揭秘房?jī)r(jià)“潛規(guī)則” 房?jī)r(jià)構(gòu)成你清楚嗎？[提要]買(mǎi)房最在乎的是什么？在合適的情況下，我們最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)。以至于房?jī)r(jià)已經(jīng)成為每天大家談?wù)摰脑掝}，無(wú)一不認(rèn)為房?jī)r(jià)問(wèn)題影響到民生經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)社會(huì)安定。
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買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% U% R. }2 A n( r. E# ^: w( ~7 Bcq.bbs.house.sina.com.cn今天為大家普及房?jī)r(jià)構(gòu)成知識(shí)，文中提及資料僅供參考，房?jī)r(jià)構(gòu)成很復(fù)雜，盡管我們不知道房?jī)r(jià)公開(kāi)構(gòu)成是否會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定作用，但對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，公開(kāi)總比不公開(kāi)好(本文所探討的房?jī)r(jià)組成僅僅是民間參考，希望為大家買(mǎi)房帶去幫助，詳細(xì)條款請(qǐng)以政府相關(guān)文件作準(zhǔn))。cq.bbs.house.sina.com.cn6 b3 o9 h$ x+ ~ 8 J% T) U+ s" V8 T4 b什么是房?jī)r(jià)？>>>新浪樂(lè)居論壇% N" m# B; P' R; U 房?jī)r(jià)是指特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。樓盤(pán)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。新浪樂(lè)居論壇% G0 [6 P E 房?jī)r(jià)是怎么制定出來(lái)的呢?>>> # A& N3 k3 o3 o新浪樂(lè)居國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)上的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。我們以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買(mǎi)一套90㎡“合理價(jià)格”的國(guó)民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該為24.8萬(wàn)元，每平方米為2757元(按此要求，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也超過(guò)了10%)。 ! ? H- g4 z目前市場(chǎng)上最流行的定價(jià)方式是“市場(chǎng)加權(quán)平均法”，即：以可比樓盤(pán)為參照，設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)，進(jìn)而推算出自身項(xiàng)目的銷售均價(jià);再以銷售均價(jià)為基礎(chǔ)，設(shè)置項(xiàng)目的平面和立面價(jià)差系數(shù)，形成每一套房子的具體價(jià)格;最后，依據(jù)客戶排號(hào)意向和客源積累情況，在開(kāi)盤(pán)前夕確定最終價(jià)格。這種定價(jià)方式，必然導(dǎo)致銷售價(jià)格的水漲船高和房?jī)r(jià)的居高不下。新浪樂(lè)居論壇" w) ^7 R* E" S' F 
( k' J0 Z5 K! Z: r' g新浪樂(lè)居9 _, ~1 f( S/ U, }( i 一起來(lái)算算房?jī)r(jià)的構(gòu)成>>> - @ a/ K新浪樂(lè)居論壇目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、各種稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。 8 y, Y4 C5 T. ]3 P8 z新浪樂(lè)居一般，房?jī)r(jià)的公式大致如下：買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇6 c1 e6 Y9 M( L+ [5 z% i0 P 地價(jià)款+ 建安成本 + 稅費(fèi) + 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) + 公關(guān)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 + 行政事業(yè)性收費(fèi) + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) = 房?jī)r(jià) , M3 R4 K9 W! I6 [/ c新浪樂(lè)居論壇其中： : A- C/ e新浪樂(lè)居論壇1 地價(jià)款 = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤(rùn) + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 2 q: |% q) X. A買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 建安成本 = 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝房?jī)r(jià)的組成有哪些？工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電等） + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 / p& Z9 r) ~* l% l1 jcq.bbs.house.sina.com.cn3 稅費(fèi) = 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 " h1 J0 Q9 Q' r& m. Fcq.bbs.house.sina.com.cn4 公關(guān)費(fèi)用 = 宴請(qǐng) + 送禮 9 M7 j1 t, x0 n& l新浪樂(lè)居5 行政事業(yè)性收費(fèi) = 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 + 圖紙審查等 6 W, C# |& Y- I. e6 h7 z新浪樂(lè)居新浪樂(lè)居- c5 o) d 
# Q, G* ]% t5 l& [/ Z Mcq.bbs.house.sina.com.cn ' @2 Y3 }5 R; _房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇5 u, [) C 綜上所述， ∑ 房?jī)r(jià) = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤(rùn) + 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 + 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) + 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電） + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) + 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請(qǐng) + 送禮 + 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 +圖紙審查等。cq.bbs.house.sina.com.cn: g0 H2 Y4 X! ?, I8 L 中天城投3.5億元“曲線”購(gòu)地 拿地成本僅75元/平方米cq.bbs.house.sina.com.cn! p* q* {9 [/ ` 三亞違建400萬(wàn)平米 全拆除僅機(jī)械成本將過(guò)億元 * w! y9 _7 N房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇公租房成本租金被指偏高 專家稱租金定價(jià)應(yīng)透明新浪樂(lè)居9 G6 y+ @ X9 d! ^ 揭圍海造地利益鏈:每畝成本20萬(wàn) 賣給開(kāi)發(fā)商500萬(wàn)房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇) k. A8 h* a/ l& }" K6 { 銀監(jiān)會(huì)全面叫停銀信合作 房地產(chǎn)融資成本將大幅提高 1 X" Q' s- ^0 `3 }房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇提高增值稅預(yù)征率抑囤地 網(wǎng)民恐房開(kāi)轉(zhuǎn)嫁成本 # }7 {/ }房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇國(guó)土部再查城市商品房成本構(gòu)成 地價(jià)監(jiān)測(cè)成常態(tài) 8 x; L8 \: J/ K$ `cq.bbs.house.sina.com.cn國(guó)土部摸底貴陽(yáng)等35城市商品房成本 或?yàn)?span id="opkdopnojk" class=t_tag oncg="tagshow(event);return false" href="tag.php?name=%b5%f7%bf%d8" myhref="tag.php?&name=%b5%f7%bf%d8">調(diào)控提供參考cq.bbs.house.sina.com.cn. @( a2 N# ~$ Q8 H “打折新政”難遏房?jī)r(jià) 剝離扭曲成本或是關(guān)鍵新浪樂(lè)居$ ]5 I0 T: j! f |
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來(lái)自： 佐道開(kāi)石Keynes > 《我的圖書(shū)館》
