購房人從房企取得的違約金該不該繳個稅

天上仙樂飄飄 2010-10-12

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購房人從房企取得的違約金該不該繳個稅

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2010.06.21

周立剛趙翠梅徐凡

　■周立剛趙翠梅徐凡
　案情
　某市稅務(wù)局在對某房地產(chǎn)公司進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該公司因延期交房在“營業(yè)外支出”科目列支了153萬元的延期交房違約金。對于購房人取得的違約金，稅務(wù)檢查人員認為房地產(chǎn)公司應(yīng)該代扣個人所得稅。對此，房地產(chǎn)公司財務(wù)人員表示難以理解。那么，購房人從房地產(chǎn)公司取得的違約金到底該不該繳個稅？
　分析
　違約金是指法律規(guī)定或當事人在合同中約定，一方當事人違約應(yīng)支付給對方一定數(shù)額的貨幣或代表一定價值的財物。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給購房人的違約金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反合同約定而支付給購房人的經(jīng)濟合同違約金。
　現(xiàn)行的稅收政策只對特定原因的違約金有征稅規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2006〕865號）規(guī)定，商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅。除了上述的文件中提及的違約情形外，經(jīng)濟生活中還有很多種房屋買賣違約情形，如延期交房、交房標準與合同不符等，目前國家的稅法中并無明確規(guī)定。
　稅法無明文規(guī)定則不征稅。經(jīng)濟法理論界認為，違約金具有懲罰和賠償兩種性質(zhì)。在違約未造成損失或造成的損失低于違約金的數(shù)額時，違約金屬于懲罰性的；在違約造成的損失數(shù)額高于違約金的數(shù)額時，違約金屬于賠償性的。一般認為，對于個人取得的賠償性違約金不應(yīng)征收個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)支付給購房人的違約金主要包括延期交房的違約金、交房標準與合同不符的違約金、解除合同的違約金等。解除合同的違約金按解除合同的原因又可以劃分為若干種，其中包括國稅函〔2006〕865號文件確定征稅的違約金情形。在解除合同情形中，購房人并沒有付出購房款，或者付出購房款的時間很短，其貨幣的時間價值可以忽略不計，購房人沒有造成實際的損失，可以理解為懲罰性違約金，對于購房人來說，是一項凈所得，應(yīng)該征稅。而其他情形的違約金，合同仍然繼續(xù)履行，購房人已付出購房款，但沒有按照規(guī)定的時間或標準取得房屋，實際受到了損失；或者合同雖未繼續(xù)履行，但購房人已付出購房款且時間較長，已經(jīng)產(chǎn)生了貨幣的時間價值，購房人實際上受到了損失。此時違約金相當于對其損失的補償，不應(yīng)屬于個人取得的應(yīng)稅所得，因此不需繳納個人所得稅。
　個人所得稅的最主要的立法原則就是調(diào)節(jié)收入分配，體現(xiàn)社會公平。按照個人所得稅法的立法意圖，以個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得為征稅對象所征收的一種稅，國稅函〔2006〕865號文件規(guī)定的違約金情形，對于購房人來說，是一項凈所得，對其征稅符合公平原則。而其他情形的違約金，是對購房人損失的補償，違約金的獲得并沒有使其個人財產(chǎn)獲得增長，對其征稅不利于社會公平。如購房人甲和乙分別以100萬元購買房屋A和B，購房時約定在合同簽訂1年后交房，假定1年后甲順利拿到房，而乙由于開發(fā)商的原因未按期拿到房。乙于半年后才拿到房，獲得了違約賠付，但是乙損失了房款半年的時間價值和房屋半年的使用價值。如果對乙征稅，不是起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，而是加大了乙的損失，不符合公平原則。
　從適用稅目分析，如果比照國稅函〔2006〕865號文件規(guī)定，按“其他所得”項目征稅，則與現(xiàn)行稅法的規(guī)定相抵觸。按照個人所得稅法規(guī)定，“其他所得”是指經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。未經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的，不能按其他所得項目征稅。因此，對這種情形的違約金，在國家未有明文規(guī)定的，不能按其他所得項目征收個人所得稅。如果視同利息收入，按照“利息、股息、紅利所得”征稅，則與事實不符。延期交房的違約金，性質(zhì)上不等同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人融資而付給購房人的利息。延期交房與購房人購房行為是一個連續(xù)的經(jīng)濟行為，不可割裂。購房合同中已約定了違約金賠付的條款，是因為購房而產(chǎn)生的，而不是購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂借款合同，購房人將款項借給開發(fā)商使用而獲得的利息。而且，根據(jù)會計準則的規(guī)定，開發(fā)商記賬時，支付的違約金是計入“營業(yè)外支出”而非“財務(wù)費用”，這也從一個側(cè)面反映出違約金的性質(zhì)是不同于利息的。另外，從合同法的角度來看，合同的簽訂必須是合同雙方真實意思的表達，是雙方協(xié)商一致的共同意愿。而當房地產(chǎn)開發(fā)商延期交房時，這并不是購房人所愿意看到的，不是購房人的真實意愿，違背了合同的本質(zhì)，所以不能將延期交房的違約金簡單地理解為借款利息，不能按照“利息、股息、紅利所得”稅目征稅。
　結(jié)論
　綜上所述，購房人從房地產(chǎn)企業(yè)取得的違約金不應(yīng)繳納個人所得稅。