| 房地產開發(fā)企業(yè)主要會計科目 |
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會計科目 |
使用說明 |
| 10002 |
銀行存款 |
一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細 |
| 100201 |
結算戶 |
下設明細 |
| 100202 |
貸款專戶 |
一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細 |
| 100203 |
按揭保證金 |
視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶 這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。 |
| 1131 |
應收賬款 |
主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
現(xiàn)在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發(fā)商一般不會賒銷房子，假如在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后）， |
| 1133 |
其它應收款 |
這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清晰。
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| 1151 |
預付賬款 |
是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供給單位款”兩個明細科目。
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| 1243 |
庫存商品 |
一般庫存商品只有結算后從開發(fā)成本中轉入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨 |
| 2121 |
應付賬款 |
此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當?shù)闹匾暎鹊經Q算時再來清理，工作量大得無法想象 |
| 2131 |
預收賬款 |
現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數(shù)據(jù)沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴你形成最后結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目猜測回款提供一定的依據(jù)。
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| 2171 |
應繳稅金 |
房地產企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種） |
| 2181 |
其它應付款 |
一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。 |
| 2191 |
預提費用 |
在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡樸的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務費用。 |
| 2731 |
長期應付款 |
一般房地產公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目 |
| 4101 |
開發(fā)成本 |
開發(fā)成本的核算明細一般分為 1.土地及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安頓費）、2.前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；、3.建安工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；、4.基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）、5.公共配套費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出）、6.開發(fā)間接費（系4015 轉入），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目
建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。 |
| 4105 |
開發(fā)間接費用 |
一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。（管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）
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