房地產(chǎn)企業(yè)城市綜合體開發(fā)模式

   樊老師您好！向您請教：房地產(chǎn)企業(yè)城市綜合體開發(fā)模式下，商業(yè)、居住、酒店、文娛等組合開發(fā)，怎樣進(jìn)行稅收核算？
    具體情況描述：房開公司向政符取得綜合開發(fā)用地3000畝，其中1600畝為開發(fā)休閑運(yùn)動如高爾夫球場等，100畝為五星級酒店，另1300畝為配套住宅公寓開發(fā)用地，假如土地價格：住宅公寓用地為100萬/畝，其他用地為50萬/畝。從項目綜合情況分析，住宅公寓開發(fā)可取得較高的利潤回報（企業(yè)所得稅、土地增值稅稅負(fù)過重），但休閑運(yùn)動、酒店等開發(fā)投資巨大、投資回報期長，若經(jīng)營不善很可能會產(chǎn)生經(jīng)營虧損，請教：
1、該種城市綜合體開發(fā)項目采取怎樣的商業(yè)模式節(jié)稅效果好。
2、在項目開發(fā)期間土地成本、開發(fā)成本等在住宅和其他項目之間如何進(jìn)行分配，以達(dá)到較好的節(jié)稅目的，提高整個項目的綜合收益。
3、由房開公司開發(fā)的休閑運(yùn)動場館、酒店等非住宅產(chǎn)品，以后如何劃至專門的經(jīng)營公司名下？

答：房地產(chǎn)企業(yè)城市綜合體開發(fā)應(yīng)按照正常的核算模式進(jìn)行，由于住宅用地與其他商業(yè)用地性質(zhì)上有根本的區(qū)別，土地成本不可能在各種開發(fā)類型之間共同分?jǐn)偅鴳?yīng)按照土地出讓合同明確的各自土地面積確定各種開發(fā)產(chǎn)品土地成本，只有在住宅與商業(yè)連體情況下，才可以進(jìn)一步按照建筑面積再次分配。
另外，住宅開發(fā)是作為一種開發(fā)產(chǎn)品用來銷售，投資回報快，商業(yè)、娛樂開發(fā)投資期長，一般作為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)核算，其收益主要來源于未來自我運(yùn)營或?qū)ν獬鲎猓孕再|(zhì)上的差別決定各種不同類型房地產(chǎn)不能混為一談。
自營開發(fā)產(chǎn)品將來劃至專門的經(jīng)營公司，若是子公司模式，只能走投資方式，分公司則相對簡單。
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