十六、購商品房八忌

1、忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡單理解為中小戶型的放大，而是一種全新理念、功能更多、更完備、更合理、更科學(xué)的設(shè)計。如合理增加了高度和采光（如設(shè)景觀落地窗）。否則，面積擴大了，房屋自然顯得低矮了，便有了大而不當(dāng)?shù)膲阂指泻涂諘绺小?/p>

2、忌一覽無余。許多老戶型，進入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計，廳內(nèi)景象、各個房間一覽無余，缺乏層次感，臥室、書房的私密性、舒適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計應(yīng)多種多樣，能起到豐富內(nèi)涵、點綴居室、增加層次的作用。

3、忌廚廁相連或相隔過遠(yuǎn)。廚廁連在一起的設(shè)計一是不利衛(wèi)生，二是在采光上相爭相克。如套房面積較小，兩者便難以保持適當(dāng)距離，設(shè)計時應(yīng)在房門位置上做文章。如廚廁相隔過遠(yuǎn)，熱水器便不好安裝。起居室最好不要直接看到衛(wèi)生間的門。

4、忌廳內(nèi)多門。起居室（廳）的門過多，形成對廳實際面積的擠占，使起居室（廳）成為走廊（過道），從而使廳顯得破碎，難以形成整體，效果上的和諧，也必然給擺放家具、電視、沙發(fā)等物以及懸掛書畫藝術(shù)品造成困難，視覺上也顯得雜亂無章。

5、忌光線灰暗。許多老式設(shè)計僅重視臥室、起居室的光線，廚房、客廳的光線都很差。對室外景觀的選擇也越來越重要，若環(huán)境差，綠化差或嚴(yán)重影響、障礙遠(yuǎn)視效果，對房屋增值前景是個制約。

6、忌動靜相擾。按生活起居方便的要求，臥室位置宜深一些，戶門最好不要直接對著廳，音箱、電視應(yīng)和主臥室保持一段距離，以免互相干擾，以利于相對安靜的環(huán)境。廚房、餐廳最好相連，既方便生活又利于清潔衛(wèi)生。

7、忌廚房深藏或淺露。若廚房設(shè)置太深，對排放油煙廢氣不利。有的戶型進門就是廚房（或廁所），在整潔度、感官上和減少噪音等方面就大打折扣。

8、忌房屋通透性差。空氣是否對流是一項重要的環(huán)保指標(biāo)，也是戶型設(shè)計成功與否的重要標(biāo)志。過于曲折的戶型使夏日室內(nèi)溫度偏高，有的房間悶熱難耐，不利身體健康。

十七、買商品房六守則

購買商品房是一個科學(xué)的抉擇過程，消費者如肯動腦筋，用經(jīng)濟的、超前的眼光去分析市場、把握商機，就可以得到減少投入?yún)s不降低實惠的客觀效果。

一、買“成交價”

價格是購房要素的首選，但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門的價格水平，如“起價”、“均價”、“開盤價”、“優(yōu)惠價”、“清盤價”等等，其中起價最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。“均價”實際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計算售房面積的一種方法，個別發(fā)展商亦有用“均價”來吸引消費者的。購房者同樣應(yīng)該注意，購房前對自己的購房支出有一個清醒的預(yù)期計算，不要尋著低價位找房源，然后水漲船高的抬高自己的購房支出。與其這樣，還不如直接找一個中意的樓盤。還有兩種價格應(yīng)該注意，那就是“報價”和“成交價”，報價和成交價之間的差，往往就是打給購房者的“折扣”。也就是說，當(dāng)銷售人員向您介紹價位的時候通常是報價，您能否買到低于報價的成交價，就看您的談判能力了。

二、買利好環(huán)境

交通方便與否，是當(dāng)前商品房價格定位的重要因素。通常情況下，房價自城中心向外逐漸遞減。但購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價格買進眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實惠。購房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，重點了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問題能夠逐漸得到解決，暫時困難的克服就很值得。

三、買“內(nèi)部認(rèn)購房”

近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購”的方式。這是由于某項目在正式推出以前，營銷商對市場接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購價一般定的較低，有投石問路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時段價”，同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如果斷出手，往往能得到比開盤價低幾個百分點的實在優(yōu)惠。一套房計算下來就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項目的發(fā)展前景較好，其中最重要的一點是：該房地產(chǎn)項目合規(guī)、合法，具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。

四、買“開盤價”

和前面的“內(nèi)部認(rèn)購”相類似，商品房的“開盤價”中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項目正式開盤時，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項目物有所值的美好形象，往往作出切實的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無論是內(nèi)部認(rèn)購價還是開盤價，都要隨著市場的變化和該項目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應(yīng)做通盤考慮。

五、買“清盤房”

剛開始賣和最后賣的商品房價格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動的需要，一般將價格定得很低，然后隨著開發(fā)進度和市場形象的確立和市場占有率的提高，價格會逐漸上揚。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進入了房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時價格會低下來。在上述兩個時期購買住宅應(yīng)該是最實惠的了，這種實惠一般體現(xiàn)為價格形態(tài)和實物形態(tài)兩個方面。前者，消費者從中得到的實惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多；后者，消費者除了低價購房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實保證。因為清盤房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮。需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費者在選擇的時候應(yīng)該從長計議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價格偏低的誘惑而買進不稱心的住房，造成長久的遺憾。

六、買實在面積

個別房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋計量面積上會打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。但有一些房地營銷商在期房銷售過程中不確定房屋的精確面積，有意打下“埋伏”，留待以后讓購房者增補購房款，這實際上造成購房者預(yù)期購 房費用的增加。有鑒于此，購房者在選擇期房時，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計算面積，最好留下圖紙及有關(guān)說明文書的復(fù)印件，認(rèn)真研究購房合同上有關(guān)面積的說明，“敲死”住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動局面。

十八、牢記看房十二招

1、地段

地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價，同時也是物業(yè)保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房價比較合適的即可。

2、朝向

良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū)，以正南朝向接受陽光直射面最大，時間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會有陽光直射入室。

3、層次

一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好層次，如成都若不帶花園的多層住宅三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。

4、功能分區(qū)

住宅應(yīng)充分考慮住戶的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、廁所、臥室、貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。

5、面積空間

單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米－5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米－19平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。

6、質(zhì)量與細(xì)節(jié)

在商品房選購中，最難把握的就是質(zhì)量問題，同時這也是日后使人感到煩惱最多的問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個方面，由于專業(yè)性較強，一般購房者很難檢驗。購房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很難看出來，它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計理念上，例如有的精品樓盤推出居室進屋的門采用“子母門”，即有一扇大門與一扇小門組合在一起，這樣的搬家具的時候就不會發(fā)生“門小家具大”的尷尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”，有的樓盤的電梯專門設(shè)置了語音提示等等，這些細(xì)微之處都是開發(fā)商素質(zhì)、意識的體現(xiàn)。

7、看電梯、樓梯

在時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進要仔細(xì)察看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險情況時，是否有利于逃生等等。

8、看環(huán)境

居住環(huán)境的好壞是一個不容忽視的問題。由于人們在冰冷的“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，一般對四周環(huán)境不會很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實，作為一名購房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等。

9、看景觀

小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計理念，而是像建樓房一樣先平整地皮，再造景觀。這樣的景觀，顯得很呆板，毫無層次可言，讓人根本無親切之感，一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時，景觀方面的投入占用了購房者房屋成本的5％左右，這可是一筆不小的開支。

10、看物業(yè)

看房不可不問物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可以引發(fā)大量的糾紛。因此，看房要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。

11、看配套設(shè)施

小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等，其中市政配套設(shè)施的管線最好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外還要重點考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。

12、采光與通風(fēng)

受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。

十九、選擇中間層的四要點

第一，頂棚和地面是否漏水。因為房屋漏水大多發(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位（比如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫），所以要避免選擇處在這些部位的房間。在自檢時，可以采用比較簡單的方法--向室內(nèi)注水，看下層是否漏水。

　　第二，排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接著頂層和底層，通過的各種管道比較多，要留意這些管道穿過時，凸出的部位是否影響了正常的出入活動。

　　第三，陽臺是否安全。中間層距地面較高，陽臺的高度要足以保護老人和小孩的活動安全。如果是通長陽臺，在兩戶之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施，防止兩戶之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽臺、窗口不要過近，以防被攀爬遭劫。

　　第四，客廳、臥室的朝向是否科學(xué)，中間層易于通風(fēng)、采光，但要避開冬天凜冽的寒風(fēng)，接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，所以朝向要以南向為佳。如果小區(qū)棟距較小，應(yīng)咨詢鄰近中間層住戶的日照、采光情況。

二十、商品房選購的基本要點

選一套舒適、實用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個問題：

　　一、驗五證：主要包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

　　二、最好了解一下開發(fā)單位、設(shè)計單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級和信譽，再看一下是否有《建筑工程質(zhì)量許可證》、《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》，以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。

　　三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否宜人，市政配套、小區(qū)配套、購物條件等；周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等，交通是否便捷、道路是否適于疏散，有無停車場地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等。

　　四、保證住房的實用性、舒適性。主要考慮以下幾點：

　　(1)住房的使用面積與建筑面積之比，高層塔樓不小于72%，多層樓不小于78%為佳。

　　(2)住房布局緊湊、功能明確，滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲藏的需要。

　　(3)房間布置力求方正、平整；面積分配合適，保證適用、力求舒適，避免相互穿插、減少干擾；廚房要緊鄰戶門、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向為宜；主臥需要避免視線干擾，門不要直開向客廳；浴廁要通風(fēng)、采光，門也不要開向客廳；儲藏間力求隱蔽，門不要開在廳、房內(nèi)。

　　(4)滿足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求，選擇有三面朝向(其中有1～2房間朝南向)最佳。

　　(5)設(shè)計要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利于室內(nèi)改變格局。買老少間要看與鄰室是否能打通。

　　(6)市政管線是否集中布置，最好離墻近、外露少，管線與樓板、墻體穿插處是否做了套管；衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格；是否預(yù)留了空調(diào)位置；每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有2～3個電源插座，有無漏電保護裝置；煤氣表、水表、電表是否出戶。

　　(7)門窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致；框與墻體縫隙要填滿，表面平整光滑，無裂縫；門窗扇開啟、推拉靈活，無倒翹；五金配件應(yīng)齊全，關(guān)閉后密封條處于壓縮狀態(tài)。

　　五、對于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動與噪音的處理情況，還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的空間等。

二十一、購房自用主要考慮哪些因素

1)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；

2)合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要：

3)合理的地理位置，符合工作、生活的需要；

4)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；

5)完美的生活環(huán)境(綠化、私密、無噪音、無污染等)，保證健康生活；

6)相對能夠承受的房價；

7)堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；

8)舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。

二十二、如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域

消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：

I)外出(上、下班)的交通是否便捷；

2)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；

3)孩子的教育設(shè)施是否完備；

4)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；

5)綠化環(huán)境；

6)親朋好友往來是否方便；

7)市政配套是否齊備；’

8)和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。

二十三、購房投資主要考慮哪些因素

購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：

1)物業(yè)所在的地段是否具有投資價值；

2)有否重大政策導(dǎo)向(如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā))；

3)有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目(如地鐵、機場)；

4)是否由可信度高的開發(fā)商營造：

5)同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；

6)出眾的生活環(huán)境(如：有山、水、公園、溫泉等)；

7)特別的生活配套設(shè)施(如名牌學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、著名大商店等)；

8)超前的設(shè)計規(guī)劃(如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等)；

9)漂亮(或標(biāo)志性)的建筑外觀；

10)良好(出色)的物業(yè)管理；

11)合理的房型面積和總價(便于出租或轉(zhuǎn)手)；

二十四、如何確定購置物業(yè)的大小

對物業(yè)的大小，每個消費者都會有個先人為主的概念，如三口之家二室一廳，三代同堂三室一廳等。但買好之后，往往會出現(xiàn)很多的不滿，不是臥房太小，就是少了書房、工作室，要不就是房間太大，打掃太費力，這是因為購置物業(yè)前沒有細(xì)細(xì)打算造成的。因此，購房前，購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需要、特殊愛好、經(jīng)濟實力和未來發(fā)展等請多因素綜合考慮確定欲購房屋的面積。特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟承受能力，面積每多 1平方米，購房者就需多支出幾千元。

另外，購房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積，因為目前市場上一般是以建筑面積進行購售，多、高層的有效面積得房率也不同。

二十五、買底層、頂樓關(guān)鍵看什么

在一些人的觀念中，商品房的樓層最忌購買底層和頂層，因此為了不致頂層和底層壓手，許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章，如底層贈花園、頂層贈露臺，且花園和露臺設(shè)計確實很精美，風(fēng)格別致?；ㄍ瑯拥腻X甚至更少的錢卻比別人多得一處花園或露臺，實是物超所值。買這樣的房可以節(jié)省不少開支，但也有學(xué)問，不僅要價廉還要物美，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？ 　　

在底層，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。筆者認(rèn)為最好請專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。 　　

頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常 "水深火熱"。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因為通風(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏水通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

二十六、購房前調(diào)查房產(chǎn)哪些情況？

人們在購買房地產(chǎn)時常常會遇到一些意想不到的問題。有些購房者因急于購置房產(chǎn)，在對所購房產(chǎn)了解甚少的情況下，便匆忙作出購買的決定。實際上有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定，存在爭議，當(dāng)不了解情況的購房人一旦盲目付了款，就會陷入一場曠日持久的訴訟。

這種情況不僅發(fā)生在購置舊房產(chǎn)時，甚至在購置新房產(chǎn)時也會遇到，因為經(jīng)常有幾個單位聯(lián)建住宅樓，并出售其中一部分，當(dāng)聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭議時，購房人就會陷入困境。在購置舊房產(chǎn)時還會遇到更棘手的問題，即舊房產(chǎn)位于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi)，這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許買賣，即使買了也過不了戶最終拿不到產(chǎn)權(quán)證，這種情況常發(fā)生在私下買賣交易中。

購房人還應(yīng)該清楚，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)不能出售，除非獲得抵押權(quán)人的同意。購房人在買房前，一定要弄清楚房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前已成為抵押物，則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷售之列，因為抵押權(quán)人可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣購房人就會陷入一場無謂的官司中去。

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)也不能出售，此時房產(chǎn)所有權(quán)人無權(quán)出售自己的房產(chǎn)，在此期間的交易行為沒有法律效力，所以，購房人在選購房產(chǎn)前，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況，并要產(chǎn)權(quán)人提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些發(fā)展商申請銀行為其客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款，他們在售房廣告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”，導(dǎo)致購房人產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為只要購買此廣告上所刊登的房產(chǎn)，就可以獲得銀行貸款。但購房人往往忽視了銀行要對每一位申請人進行資格審查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲得銀行抵押貸款購買房產(chǎn)的人，應(yīng)先了解銀行的貸款條件后再決定是否買房，這樣就會避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。

購置房產(chǎn)一般涉及金額較大，有時是購房人一輩子的積蓄，因此購房人應(yīng)謹(jǐn)慎行事。房產(chǎn)買賣交易程序復(fù)雜，涉及問題較多，最近政府又頒布了一系列有關(guān)房產(chǎn)買賣、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，所以，購房前應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)定和有關(guān)程序。如果購房人要想更有把握，也可到專業(yè)律師事務(wù)所進行咨詢。

購買房產(chǎn)雖然表面上不像購買股票那樣變化莫測，但實際上也會遇到各種各樣復(fù)雜的問題，需要具備多方面的知識，尤其是有關(guān)的法律知識。比如，在一般情況下，由于購房者大多數(shù)是首次購置房產(chǎn)，許多問題不可能預(yù)見到，更無經(jīng)驗起草或參與修訂合同，這樣就會給購房者買房造成困難，難以確實保護自己的合法權(quán)益。在這種情況下，購房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師協(xié)助自己與發(fā)展商簽合同。完善的房產(chǎn)買賣合同既可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為，也能有效地保障購房者的合法利益。

二十七、《新建住宅使用說明書》包括的基本內(nèi)容

《成都市商品房買賣(預(yù)售)合同》第十一條指的《商品房使用說明書》即《新建住宅使用說明書》應(yīng)該包含這寫基本內(nèi)容：對住宅的建筑結(jié)構(gòu)、類型和各設(shè)施容量、布置情況等性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用注意事項。

　　具體地說，《住宅使用說明書》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：１、開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；２、建筑結(jié)構(gòu)類型和承重墻平面布置說明；３、自來水、雨污水、強弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施的容量、配置、管線走向的說明；４、有關(guān)部門設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；５、門窗類型和其他使用注意事項；６、配電負(fù)荷說明；７、裝飾、裝修注意事項；８、其他需說明的問題；９、住宅共用面積使用規(guī)定說明；１０、住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；１１、小區(qū)公用設(shè)施使用、維護說明。應(yīng)該說，包含上述內(nèi)容的《新建住宅使用說明書》才是合乎標(biāo)準(zhǔn)的。

二十八、《新建住房質(zhì)量保證書》包括的基本內(nèi)容

為了保護購房者的合法權(quán)益，加強商品住宅售后管理，我國《建筑法》對建筑物質(zhì)量事項有明確的法律規(guī)定。同時，建設(shè)部以（1998）102號文印發(fā)了《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度規(guī)定》，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付新建商品住宅時，應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，《住宅質(zhì)量保證書》可作為商品房買賣合同的補充約定。（成都市稱為《商品房質(zhì)量保證書》）應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)管部門核驗的商品房質(zhì)量等級；

2、開發(fā)商承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任；

3、寫明正常使用狀況下各部件及部件的保修內(nèi)容與保修期，具體為屋面防水溝、墻面、廚房、地下室、管道滲漏1年，墻面頂棚抹灰層1年，地面空鼓開裂、大面積起砂1 年，門窗翹裂、零件損壞1年，衛(wèi)生潔具1年，供熱、供冷系統(tǒng)1個采暖期或供冷期；

4、其他部件的保修期限由開發(fā)商與用戶自行約定。

此外，《住宅使用說明書》還應(yīng)對注意的結(jié)構(gòu)、性能和各部位或部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明。

基本術(shù)語知識

公房

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

使用權(quán)房

　　使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

不可售公房

　　不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

　　已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。

單位產(chǎn)權(quán)房

　　單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

　　廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

私房

　　私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

　　二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

期房

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

　　所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

　　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

外銷房

　　外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)或和個人。

內(nèi)銷房

　　內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

共同共有房產(chǎn)

　　共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

　　共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

　　尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

　　爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)

　　城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

　　居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住組團

　　居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施

　　配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

　　公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。

建筑小品

　　建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

宅間小路

　　宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。

產(chǎn)權(quán)證書

　　產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

住宅部品

　　住宅部品：一詞譯自日文。意指在住宅里面有獨立功能的住宅工業(yè)產(chǎn)品，如門、窗、廚具、潔具等。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結(jié)構(gòu)配件，如窗臺、 門窗過梁、水泥預(yù)制件等。

房屋產(chǎn)權(quán)

　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

所有權(quán)

　　房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容．

占有權(quán)

　　房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。

使用權(quán)

　　房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)．

收益權(quán)

　　房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 　　

處分權(quán)

　　房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式:

　1. 買賣；

　2. 交換；

　3. 贈與；

　4. 以房地產(chǎn)抵債；

　5. 以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　6. 因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。

房屋契稅

　　是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時承受人向政府交納稅款。

產(chǎn)權(quán)置換

　　產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

房地產(chǎn)按揭

　　“按揭”的名稱是從香港地區(qū)傳入內(nèi)陸的，源于mortqage一詞，本意是“抵押”，這詞發(fā)言的后半部，經(jīng)過粵語的洋涇浜式改造，讀成“按揭”，現(xiàn)在已運用于正式文本，按揭可分為法定按揭和衡平法按揭。

大產(chǎn)證

　　大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理?！?/p>

小產(chǎn)證

　　小產(chǎn)證：即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。

建筑專業(yè)術(shù)語

建筑面積

　　住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

　　住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

　　計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

公用面積

　　住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 　　

實用面積

　　它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

居住面積

　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計租面積

　　作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

積率

　　容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

　　得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

　　套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。

開間

　　住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米——3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

　　 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40——50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進深

　　在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

套內(nèi)面積

　　俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。

公攤面積

　　商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

面積

　　竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。

輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

　　房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

　　建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

　　綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

　　綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

　　層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

　　凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實用率

　　實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽臺

　　陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺

　　平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 　　

地下室

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室

　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

居住區(qū)用地

　　居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

住宅用地

　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 ．

其他用地

　　其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

公共服務(wù)設(shè)施用地

　　公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地

　　道是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地

　　公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

　　道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

　　建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公用建筑面積

　　公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積．

玄關(guān)

　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷

　　隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

過道

　　過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

產(chǎn)權(quán)、公證、稅費

一、二手房上市需要辦理哪些公證

在房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移中，買賣雙方都希望在保護自己權(quán)益的同時，從一系列復(fù)雜的程序和手續(xù)中解脫出來。對此，我們買二手房時應(yīng)注意：

繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證

如果您想出售的房屋是通過繼承或贈與等方式繼承得來的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您應(yīng)該將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應(yīng)繼承的財產(chǎn)份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意出售房屋，對此，您可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進行出售。

聲明書公證

由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居住(或落有多人戶口)和使用，"同意書"便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權(quán)。這里面會涉及他們是有條件放棄還是無條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時候需要您履行？他們在什么時候?qū)嶋H搬出，甚至包括什么時候遷移戶口。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。

委托書公證

委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對中介機構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。

買賣合同公證和貸款擔(dān)保合同公證

目前，由于尚無制式的二手房買賣合同文本，這就需要具備法律專門知識的公證員對合同進行起草、完善和把關(guān)。在購房過程中，您可能還會與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，這期間，您購置的房屋也許會發(fā)生再轉(zhuǎn)讓、贈予、繼承、變賣等，這些變化都會影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權(quán)利不因上述變化而受到損失。

提存公證

二手房買賣合同在實際履行中，房屋的交付是一個突出的問題。配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

二、怎樣查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況

　　“二手房”交易一般都是個人之間的買賣行為，因此對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一介紹。

　　要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

　　第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：

　　查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：

　　1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

　　第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

　　總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。

三、買二手房要繳納哪些稅費

1、 契稅：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）凡屬個人購買自用普通住宅，契稅按成交價或指導(dǎo)價×1.5%收??；其他情況（如個人購買非年住宅或單位購買等）按3%收取；

2、 交易手續(xù)費：（由市房地產(chǎn)交易中心代收）成交價或指導(dǎo)價×0.5%；

3、轉(zhuǎn)移登記費：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）成交價或指導(dǎo)價×0.5%；

四、二手房產(chǎn)權(quán)具有哪些特征

從產(chǎn)權(quán)的利益關(guān)系上看，包含上述的房屋產(chǎn)權(quán)形式在內(nèi)的不完全產(chǎn)權(quán)具有如下特征：

1.權(quán)利主體具有相對性，產(chǎn)權(quán)人權(quán)利有所限制

在商品房、私房這樣的完全產(chǎn)權(quán)住房買賣過程中，賣方的權(quán)利幾乎不受政策的限制，可以向任何買家出售住房。不完全產(chǎn)權(quán)的房屋則不然，往往有居住年限限制，還要求取得單位的同意。有的還對買家也有限制，要求優(yōu)先向國家房管部門、單位或者單位內(nèi)同事出售，或者限制為住房困難的中低收入家庭。

目前，福利性產(chǎn)權(quán)形式、有限產(chǎn)權(quán)形式的交易活動在國務(wù)院明令禁止之列。

2.權(quán)利客體具有相對性，房屋面積受到限制

完全產(chǎn)權(quán)的住房面積是不受政策限制的，政策性住房則不同，不同地區(qū)的單位對不同級別的公務(wù)員、職工的住房面積有標(biāo)準(zhǔn)限制。

3.所有權(quán)的內(nèi)容具有相對性，權(quán)能有所限制

完全產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)人對房屋的占有、使用、收益和處分等權(quán)利是排他的、絕對的，也擁有相對應(yīng)部分的完全土地產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）。不完全產(chǎn)權(quán)的這些權(quán)能卻是相對的、有限定的，不具備完全的土地產(chǎn)權(quán)。在占有權(quán)和使用權(quán)方面，一般只允許產(chǎn)權(quán)人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原則上不得利用擁有相對產(chǎn)權(quán)的住房取得收益，或者只允許在一定條件下取得部分收益。

通過以上介紹我們可以看出，當(dāng)前的住房產(chǎn)權(quán)有多種獲取形式，不同來源的房屋具有不同的產(chǎn)權(quán)特點。有些住房的產(chǎn)權(quán)交易是沒有限制的，有的則是有所限制的。有產(chǎn)權(quán)限制和沒有產(chǎn)權(quán)限制的二手房在交易中的程序和稅費等諸多方面都有所不同。

五、二手房涉及哪些住房產(chǎn)權(quán)

1994年7月18日公布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》（以下簡稱《房改決定》）對住房產(chǎn)權(quán)下的定義是：“住房產(chǎn)權(quán)是住房各項權(quán)益的總和。依據(jù)我國法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利?！?/p>

完整的住房產(chǎn)權(quán)包括完全的土地產(chǎn)權(quán)和完全的房屋產(chǎn)權(quán)兩個大的部分。

由于在我國土地是國家所有，所有權(quán)不能買賣，只能對使用權(quán)進行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權(quán)概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權(quán)，是指土地使用權(quán)，而完整的房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán)，也稱房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

其中，國家出讓出來的土地使用權(quán)是有年限規(guī)定的，一般住房用地的使用權(quán)出讓年限為70年。在使用年限內(nèi)，房屋的土地使用權(quán)可以在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中還涉及到他項權(quán)。其中又主要包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)和典當(dāng)權(quán)。抵押權(quán)是指，房屋的有償使用權(quán)及有償出讓的國有土地使用權(quán)可以用以抵押。抵押開始，抵押權(quán)人（債權(quán)人）即取得房屋或土地的抵押權(quán)，抵押人（產(chǎn)權(quán)人）和抵押權(quán)人要訂立抵押契約，規(guī)定還款期限及利息。到期不還清債務(wù)的，抵押權(quán)即喪失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人享有以抵押物作價或從拍賣房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。

1.地役權(quán)：我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動產(chǎn)）的通行、取水和排水等權(quán)利，用相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權(quán)利稱為地役權(quán)。一般認(rèn)為，相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行限制。同時，為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權(quán)利，要向他人交納一定的費用。

2.租賃權(quán)：經(jīng)出讓的國有土地使用權(quán)可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權(quán)，這是我國的一種較特殊的土地他項權(quán)。

3.典當(dāng)權(quán)：簡稱典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人以商定的典價給承典人，承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。在典期內(nèi)，承典人不收付出典價的利息，而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。超過典期，出典的人如果不贖回或者無力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍權(quán)。此外，房地產(chǎn)的他項權(quán)利還包括相鄰采光通風(fēng)權(quán)、相鄰安全權(quán)、借用權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)和地上權(quán)等。

六、二手房交易中產(chǎn)權(quán)發(fā)生了哪些變化

由于在各地房改中，房改房大多是以成本價和標(biāo)準(zhǔn)價獲得的（分別占領(lǐng)45％左右），以市場價出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)。這類產(chǎn)權(quán)在交易中涉及到多方面的所有者權(quán)益關(guān)系。按照本節(jié)前面一部分講述的各種產(chǎn)權(quán)獲取方式具體地講，主要有如下一些產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化：

一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

我們已經(jīng)介紹了，商品房和私房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較明確和簡單，所有者擁有全部的土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，按自己的意愿對其進行交易，在交納正常稅費之后，獲取交易的全部收益。與此同時，也將住房的全部產(chǎn)權(quán)一次性的轉(zhuǎn)移給購買者。

商品房和私房交易過程中涉及到的產(chǎn)權(quán)問題，主要是可能存在共有產(chǎn)權(quán)糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，或者是兄弟姊妹的共同財產(chǎn)，大家共同享有產(chǎn)權(quán)。按法律規(guī)定，這種共有產(chǎn)權(quán)的房屋交易，需要共有人全部出具書面同意證明材料，才能進行交易。

這種共有產(chǎn)權(quán)的糾紛，主要是來自出售方，但也可能影響到購買方，因為這種在出售方無權(quán)出售情況下的房屋買賣合同，在法律上屬于無效合同。

二、市場價購買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

前面已經(jīng)講到，以市場價購買的房改房具有完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。

三、以成本價購買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

成本價購買的房改房，與市場價購買的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際上仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分。在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權(quán)相關(guān)收益（租金）提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時的交易是不完全的市場交易。

當(dāng)居民出售住房時，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場價進行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權(quán)的。于是，購買公房時沒有包含土地使用權(quán)費用的問題就顯現(xiàn)出來了。土地使用費涉及到兩個重要利益關(guān)系：

1.對起初購買公房時按照當(dāng)時的市場行情應(yīng)當(dāng)交納的土地使用費；

2.從購房以來直到出售時這一段時間內(nèi)由于種種原因引起的土地增值問題；

其中，第一個方面的問題不太大，當(dāng)年的土地使用費已經(jīng)在市場價售房的方式中有測定。成本價購房的在土地使用費上較當(dāng)年差多少，比較容易明確。按這個差額補交的方法也很簡單，直接補齊就了事。麻煩在于土地增值問題，涉及到很多與經(jīng)濟利益關(guān)系密切的理論問題。

不論只有潛在的價值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地，在房地產(chǎn)市場上都有價格。土地的價格，完全取決于土地所有權(quán)、使用權(quán)被壟斷下的土地供求；土地資本的價格則以勞動創(chuàng)造的價值為基礎(chǔ)，并受到市場供求關(guān)系的影響。

七、二手房交易如何確定產(chǎn)權(quán)

二手房交易后產(chǎn)權(quán)確定，是關(guān)系到交易的合法性的標(biāo)志性問題?！斗康禺a(chǎn)法》對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或變更有專門的條例：“第六十條……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請上地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改該土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理?！?/p>

這個條例要求二手房交易應(yīng)到房管部門進行產(chǎn)權(quán)變更登記，在交易登記時管理部門將按照法規(guī)和政策要求進行審核，通過審核之后，將頒發(fā)變更了房屋所有權(quán)的新的房產(chǎn)證。就此，房屋產(chǎn)權(quán)部分的產(chǎn)權(quán)就得到了法律確認(rèn)和保障。

在房屋產(chǎn)權(quán)得到法律確認(rèn)之外，還要求對土地使用權(quán)這部分土地產(chǎn)權(quán)變更進行登記。這部分程序由法定的同級土地管理行政部門負(fù)責(zé)。當(dāng)國土部門按照有關(guān)規(guī)定確認(rèn)土地使用權(quán)變更登記沒有違規(guī)行為，由同級政府主管部門更換或者更改土地使用權(quán)證書。

八、手房的使用權(quán)能夠交易嗎

根據(jù)中華人民共和國憲法第十二條規(guī)定：社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。國家保護社會主義公共財產(chǎn)，禁止任何組織和個人用任何手段侵占或破壞國家和集體的財產(chǎn)。

國家房產(chǎn)屬于社會主義全民所有，按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)分級管理的原則，國家機關(guān)、企事業(yè)單位在授權(quán)范圍內(nèi)對國有房產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時負(fù)有保護國有房產(chǎn)不受損失的義務(wù)。授權(quán)單位轉(zhuǎn)移國有房產(chǎn)時，必須征得上級主管機關(guān)的同意并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)審查批準(zhǔn)。集體所有房產(chǎn)，是社會主義勞動群眾集體組織所有的房產(chǎn)，集體組織依法享有本組織所有房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

所有權(quán)有兩個特征：

一是明確性，它是一個包括財產(chǎn)所有者的各種權(quán)利及對限制和破壞這些權(quán)利時的處罰在內(nèi)的完整體系。

二是專有性：它使因一種行為而產(chǎn)生的所有報酬和損失都可以直接與有權(quán)采取這一行為的人相聯(lián)系。

因此，購買二手房，必須是產(chǎn)權(quán)交易，使用權(quán)是不能交易的。產(chǎn)權(quán)房交易有交易規(guī)則，使用權(quán)房交易純屬投機。

所謂房屋的使用權(quán)是指產(chǎn)權(quán)屬于國家，使用者在一定期限內(nèi)對房屋有使用權(quán)，沒有占有、收益、處分的權(quán)力。

所以使用權(quán)房是不能交易的，購房人千萬不要被交易條件，特別是交易價格所誘惑。任何鉆政策的空隙，造成國有財產(chǎn)流失的行為最終都是自尋煩惱！

價格評估

一、如何自行對二手房進行得簡單估價

　　對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個簡單的價格評估，不妨分兩步走。

第一步，需要確定個評估的基準(zhǔn)。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。能夠作為評估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實的成交價格。

第二步，結(jié)合評估基準(zhǔn)、具體房產(chǎn)情況，對有意向的房產(chǎn)估價。具體估價主要考慮以下三方面的因素對價格的影響。

1．房屋因素

房屋竣工后即進人折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10％。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價，2層和6層為－3％，7層為－5％，3層和4層為＋3％，若是樓頂則為－5％；而朝向如無朝南窗則為－5％。

2．環(huán)境因素

環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5％，省、市重點中小學(xué)區(qū)的為＋15％。

3．心理因素

如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8％。

二、二手房定價因素

在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素

房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。

環(huán)境因素

環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無法和新建商品房類比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。

心理因素

心理因素如果不是在價格上有較大的誘惑力或其他特殊需要，人們是不愿意買舊房居住的，新、舊房價格相差不大，人們對買舊房的心理障礙就無法逾越。

綜上所述，我們試著這樣來測算二手房價格，以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：

1．房屋因素

（1）折舊：年折舊－2％

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

（3）樓層：2、6樓－3％；7樓－5％；3、4樓＋3％；1、5樓為基準(zhǔn)價；若是樓頂另－5％

（4）朝向：無朝南外門窗－5％

2．環(huán)境因素

（1）無物業(yè)管理－5％

（2）非獨立封閉小區(qū)－5％

（3）有省、市重點小學(xué)區(qū)＋15％

3．心理因素：－8％

現(xiàn)在我們舉一個實例來驗證一下。

　 房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。土地級別：二級地區(qū)。

　 房屋結(jié)構(gòu)：混合一等

套型：“三小”套型－10％

　 建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2％）=－24％

　 樓層：共七層，此房位于二樓－3％

朝向：南北

物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理－10％

學(xué)區(qū)：重點中小學(xué)＋15％

心理因素：－8％

當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為：4500元／平方米

4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=2700（元／平方米）。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

三、如何進行二手房評估

評估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見的要數(shù)置換物業(yè)評估了。隨著房產(chǎn)二、三級市場日益繁榮，舊房估價作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

毛估說不過去　市場比較可擺平

一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。目前，主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價房屋的評估價。

二手房定價相關(guān)系數(shù)多多

影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向為準(zhǔn)，東向減5％—6％的系數(shù)，西向減10％；多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5％—6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里最多可減40％；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2％—5％，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認(rèn)為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。

二手房具有時效性

業(yè)主對舊房估價的認(rèn)識存在著一些誤區(qū)。舊房估價有個最重要的特征———時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點，常常質(zhì)問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬元，我的估價才24萬元？”影響舊房估價的因素很多，但有的業(yè)主強調(diào)個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應(yīng)賣個好價。

另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進行現(xiàn)場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機”。

四、如何計算二手房折舊費

房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问?，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。

　?。?）建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。

　　它只應(yīng)是住宅本身的進價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

　?。?）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。

　　在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2％；磚木結(jié)構(gòu)一等為6％；磚木結(jié)構(gòu)二等為4％；磚木結(jié)構(gòu)三等為3％；簡單結(jié)構(gòu)為0。

　?。?）使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。

　　房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：　　

　　　　　　　　造價－殘值　　　造價×（1－殘值率）

　　年折舊費＝－－－－－－-或＝－－－－－－－－－－

　　折舊年限　　　折舊年限　　　　　折舊年限

　　消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

　　舊房價格＝造價－年折舊費已使用年數(shù)

　　當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

五、影響二手房房價的因素有哪些

估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。二手房房價的形成，無非是兩個方面：一是實體因素，二是影響因素。實體因素可以參照一定標(biāo)準(zhǔn)；但影響因素則帶有強烈的主觀評價，需要豐富的經(jīng)驗與嫻熟的技巧去分析與把握。一般而言，影響因素可以分為以下三大類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

一般因素

即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房價要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好的保護個人隱私的產(chǎn)型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關(guān)的社會因素的影響。

此外，心理因素也會影響房價。例如，人們普通的喜“8”厭“4’，房子沾了“8”字，身價憑空高一截；房子沾了“4’字，就只有受點委屈了。最為典型的莫過于“風(fēng)水”之說，如果某套房子被風(fēng)水先生指為不祥，則很難再有清白名聲，人人避之不及。再如，賣主此刻正是債主盈門、或是打離婚官司、或者忙于搬遷，此時只恨不能早日脫手，但求不虧而已，房價也較“溫柔”。

區(qū)域因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房價格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)?？疾靺^(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手：

1：氣候條件 陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風(fēng)起兮塵飛揚”。

2：居民素質(zhì)如何 它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。

3：街道與交通狀況 如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4：基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何 如住家附近是否有幼兒園。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。

5：商業(yè)網(wǎng)點是否齊全 如購物是否便利。

6：環(huán)境狀況 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空間。

7：住宅布局是否合理 如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因為狹窄而相互妨礙等。

需要強調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。道理不言自明。

個別因素

影響二手房房價的個別因素可以從如下方面考察：二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等勿需多言。需要強調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個層面：設(shè)計質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問題。

六、影響二手房房價的環(huán)境因素有哪些

不同的二手房類型，在位置的選擇上有著不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。在選擇居住性二手房時，要注意以下因素：

自然條件

自然條件中，日照、溫度、風(fēng)向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化，是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點要素。

對于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響。比如小區(qū)內(nèi)大量開辟綠地或種植園林，由于局部區(qū)域綠地的變化而影響局部氣象條件。

對于人文和天然環(huán)境狀態(tài)，主要體現(xiàn)于所謂的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的藝術(shù)造型及其與周圍房屋及公共建設(shè)設(shè)施是否協(xié)調(diào)一致，往往就是居住小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否舒適宜人的直接表現(xiàn)，同時也是小區(qū)物業(yè)管理是否運轉(zhuǎn)良好的直接性外在表現(xiàn)。如果某二手房所處住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量粗劣，外在環(huán)境形象丑陋，可想而知，常年在此居家將絕不是樂業(yè)靜修的理想居所。其次，如果房屋依水靠園，那么水景園藝將一覽無余，心情之舒暢自不待言。同時也必將遠(yuǎn)離塵囂和噪音的污染，換來一片寧靜。也許，“推窗望景”享受的不僅僅是視覺上的滿足，更多的是心理上的滿足與充盈。

對于一些災(zāi)害發(fā)生可能性及現(xiàn)實或潛在污染源的考察也是很重要的。對于臨水二手房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過大型的洪澇災(zāi)害，該房屋的抗災(zāi)性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護欄是否安全。如果是臨海二手房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點的臺風(fēng)記錄以及該房屋的抗風(fēng)性能。如果該地點（或地區(qū)）是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對有可能對水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂設(shè)施而帶來的噪聲污染源也應(yīng)密切關(guān)注，以免帶來不必要的麻煩。

環(huán)境條件

環(huán)境條件主要是指二手房所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。對環(huán)境條件的選擇，首當(dāng)其沖的就是居住片區(qū)的選擇。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分。

在購買居住性二手房對房屋地點的環(huán)境因素選擇時，就要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)的二手房，盡量購買已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點。此外，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地擴大，人們的消費習(xí)性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢。加上郊區(qū)房屋價格往往較城區(qū)房屋便直很多，更多人喜歡購買郊區(qū)二手房。此時，對房屋地點環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，就可能出現(xiàn)配套的公共設(shè)施滯后、環(huán)境條件惡劣等問題。

交通條件

交通條件主要是指城市及二手房所在居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全等方面。對交通條件的考慮，主要是針對遠(yuǎn)郊地點的居住性二手房。由于遠(yuǎn)郊地點的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設(shè)，城市的交通網(wǎng)絡(luò)的完全建立需要一個較長的時期。單從交通條件這一因素來看，城市中心地點的二手房要優(yōu)于城郊二手房，因為其可節(jié)約大量的交通費用和時間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。當(dāng)然，選擇城市中心地點二手房要以犧牲一定的價差和環(huán)境優(yōu)勢為代價。

配套條件

配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)，學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂休閑設(shè)備及設(shè)施配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地點二手房的附加價值及升值潛力，同時也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件相類似，配套條件也主要針對城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問題。

七、二手房交易在什么情況下需要進行房地產(chǎn)估價

(1)購買房屋時可能需要房地產(chǎn)估價

　　交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估價作為交易價格的參考。

(2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價

　　房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

(3)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)估價

　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

(4)遇到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價

(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時要進行房地產(chǎn)糾紛估價

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

價格專用術(shù)語

均價

　　均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

基價

　　基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

起價

　　起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。

預(yù)售價

　　預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。

一次性買斷價

　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

定金

　　定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金?！?/p>

訂金

　　訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。

違約金

　　違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

價格與付款

一、現(xiàn)行的三種商品房計價方式

據(jù)2001年６月１日實施的《商品房銷售管理辦法》，有三種商品房銷售的計價方式供當(dāng)事人選擇：按套單位計價、按套內(nèi)面積計價和按建筑面積計價。具體采取何種方式，由購房者與開發(fā)商協(xié)商。其中，可按套單位計價是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購房者購買的是現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，應(yīng)當(dāng)主要注意以下幾點：

    1、應(yīng)當(dāng)在合同中附上房屋平面圖，并標(biāo)明詳細(xì)尺寸；

    2、約定一個尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時的處理方式；

    3、套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、一次性付款和分期付款備有什么利弊?

購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。

一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金有限的消費者采用這一種付款方式困難較大。對于購置期房來說，由丁房款已全部交到開發(fā)商手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險較大。

分期付款是指購房者交付首期房款后(一般為總額的30％左右)，根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收人成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔(dān)經(jīng)濟損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上通常沒有了優(yōu)惠折扣。

三、首期付款額的選擇

依據(jù)中央銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中“借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價款的20%作為購房的首期付款”的規(guī)定。即購房款是10萬元，個人首付2萬元；但按80%貸款對個人限制及程序相對復(fù)雜。成都市通常按70%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　建議購房者最好能申請到70%的抵押貸款。但并非貸款愈多愈好，自付愈少愈好，這一切都應(yīng)控制在你的負(fù)債能力之內(nèi)。 因為每個人的財富積累不一樣，對未來經(jīng)濟收入增長的預(yù)期不一樣，消費偏好和投資偏好不一樣，因而每個人會選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)多一些，但購房者會有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。

　　更為重要的是，由于目前的房價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力的申請，對一般工薪階層來說，需要根據(jù)自己的實際情況出發(fā)通常。

　　當(dāng)然，有的人財富積累雄厚，經(jīng)濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。

　　不管怎樣說，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期付款額，是最佳的明智之舉。

四、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款

只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定中請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸 款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額 度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70％。

    對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好…些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當(dāng)前市場的通貨膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。

五、公積金、按揭,哪種貸款更合算

1、從可貸資金的來源來看，公積金暫不會排隊等候。

2、從申請貸款的資格來看,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請。

3、從能夠取得的貸款金額來看,公積金貸款更適合購買經(jīng)濟適用房，公積金貸款有數(shù)額限制，按揭只與房屋總價掛鉤，即最高不超過房價的80%，無其它上限規(guī)定。

4、從貸款的期限來看，兩種貸款從理論上均可申請30年，但實際貸款期限各銀行不一樣。

5、從貸款的利率來看，公積金的利息負(fù)擔(dān)要比按揭貸款少。

面積測算

一、如何測算二手房的房屋面積

測算面積的第一步是丈量面積。丈量面積不是難事，但也不像一般購房者所設(shè)想的那么簡單，有一些技術(shù)方面的小要求需要加以注意。

首先要調(diào)查清楚二手房的產(chǎn)權(quán)范圍、四址歸屬和使用情況；異產(chǎn)同幢的時候，需要查清房屋產(chǎn)權(quán)人的自有部分和共有部分以及相鄰房屋的產(chǎn)權(quán)范圍，避免在不清楚的情況下造成侵犯他人產(chǎn)權(quán)的尷尬情況出現(xiàn)。

丈量時需要注意的第二個問題是如何處理內(nèi)墻、外墻的厚度。應(yīng)該查清隔墻是共墻還是借墻，如果隔墻屬于兩戶所共有，那么就稱之為“共墻”；如果隔墻產(chǎn)權(quán)屬于鄰戶所有，那么就稱之為“借墻”。丈量的時候，如果是“共墻”，就應(yīng)該測到墻體的中心線；如果是借墻，就只能夠測到房屋的內(nèi)墻面，千萬不要包墻丈量，否則就會虛增面積。

測量二手房面積的時候，大多數(shù)情況下都要進行分段測量，這就會出現(xiàn)一個累積起來的誤差問題。因此，在每次測量的時候最好將皮尺拉到終點為止，同時劃清下一次的對線點，盡量減小誤差。減小誤差的另一個方法就是耐心的多測幾次，一般來說，取幾次的平均值要比一次測量所得的數(shù)值更準(zhǔn)確可靠。當(dāng)然，每次測量結(jié)果值之間的差異也不能相差太大，否則也一樣有問題。如果邊長在5米內(nèi)，兩次測量值之差就不能超過8厘米；如果邊長在10米內(nèi)，兩次測量值之差就不能超過10厘米；如果邊長在20米內(nèi)，兩次測量值之差不應(yīng)超過11厘米；如果邊長在30米內(nèi)，兩次測量值之差不應(yīng)超過20厘米。

丈量二手房房間比較簡便，如果要測量樓梯，則相對要復(fù)雜一些。應(yīng)該按照樓梯的水平投影長度進行丈量。

如果二手房有夾層，除了丈量四周外框的邊長外，還應(yīng)該丈量層高，以使計算面積。

普通的二手房內(nèi)部結(jié)構(gòu)通常是長方形，丈量起來比較方便。但是也有一些二手房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是一種不規(guī)則的多邊形，例如平行四邊形、梯形等，可以把它盡可能地分解成三角形以便于丈量和進行計算。如果在拐角處有弧形，也只能盡可能地分解成三角形來進行丈量與計算。當(dāng)然，請不要忘記加量墻厚。

最后提一下有關(guān)尺子的問題。在使用皮尺前最好能夠核對一下，方法是用30米長的鋼尺進行核準(zhǔn)，如果兩把尺子的誤差大于10厘米，就需要進行調(diào)整才能使用。

二、如何分?jǐn)偠址康耐恋孛娣e

除了建筑面積的分?jǐn)偅€有一項面積需要計算與分?jǐn)偅和恋厥褂妹娣e。

如果一個地號為一戶人家產(chǎn)權(quán)獨有，那么這戶人家的使用土地范圍包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常見的情況當(dāng)然是許多戶人家共同擁有一個地號，則每家每戶的使用土地范圍包括房屋占地、獨用地、分?jǐn)偟墓餐郝涞炔糠?。分?jǐn)傄蠓值瞄_，也要合得起，各戶使用土地面積的和應(yīng)該等于這個地號土地的總面積。不過通常這兩者之間總會有所出入，如果誤差是在允許范圍內(nèi)，就必須要按各戶的使用土地面積平差。

那么一塊土地內(nèi)的共用院落面積又該如何進行分?jǐn)偰?？原則是按各戶占有房屋建筑面積的比例來計算。下面介紹一個公式：

各戶分?jǐn)偟墓餐郝渫恋?該地號內(nèi)共用的院落面積/該地號內(nèi)房屋建筑總面積X各戶房屋建筑面積

除了分?jǐn)偣灿迷郝涿娣e之外，如果一幢房屋的產(chǎn)權(quán)歸各戶所有，那么使用土地面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t也是按各戶占有房屋建筑面積的比例來計算。公式如下：

各戶分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e=該幢房屋使用土地總面積/該幢房屋建筑總面積X各戶房屋建筑面積。

三、如何計算二手房的建筑面積

二手房房間的使用面積相對而言比較容易測算，只需遵照如上的方法仔細(xì)地進行丈量，將房間里能夠?qū)嶋H使用的面積全部丈量完畢，再用簡單的面積公式即可求出。在實際中比較麻煩的問題是二手房建筑面積的測算，因為這部分面積住戶并沒有實際使用，或者并非住戶單獨使用，也會攤?cè)肫渲小?/p>

依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，二手房房屋的以下構(gòu)建部分需要被計算進建筑面積的范圍：

如果是單層建筑物，則無論該建筑物有多少高度，都按一層計算。它的建筑面積應(yīng)該按照建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。但是，如果單層建筑物內(nèi)部又帶有部分的樓層，也應(yīng)計算建筑面積。

如果是高低聯(lián)跨的單層建筑，需要單獨計算建筑面積時，當(dāng)高跨為邊跨，那么就按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度，乘以勒腳以上外墻表面到高跨的中往外邊線的水平寬度計算；當(dāng)高跨為中跨，那么就按照勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱邊線的水平寬度計算。

當(dāng)然，多層建筑物的建筑面積，就按各層建筑面積的總和計算，它的底層按照建筑物的外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，但要注意的是：從二樓開始，就需要按照外墻的外圍水平面積計算。

以上介紹基本上是針對整幢二手房的建筑面積計算而言。當(dāng)然，通常情況下能夠買下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一戶獨有，該戶的建筑面積自然就是整幢建筑面積的總和，不存在諸如分?jǐn)傄活惖膯栴}。

如果有地下室、半地下室、地下倉庫、地下停車場、地下商店以及相應(yīng)出、入口建筑面積就按照上口外墻外圍的水平面積計算。但請注意：不能包括采光井、防潮層和保護墻。

如果利用了用深基礎(chǔ)作的地下架空層，并且層高超過2．2米，則按照架空層外圍的水平面積的一半來計算建筑面積，但如果架空層是用坡地建筑物的吊腳做的，層高也超過2．2米，建筑面積就按照圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。

毫無疑問，每一幢建筑物都會有通過建筑物的通道、門廳、大廳，但不管這些部分有多高，都只能按照一層來計算建筑面積。如果大廳、門廳里面還有曲線優(yōu)美但又難以計算的回廊，那么就按照回廊的水平投影面積來計算建筑面積。

此外，電梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物絕不可少的部分，都要按建筑物的自然層數(shù)來計算建筑面積。

至于建筑物內(nèi)的技術(shù)層，如果層高超過22米，也必須算入建筑面積。

如果有柱雨篷，按外圍的水平面積來計算建筑面積;但請注意：如果是獨立柱的雨篷，那就按頂蓋的水平投影面積的一半來計算建筑面積。

和柱雨篷一樣的情況還有：有柱的車棚、貨棚、站臺等，按照柱外圍水平面積來計算建筑面積；但如果是單排柱或是獨立柱，也只能按頂蓋的水平投影面積的一半來計算。

有一些樓梯間、電梯、水箱、機房等部位會突出房屋面，這時需要按圍護結(jié)構(gòu)的外圍的水平面積來計算建筑面積。突出墻外的還有門斗，也按照同一方法來計算。

算陽臺的建筑面積需要按不同的類型分別計算。如果陽臺是封閉式的，那么就按水平的投影面積計算建筑面積；但如果是凹陽臺或者是挑陽臺，那就只能按照陽臺的水平投影面積的一半來計算建筑面積。注意；又是一半面積。

有些建筑物的走廊和檐廊是有頂蓋和柱的，如果計算建筑面積，需要按照柱子的外邊線水平面積計算；但如果沒有柱子，就只能按投影面積的一半來計算。

同樣的計算方法也適用于兩個建筑物之間的架空通廊，如果上有頂蓋，也是按照通廊的投影面積計算建筑面積；如果沒有頂蓋，也只能按照投影面積的一半來計算。

除了有室內(nèi)樓梯，大部分建筑物還有室外樓梯。如果室外樓梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每層水平投影面積計算建筑面積，但是室內(nèi)樓梯按照水平投影面積的一半計算建筑面積。

如果是跨越其他建筑物、結(jié)構(gòu)物的高架單層建筑物，同樣也按照水平投影面積計算。如果是多層建筑，按照自然層數(shù)計算。

四、怎樣分?jǐn)偠址康墓裁娣e

實際生活中,同一幢二手房往往由多戶共同擁有。如果要單獨計算某一戶的建筑面積，首先必須調(diào)查清楚整幢建筑的產(chǎn)權(quán)究竟是如何劃分的，重點是其中的公共部分是如何劃分的。

二手房的某些結(jié)構(gòu)是不可能、不應(yīng)該劃分得清楚的，只能實行“共有”原則，人人都有份，但沒有誰能說出哪一部分是他的。例如；房屋的屋頂、梁、柱、樓板；原設(shè)計建造的外墻以及屬于整幢房屋的設(shè)施，例如電梯、屋頂水箱、泵房等，怎么能夠想像將這些東西分割給每家每戶呢？當(dāng)然，如果竟然有協(xié)議分割清楚了，那就按協(xié)議劃分處理。

此外，還有二手房的門廳、走廊、通道。樓梯等部位，如果有協(xié)議，就按協(xié)議辦；如果沒有協(xié)議，大家誰也說不清楚，那就是大家共有。

如果幾家?guī)讘艉嫌媚承┎考?，例如合用灶間、衛(wèi)生間、箱子間、壁櫥等，那么產(chǎn)權(quán)就由這幾戶共有。

把產(chǎn)權(quán)劃分清楚之后就可以計算出單戶的建筑面積。計算公式如下：

單戶建筑面積=全幢建筑面積+全幢使用面積X單戶使用面積

例如:李先生購買了一套二手房，使用面積為80平方米，該樓總的建筑面積為100000平方米，使用面積為92000平方米，則李先生這套二手房的建筑面積為：100000X92000X80＝87（m2）

當(dāng)然，利用這個公式也可以從建筑面積倒算出使用面積。通常賣房者都會向購房者提供有關(guān)二手房的建筑面積與使用面積的資料，購房者應(yīng)仔細(xì)對資料加以核對與計算。

五、二手房哪些地方不能算作建筑面積

要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，以下這些建筑部分不能夠計算在建筑面積之中。

首先就是突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾外，例如柱子、垛、勒腳、無柱雨篷、臺階等。藝術(shù)裝飾雖然帶來美感，但是不能計算為建筑面積。

除了室外樓梯，還有一種室外爬梯，是用來檢查諸如消防設(shè)備一類專用的，也不能算建筑面積。

技術(shù)層如果沒有2.2米，也不能算。

還有許多的建筑物都不能算建筑面積，包括：獨立的煙囪、油罐、水塔、煙道、貯油池、貯水池、園庫、貯倉、地下的人防干線或支線等。

某些平臺雖然占了不小的一塊地方，其實也不能算建筑面積。例如：建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺、利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

屋頂?shù)乃淙绻麤]有圍護結(jié)構(gòu)，就不能算建筑面積。

單層建筑物內(nèi)有些單層房間也不能算建筑面積。聽來不可能，但的確如此。例如：分隔的操作間、控制室、儀表間等。

前面曾經(jīng)提及深層基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層，如果層高不到2.2米，也不能算入二手房的建筑面積。由此可見2．2米的重要性，購房者在這條“三八線”附近一定要留意。

此外，要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，某些地方只能算“一半”面積。作為購買者應(yīng)特別加以關(guān)注和留意，不要不明不白地買下了并不存在的另“一半”。

物業(yè)管理

一、什么是物業(yè)管理

物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

二、物業(yè)管理企業(yè)的基本類型

物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：

　　一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

　　二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。

　　三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。

　　四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。

　　五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。

　　從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類：

　　一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。

　　二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。

　　三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。

　　從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：

　　一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。

　　二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。

三、何為物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管維修基金。

四、何為物業(yè)管理委員會？

物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。

五、何為物業(yè)管理公約

物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。

六、業(yè)主及業(yè)主大會的概念

業(yè)主

是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會

業(yè)主大會

是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

七、物業(yè)管理費如何定價

物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。

八、業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定

物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)；實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進行調(diào)整。

九、物業(yè)管理費由哪些部分組成

物業(yè)管理費主要由一下部分構(gòu)成：

    1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

    2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

    3、綠化管理費；

    4、清潔衛(wèi)生費；

    5、保安費；

    6、辦公費；

    7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

    8 、法定稅費。

    物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。

十、物業(yè)管理費是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價

物業(yè)管理費必須實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個月）向業(yè)主公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

十一、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù)

在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。

業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務(wù)是應(yīng)按照契約規(guī)定，交納應(yīng)分擔(dān)的管理費和其他費用以及國家規(guī)定的稅金；應(yīng)簽訂集體簽訂的公約。

業(yè)主委員會

是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔(dān)任。

物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)

根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對方享有的權(quán)利。

十二、業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎

    物業(yè)管理行業(yè)運作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費用總額的一定比例提取的。因此，管理費用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問題。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項費用按計劃支出成為物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督的一項重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？

　　確切地說，業(yè)主作為費用支付人，有財務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行使此項權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財務(wù)支出的公開性與透明度，是否符合預(yù)算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。

　　作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個人身份查賬時，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運作。

　　業(yè)主如果要行使此項權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會計師事務(wù)所檢查；二是提請業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所檢查。只有國家法律承認(rèn)的專業(yè)會計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達(dá)到查賬目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。

十三、業(yè)委會怎么監(jiān)管物業(yè)費

物業(yè)管理公司正常運作的經(jīng)費來源于管理費的收繳。管理公司每年度必須編制管理費年度預(yù)算和進行年度管理費用決算。由于各種原因的綜合影響，年度管理費決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。因此，做好對物業(yè)管理公司費用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。

　　對超預(yù)算開支的管理費決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會增加用戶下年度成本費用負(fù)擔(dān)，加大現(xiàn)金的流出。對于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費決算，或者是當(dāng)年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預(yù)算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應(yīng)該作為下年度預(yù)算費用開支額的一部分經(jīng)費來源，同時，也可以要求管理公司適當(dāng)調(diào)低下年度管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以減輕用戶下年度成本費用負(fù)擔(dān)，減少現(xiàn)金流出?？梢?，做好對物業(yè)管理公司費用支出監(jiān)督，對用戶的切身利益有較大保障作用。

　　時下，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財務(wù)報表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財務(wù)制度監(jiān)督公開化的透明程度。作為業(yè)主委員會，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？

　?。?）管理預(yù)算年度期間

　　A、對管理公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對管理費用支出明細(xì)表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費用和不合理費用的存在。

　　B、定期檢查管理公司的各項收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財務(wù)收支情況是否公開。

　　C、建立例外大額費用支出報告制度。

　?。?）管理預(yù)算年度年終

　　A、根據(jù)被委托的會計師事務(wù)所審計后的年度報告，分析各項指標(biāo)的收支情況。

　　B、根據(jù)年度預(yù)算各項指標(biāo)與年度報告相關(guān)指標(biāo)進行一一分析對比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對超預(yù)算執(zhí)行的費用支出，可由業(yè)主委員會代表進行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。

　　C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預(yù)算提供參考依據(jù)。

選購要點

一、選購二手房18項注意

一、是否有私搭私建部分。

如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。

二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。

包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

四、考核房屋的市政配套設(shè)施。

打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

五、了解裝修的狀況。

原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

六、物業(yè)管理的水平。

水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

七、了解居住的費用。

水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費用。

八、舊房的歷史。

哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

九、鄰居的組合。

拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十、產(chǎn)權(quán)。

原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

十一、買房知識。

及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化；媒體報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十二、房屋值不值這個價？

通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

十三、能否做二手房按揭？

二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入、支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；支付有關(guān)手續(xù)費。

十四、應(yīng)不應(yīng)該請律師？

二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標(biāo)準(zhǔn)也不定；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

十五、應(yīng)不應(yīng)該找代理行？

代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？

十六、選擇什么樣的代理行？

可靠代理行應(yīng)該提供兩證：營業(yè)執(zhí)照及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書。

十七、房款和產(chǎn)權(quán)的交接。

不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的賬戶。

十八、產(chǎn)權(quán)的過戶。

必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

二、選購二手房二十要點

在二手房買賣中，最有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。

　　一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1．注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；

　　2．搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房；

　　3．產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；

　　4．一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1．確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；

　　2．大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；

　　3．一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1．是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

　　2．是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

　　3．陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1．包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；

　　2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

　　3．最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1．戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；

　　2．管線是否太多或者走線不合理；

　　3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1．打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

　　2．打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；

　　3．確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

　　4．觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

　　5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

　　6．煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

　　7．小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

　　七、了解裝修的狀況

　　1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉；

　　2．了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1．水、電、煤、暖的費用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶；

　　2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

　　3．小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

　　4．小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解往后居住的費用

　　1．水、電、煤、暖的價格；

　　2．物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　3．車位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1．哪一年蓋的還有多長時間的土地使用期限；

　　2．哪些人住過什么背景是何種用途；

　　3．是否發(fā)生過不好的事情是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；

　　4．是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1．好鄰居會讓你生活愉快在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；

　　2．拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；

　　3．與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計一下房價

　　1．自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；

　　2．委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；

　　3．銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

　　十三、看看能否做二手房按揭

　　二手房按揭的條件是：

　　1．滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，成都、外地均可；

　　2．能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

　　3．愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；

　　4．所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；

　　5．支付有關(guān)手續(xù)費。

　　十四、請律師

　　1．二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

　　2．公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；

　　3．建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

　　十五、找代理行

　　1．成都公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；

　　2．代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證；

　　3．在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：

　　代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？

　　買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？

　　代理行的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

　　十六、考察代理行是否可靠

　　代理行應(yīng)該提供兩證：

　　1．有效的成都工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，成都房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；

　　2．資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

　　1．公房上市在成都市啟動不久，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化；

　　2．媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；

　　3．向律師及中介代理行咨詢；

　　4．最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

　　1．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；

　　2．只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　1．不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；

　　2．可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

　　1．必須要經(jīng)成都市房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；

　　2．從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

三、挑選“二手房”四技巧

住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中最活躍的部分。 “二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此挑選時應(yīng)格外注意。

查明產(chǎn)權(quán)狀況

購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。

　 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。

看清房屋結(jié)構(gòu)

“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料打消疑惑。

考察環(huán)境和配套

舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入了解。

了解物業(yè)管理狀況

對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。

住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中最活躍的部分。 “二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此挑選時應(yīng)格外注意。

查明產(chǎn)權(quán)狀況

購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。

　 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。

看清房屋結(jié)構(gòu)

“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料打消疑惑。

考察環(huán)境和配套

舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入了解。

了解物業(yè)管理狀況

對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。

四、二手房是否可以購買

第一，二手房可否買，要看你對國內(nèi)經(jīng)濟前景的估量，是否認(rèn)同經(jīng)濟最困難的時刻已經(jīng)過去，經(jīng)濟前景看好。經(jīng)濟好，則股市好，股市好則證明各行各業(yè)已全面復(fù)蘇，更多人能賺到錢。荷包脹了對一手新盤的需求自然增長，一手樓價上升有實質(zhì)性支持，一手樓價上升，則二手樓樓價也會水漲船高的。

　　第二，以目前的價位購買二手樓，一手業(yè)主大都已蝕讓20％—30％，甚至40％—50％不等，這些樓價已到即使買地頭或買開發(fā)商知名度或買窗外風(fēng)景都已值回樓價的地步，估計樓價再下跌機會不大，但即時強勁反彈的機會也很微，所以最好不要立足于“短炒”之上，而應(yīng)有作長線投資的心理準(zhǔn)備。一來長線投資每月有租收，二來長線投資于優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，風(fēng)險會相對減少。不過要作長線投資，則所投入購買物業(yè)的資金應(yīng)在二三年內(nèi)都不會用得著，這才心安理得，否則隨時會因“等錢用”而被迫沽售。換言之，若你確信經(jīng)濟未來會好起來，而你又有一筆在二三年內(nèi)不必動用的資金，那么作為“儲蓄性質(zhì)”的投資，購買二手物業(yè)，不失為一個好的主意。自然，投資總會有風(fēng)險，買二手物業(yè)也不是“包贏必賺”的項目，樓價有升有跌，有上有落是鐵一般的規(guī)律，若自問承受不了這種波動，則還是安安分分做銀行定期存款或買國債為宜了。

五、什么是二手房和居間中保

什么是二手房？

　 二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。 凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。其中包括已購公房和經(jīng)濟適用房。　

什么是居間中保？

　 二手房中介市場為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。

　具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。目前已有多家房產(chǎn)市場推出此業(yè)務(wù)。

六、購買二手房，嚴(yán)把六大關(guān)

　　時下，隨著國家放開二手公房上市交易，又因新商品住房的房價太高，不少居民們購買“二手房”已日趨增多，其實，買“二手房”所涉及的情況比買新房要更為復(fù)雜一些。筆者認(rèn)為買到稱心的“二手房”至少需要把好以下“六關(guān)”：

一、要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或是經(jīng)濟適用住房，一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)買，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，對確認(rèn)是標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時，是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成，一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

二、要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況

　　要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積，要核實產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；此外，要了解裝修的狀況，原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何。

三、要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平

　　打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目，打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓，確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；觀察小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)及各項收費標(biāo)準(zhǔn)。

四、要了解房屋的歷史與鄰居組合

　　要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案？有否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤等的費用？好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

五、要反復(fù)比較判斷該房屋值不值這個價

　　自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值，也可委托信得過的中介機構(gòu)或評估機構(gòu)進行評估，要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款，應(yīng)該說，銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

六、要合法、徹底地辦結(jié)“二手房”的過戶手續(xù)

　　不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題，可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位（個人），等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)給賣方；尤其需把關(guān)的是，產(chǎn)權(quán)的過戶必須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程，從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過戶完成以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

七、二手房買賣合同必不可少的條款

　　目前國家尚未出臺二手房買賣的格式合同，一般的二手房買賣合同都是由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。我們知道，與房地產(chǎn)一級市場相比較，二手房市場顯得更加小規(guī)模、零散、隨意、交易主體多樣、情形復(fù)雜、風(fēng)險大，正因為如此，買賣雙方當(dāng)事人在議定合同時，就必須極為謹(jǐn)慎，方能較好減少漏洞與風(fēng)險，從而最大限度地維護自己的權(quán)益。

依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：

一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

二、標(biāo)的

本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進行買賣的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

三、價款

這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。

四、履行期限、地點、方式

這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責(zé)任

　 這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

六、解決爭議的方式

這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

七、合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓

在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

十、附件

在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。

八、二手房更需先設(shè)計后購房

　　二手房多數(shù)存在房型陳舊、設(shè)施落后、室內(nèi)分布不合理等不足?？筛爬?quot;一大三小"，即大臥室，小衛(wèi)生，小廚房，小客廳；有的則是"二無"，即無客廳，無陽臺；也有合用衛(wèi)生、廚房的情況。由于需購二手房的人多數(shù)經(jīng)濟本來就不寬裕，因此，購房時更要認(rèn)真研究一番。

　　比如，有的人購三室無廳的住宅，希望改造成二室一廳，同時還想將大臥室分隔成小臥室兼書房，或儲藏室，但這要看該房型有沒有足夠的空間；有的人想將二套住房合成一套，或者買隔壁鄰居的住房來合起來改造，也有的人一廂情愿地想將樓上樓下二套住房改造成復(fù)式結(jié)構(gòu)的住房，這些都要看有關(guān)部門能否許可，而安全上是否允許開鑿樓梯洞等建筑結(jié)構(gòu)的改造。諸如此類的情況還有很多，不一一例舉?？傊荒芟荣彿?，后定設(shè)計方案。否則，購房之后才發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)不允許改動，原先的設(shè)想就會大打折扣。

　　另外，由于二手房建造年代長短不一，室內(nèi)設(shè)施情況不一，購房前要查看清楚，否則對今后的改造和使用都會帶來問題。比如，一些二手房沒有浴缸下水、臉盆下水、洗衣機下水以及地漏，改造時是否有條件添加是一個問題。再如，二手房中一些老式住宅配電比較落后，購買時要注意能否有條件改造。

　　總之，購買二手房之前最好請室內(nèi)設(shè)計師去現(xiàn)場看一下，并告知自己今后的改造設(shè)想，當(dāng)然，還要事先請教物業(yè)等有關(guān)部門一些結(jié)構(gòu)方面的情況。