yán)格按照空間規(guī)劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區(qū)域運營商為國際接待區(qū)、XX美食餐飲區(qū)、XX休閑娛樂區(qū)或產(chǎn)權(quán)酒店等項目引入優(yōu)質(zhì)項目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發(fā)商來建設(shè)或經(jīng)營。

商業(yè)房地產(chǎn)有四種模式，分別為開發(fā)商自己經(jīng)營、開發(fā)商自己出租、開發(fā)商直接賣給經(jīng)營者、開發(fā)商賣給投資者，由投資者出租給經(jīng)營者。這四種模式分別在現(xiàn)金流回收周期、經(jīng)營風(fēng)險、升值收益、開發(fā)商經(jīng)營能力要求、物業(yè)管理能力要求、開發(fā)目的等方面各異，開發(fā)商就自己項目不同的要求和實際情況采用最經(jīng)濟的模式。

如下圖所示，此模式降低了區(qū)域運營商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發(fā)投資回收時間：部分子項目有條件的引入優(yōu)質(zhì)項目投資者，迅速提升了整個區(qū)域的土地房產(chǎn)價值，使現(xiàn)金流回收周期縮短，降低了整個區(qū)域開發(fā)運作的風(fēng)險；引入旅游商業(yè)房產(chǎn)投資者，既向房產(chǎn)投資者融資又使其成為穩(wěn)定客流，讓商業(yè)房產(chǎn)投資者與之共擔(dān)風(fēng)險，因為如此大面積的商業(yè)房產(chǎn)總量，其銷售存在一定的風(fēng)險。

此模式有可能會增加經(jīng)營者的成本，如果項目區(qū)的游客流量達到一定規(guī)模，對經(jīng)營者而言此成本則可以接受。

二、商業(yè)模式的弱點： 

該項目投資額度大，實際擔(dān)負城市改造與發(fā)展任務(wù)，土地拆遷成本比例達52%，運營商收益與土地拆遷成本呈明顯的負相關(guān)。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補償，開發(fā)商的收益低，機會成本巨大。 

此模式過度關(guān)注開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避，可能會損失項目升值帶來的利益。建議結(jié)合運營商出租的模式，為以后的升值預(yù)留一部分空間。

此模式對運營商的實際運作管理能力要求很高，對人力資源要求極高。因為開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)都須有專業(yè)、應(yīng)變的人才協(xié)同合作，涉及的部門如環(huán)保、建筑、水利、電力、旅游、景區(qū)、消防、文保等多個部門關(guān)系復(fù)雜，尤其是拆遷工作的難度大。

此模式須做好區(qū)域整體營銷或子項目細節(jié)營銷，因為吸引人氣是項目成功的關(guān)鍵，而項目的主題、環(huán)境、功能等硬件都已齊備，營銷成功與否關(guān)系到項目區(qū)的成敗。