為充分發(fā)揚民主，增加立法工作透明度，推進地方立法科學(xué)化、民主化，確保《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）設(shè)定的各項制度跟感知符合實際，更具可操作性，南寧市法制辦公室決定將《征求意見稿》全文刊登，公開征求社會意見。歡迎各有關(guān)單位、個人提出書面修改意見和建議，并在2010年1月31日前將意見反饋南寧市法制辦公室。意見反饋方式：

1、通過信函方式將意見寄至：南寧市嘉賓路1號南寧市法制辦公室（郵編：530028）。

2、通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：xzfg5534621@163.com。

3、通過傳真方式將意見傳真至：（0771）5534119。

二○一○年一月十三日

《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》

修訂說明

一、修訂的必要性                  

已購公有住房上市交易是住房制度改革的一項重要內(nèi)容，加快開放已購公房住房的交易市場，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體系，培育新的經(jīng)濟增長點的需要?！赌蠈幨幸奄徆凶》可鲜薪灰讜盒修k法》（以下簡稱《暫行辦法》）自2000年5月31日頒布實施以來已有10年時間，期間原南寧市房產(chǎn)局和首府南寧房改辦等相關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實該《暫行辦法》，并根據(jù)新形勢下的任務(wù)結(jié)合自身實際，銳意進取，開拓創(chuàng)新，取得了一定成績。

2007年以來，隨著我國住房制度改革的不斷深化，住房保障制度的不斷完善，國家相繼出臺了一系列住房保障和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)文件，對新時期提出了新的任務(wù)和要求。再者，近年來南寧市城市化建設(shè)步伐的加快及房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，使得《暫行辦法》的局限性和時效性表露無遺，已明顯跟不上發(fā)展的步伐。因此，修訂《暫行辦法》工作迫在眉睫。

二、立法依據(jù)

（一）《物權(quán)法》

（二）《關(guān)于印發(fā)<已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定>的通知》（財綜字[1999]113號）

（三）《自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<廣西壯族自治區(qū)已購公有住房上市交易暫行辦法>的通知》（桂政發(fā)[1999]74號）

（四）《關(guān)于對已購公有住房上市交易超標(biāo)部分凈收益繳納問題解釋的通知》（桂房改字[2000]54號）

（五）《南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)<南寧市已購公有住房上市交易若干規(guī)定>的通知》（南府發(fā)[2009]40號）

（六）《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（南寧市人民政府令第40號）

（七）《南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法》（南府發(fā)[2009]70號）

（八）《自治區(qū)住房制度改革委員會關(guān)于出售公有住房成本價與經(jīng)濟適用住房價格銜接的通知》（桂房改字[2001]12號）

（九）《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）

三、征求意見情況

《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》修訂后。我局征求了市國土局、財政局、教育局和地方稅務(wù)局意見，除沒采納市國土局提出上市出售要辦理土地登記手續(xù)和市財政局要求增加補繳土地出讓金有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及辦理流程外，其余的均采納了有關(guān)部門提出的意見和建議，不采納的意見也和相關(guān)部門溝通，達成了一致意見。

國土局提出上市出售要辦理土地登記手續(xù)，由于上位法《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部令1999年第69號發(fā)布）和《自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<廣西壯族自治區(qū)已購公有住房上市交易暫行辦法>的通知》（桂政發(fā)[1999]74號）均沒有要求上市出售要辦理土地登記手續(xù)，因此，不需自設(shè)門檻，沒有采納。

市財政局要求增加補繳土地出讓金有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及辦理流程，由于《南寧市已購公有住房上市交易若干規(guī)定》（南府發(fā)[2009]40號）已經(jīng)有明確的細(xì)則，因此，指明到國土部門辦理即可，無需重復(fù)。

四、修改內(nèi)容及說明

（一）第二條（原文）  本辦法所稱的已購公有住房(又稱房改房)包括：按照住房制度改革政策購買全產(chǎn)權(quán)的公有住房：經(jīng)濟適用住房；全額集資建造的住房。

擬修改為：第二條  本辦法所稱的已購公有住房是指按照住房制度改革政策以成本價和經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格購買的單位公有住房以及單位全額集資建房。

理由：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）和《南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法》（南府發(fā)[2009]70號）已對經(jīng)濟適用住房上市交易已作出規(guī)定。

（二）第三條（原文）  本辦法適用于已購公有住房首次進入市場出售的管理。已購公有住房再次上市出售，則按私房上市出售的有關(guān)規(guī)定辦理。

擬修改為：第三條  本辦法適用于已購公有住房首次進入市場出售的管理。在此之前已購公有住房未辦理土地出讓手續(xù)就已辦理上市交易變更房屋產(chǎn)權(quán)的，該類房屋的上市出售按首次上市交易的規(guī)定執(zhí)行。

已辦理土地出讓手續(xù)的已購公有住房再次上市出售，則按商品住房上市出售的有關(guān)規(guī)定辦理。

理由：采納市國土局意見把過去上市出售的未辦理土地出讓手續(xù)繳納土地出讓金的，在其再上市交易時補繳土地出讓金。

（三）第四條（原文）  已按住房制度改革政策購買部分產(chǎn)權(quán)的住房上市出售時，必須按上市當(dāng)年測定的成本價，補足房價款過渡為全產(chǎn)權(quán)住房后方可出售。

擬修改為：第十四條  已按住房制度改革政策標(biāo)準(zhǔn)價購買的部分產(chǎn)權(quán)住房上市出售時，必須按照上市同期政府公布的經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格補足房價款后方可出售。

理由：《自治區(qū)住房制度改革委員會關(guān)于出售公有住房成本價與經(jīng)濟適用住房價格銜接的通知》（桂房改字[2001]12號）規(guī)定從2001年7月1日，公有住房出售統(tǒng)一執(zhí)行經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價。并將第四條調(diào)整到第十四條。

（四）第五條（原文）  已購公有住房上市出售應(yīng)具備下列條件：

1、已取得《房屋所有權(quán)證》和《個人住房檔案》。

2、已按規(guī)定交納應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e價款。

擬刪除。

理由：在此刪除調(diào)整到第六條。

（五）第六條（原文）　第六條　屬于下列情況的已購公有住房不得上市出售：

1、已購買了公有住房又租用公有住房的；

2、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷改造公告范圍的；

3、產(chǎn)權(quán)共有未經(jīng)其共有人書面同意的；

4、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的；

5、上市出售后形成新的住房困難的；

6、擅自改變住房使用性質(zhì)的；

7、校園內(nèi)不能分割，實行封閉管理的；

8、違反房改政策規(guī)定，尚未糾正處理的；

9、法律、法規(guī)規(guī)定暫不宜上市出售的。

擬修改為：第四條  屬于下列情況的已購公有住房不得上市出售：

（一）已購買了公有住房又租用公有住房的；

（二）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷改造公告范圍的；

（三）產(chǎn)權(quán)共有未依法經(jīng)共有人書面同意的；

（四）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的；

（五）上市出售后形成新的住房困難的；

（六）擅自改變住房使用性質(zhì)的；

（七）違反房改政策規(guī)定，尚未糾正處理的；

（八）校園內(nèi)不能分割，實行封閉管理的；

（九）依據(jù)有關(guān)規(guī)定暫不宜上市出售的。

理由：《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作出重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！痹瓧l文的規(guī)定與《物權(quán)法》有矛盾，因此做相應(yīng)修改，同時調(diào)整為第四條。

（六）第七條（原文）  第七條　已購公有住房上市出售應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、住房所有權(quán)人將已購公有住房上市出售后，不得再享受按房改政策購買住房；不得再租用公有住房；不得再向單位申請住房；不得購買經(jīng)濟適用住房及要求參加集資建房。

2、已購公有住房出售時，原產(chǎn)權(quán)單位繳交的共用部位維修資金仍留存在市住房資金管理中心的帳戶內(nèi)，隨房轉(zhuǎn)移使用；個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。已購公有住房出售后，該房屋的維修仍按照出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

擬修改為：第五條　已購公有住房上市出售應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）房屋所有權(quán)人將已購公有住房上市出售后，不得再購買、租用公有住房，不得參加全額集資建房和購買、租賃國家規(guī)定的保障性住房。

（二）已購公有住房出售，原產(chǎn)權(quán)單位繳交的共用部位維修資金仍留存在維修資金管理機構(gòu)的帳戶內(nèi)，隨房轉(zhuǎn)移使用；個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。已購公有住房出售后，該房屋的維修按照《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（南寧市人民政府令第40號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

理由：第（一）款根據(jù)市財政局的意見把保障性住房納入限制范圍內(nèi)；第（二）款由于我市已經(jīng)出臺了維修資金管理辦法，按出臺的規(guī)章進行規(guī)范。

（六）第八條（原文）　已購公有住房上市出售，必須按規(guī)定繳納土地出讓金、有關(guān)稅費和超標(biāo)面積部分的凈收益。計征稅費時，成交值低于評估值的，以評估值為計算基數(shù)，高于評估值的，以房屋的成交值作為計算基數(shù)。

    1、土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款的繳納標(biāo)準(zhǔn)：2000年12月31日前可按所購的公有住房成交值的1％；2001年元月1日起按以下公式計算。

　  土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款=該套已購公有住房建筑面積/樓層數(shù)×標(biāo)定地價×10％

　  購房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、職工出售已購公有住房時，暫免征土地增值稅，居住超過一年的免征營業(yè)稅：居住不足一年的，營業(yè)稅按售房收入減去購入原價后的差額計征。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　3、已購公有住房上市出售評估費按評估值的0．25％收取。

　　4、超標(biāo)部分的凈收益為已購公有住房超過購買公有住房時規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)部分上市出售取得收益，扣除原付的超標(biāo)部分的房價款。

擬修改為：第六條　已購公有住房上市出售，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向國土部門和財稅部門繳納土地出讓金和有關(guān)稅費。

房屋所有權(quán)人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按照商品住房辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。

理由：由于原來的條款有的過了時效期，有的不再適用，而《南寧市已購公有住房上市交易若干規(guī)定》（南府發(fā)[2009]40號）又已經(jīng)明確了土地出讓價款的計算方式和辦事流程，因此，指明上市出售到國土部門、稅務(wù)部門按規(guī)定辦理即可，無需重復(fù)。

（七）第九條（原文）  土地出讓金全額上交財政。

第十條（原文）  相當(dāng)于土地出讓金的價款和超標(biāo)部分的凈收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50％上交財政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

　　原產(chǎn)權(quán)單位已撤銷的，按接收單位的性質(zhì)給予返還相當(dāng)于土地出讓金的價款和超標(biāo)部分的凈收益。

上交財政的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，要建立住房補貼專戶，專項用于住房補貼；返還企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

擬修改為：第七條  相當(dāng)于土地出讓金的價款，已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位屬行政機關(guān)、事業(yè)單位的，全額上交財政；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)并納入企業(yè)住房基金管理，專項用于住房補貼。。

原產(chǎn)權(quán)單位已撤銷的，根據(jù)接收單位的性質(zhì)按照前款規(guī)定返還。

理由：第九、第十條合并為第七條。采納財政局意見按照《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）規(guī)定修改。

（八）第十一條（原文）第十一條　未分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e價款，由房屋所有權(quán)人向原產(chǎn)權(quán)單位交納。

1.8層以上(不含8層，底層雜物房除外)有電梯間的高層建筑，按出售已購公有住房時評估確定的該房屋共用建筑面積的出售評估價的20%計算。

2.8層以下(含8層，底層雜物房除外)沒有電梯間的多層建筑，按出售已購公有住房時評估確定的該房屋共用建筑面積的出售評估價的10%計算。

3、原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，由接收單位收取未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e價款。

擬修改為：第八條　房屋所有權(quán)人上市出售已購公有住房，可以根據(jù)實際情況，向市住房保障和房產(chǎn)管理部門申請購買原產(chǎn)權(quán)單位未分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。購買價格執(zhí)行房屋所有權(quán)人購買公有住房時的年度價格，共用建筑面積價款，轉(zhuǎn)入原產(chǎn)權(quán)單位的售房款專戶。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，共用建筑面積價款轉(zhuǎn)入接收單位的售房款專戶。房屋登記按照購買后的建筑面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第九條 房屋所有權(quán)人未購買分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的，在已購公有住房上市出售時，按照原產(chǎn)權(quán)建筑面積辦理房屋登記。

理由：原2000年35號令的共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定沒有實施。而購買價格按房屋所有權(quán)人購買公有住房時的年度價格更符合房改政策，與過去購房情況相銜接。

（九）第十二條（原文） 已購公有住房上市出售，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費和超標(biāo)部分的凈收益以及共用建筑面積價款后，收益歸個人所有。

擬刪除。

理由：前款已有表述，在此刪除。

（十）第十三條（原文） 已購公有住房上市出售，按下列程序辦理：

（一）已購公有住房所有權(quán)人書面向廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室提出申請，并提供下列材料：

1、按規(guī)定填寫的《已購公有住房上市出售申請表》；

2、《房屋所有權(quán)證》和《個人住房檔案》；

3、補交了應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e價款的憑證；

4、房屋所有權(quán)人及共有人的居民身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

5、房屋共有權(quán)人同意上市出售的書面意見。

（二）廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室對上市出售的已購公有住房進行審核，并在《已購公有住房上市出售申請表》上簽署意見。

（三）房屋所有權(quán)人憑廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室確認(rèn)的上市出售意見和有關(guān)材料，到房地產(chǎn)交易機構(gòu)進行出售。出售的價格由買賣雙方協(xié)商確定。

（四）買賣雙方簽訂已購公有住房買賣合同，并按本辦法的有關(guān)規(guī)定，繳納有關(guān)收益和稅費以及共用建筑面積價款。涉及權(quán)屬變動的，須在30日內(nèi)到市房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

（五）買賣手續(xù)辦理完成后，房地產(chǎn)交易機構(gòu)將有關(guān)資料以書面的形式交廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室備案。

擬修改為：第十條　已購公有住房上市出售，憑下列材料到房屋登記機構(gòu)辦理房屋登記：

（一）《房屋所有權(quán)證》；

（二）《國有土地使用權(quán)出讓收入繳款通知書》以及已補交土地出讓金繳交憑證；

（三）繳納有關(guān)稅費憑證或免稅證明；

（四）房屋買賣合同等有關(guān)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料；

（五）買賣雙方的居民身份證等其他有效身份證件；

　  （六）房屋共有人同意上市出售的書面意見；

（七）購買分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的，還需提供補交分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e價款的憑證。

理由：簡化審批程序，已繳交了土地出讓金和有關(guān)稅費后，直接到房屋登記機構(gòu)辦理房屋登記即可。所提交的材料和（南府發(fā)[2009]40號）文件相吻合。

（十一）將原第十三條的第（五）款，單獨列為第十一條，相關(guān)機構(gòu)也根據(jù)機構(gòu)改革情況作相應(yīng)調(diào)整。

擬修改為：第十一條  房屋登記手續(xù)辦理完畢后，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將上市出售已售公有住房交易情況報市住房保障和房產(chǎn)管理部門備案。

（十二）第十四條（原文）　已購公有住房上市出售的房屋評估，由房屋所有權(quán)人委托具有房地產(chǎn)評估資格的機構(gòu)進行。

    擬刪除。

理由：《物權(quán)法》第十三條規(guī)定：“登記機構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對不動產(chǎn)進行評估.....”。即當(dāng)事人進行房地產(chǎn)交易的時候是否實行價格評估不宜硬性規(guī)定，因此將該條刪除。

（十三）第十五條（原文）　根據(jù)自治區(qū)的規(guī)定，對違反本辦法的下列行為作出處罰：

（一）違反本辦法規(guī)定，擅自將已購公有住房進行出售的，除沒收非法所得上交國庫外，有關(guān)部門不得辦理出售確認(rèn)、驗審和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。

（二）違反本辦法第六條的規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房上市出售的，除沒收非法所得外，另處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（三）違反本辦法第六條第一款的規(guī)定，將已購公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本價購買公有住房或租用公有住房、按政府提供的優(yōu)惠政策建設(shè)住房的，除給予當(dāng)事人相應(yīng)的行政處分外，由市房改部門責(zé)令其退回所購（租）房屋，有關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；或按照商品房市場價格補齊房價款，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；

（四）已購公有住房上市出售后，又違反規(guī)定領(lǐng)取住房補貼的，除退回所領(lǐng)補貼外，處以領(lǐng)取補貼額1-2倍罰款。

擬修改為 第十二條　市住房保障和房產(chǎn)管理部門對違反本辦法的下列行為作出處罰：

（一）違反本辦法規(guī)定，擅自將已購公有住房進行出售的，除沒收非法所得外，有關(guān)部門不得辦理出售確認(rèn)、驗審和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。

（二）違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房上市出售的，除沒收非法所得外，另處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（三）違反本辦法第六條第一項的規(guī)定，將已購公有住房上市出售后，又購買、租用公有住房或參加全額集資建房和購買、租賃國家規(guī)定的保障性住房的，責(zé)令其退回所購（租）房屋，有關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；或按照屆時政府公布的同地段、同類普通商品住房交易指導(dǎo)價格補齊房價款，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；

（四）已購公有住房上市出售后，又違反規(guī)定領(lǐng)取住房補貼的，除退回所領(lǐng)補貼外，處以領(lǐng)取補貼額1-2倍罰款。

理由：處根據(jù)機構(gòu)、章節(jié)變動情況以及市財政意見進行修改。

（十四） 第十六條（原文）“……情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

擬修改為 第十三條“……涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機構(gòu)追究法律責(zé)任”。

理由：規(guī)范語句用法。

修改后的第十四條表述為：已按住房制度改革政策標(biāo)準(zhǔn)價購買的部分產(chǎn)權(quán)住房上市出售時，必須按照上市同期政府公布的經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格補足房價款后方可出售。

（十五）第十七條（原文）　已購公有住房交換、出租、抵押、繼承、贈與等交易行為，必須符合第五條、第六條規(guī)定的條件，遵守第七條的規(guī)定，向廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室提出申請，經(jīng)審核后按照有關(guān)的法律、法規(guī)辦理交易手續(xù)，并按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

擬修改為 第十五條  已購公有住房交換、出租、抵押、繼承、贈與等交易行為，遵循出售的原則，按照本規(guī)定辦理交易手續(xù)。

理由：規(guī)范語句。

（十六）刪除第十八條（原文）  本辦法由廣西首府南寧住房制度改革委員會辦公室負(fù)責(zé)解釋。

刪除第十九條（原文）　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

擬增加第十六條  有關(guān)全額集資房上市出售政策不相一致的，按本辦法執(zhí)行。

理由：有必要對此進行說明。

擬增加第十七條本辦法自  年  月  日起施行。原2000年5月31日起施行的《南寧市已購公有住房上市交易暫行辦法》（南寧市人民政府令第35號）同時廢止。