房屋性質(zhì)

應(yīng)納稅種及政策依據(jù)出處

營業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計征）

個人所得稅（按所得額20%或全額2%核定計征）

土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級超率累進(jìn)稅率計征）

印花稅

契稅

備注

二手商品房

轉(zhuǎn)讓

滿五年的普通住宅

×（免征）

指個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號）

 ×（免征）

指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國稅發(fā)【2006】108號）；

√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應(yīng)依法按適用稅率計稅。

   ×（免征）

指滿五年或五年以上的（土地增值稅條例實施細(xì)則），或自2008年11月1日起，對個人首次銷售普通住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）

×（免征）

指2008年11月1日起，對個人首次銷售或購買普通住房暫免征收印花稅（財稅[2008]137號）；

√其他情形按《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)” 按所載金額依適用稅率萬分之五貼花。

√個人購買商品住房以購房成交價格(贈與的參照市場價格核定、房屋交換的為交換房屋的價格差額)為計稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%（廣東省契稅實施辦法）；

√(減征)對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具（財稅[2008]137號）。

營業(yè)稅“二轉(zhuǎn)五”政策： 2010年1 月1 日起，營業(yè)稅政策由原“2年”恢復(fù)為“5 年”，政策依據(jù)為：財稅[2009]157號文；

非普通住房的界定：《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（粵府辦[2005]56號），①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，②單套住房套內(nèi)建筑120㎡以下或單套建筑面積144㎡以下，③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。不符合以上標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房。

個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時購房時間的確定:對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定執(zhí)行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)〔2005〕172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定。

滿五年的非普通住宅或不足五年的普通住宅

√（按差額征收）

指個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號）

  ×（免征）

指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國稅發(fā)【2006】108號）；

√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應(yīng)依法按適用稅率計稅。

   ×（免征）

指滿五年或五年以上的，自2008年11月1日起，對個人首次銷售普通住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）

 ×（免征）

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅（條例實施細(xì)則）

√（減半征收）

指居住滿三年的；

√（全額征收）

指居住未滿三年的。（條例實施細(xì)則）

未滿五年的非普通住宅

√（全額征收）

指個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號）

√財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（即以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額）計稅（個人所得稅法）

×（免征）

指自2008年11月1日起，對個人首次銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）

√（減半征收）

指居住滿三年的；

√（全額征收）

指居住未滿三年的（條例實施細(xì)則）。

房屋性質(zhì)

應(yīng)納稅種及政策依據(jù)出處

營業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計征）

個人所得稅（按所得額20%或全額1%核定計征）

土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級超率累進(jìn)稅率計征）

印花稅

契稅

備注

贈

與

個

人

   ×（免征）

(財稅[2009]111號)個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

√（全額征收）

《營業(yè)稅細(xì)則（修訂后）》：自2009年1月1日起，對單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的 “非有償”行為，作為“特案規(guī)定”納入了視同銷售范圍。

    視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額或價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定核定征收。

    納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

 ×（免征）

對房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與符合該表備注欄所述的財稅【2009】78號規(guī)定情形，當(dāng)事雙方不征收個人所得稅；

√（按所得計征）

除符合上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人取得的所得，按其他所得項目依稅率為20%稅率計稅（財稅【2009】78號）；

在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收(國稅發(fā)[2006]144號)

×（免征）

土地增值稅不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為（條例實施細(xì)則）

(同上)

(同上)

√對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅(國稅發(fā)[2006]144號)

贈予營業(yè)稅問題：在2009年1月1日前，對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

贈予個人所得稅問題：《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知 》（財稅【2009】78號）規(guī)定：以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
　　(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

繼承房產(chǎn)不征契稅:法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅(國稅函[2004]1036號)