二手房買賣補充協(xié)議（泣血力作，歡迎添加修改）

這個補充協(xié)議，一般中介和房東是不會和你簽的，因為，你看起來太強了！只是，你可以從中看出應(yīng)該多注意哪些事項，可以補充進認購協(xié)議和正式合同去。很多都是前人用各種教訓(xùn)換來的。切記，簽認購前，一定要看看這些條款。


房地產(chǎn)買賣合同補充協(xié)議
第一條 協(xié)議各方（本協(xié)議中雙方指甲方與乙方；三方指甲、乙、丙三方）
出賣方（甲方）：
買受方（乙方）：
中介方（丙方）：
第二條 本協(xié)議為雙方簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書）》、《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》的補充協(xié)議，為《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》、《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書）》的組成部分，具有同等法律效力。
第三條 本協(xié)議為《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》、《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書）》的從合同，若主合同不能成立或被依法撤銷或被房地產(chǎn)主管部門駁回，則從合同自始無效。
第四條 本協(xié)議所稱房屋即交易標(biāo)的為位于＊＊路＊＊號＊＊＊室  之房產(chǎn)。(一定要確認清楚哦，有的房東和中介讓你看房的是一套，協(xié)議上寫的門牌號是另一套，那到時你就傻了，官司都沒法打)。
第五條 甲方保證：在雙方簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書）》前，已向乙方說明、告知全部甲方已知或應(yīng)知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實、準(zhǔn)確、有效，且未隱瞞任何可能侵犯乙方權(quán)益的、可能減損房屋價值的事實資料。
第六條 丙方保證：在簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書）》前，已向乙方說明、告知全部丙方已知或應(yīng)知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實、準(zhǔn)確、有效，且不存在隱瞞可能侵犯乙方權(quán)益的、可能減損房屋價值的事實資料。
第七條 因甲方的信息優(yōu)勢，甲方保證，所提供房屋符合國家有關(guān)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，層高為　　米，并保證房屋不存在可能影響居住的住宅質(zhì)量問題，包括但不限于：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；房屋內(nèi)部、外墻無裂縫；外墻無滲水等。若在買賣成交后半年內(nèi)出現(xiàn)影響居住的房屋質(zhì)量問題，乙方有權(quán)選擇退房，所有本次交易和退房產(chǎn)生的各項稅、費、各種支出由甲方承擔(dān)，即返還到交易前乙方的財產(chǎn)狀況，乙方應(yīng)支付使用期間的房屋租金；乙方也可要求甲方修復(fù)房屋，所需費用由甲方承擔(dān)。
第八條 甲方保證：在其已知或應(yīng)知的范圍內(nèi)，該房屋不存在被征地拆遷的可能。
第九條 甲方保證：在該項房產(chǎn)上不存在中國民俗文化中的不吉利事項，如居住人非正常死亡、事故頻發(fā)等因素。
第十條 除其它合同載明的房屋情況，甲方和丙方向乙方說明，房屋用地為（住宅、工業(yè)、商業(yè)）用地，土地使用年限為　　年，始于      年。房屋建成年份為    年，使用年限為國家規(guī)定的房屋使用壽命。若因甲方或丙方的故意或過失，致使乙方不了解房屋真實的剩余土地年限或房屋使用壽命而促成買賣的，出賣方需賠償乙方，丙方負連帶賠償責(zé)任：賠償方法為減少年限占原年限的比例乘以買賣實際成交價；若減少的年限在三年以上的，乙方有權(quán)選擇退房或要求甲、丙方賠償，賠償計算方法按本條款前述方法；若選擇退房的，甲方和丙方應(yīng)全部返還從乙方處收到的全部與交易有關(guān)的款項，應(yīng)承擔(dān)本次交易和退房辦理變更中乙方向有關(guān)部門繳納的全部的稅、費、各種支出。
第十一條 交房：甲方應(yīng)按約定向乙方交房，交房須履行交鑰匙手續(xù)，并保證房屋內(nèi)居住人員不再滯留（乙方書面同意的除外）。
第十二條 交房前，甲方須結(jié)清物業(yè)管理費、水、電、煤氣、有線電視、寬帶、電話等費用，繳清公共維修基金、月付的公共維修費及其它國家有關(guān)部門、業(yè)主組織或業(yè)主公約規(guī)定的費用。
第十三條 甲、乙雙方承擔(dān)本次交易的相關(guān)費用約定如下：契稅、中介費、土地出讓金（A、以成交價的1%計，B、以建筑面積每平方米＊＊元計，超過部分由甲方和丙方承擔(dān)）由　方承擔(dān)，所得稅等其它費用由　方承擔(dān)。其中的支付中介費的生效條件為甲、乙雙方正式簽署《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》。 （本人一直認為，如有所得稅，應(yīng)由賣方承擔(dān)，因為賣方再買房時，這稅可以抵扣的。）
第十四條 簽署《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》時，以該合同的實際作價為　　萬元。（有些人為了避稅，弄低成交價）
第十五條 甲方保證第四條所述房屋不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、涉及訴訟、其它權(quán)利主張等可能影響乙方權(quán)益的事項。
第十六條 甲方在交房前（或一個月內(nèi)），應(yīng)遷出位于該房產(chǎn)之上的全部戶口，并有義務(wù)協(xié)助乙方辦理煤氣、有線電視、寬帶、電話、公共維修基金專戶、物業(yè)管理等應(yīng)由新業(yè)主承繼的權(quán)利的過戶手續(xù)，并轉(zhuǎn)交所交易房產(chǎn)原有的房屋結(jié)構(gòu)圖、原始買賣合同、水電裝修路線圖等相關(guān)資料。
第十七條 丙方為本次交易的居間方，承擔(dān)為甲方、乙方代辦各種非本人必須到場的有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。產(chǎn)權(quán)變更及相關(guān)手續(xù)辦理應(yīng)在《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》簽署45天內(nèi)完結(jié)。未能及時按時完結(jié)的，甲方和乙方均有權(quán)要求賠償，計算方法為每拖延壹日賠償人幣100元，直至丙方收取的傭金被扣完為止。本條款不影響其它因違約過失產(chǎn)生的賠償要求。
第十八條 甲方、乙方、丙方在本交易中，因故意或過失導(dǎo)致另一方財產(chǎn)損失的，由過錯方負責(zé)賠償，賠償金額為違約金5000元加上造成的損失。在賠償支付之前，各方有權(quán)選擇扣留應(yīng)交款項或拒絕履行合同有關(guān)的義務(wù)。若因房屋質(zhì)量或房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)信息的過失或故意，因甲方、丙方在交易中的信息優(yōu)勢，若因此產(chǎn)生訴訟，房屋質(zhì)量的舉證責(zé)任由甲方和丙方自愿承擔(dān)。
第十九條 若本交易房屋不能辦理廈門市土地房屋權(quán)證，或辦理的費用超過原約定的范圍，則乙方有權(quán)選擇解除合同或要求甲方、丙方承擔(dān)相關(guān)費用，同時要求賠償，賠償違約金為5000元人民幣。
第二十條 雙方、甲方與丙方或合同三方簽署的本協(xié)議、任何書面協(xié)議顯失公平或與法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)范性文件相抵觸的條款自始無效。
第二十一條 本合同若發(fā)生爭議，應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)議不成的可向法院提起訴訟，起訴地為房屋所在地法院。
第二十二條 本合同一式三份，三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第二十三條 其它補充條款：


甲方（簽字）：　　　　　　　　　　　　　　　乙方（簽字）：

丙方（簽字蓋章）：

補充條款：
1、所述房屋內(nèi)的各種電器、家具、設(shè)備、裝修的價值均已包括在房屋交易價內(nèi)，賣方在交接房屋前須保持完好并轉(zhuǎn)交給買方。上述電器、家具、設(shè)備、裝修包括：＊臺空調(diào)、熱水器、電視、家俱＊件、不銹鋼或鋁合金門窗、灶臺、廚房設(shè)備、整體浴室等。（這個隨便寫，寫上以后，原房東一般就不會亂來）
2、出賣方保證其出售該房產(chǎn)的行為已取得其它權(quán)利人或共有人或優(yōu)先權(quán)利人的同意,若因出賣方未取得上述權(quán)利人同意而擅自出售導(dǎo)致合同不能成立的，出賣方須雙倍返還定金作為違約金。
明確費用承擔(dān)

    在交易成功時，如何支付中介費，支付多少中介費通常不會成為一個問題。但在交易雙方簽署了認購協(xié)議后，卻不能簽署正式的買賣合同，即：買賣雙方發(fā)生糾紛導(dǎo)致交易失敗時，是否要支付中介費，如何支付中介費，支付多少中介費卻常常成為交易各方爭議的焦點問題?！逗贤ā返谒陌俣臈l規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬。”在此，法律規(guī)定了在三種情形下，中介方可以收取支付中介費：①居間人向委托人報告訂立合同的機會；②提供訂立合同的媒介服務(wù)；③居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對上述三種中介方可以收費的情形，委托人與中介方可以自由約定上述任何一種支付中介費的方式。具體而言，在第①種情況下，中介方的義務(wù)是：向委托人報告訂立合同的機會。也就是說，中介方只要向委托人提供了有關(guān)的交易信息，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費。在第②種情況下，中介方的義務(wù)是：提供媒介服務(wù)。即，中介方應(yīng)當(dāng)為買賣雙方牽線搭橋，提供了諸如傳遞信息、安排見面、進行撮合等服務(wù)，在中介方完成了這些工作后，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費。在第③種情況下，中介方的義務(wù)是：促成合同的成立。而促成合同的成立的方式則可以多種多樣，如提供信息、傳遞信息、從中斡旋等等。只要合同成立，無論中介方出多少力，委托人就應(yīng)當(dāng)支付中介費。

    在房產(chǎn)中介交易中，由于中介方提供給買賣雙方的委托協(xié)議中都是規(guī)定：在買賣雙方達成認購協(xié)議時支付中介費。在此，支付中介費的條件是買賣雙方達成認購協(xié)議，而并不是交易的完成。所以，中介方在買賣雙方達成認購協(xié)議時，就有權(quán)要求買賣雙方支付中介費。而不論買賣雙方在履行過程中是否發(fā)生了爭議，是否實際履行了認購協(xié)議中約定的內(nèi)容。但是，有些人卻認為，交易過程中的“合同”僅僅是指正式的商品房買賣合同，甚至有人認為只有交易完成之后，才要支付中介費。因此，當(dāng)發(fā)生簽訂認購協(xié)議卻無法簽訂正式商品房買賣合同的情況時，他們就表示：“合同還沒簽，更沒有成交，我為什么要付中介費？”顯然，這種觀點沒有意識到：認購協(xié)議也是一種合同，只要約定以簽訂認購協(xié)議作為支付中介費的條件，就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行，除非另有約定。”