作者：鄭艷麗、董紅軍

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免，以解決職工住房困難的一種方式。

目前，集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，這種情況又分為，集資房產(chǎn)權(quán)全部是單位所有的情況下的轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)全部是個(gè)人情況下的轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人情況下的轉(zhuǎn)讓；另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓。

一、已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓

（1）     產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓

對(duì)于這種情況下，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住

權(quán)，而沒有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，雙方可根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（2）     產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓

對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人的情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人

即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人不具有約束力，并且《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年5月1日施行）第五條規(guī)定：“已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售”。因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（3）     產(chǎn)權(quán)部分是單位，部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓

對(duì)于這種情況下，因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有，根據(jù)民法通

則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物，況且自《物權(quán)法》實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)是登記主義，集資房登記有共有人的情況，因此第三人在購買集資房時(shí)是可以知道單位是共有人的，因此不適用善意取得，再者，購買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。因此，對(duì)于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無效的或部分無效的。

二、未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購房資格的轉(zhuǎn)讓

當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類糾紛。筆者認(rèn)為此類轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該有效。

1、律師觀點(diǎn)

（1）、古羅馬法諺:任何人不得因自己之不法行為而獲得利益。“不法行為乃損害賠償之原因，其行為人對(duì)于被害人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，當(dāng)然不能反因不法利益而取得利益也”。一個(gè)人做了一件不好的事情，或者應(yīng)該做的事情沒有做，但是陰差陽錯(cuò)，因積極或消極的違約行為而獲得利益或可期待利益。毀約方通過其毀約獲利，同時(shí)守約方因守約而受損，這顯然是一種不公平。法律對(duì)這種利益不應(yīng)該保護(hù)，并應(yīng)采取措施促使該人按約定行事，保護(hù)相對(duì)方的利益。特別是法律沒有明確規(guī)定時(shí)，法官應(yīng)主動(dòng)發(fā)揮這一思想的原則指引作用。2008年4月河南省高院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)涉及民生案件審理工作為推進(jìn)和諧中原建設(shè)提供司法保障的意見》，就是這一法理的彰顯，里面提出：對(duì)于賣房人惡意毀約而解除購房合同的，購房人請(qǐng)求賣主對(duì)房屋升值部分進(jìn)行賠償?shù)?，法院可以考慮予以支持。

（2）、《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，而非對(duì)債權(quán)行為的限制。房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同、債的關(guān)系發(fā)生，雙方均受協(xié)議的約束；二是過戶登記，即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。第三十七條所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。集資房本身具有特殊性，如有的需經(jīng)過一段時(shí)間方可辦理產(chǎn)權(quán)登記、土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)、買受人變更產(chǎn)權(quán)時(shí)需補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金等，但這些問題與法院處理范圍無涉，自愿訂立、意思表示真實(shí)的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議理應(yīng)受到法律的保護(hù)。

（3）、簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》屬于民事行為。《中華人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”

《民法通則》第五十八條規(guī)定了七種無效民事行為該協(xié)議不屬于這些無效行為。

《合同法》第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形：①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。②惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。③以合法形式掩蓋非法目的。④損害社會(huì)公共利益。⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律規(guī)定的第五項(xiàng)是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。這個(gè)規(guī)定排除了部門規(guī)章和其他低階位規(guī)范性文件的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第四條規(guī)定“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依靠”。按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律的規(guī)定，在民法上可以分為任意性和強(qiáng)制性的規(guī)定。所謂任意性的規(guī)定就是指法律的規(guī)定可以由當(dāng)事人通過約定來加以改變。合同法主要是任意性規(guī)定，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人自治，當(dāng)事人可以通過特別約定來改變。強(qiáng)制性規(guī)范是當(dāng)事人不能改變的，違反強(qiáng)制性規(guī)范就有可能導(dǎo)致合同無效。這些強(qiáng)制性規(guī)范大多體現(xiàn)在行政法規(guī)里面，違反這些規(guī)定則有可能導(dǎo)致合同無效。

（4）、單位在集資建房中與職工的有關(guān)約定及單位為集資建房所作出的某些規(guī)定，只在單位和職工之間具有一定的約束力，不能約束第三人。單位雖有不許私自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的情況也多是默認(rèn)的，故也不存在侵犯單位利益的情形。單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產(chǎn)物，其時(shí)地方政府、有關(guān)單位甚至國家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對(duì)福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于法律、法規(guī)的位階，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。同時(shí)，從正常的交易習(xí)慣來看，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓“半產(chǎn)權(quán)”房屋，并放棄轉(zhuǎn)讓權(quán)，應(yīng)視為一種概括性轉(zhuǎn)讓，對(duì)“半產(chǎn)權(quán)”房屋產(chǎn)生的權(quán)利變化包括所有權(quán)的全部取得，不再享有任何權(quán)利。

（5）、《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”即有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）物權(quán)變動(dòng)合同的生效與否與登記無關(guān)。按照法律規(guī)定，申請(qǐng)人有權(quán)得到爭(zhēng)議房屋的使用權(quán)，有權(quán)要求被申請(qǐng)人辦理更名過戶手續(xù)。由于取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，協(xié)議的性質(zhì)可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。同時(shí)該協(xié)議并不違反國家法律、法規(guī)，有關(guān)地方政府和部門制定的關(guān)于集資房買賣的限制性規(guī)定也不屬法律、法規(guī)的位階，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只要是經(jīng)過房產(chǎn)管理部門備案登記的房屋，無論是單位牽頭還是個(gè)人牽頭組織集資建房，集資房的轉(zhuǎn)讓合同都是有效。國家至今也沒有出臺(tái)過關(guān)于集資房不可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

2、司法實(shí)踐的處理

案例1：鄭州市民熊某和秦某均系鄭州某集團(tuán)職工，秦某擁有單位集資房的購買資格，他和熊某簽了一份贈(zèng)與協(xié)議，約定秦將集資房贈(zèng)與熊，由熊交納集資款。2006年9月，在二人對(duì)簿公堂后，二七區(qū)人民法院判該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

案例2：年初三門峽某區(qū)法院在審理一起類似案件時(shí)，則判定房子轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。

案例3：2002年，被告張某所在集資建房。因張某無力購買，原告郭某愿意購買。經(jīng)協(xié)商，于同年12月簽訂《轉(zhuǎn)讓購房協(xié)議》一份。張某必須待該房建成并取得房屋所有權(quán)時(shí)，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。房屋建成后，張某反悔，故意不辦理相關(guān)手續(xù)。郭某訴至法院，要求張某繼續(xù)履行合同，并確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有。

   徐州某區(qū)法院經(jīng)審理后依法判決：被告張某繼續(xù)履行合同義務(wù)，判決生效后由郭某向被告所在單位交納各項(xiàng)上房費(fèi)用，辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，張某履行協(xié)助義務(wù)。被告上訴后，徐州市中級(jí)法院經(jīng)審理判決駁回上訴、維持原判。

案例4：《義烏集資建房轉(zhuǎn)讓糾紛案出現(xiàn)新判決》，經(jīng)過當(dāng)?shù)貦z察院抗訴、義烏法院再審及金華中級(jí)法院終審，判決集資房轉(zhuǎn)讓合同有效。理由：在房屋建設(shè)前雙方簽訂的“集資房屋轉(zhuǎn)讓”，實(shí)際上是“集資建房的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓”。故糾紛應(yīng)為集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而本案雙方當(dāng)事人所涉的糾紛屬于集資建房資格轉(zhuǎn)讓糾紛，該協(xié)議是否有效顯然并不適用該法，而應(yīng)當(dāng)適用我國《合同法》相關(guān)規(guī)定。本案雙方當(dāng)事人在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，是雙方真實(shí)意思的表示，協(xié)議內(nèi)容也沒有損害國家、集體或第三人利益，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此協(xié)議應(yīng)屬合法、有效。

案例5：轉(zhuǎn)讓集資房購置權(quán)法院認(rèn)定合同無效

　　 小玲（化名）認(rèn)識(shí)了某單位職工武某。小玲從武某手中換取其單位集資建房購置權(quán)，約定違約金10萬元。后武某反悔，拒絕配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)。日前，北碚區(qū)人民法院公開審理了這起買賣合同糾紛案，以原被告簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效為由，駁回了原告小玲的訴訟請(qǐng)求。

　　法院審理后認(rèn)為，雖然原、被告雙方根據(jù)自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于集資房本身體現(xiàn)了單位福利，而對(duì)單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。武某和小玲通過簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式，使不具備單位職工身份的小玲享有了作為該單位職工才能享受的單位福利，這一行為使單位的利益受到損害。按照法律規(guī)定：合同被確認(rèn)為無效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互返回；對(duì)導(dǎo)致合同無效存在過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)按其過錯(cuò)程度賠償對(duì)方因訂立、履行合同而受到的損失。雙方可就返還、賠償問題進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可另行起訴。

　 案例6：江蘇省海安縣法院一審判決：集資房轉(zhuǎn)讓行為有效。二審法院審理后維持原判。理由：趙某與余某訂立的協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，并不違法，屬于有效協(xié)議；趙某按公司政策享有對(duì)集資房的權(quán)利，因該集資房在訂立協(xié)議時(shí)趙某尚未實(shí)際取得，故趙某對(duì)集資房的權(quán)利尚屬于資格權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。由于取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，雙方集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。

認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的法官認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓時(shí)沒有取得房產(chǎn)證；沒有取得單位同意；違反了有關(guān)規(guī)定；轉(zhuǎn)讓行為無效。

認(rèn)定定轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效的法官認(rèn)為：集資房的轉(zhuǎn)讓是權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓；是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；沒有損害其他人的利益，所以轉(zhuǎn)讓行為有效。

由此可見，司法實(shí)踐中，對(duì)于這類集資房資格的轉(zhuǎn)讓，大部分法院還是傾向性是認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的。

我個(gè)人認(rèn)為，目前法院也是從維護(hù)交易安全穩(wěn)定考慮，因?yàn)槟壳按祟惣m紛很多，如果否認(rèn)其轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)交易帶來“災(zāi)難”，另外，在認(rèn)定此類轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力時(shí)，有的讓單位作為第三人參加，單位以內(nèi)部文件不得轉(zhuǎn)讓或多少年后才允許轉(zhuǎn)讓為主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，我個(gè)人認(rèn)為，首先，對(duì)于單位當(dāng)初有無這樣的內(nèi)部文件，暫且不說，即使單位當(dāng)時(shí)有這樣的文件，知道該文件的只有可能是作為單位員工的轉(zhuǎn)讓人，不可能是購買該集資房的第三人；轉(zhuǎn)讓人與第三簽訂轉(zhuǎn)讓此類協(xié)議，一般情況下，都由第三人向單位直接交集資款，大部公單位是對(duì)該轉(zhuǎn)讓行為是知道的，因此在房?jī)r(jià)大漲的情況下，轉(zhuǎn)讓人為了悔約，讓單位出來轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，屬于合同法規(guī)定的惡意串通，損害第三利益的行為，如果他們這種行為得到法院支持，無疑是對(duì)法律的一種污蔑。

集資房本身是歷史的產(chǎn)物，處理該類糾紛目前法院也是參照其他相關(guān)法律，各個(gè)法官對(duì)此認(rèn)識(shí)不同，判決也千差萬別，因此，要想妥善、更好的處理此類案件，只要希望國家制訂明確的法律，法院在處理此類案件才能有統(tǒng)一的標(biāo)尺，司法裁判文書才能彰顯嚴(yán)肅和公正！