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設(shè)計(jì)階段的成本控制 摘要：現(xiàn)當(dāng)今房地產(chǎn)和設(shè)計(jì)行業(yè)竟?fàn)幏浅＜ち?，房地產(chǎn)公司為降低成本，設(shè)計(jì)單位為承接到設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，于是許多房地產(chǎn)商對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)含鋼筋量、混凝土量、容積率等提出控制指標(biāo)。本文從設(shè)計(jì)階段的成本控制方法進(jìn)行一些探討。 關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)階段方案選擇 建筑設(shè)計(jì)單位及開發(fā)企業(yè)為了獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，在各環(huán)節(jié)各方面應(yīng)做好建筑成本控制。目前的土地價(jià)格持續(xù)增長，土地成本相對增加那就要在單體建筑物的成本控制方面多下工夫來控制建筑的單方造價(jià)，將建筑物選擇材料、施工工藝和設(shè)計(jì)優(yōu)化等方面作為控制成本的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)階段是決定建設(shè)項(xiàng)目投資控制效果的關(guān)鍵階段，工程設(shè)計(jì)是影響和控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建筑單方造價(jià)中結(jié)構(gòu)主體部分約占總造價(jià)的60%-70%，結(jié)構(gòu)主體造價(jià)中鋼筋與混凝土的用量占主要部分,結(jié)構(gòu)含鋼量的高低也成為成本控制的主要因素。 一、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 對設(shè)計(jì)院的選擇要選擇合適易管易于協(xié)調(diào)，態(tài)度重視、業(yè)績好、服務(wù)意識強(qiáng)、施工期間服務(wù)等方面進(jìn)行考查。對專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：業(yè)績水平（包括對規(guī)范的熟悉程度及理解應(yīng)用）、同行評價(jià)、圖紙質(zhì)量、責(zé)任意識、成本意識、服務(wù)意識、影響力及控制力、成本意識的溝通等方面進(jìn)行考核。房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部前期要主動與設(shè)計(jì)院溝通，保持尊重平等的心態(tài)、同行的交流與競爭、雙贏的思路，多作大樓盤的市場調(diào)查和結(jié)構(gòu)成本分析。 二、重視方案選型及構(gòu)造 目前市場基本上都認(rèn)為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本就基本確定了，認(rèn)為結(jié)構(gòu)成本的降低必然會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全儲備的下降等錯(cuò)誤觀念。市場上大部份房地產(chǎn)公司僅從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上對結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行控制，形成一種現(xiàn)狀：過分強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)成本的控制，認(rèn)為含鋼量、含混凝土量越低，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就越優(yōu)秀，實(shí)事上我們應(yīng)該加強(qiáng)在規(guī)劃階段對建筑物的排放、容積率測算，方案階段對結(jié)構(gòu)的可行性及合理性進(jìn)行控制，結(jié)構(gòu)專業(yè)的前期介入，初設(shè)階段對結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)；施工圖階段對結(jié)構(gòu)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，優(yōu)化圖紙，細(xì)部構(gòu)造的處理。 三、設(shè)計(jì)周期的合理取值 充分考慮設(shè)計(jì)周期對總成本的影響，對資金的時(shí)間價(jià)值充分利用，考慮變化莫測市場風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值。如何在既保證質(zhì)量又增加成本的前提下縮短設(shè)計(jì)周期，采用CM管理模式，工序的合理搭接，對成熟房地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的推廣和“工廠化模式”，編制設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。 在設(shè)計(jì)合同中應(yīng)明確設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤所導(dǎo)致的返工損失（對施工圖錯(cuò)漏要限量），包括對規(guī)范理解錯(cuò)誤造成的成本增加，設(shè)計(jì)延誤所導(dǎo)致的損失，施工配合不到位所導(dǎo)致的損失，設(shè)計(jì)結(jié)果超限額的處罰等。對設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取主動控制措施與被動控制措施相結(jié)合的辦法。 四、限額設(shè)計(jì)的引入內(nèi)容和使用 設(shè)計(jì)合同中應(yīng)明確限額的內(nèi)容、限額的數(shù)值、限額的彈性浮動范圍，采用雙贏的思路對設(shè)計(jì)提出的合理化建議進(jìn)行獎獎勵(lì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)將技術(shù)原則提前輸入并與設(shè)計(jì)溝通，及時(shí)提供成熟的《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施》、《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)作業(yè)指引》、《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說明》、《標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法》。在設(shè)計(jì)過程中必須控制的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：1、結(jié)構(gòu)體系的確定（比如選剪力墻結(jié)構(gòu)體系就不應(yīng)設(shè)暗梁等）及主要平面布置圖，2、基礎(chǔ)的選型（基礎(chǔ)造價(jià)占造價(jià)比例較大約占20%-30%）及設(shè)計(jì)圖，3、電算模型及計(jì)算系數(shù)的取值，4、標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖，5、地下室的布置及樣板配筋圖，6、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖等。 五、結(jié)構(gòu)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn) 1、梁的布置與成本的關(guān)系：對布置無梁樓板、井字梁經(jīng)濟(jì)還是十字梁經(jīng)濟(jì)，含鋼量，含混凝土量，模板的數(shù)量等均應(yīng)進(jìn)行測算，在正常樓層,十字梁較井字梁便宜約18%。在一定跨度范圍內(nèi),梁的布置越少越好。梁配筋方式，支座及跨中鋼筋的配置，合理錨固。不同梁配筋方式對成本的影響約占2-5%，主次梁相交處設(shè)計(jì)院常常還布置有吊筋，挑梁部位設(shè)鴨筋，梁腹高度小于450mm的腰筋等均應(yīng)考慮是否合理。 ?2、剪力墻的布置與成本的關(guān)系：如何優(yōu)化剪力墻布置的位置數(shù)量？從概念設(shè)計(jì)建筑物的兩端和周邊應(yīng)重點(diǎn)布置，建筑物的內(nèi)部和中間位置減少布置，以保證結(jié)構(gòu)的抗震扭轉(zhuǎn)滿足要求；當(dāng)結(jié)構(gòu)的計(jì)算位移與規(guī)范的最低要求相差不遠(yuǎn)時(shí)的調(diào)整；清除不必要的結(jié)構(gòu)成本。在設(shè)計(jì)過程中如何優(yōu)化剪力墻的長度？剪力墻太長，結(jié)構(gòu)本身成本增加，同時(shí)又使地震力增加，進(jìn)一步加大結(jié)構(gòu)成本；短肢剪力墻，抗震性能不好，構(gòu)造配筋成倍放大，成本也會增大；最優(yōu)化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100mm；剪力墻翼緣一般取墻厚的3倍，剪力墻的翼緣小于600時(shí)，應(yīng)正確判斷結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)果。還應(yīng)關(guān)注構(gòu)造措施的設(shè)置，剪力墻軸壓比與框架柱不一樣，剪力墻的軸壓比是在重力荷載作用下的與柱的軸壓比計(jì)算不同。 如何控制剪力墻的厚度取值，《高規(guī)》第7.2.2條：底部加強(qiáng)層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）。但底部商業(yè)或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚必須增加較多，同時(shí)結(jié)構(gòu)變成短肢剪力墻，配筋進(jìn)一步大幅增加。我們在設(shè)計(jì)可以用《高規(guī)》附錄D專門的公式驗(yàn)算，大部分墻厚不需比標(biāo)準(zhǔn)層加厚或加厚一點(diǎn)即可滿足穩(wěn)定要求，以節(jié)省本層造價(jià)，但應(yīng)慎用驗(yàn)算公式，從工程設(shè)計(jì)角度看，當(dāng)墻的高寬比較?。▽Ω邔挶容^小的把握，應(yīng)根據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)確定，當(dāng)無工程經(jīng)驗(yàn)時(shí)，對三邊支承可將墻的高寬比小于2（四邊支承時(shí)小于1）確定為墻的高寬比較?。r(shí)，可按單片墻肢驗(yàn)算。 3、樓板的厚度對成本的影響 標(biāo)準(zhǔn)層樓板厚度對控制荷載影響較多，樓板較厚對梁、柱、墻配筋造成間接影響。如僅考慮構(gòu)造因素，板的配筋量與板的厚度成比例增加，應(yīng)按規(guī)范考慮荷載折減。在實(shí)際工程中樓板厚度選擇建議：普通3米跨度以內(nèi)的樓板可取80 -100；普通3-4米跨度的樓板可取100;客廳處的異形大板可取110-130；普通屋面板可取120；管線密集處可取100-120，為防止此處板開裂表面附加鋼絲網(wǎng)片。 4、如何判斷樁（基礎(chǔ)）的總量是否合理，要求設(shè)計(jì)院提供樁（基礎(chǔ)）的總反力與建筑物總重量的比值，核對并判斷其合理性。注意柱底荷載的取值，水浮力的利用及挖地下室卸載作用和上部結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)的拱的共同作用，樁基礎(chǔ)中地下室底板下土承載力的利用（樁筏基礎(chǔ)宜考慮樁土共同工作），這就要求設(shè)計(jì)人員熟練掌握并應(yīng)靈活應(yīng)用規(guī)范的相關(guān)要求。 5、鋼筋材料的選擇對成本的影響：Ⅱ級螺紋鋼對比Ⅰ級圓鋼：價(jià)格基本一樣，強(qiáng)度提高43%，最小配筋率又可同時(shí)降低。Ⅲ級螺紋鋼對比Ⅱ級螺紋鋼：價(jià)格貴了5-8%，強(qiáng)度提高30%,對按計(jì)算配筋的梁柱有顯著影響；對于柱的構(gòu)造配筋率可減少，從而減少梁柱的配筋數(shù)量,又方便施工。 6、層高對成本的影響及控制 建筑層高對成本影響，即使只降幾厘米總成本可降5%-8%，所以層高控制也是關(guān)鍵。居住住宅層高選在2.8-2.9m較為合適，對層高增加的成本：1）、結(jié)構(gòu)成本：減少所有豎向構(gòu)件的體積，減少建筑的總高度、降低結(jié)構(gòu)的總荷載，間接降低結(jié)構(gòu)成本；降低上部結(jié)構(gòu)所承受的地震力、風(fēng)荷載，就降低結(jié)構(gòu)成本地下室土方開挖及運(yùn)輸?shù)臄?shù)量，地下室底板及側(cè)壁的截面及配筋、抗拔樁等的費(fèi)用，基坑降水的數(shù)量及費(fèi)用。2）、土建成本：減少所有內(nèi)外圍護(hù)磚墻、隔墻等的體積，減少門窗、粉刷、涂料等裝飾材料用量。 六、下面是按新規(guī)范對60多棟各類工程含鋼量的統(tǒng)計(jì)： 對8度，三類場地：框架一般每平米65~70公斤；框剪一般每平米70~75公斤；剪力墻一般每平米75~80公斤。對8度，二類場地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墻一般每平米65~70公斤。對7度，三類場地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墻一般每平米65~70公斤。對7度，二類場地：框架一般每平米45~50公斤；框剪一般每平米50~55公斤；剪力墻一般每平米55~60公斤。對6度，二類場地：框架一般每平米35~40公斤；框剪一般每平米40~45公斤；剪力墻一般每平米45~55公斤。對6度，三類場地：框架一般每平米40~45公斤；框剪一般每平米45~55公斤；剪力墻一般每平米50~60公斤。 七、增加產(chǎn)品附加值 ??開發(fā)商對贈送面積，就是鉆《建筑面積計(jì)算方法》的空子，將可以不計(jì)如建筑面積的套內(nèi)平面面積，建造出來送給客戶。贈送面積的好處就是開發(fā)商不用支付土地成本，僅支付建安成本就可以建造出可贈送的建筑面積。從而以較低的成本贈送給客戶一定數(shù)量的建筑面積，進(jìn)而提高可售面積的單價(jià)，提高利潤并促進(jìn)銷售的一種盈利方法。比如：將陽光窗改為落地窗，增大陽臺面積，建造空中院館等。 參考文獻(xiàn)： |
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