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介于最近不少同學(xué)們咨詢我關(guān)于買房的意見，身邊也漸漸有不少同年紀(jì)的同事和同學(xué)準(zhǔn)備結(jié)婚，買了或者正準(zhǔn)備買房子，所以決定就我自己最近購買房子親歷親聞的一些問題，以及從事這個(gè)行業(yè)3年來的一些經(jīng)驗(yàn)，暫時(shí)冒充一下所謂的“專業(yè)人士”，為大家提供一些參考意見，歡迎拍磚探討。（如果除了我寫到的還有其他疑問，可以留言，我會(huì)盡量盡我所能補(bǔ)充解答~另外，這篇文章適用于：畢業(yè)幾年想買房子的諸位，不歡迎憤青、五毛、純投資投機(jī)主義者?。。?！） 貌似大家也都到了立業(yè)成家時(shí)候了，希望大家都能有一個(gè)稱心如意的歸宿吧^_^，各種意義上的~呵呵 閑話少說！進(jìn)入正題：
1、關(guān)于房價(jià) 大家基本上打電話來第一個(gè)問題基本都是“現(xiàn)在買房合適么？”相關(guān)衍生出來的問題還有諸如：房價(jià)還會(huì)不會(huì)漲or會(huì)不會(huì)跌or會(huì)不會(huì)balabala……之類的。對(duì)此，我的意見一直是：想買就買！只要是自己住，有這個(gè)需要符合購買條件而且正好有合適的房子什么時(shí)候都是最合適的時(shí)候！ （1）關(guān)于房價(jià)究竟何去何從 我在09年的時(shí)候曾經(jīng)預(yù)言房價(jià)5年內(nèi)會(huì)崩盤，現(xiàn)在也還是這個(gè)看法，但是你甭高興，崩盤了你也一樣買不起房，為什么有這個(gè)結(jié)論之前的日志里有寫，這里就不提了。我來談?wù)勔恍?duì)大家現(xiàn)在判斷是否要買房更有幫助的東西和一些宏觀面的研究結(jié)論，包括公司官方的看法。 第一是關(guān)于調(diào)控政策。無論是歷史最嚴(yán)的中央“新國八條”，還是第一時(shí)間響應(yīng)的“京八條”，包括現(xiàn)在提上日程的地方問責(zé)和限購城市擴(kuò)大化，可以看出中央對(duì)這次調(diào)控的決心非常之強(qiáng)！因?yàn)檫@實(shí)際上是中央一次又一次“狼來了”之后最后一次機(jī)會(huì)，否則zf的公信力將蕩然無存，所以世聯(lián)地產(chǎn)官方對(duì)這次調(diào)控的判斷是“調(diào)控至少會(huì)持續(xù)到十八大之前，后續(xù)政策的出臺(tái)會(huì)根據(jù)房價(jià)走勢(shì)的情況而定。”但是這個(gè)調(diào)控的效果會(huì)有么？表面上看好像是的，最近全國成交量的普遍下降好像能說明這一情況？但實(shí)際上，這終究是治標(biāo)不治本的東西。“限購”和“銀行貸款緊縮，利率上升”是兩大真正影響市場(chǎng)的成交利器。但限購本身是一種對(duì)需求的抑制，是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的破壞。換句話說，就是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的情況：目前影響市場(chǎng)成交的兩大主因“限購”和“貸款緊縮”都只是暫時(shí)的！市場(chǎng)目前只是暫時(shí)的觀望，房價(jià)要是上漲幅度放緩或者持平那是給政府面子，防止它發(fā)飆弄出什么“限價(jià)銷售”之類更離譜的政策，反正你記住了出什么政策倒霉的都是窮苦老板姓，賣貴了你買不起，賣便宜了你買不到，收的稅越多轉(zhuǎn)嫁在你身上的越多！ 實(shí)際上，中國的貧富差距問題不解決，城市化進(jìn)程仍在加快過程中，房價(jià)根本就不可能降下來，只是漲速快慢的問題，只是上漲地區(qū)從一線城市向二三線城市甚至三四線城市轉(zhuǎn)移的問題。因?yàn)檫@核心是資源爭(zhēng)奪的問題，最簡單的例證：大家都知道，房價(jià)漲跌看深圳、開發(fā)企業(yè)看萬科。07年調(diào)控那么狠，好，二三線城市房價(jià)翻了1倍還多。我們對(duì)城市的定義：一線北上廣深，二線剩余直轄、沿海諸市加發(fā)達(dá)地區(qū)省會(huì)，三線其余省會(huì)城市，老家哈爾濱都算三線城市了，最近兩年翻了差不多2倍，還在往上漲，萬科最近在深圳的一個(gè)機(jī)場(chǎng)以北超級(jí)郊區(qū)的盤開盤賣到1萬六，日光。萬科都沒有要降價(jià)的打算，大家還是不要天天夢(mèng)想著房價(jià)下降了，該出手時(shí)就出手，免得政策再嚴(yán)厲一點(diǎn)干脆想買都買不到了。深圳就是個(gè)杯具，好多戶口還沒有遷過來的同事，因?yàn)閾Q工作等原因沒有連續(xù)一年以上的社?，F(xiàn)在都買不了房子了…… （2）保障性住房——簡言之，這不是你的菜 政府號(hào)稱今年建保障住房1000萬套，以后每年都是這個(gè)數(shù)，人民歡欣鼓舞~ 試問，你家住上那月租77元的房子了么？年租100多那房子你見到了嗎？?。。?/p> 我不否認(rèn)保障性住房的重要性，但是現(xiàn)在中國建保障性住房很有問題！國外的保障性住房都在城市很核心的位置，或者至少在地鐵通達(dá)的地方，但是中國現(xiàn)在建的呢？都在郊區(qū)?。?！而且都在雞不生蛋鳥不拉屎的郊區(qū)?。?！你逼著大家耗盡家財(cái)買完房子還要買車么？??！而且目前供應(yīng)明顯跟不上需求，還有永遠(yuǎn)難以解決的保障住房流向非保障人群的問題，加上政府限制房價(jià)卻跟不上質(zhì)量監(jiān)督，房子質(zhì)量那叫一個(gè)觸目驚心??！而且。估計(jì)你現(xiàn)在開始申請(qǐng)等輪到你的時(shí)候，你的收入反而可能夠不上申請(qǐng)條件了……夾心層的悲劇……反正我不會(huì)去浪費(fèi)那個(gè)力氣申請(qǐng)，也不想等沒影的事情。好心奉勸一句，同學(xué)們，我們都是夾心層，如果你不想天天坐幾個(gè)小時(shí)公交上下班，住著可能漏水倒塌的房子，還是不要做保障房的這個(gè)美夢(mèng)了……
2、關(guān)于選什么樣的房子？ 關(guān)于這一點(diǎn)，我會(huì)給大家從幾個(gè)方面講，包括幾個(gè)買房比較重要的原則、選擇新房還是二手、什么房子比較能夠保值增值、包括購買過程中需要注意的事項(xiàng)等等。 （1）購買需要注意的原則 第一，切記不要沖動(dòng)?。。?！沖動(dòng)是魔鬼啊啊?。。。?！ 其實(shí)我跟的許多盤，第一次來看房就買了的人不在少數(shù)，尤其是面向80后的小戶型這種比例更高。不是說這些人買了以后都后悔，但是我的意見是應(yīng)該多看幾次，充分了解之后再購買很重要，也比較有談判的籌碼。我們策劃樓盤包裝和推廣其實(shí)很大程度上是利用客戶的購買沖動(dòng)的，尤其是樣板房！很多人都是看了園林和樣板房之后一沖動(dòng)就買了??！！因?yàn)樗鼘?shí)在是描繪了一個(gè)太美好的居住前景，就因?yàn)檫@個(gè)前景很多人一沖動(dòng)就下了定金！結(jié)果神馬交通不便、配套沒有、周邊什么垃圾場(chǎng)、高壓線、飛機(jī)場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)拋到腦后了，回過頭就罵開發(fā)商和代理商無良騙他買了房子。 你說這怨誰呢？你買個(gè)豆?jié){機(jī)推銷員都會(huì)給你講這個(gè)有多便捷、功能有多強(qiáng)大，誰會(huì)上來就跟你說我們這玩意打完豆?jié){不好洗啊，刀片容易生銹啊balabala……神經(jīng)病么不是，自己不多個(gè)心眼問兩句賴誰呀。而且，樓盤環(huán)境擺在那里，現(xiàn)場(chǎng)一般也都放著風(fēng)險(xiǎn)提示，自己想清楚別頭腦發(fā)熱就好了。再有就是營銷的價(jià)值，比如smart，像smart那種車就真的是喜歡的人很喜歡，不喜歡的人超級(jí)不喜歡，但是喜歡的這樣一群人就真的愿意為這看起來像個(gè)塑料的車花大價(jià)錢，LV這些奢侈品也是一樣的，這是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨的問題。有的時(shí)候，并不是我騙了你，而只是我利用你的虛榮、獵奇心理，心甘情愿的掏錢買了可能對(duì)你來說并不實(shí)用的東西如此而已。只不過，涉及這么大筆錢的東東畢竟不像你隨手買的煙灰缸，不好用就扔在那，畢竟還是會(huì)讓人相當(dāng)肉痛的，所以~親愛的們，擦亮你的雙眼吧，你到底想要的是什么，想清楚先。 第二，一定要以你方便為主。 之前，小蕊童鞋咨詢了我一個(gè)盤的情況，她相中的盤在龍崗，她很糾結(jié)因?yàn)樗壳白≡谀仙健?/p> 其實(shí)，如果刨除這個(gè)區(qū)升值潛力的因素，我是不會(huì)建議她去買的，很簡單，如果你花了自己甚至父母一大筆積蓄買了房子，結(jié)果卻還是要另外租房方便上班，那這房子買的太沒有價(jià)值，當(dāng)然如果你是想投資那是另一回事。但我想我們大部分人還是想買個(gè)房有個(gè)落腳的地方或者準(zhǔn)備結(jié)婚的。 那我給大家的建議是：優(yōu)先考慮選擇離雙方工作單位（或其中一方）比較近的地點(diǎn)購買！沒有新房就淘二手！絕對(duì)不要因?yàn)槟膫€(gè)偏遠(yuǎn)地方的盤部分條件很好就頭腦發(fā)熱了，畢竟你還是要生活的，不是那種有閑錢一擲千金買個(gè)度假房的人囧！你要上班，因此要考慮交通成本；你要吃飯，因此要考慮周邊配套；如果你打算結(jié)婚生孩子，還要考慮周邊有沒有學(xué)校，老人過來周邊有沒有醫(yī)院……這是很重要的事！絕對(duì)不能圖便宜就去什么偏遠(yuǎn)地方買！結(jié)果住都住不了，要是還租不出去就更不用考慮了！深圳旁邊大亞灣還有賣3000、4000一平米的房子呢，我靠，連賣煎餅果子的和當(dāng)保安的都去買了我OTZ……當(dāng)時(shí)我那個(gè)震精??！打死我都不會(huì)去大亞灣買房的！住不上還租不出去，還得月月還房貸！到時(shí)那才真是欲哭無淚啊 第三，個(gè)人意見，如果大家不是很在意，我其實(shí)真的比較建議大家選擇二手房 這里面有幾個(gè)原因：第一，新盤入伙期長。現(xiàn)在基本市場(chǎng)上大家都賣期房，很少現(xiàn)房賣，而通常從你買到入伙一般從幾個(gè)月到一年多不等，然后你還要裝修，就是說從你買到你能住進(jìn)入最長差不多要2年??！但是你現(xiàn)在就要開始還月供了??！還月供了?。?！你不肉疼么？！我肉疼?。?！而二手房基本上快的話一個(gè)月你就能拿到鑰匙，就算房主紅本不在手，一般三個(gè)月怎么也辦完了；第二，二手房更容易看出問題。通常新房上市大家賣的價(jià)格差不多，但是時(shí)間長了二手就能從價(jià)格上看出來差距了，哪個(gè)小區(qū)物業(yè)好，哪個(gè)房子經(jīng)常漏水維修，哪個(gè)戶型不實(shí)用等等，而且新房有時(shí)候會(huì)有開發(fā)商承諾有會(huì)所啊，有游泳池啊，園林水景不會(huì)關(guān)閉啊等等，結(jié)果等你入伙用了以后發(fā)現(xiàn)完全不是那么回事！二手就沒有承諾兌現(xiàn)不兌現(xiàn)的問題，你支付的就是你看到的價(jià)值，多了解一下就能全盤摸清情況，放心；第三，二手裝修不用那么費(fèi)心。我是個(gè)超級(jí)懶人，要求也不是很高，所以我討厭像裝修這樣的麻煩事，所以我喜歡精裝房、二手也好，基本上換換地板，刷刷墻就可以住了，不用大搞，不像新房你還得從頭到尾跟著，費(fèi)心，不過倒是有利于減肥哈哈，基本上裝個(gè)房子沒有不累瘦的^^；第四，通常二手配套更好。新盤現(xiàn)在都在往郊區(qū)發(fā)展，我跟你說不要聽銷售員忽悠什么未來配套多好，地鐵開通什么的，我們干這事通常都會(huì)拼命往好了說，但具體未來是不是真的向我們說的那么好，這個(gè)嘛有的我們也不知道。但市中心的二手有甚么直接能看到，具體應(yīng)該了解什么我后面會(huì)講；第五，二手便宜，不解釋。 第四，關(guān)于房子的幾個(gè)概念，什么是實(shí)用率？
一般我們買房子，大家都會(huì)先問一個(gè)問題“多大？” 其實(shí)，這個(gè)在南北方還是有一定區(qū)別的。北方人一般喜歡講使用面積，但南方賣房子大家都是講建筑面積的。即是，使用面積加上公攤。什么是公攤呢？就是你們這棟樓，所有的走道、電梯……所有算在國家法定建筑面積（就是所謂的計(jì)容積率建筑面積）里面，但是沒人單獨(dú)掏錢這部分，由買這棟樓的各戶按自家購買的房子的面積攤算到你這套房子里面的面積。所以一般來說，多層會(huì)比高層好，因?yàn)楣珨偯娣e少。 說直白點(diǎn)，就是購買了相同面積的房子，多層那套看起來絕對(duì)會(huì)比高層那套看起來大，而且往往面積越大大小的差距越大。因?yàn)?strong style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; ">多層實(shí)用率一般在80%-85%以上，但是高層一般也就75%，有偷面積的情況也就80%。 PS：其實(shí)使用面積和實(shí)用面積也是有差別的，不要以為使用面積就是你看到的屋里的面積，那是實(shí)用面積！使用面積也就是套內(nèi)面積，是把你們家墻占得面積也算了一半進(jìn)來了的！
呃……其實(shí)這個(gè)是敏感話題來的……咳咳。 所謂偷面積是通過開發(fā)商鉆政策的空子，多贈(zèng)送給客戶的一部分面積。我們公司流行一個(gè)笑話，說“你知道地獄有多少層么？”“十八層”“錯(cuò)，有十九層”“為什么呢？”“偷面積偷出來的唄”，這個(gè)其實(shí)是真實(shí)寫照來的，深圳曾經(jīng)在偷面積方面一度做得很瘋狂，有一些知名品牌的開發(fā)商產(chǎn)品部門還有專門研究怎么偷面積的。為此，全國各地的開發(fā)商還千里迢迢慕名而來觀摩學(xué)習(xí)這些“先進(jìn)產(chǎn)品”。 后來，政府發(fā)話，你們做得太過分了！老子不發(fā)威你當(dāng)我病貓呢！于是偷面積的情況才有所收斂，以前真的是有產(chǎn)品買一送送一層的，當(dāng)然錢是攤算在里面的呵呵，不過往往就算價(jià)格會(huì)高，總體上對(duì)客戶來說還是很劃得來。聽上去是很美好吧？但是也是有很多注意事項(xiàng)的哦。 其實(shí)這個(gè)地區(qū)有不同，我就說說深圳的情況吧。深圳的政策是：飄窗（就是突出的窗臺(tái)，一般可以打掉外延面積）是全贈(zèng)送的；陽臺(tái)一般是送一半面積，但是如果陽臺(tái)地面至遮蓋物高度超過3米6（好像是這個(gè)數(shù)我忘了）就是全贈(zèng)送的！入戶花園送一半面積；樓體鏤空的平臺(tái)不算面積，開發(fā)商經(jīng)常用這個(gè)搭板送一個(gè)房間！現(xiàn)在流行的做法開發(fā)商一般會(huì)在樣板房和戶型圖上把贈(zèng)送面積標(biāo)出，但是知道這些原則后即使他們不標(biāo)或者看二手房，你也就知道為什么有些房會(huì)看起來那么大了。 我希望大家注意的是，雖然有贈(zèng)送很好，但是希望大家注意實(shí)用性哦，其實(shí)像有些做得比較好的開發(fā)商可以用這些偷來的面積，把60、70多平米的房子做成3房，非常實(shí)用的。在這里要特意提一下萬科和金地，這兩個(gè)公司在戶型上的研究真的是已經(jīng)到走火入魔的程度了，所以如果大家搞不太懂戶型的事，多看這倆家的房子沒差，而且他們還會(huì)在樣板房告訴你怎么利用這些面積，具體的自己體會(huì)吧~~
像我們父母那輩大部分基本上都沒什么物業(yè)的概念的，以前的物業(yè)干的大部分也就是大樓水堵了、停電了、暖氣燒得不行了才會(huì)出現(xiàn)那么一下下。大部分時(shí)間，他們的忠實(shí)職責(zé)就是收物業(yè)費(fèi)。 但是房地產(chǎn)營銷做的到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，物業(yè)真的是對(duì)你以后的生活有很大影響，尤其是我提到二手房的價(jià)格，為什么萬科中海的房子保值??？就是物業(yè)牛逼啊，管理真的是讓你放心啊，你有問題真的來人給你解決啊，你投訴真會(huì)有人理你啊。豪宅一點(diǎn)的樓盤甚至你家樓下大堂就天天站著保安和美女管理員，你回來就微笑問好，住這樣房子你心情都不一樣?。。?！ 龍湖的物業(yè)，保安能叫上來每個(gè)在這住的業(yè)主的名字，你回來他能幫你看一會(huì)你家的小孩，什么叫服務(wù)？這就是！ 親們~不是我做廣告，但是樓盤物業(yè)的口碑真的很重要，就我所知全國來說物業(yè)口碑非常好的公司像萬科、中海、金地、卓越、龍湖，物業(yè)易手的情況都是非常少的，而且價(jià)格都會(huì)比同期的其他樓盤高很多，這就是物業(yè)的價(jià)值。
（2）關(guān)于新房購買注意事項(xiàng) 如果你要買房子，多看幾家是很重要的，這樣能增加你對(duì)房子的最起碼的判斷力，避免被忽悠。 這里說一下我們選擇樓盤怎么選，判斷它好不好都看什么： 一是地段，我想現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代城市比較核心區(qū)域的新盤，大家應(yīng)該還是都望而卻步的哈，我主要說說郊區(qū)的盤。我們會(huì)看它這個(gè)地區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿鸵?guī)劃，這個(gè)售樓人員一般都會(huì)在沙盤介紹給你，但是你要有自己的一個(gè)基本判斷。比如小胡來了趟深圳，前海的房價(jià)翻倍了。為什么？因?yàn)樗蔀橛?jì)劃單列市了??！我在哈爾濱遇見過一巨牛的出租司機(jī)，他說他一聽說原來支持哈爾濱松北大開發(fā)的市委書記回來上任了立馬就去江北房子??！然后立馬漲了2千多??！這就是眼光！ 我要說，城市發(fā)展的方向（就是政府會(huì)往里投錢的意思）和地鐵建設(shè)是很重要的！前者關(guān)系到配套的發(fā)展，后者關(guān)系到城市的距離！如果恰好你工作的地方離這個(gè)區(qū)域很近，或者近期地鐵會(huì)連接這里和你上班的地方又不是很遠(yuǎn)，毫無疑問！這里應(yīng)該是你重點(diǎn)考慮的區(qū)域??！ 二是配套和交通，上面說了未來的影響，當(dāng)然如果當(dāng)下就有那就更好了！不光是外面的還有小區(qū)內(nèi)的配套、商業(yè)、會(huì)所等等 三是開發(fā)商品牌，為什么這個(gè)的重要性我都放在產(chǎn)品前面說，因?yàn)槲矣X得尤其是對(duì)于第一次買房初來乍到的人來說，如果看不懂產(chǎn)品，那選品牌開發(fā)商的房子是絕對(duì)沒錯(cuò)的！因?yàn)榭诒呀?jīng)代表了品牌開發(fā)商它的產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)是可信任的，代表了它的保值增值能力就是比其他樓盤強(qiáng)。 四是產(chǎn)品本身，園林啊、外觀啊，這個(gè)喜好因人而異，當(dāng)然是價(jià)格能承受得了的前提下，你懂的！ 五是戶型，這個(gè)有時(shí)間可以細(xì)講一下，說幾個(gè)基本原則：（深圳）東南向的房子比較好、客廳要明廳（就是有窗戶）、臨近馬路、學(xué)校會(huì)比較吵、靠園內(nèi)景觀8樓以下單位比較好……我估計(jì)像我們這種年紀(jì)應(yīng)該還買不起所謂南北通透的單位……一般戶型以方正最好，關(guān)于戶型實(shí)用不實(shí)用的問題，看一下樣板房，你大致就會(huì)對(duì)戶型實(shí)用不實(shí)用有一個(gè)判斷了。 我這里提一個(gè)建議，如果你要近期打算結(jié)婚生孩子的話，復(fù)式就不要考慮了！你不想你老婆大著肚子樓上樓下的吧，而且最好選擇兩房以上，哪怕小一點(diǎn)，否則到時(shí)候不夠用，搬家照顧孩子兩頭得折騰死你，樓盤要帶學(xué)位，好學(xué)位更好！很多人為了學(xué)位買房子，所以學(xué)位房會(huì)貴，不要圖便宜結(jié)果等生了孩子才想起來這件事，到時(shí)候你還得換房子。如果考慮父母也搬過來一起的話，要買有社區(qū)的樓盤，最好周邊有醫(yī)院。樓下有活動(dòng)的場(chǎng)所，這個(gè)對(duì)年輕人可能意義不大，但是對(duì)老人來說很重要，這是從事房地產(chǎn)接觸N多客戶后的經(jīng)驗(yàn)談。 最后總結(jié)一下，如果你去看一個(gè)樓盤，你應(yīng)該干的事情：
最后要對(duì)大家說一句很重要的： 絕對(duì)不要為了省事買樣板房?。。。?！即使是品牌開發(fā)商的也不要買?。。?！再漂亮也不要買?。。?！即使給你打很多折扣也不要買！?。?！鐵則?。。?！切記?。?！ 業(yè)內(nèi)都懂的，不解釋！
（2）關(guān)于二手房購買注意事項(xiàng) 其實(shí)二手房要看的東西，和一手房差不多，這里主要講一些不一樣的地方。 一般二手房都處于比較成熟的區(qū)域，購買主要要考慮的是1、便利性2、投資回報(bào)率3、實(shí)用不實(shí)用 其中，保值增值這一點(diǎn)很重要，我不是支持炒房也不是讓你買完非要等漲價(jià)賣掉。但是，在CPI高企的當(dāng)下，確實(shí)房子作為資產(chǎn)來說還是有這個(gè)價(jià)值的，只是希望大家能注意到這一點(diǎn)，有一些這個(gè)意識(shí)，而且買到這樣的房子，也是你不用太掛心房價(jià)走勢(shì)的一顆定心丸，因?yàn)榈膊粫?huì)怎么大跌。 所謂淘房子淘房子，對(duì)二手房來說要了解幾個(gè)情況： 第一、租金。特指該片區(qū)、該小區(qū)、該戶型租金，了解了售價(jià)以后，去看看這房子租的情況，如果租的不好，可能說明這小區(qū)管理不好、房子使用起來是有問題，另外，一般租金能抵月供是最好的，說明抗通脹抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。 第二、地鐵、學(xué)校、配套情況。一般現(xiàn)在或未來將建有地鐵、有學(xué)位的房子是比較好的，這種抗風(fēng)險(xiǎn)性也比較好，而且比較有升值潛力。而配套則是你生活所需的一切是否具備：超市的距離、離商圈的距離交通是否方便、醫(yī)院等等。 第三、還是物業(yè)管理……不多言了 第四、評(píng)估價(jià)。這個(gè)是很關(guān)鍵的，而且也是很多人忽略的。評(píng)估價(jià)關(guān)系到你能貸款的數(shù)量。我相信我們這個(gè)年紀(jì)的應(yīng)該也很少有人能一次到位一擲千金的把全款付了，大部分人應(yīng)該還是需要貸款的?，F(xiàn)在國家的政策是首次置業(yè)首付三成，也就是說你可以貸70%，但是這是針對(duì)新房來說的，對(duì)二手來說有一個(gè)折舊的概念，什么意思呢？就是你說這房子值50萬，評(píng)估公司說只值40萬，那對(duì)不起，銀行只能按40萬的70%貸給你。因此，選擇評(píng)估價(jià)比較高的房子當(dāng)然是比較好的，因?yàn)檫@樣可以前期少投入一點(diǎn)。 另外，這里我要插一句，很多人問我是多付一點(diǎn)首付買小一點(diǎn)，還是三成按完買一個(gè)大點(diǎn)的。天啊，首付當(dāng)然是越少越好！最好是零首付！不要因?yàn)槭诸^有錢就全扔到房子里就為了少付一點(diǎn)利息！因?yàn)檫@是最笨的做法??！利息再高也跑不過CPI?。?！你不可能永遠(yuǎn)住在這房子里面，大家大部分都是過渡性的而已，所以看起來利息很多但是不會(huì)都是你付完的，如果你錢多，寧愿把這筆錢拿出來干點(diǎn)別的用錢生錢，也別扔在房子里面貶值??！這是最簡單的金融杠桿問題，想不起來的回去重新讀《經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》去—— 第五、多看幾次，分不同的時(shí)段去。這個(gè)是為了讓你更好的了解你準(zhǔn)備最起碼住一段時(shí)間的房子，不同時(shí)段意味著，會(huì)不會(huì)有西曬？不同時(shí)段吵不吵？景觀如何？ 第六、多找?guī)准抑薪榭础?/strong>現(xiàn)在中介房源基本都是互通的，如果有看好合適的樓盤和戶型，其實(shí)可以多找?guī)讉€(gè)中介去看，打聽同一套房子的情況，多了解一些信息，免得被忽悠了。其實(shí)我是比較建議大家找中介買二手房的，因?yàn)橐粊硎掷m(xù)真的很麻煩，找中介能讓你省不少心，但是一定還是要找個(gè)可靠一點(diǎn)的，到時(shí)候也多留個(gè)心眼別讓他們忽悠你就成；另外，中介有很多幫你避稅、少花錢的方法，人脈也比較廣，銀行、按揭公司都有渠道可以幫你想辦法，如果你是第一次買房子很容易就花了大頭錢。 TIPs:二手房買房程序及費(fèi)用 很多人不是很明白買房的流程和中間的手續(xù)費(fèi)，我以自己為例，把深圳深戶、單身（非深戶和已婚的可能要多一些手續(xù)，具體不是很清楚）的購房流程跟大家說一下，包括現(xiàn)在一般的操作手法，讓大家大致有個(gè)了解： 1、買房流程： 找房源-找中介-和業(yè)主談價(jià)格（不要顯得你認(rèn)定了這套房子否則很不好講價(jià)，這部分可能會(huì)持續(xù)比較久，多逼中介，利用之前聯(lián)系的中介廣撒網(wǎng)，多套一起談比較好） 簽合同、交定金（這里有的中介會(huì)讓你先簽合同，把定金交到他們那，然后等業(yè)主簽了再把定金給他，相當(dāng)于監(jiān)管。但我認(rèn)為有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議最好還是約業(yè)主當(dāng)面雙方簽合同，直接交定金給他，讓他開收條。但是要查驗(yàn)業(yè)主身份證、房產(chǎn)證上的名字是否一致。如果紅本不在手可以讓中介打一份房屋檔案，上面會(huì)有房屋的具體信息，包括業(yè)主名字、建筑面積、房屋原價(jià)等。如果是代理人簽合同則還要看業(yè)主的委托書、委托書是否有效（政府公章、是否具有簽訂合同的委托條款）。另外建議定金還是多交一點(diǎn)比較好，防止業(yè)主反價(jià)，因?yàn)?span style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; color: rgb(255, 0, 0); font-size: 14pt; background-color: rgb(255, 255, 0); ">如果手續(xù)時(shí)間比較長房價(jià)上漲了的話，很多業(yè)主是寧可毀約的！ ）簽傭金合同（這個(gè)一般中介不同規(guī)矩也不同，有的是簽合同就交一半，等手續(xù)全辦完交另一半，也有比如像我這個(gè)就是過戶的時(shí)候交全款，但是一般情況下，中介費(fèi)是可以講價(jià)的！現(xiàn)在中介費(fèi)一般都是買方出，也就是成交價(jià)的3%，但是一般能打個(gè)30%-50%不等的折扣） 資金監(jiān)管（中介會(huì)幫你先找合適的貸款銀行，如果需要贖樓，就是紅本不在手的情況下還要找按揭公司幫原業(yè)主還貸款，這時(shí)候買方需要準(zhǔn)備的東西：身份證、戶口本、無房證明-這個(gè)去國土房管局開，未婚證明-戶口地區(qū)民政局……就是領(lǐng)紅本的地方囧、收入證明-你公司但是必須要是你算下來月供款的兩倍以上才行，首付款）然后中介、業(yè)主、賣方三方都要到場(chǎng)去銀行辦理。 （贖樓）（如果業(yè)主紅本不在手，在銀行放贖樓款后，你交了贖樓費(fèi)，就可以開始了，一般到帳后一個(gè)星期就能贖出來，你就可以辦過戶了） 過戶（買方和賣方或賣方代理人去，先打印國土局正式版本的合同，拿著未婚證明、戶口本、身份證去辦，5個(gè)工作日能拿到紅本，再送去銀行抵押，等放全款） 放全款、辦理過戶其他手續(xù)（過戶完中介會(huì)帶你去辦水電煤氣、有線電視等的更名、結(jié)算，一般你們簽的合同會(huì)約定放完全款多少天內(nèi)可以拿到鑰匙，這基本就算完了。）
補(bǔ)充兩點(diǎn)：買二手房的“常規(guī)” 紅本不在手：紅本即是房產(chǎn)證，一般如果業(yè)主還沒有還完貸款紅本就會(huì)在銀行抵押，你買就會(huì)涉及到贖樓這一步，因此紅本不在手通常手續(xù)時(shí)間比較長，而且要多花去贖樓、罰息等等費(fèi)用。 原價(jià)過戶：你也許聽說過陰陽合同，陰合同就是你和業(yè)主、中介簽的有成交價(jià)的那一份，陽合同指的是你到國土局過戶時(shí)簽的那一份，那上面的房屋價(jià)格寫的是房屋原價(jià)，這個(gè)主要是為了避稅。 賣方實(shí)收：這也是普遍情況，也就是中介報(bào)給你的價(jià)格是賣方的實(shí)收價(jià)，因此，所有買房需要交的稅費(fèi)都是買方要付的，因此，你基本上要在這個(gè)價(jià)格上多預(yù)幾w出來準(zhǔn)備交各種費(fèi)用。
3、一些比較好的實(shí)用網(wǎng)站 如果大家想買新房，建議上搜房看一下，搜房網(wǎng)是全國最大最全的樓盤信息網(wǎng)站，也是比較有公信力的，它比較強(qiáng)大的功能是可以分城市、分片區(qū)、分價(jià)格階段、甚至按地鐵線路進(jìn)行查詢，非常方便，可以一下子把很多樓盤找出來對(duì)比。 如果要是想找二手，可以多看看新浪樂居，房源比較多，而且有的會(huì)有實(shí)景照片作為了解參考。
哈哈看完辛苦了~~是不是很累？其實(shí)買房子真的是一件很辛苦的事，沒親身經(jīng)歷體會(huì)的人是不會(huì)明白的，所以親們?nèi)绻娴挠羞@個(gè)打算真的要做好這種心理覺悟！我覺得抽出時(shí)間來看一下這篇文章還是會(huì)對(duì)你有幫助的，至少比吃虧上當(dāng)之后后悔要好~~ 如果有時(shí)間，我還會(huì)再跟大家談?wù)労唵蔚募揖语L(fēng)水問題和戶型的問題~今天先到這里吧~ |
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