一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的效力

       現(xiàn)行關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專(zhuān)門(mén)關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒(méi)有。涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀(guān)點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部?jī)r(jià)款，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的對(duì)象

　　從《憲法》規(guī)定的“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”的原則來(lái)看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國(guó)的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，《合同法》和《民法通則》等法律不會(huì)因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對(duì)待。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，任何合法的公民對(duì)農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)行為是合法的、有效的。

       也就是說(shuō)：不管買(mǎi)方是城市居民，還是農(nóng)村村民；是本村人，還是外地人，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系都是有效的。

三、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效。只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無(wú)權(quán)干涉。

四、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書(shū)

　　目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒(méi)有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒(méi)有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書(shū)一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的宅基地使用證書(shū)。這個(gè)證書(shū)只能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書(shū)同時(shí)也能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

       有些打算購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自己買(mǎi)了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋就是不合法的。

       農(nóng)村房屋是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的。即使購(gòu)買(mǎi)城市房屋，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買(mǎi)賣(mài)合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買(mǎi)方對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，所以，購(gòu)買(mǎi)人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書(shū)并不重要。

五、購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

　　如果你打算購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn)：

　 1.不要涂改宅基地使用證書(shū)，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書(shū)上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書(shū)，不是證明你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

　　宅基地使用證書(shū)是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)對(duì)宅基地使用證書(shū)的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書(shū)是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

　　當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)在原宅基地使用證書(shū)上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書(shū)；如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

   2. 如果你打算在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣(mài)給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。依據(jù)如下：

   1、合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。

最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀(guān)點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。(注：法律，是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件；行政法規(guī)，是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。)

但至今沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)。也從來(lái)沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

   2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

   3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

       眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。

   4、《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。

我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摋l原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

七、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力探討

       我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。

       因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹罐r(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

     《物權(quán)法》草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

       國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策。

   正如農(nóng)民在自有土地上種的糧食，如果不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)，那就失去了耕種的意義 

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力之分析

　　伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快、拆遷進(jìn)程加快、農(nóng)村人口城市化，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買(mǎi)賣(mài)行為;購(gòu)買(mǎi)者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民;出賣(mài)方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，規(guī)定雜亂、理解各異，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬(wàn)別，筆者在此嘗試對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力作一探討。

　　一、目前處理該問(wèn)題的司法現(xiàn)狀。

　　目前，人民法院在審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，對(duì)其效力的認(rèn)定主要有三種觀(guān)點(diǎn)：一、合同有效。理由是《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同方為無(wú)效;《〈合同法〉解釋》進(jìn)一步規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)至今未進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為亦未作禁止性規(guī)定。二、合同無(wú)效，但不返還。理由是出賣(mài)方的行為本身可以視為對(duì)宅基地使用權(quán)的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為;另外，《合同法》第58條中規(guī)定：“……不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償……”。其中“不能返還”是指事實(shí)上的不能返還，“沒(méi)有必要返還”是指根據(jù)實(shí)際情況的需要，而使用擴(kuò)張解釋來(lái)理解“沒(méi)有必要返還”能更好的倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用原則，維護(hù)交易安全，保障農(nóng)村環(huán)境穩(wěn)定。三、合同無(wú)效，相互返還，但反悔一方對(duì)另一方作出賠償，處理原則是不誠(chéng)信者不得益。

　　二、我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的歷史演變。

　　1982年時(shí)國(guó)務(wù)院制定過(guò)《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，該條例第四條規(guī)定“嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”;第十四條規(guī)定“農(nóng)村社員、回鄉(xiāng)落戶(hù)的離休、退休、退職職工和軍人，……建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)……報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn);確實(shí)需要占有耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”。第15條規(guī)定“由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。”“出賣(mài)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊(duì)收回，統(tǒng)一按排使用”。從上述規(guī)定看，當(dāng)時(shí)的法律禁止建房用地的直接買(mǎi)賣(mài)，并不禁止房屋的買(mǎi)賣(mài)，只是規(guī)定了房屋的買(mǎi)賣(mài)需要經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)。但該條例于1986年被《土地管理法》明令廢止。

　　1986年的土地管理法：第三十八條規(guī)定(1988年未修改)“農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);使用原有的宅基地、村內(nèi)閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”“出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

　　1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予以批準(zhǔn)”。第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

　　有關(guān)司法解釋?zhuān)?/span>1963年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的空白宅基地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不能出租和買(mǎi)賣(mài)。但仍歸各戶(hù)長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹(shù)林、廠(chǎng)棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買(mǎi)賣(mài)或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣(mài)以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”

　　1984年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》則認(rèn)為，村鎮(zhèn)公民之間由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理。

　　1991年全國(guó)人大法工委給浙江省人大的回復(fù)中稱(chēng)，不宜將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為按《土地管理法》第四十七條規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。

　　2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”

　　浙江省高級(jí)法院1992年紀(jì)要：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”

　　可見(jiàn)，(1)以上法律只是禁止或限制農(nóng)村的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，但沒(méi)有直接禁止或限制農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和租賃。(2)村民出賣(mài)房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也才有相應(yīng)的政府規(guī)章對(duì)此進(jìn)行禁止，但上述規(guī)章均不是《合同法》規(guī)定的法律、行政法規(guī)。

　　三、基于上述司法現(xiàn)狀及立法演變，筆者認(rèn)為，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定，應(yīng)以有效認(rèn)定為原則，無(wú)效認(rèn)定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。對(duì)其理由作如下論述。

　　(一) 從法律原理層面進(jìn)行分析。

　　首先，《中華人民共和國(guó)合同法》(以下稱(chēng)《合同法》)第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”在合同無(wú)效的五種情形中，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”這里只強(qiáng)調(diào)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，除此外，難以作擴(kuò)充解釋。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”這進(jìn)一步明確了在實(shí)際審判工作中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”認(rèn)定合同無(wú)效的適用范圍。認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效也是這些規(guī)定。“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定合同無(wú)效的法定理由，并不是簡(jiǎn)單地看某一個(gè)法律、行政法規(guī)里的強(qiáng)制性規(guī)定，而必須從無(wú)效合同的法律后果上去考慮是否損害國(guó)家利益、集體利益或者第三人利益，換句話(huà)說(shuō)，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，推導(dǎo)不出損害國(guó)家利益、集體利益或者第三人利益而去認(rèn)定合同無(wú)效，這在理論和實(shí)踐上毫無(wú)意義，這就是考察無(wú)效合同的危害后果，沒(méi)有危害后果，哪來(lái)無(wú)效，如果機(jī)械地適用，相反地會(huì)導(dǎo)致原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經(jīng)形成的交易秩序。

最高人民法院《關(guān)于李德成訴鄧崇勛房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的批復(fù)》