購房應要求開發(fā)商提供齊全的“五證、二書” 
  
　　購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。
　　“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。
　　“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1、《國有土地使用證》
　　《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

　　2、《建設用地規(guī)劃許可證》
　　《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
　　核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。
　　法律后果：按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

　　3、《建設工程規(guī)劃許可證》
　　《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。
　　核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。
　　法律后果：房地產商如未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

　　4、《建設工程施工許可證》
　　《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

　　5、《商品房銷售(預售)許可證》
　　《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

　　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

　　《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
　　兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　1、《住宅質量保證書》
　　是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。

　　2、《住宅使用說明書》
　　是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。 

　　另外，購房時還要做到“六項注意”：
　　一要注意房屋產權。凡產權不清或產權糾紛尚未了結的商品房，購置時一定要謹慎從事，切不可因貪小利而吃大虧，最好要求房地產公司提供商品房產權權屬證名書，以做到有備無患。
　　二要注意房屋質量。必須對房屋質量做詳細的調查，甚至對房地產商的信譽也要做到心中有數(shù)。
　　三要注意相關的配套設施，一定要了解房屋的供水、供熱、供暖、供電、供氣及排污情況，看是否能達到省時省事的標準，不要只注重房屋的外觀而忽視配套設施，最終帶來不必要的煩惱。
　　四要注意周圍環(huán)境。環(huán)境的好壞直接影響到房屋的升值潛力和生活便利程度，有些目前較為偏僻之處，但若在政府計劃大力開發(fā)的范圍之內，則有很大的升值潛力，若是馬上搬遷居住，最好選擇開發(fā)程度高、通車便利、綠化好、污染小及生活服務設施完善的區(qū)域。
　　五要注意簽定正規(guī)的合同書。購房時，一定要和對方填寫國家工商局和建設部聯(lián)合制定的《商品房購銷合同示范文本》，它是依據(jù)我國經(jīng)濟合同和城市房地產管理的有關法律、法規(guī)制定的，其內容反映了商品房購銷活動中各環(huán)節(jié)必須明確的當事人雙方的責權關系，可避免因合同缺款少項和當事人表述不真實、不確切而出現(xiàn)顯失公平和違法條款的情況，它已成為減少商品房購銷合同糾紛的關鍵。
　　六要注意售后服務。要了解有關售后服務的范圍、條件、費用等，尤其要把房屋維修、水、電、氣、暖的供應，保安、保潔等情況問清楚，并將上家在這方面的承諾寫進購房合同中。