劉濱誼  陳威

　　1 項目概況

　　千島湖地處長江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安縣境內(nèi)，東距杭州133公里，西距黃山150公里，是鑲嵌在"杭州--千島湖--黃山"這條"名城、名水、名山"黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠，是兩江一湖（富春江、新安江、千島湖）國家級重點風景名勝區(qū)的主要組成部分，國家AAAA級旅游區(qū)，也是上海經(jīng)濟區(qū)和我國東南一流風景旅游城市杭州的"后花園"。

　　歷經(jīng)25年的打造，千島湖已成為全國知名的旅游品牌，景區(qū)接待游客量達到720萬人次，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟總收入19.3億元。近年來，隨著對外交通條件和自身接待設施的根本性改善，千島湖休閑度假旅游已初露端倪。為做大做強休閑度假產(chǎn)業(yè)，淳安縣委縣政府確定了"打造休閑度假勝地，建設旅游經(jīng)濟強縣"的戰(zhàn)略決策，并建立了千島湖省級旅游度假區(qū)。

　　為提升千島湖旅游品味，推進千島湖旅游由觀光型向休閑度假型的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)"以湖興縣"發(fā)展定位，立足打造"休閑度假勝地"這一戰(zhàn)略目標，千島湖旅游度假區(qū)管理委員會委托同濟大學進行千島湖進賢灣旅游度假區(qū)塊的概念規(guī)劃編制工作。

　　1.1 規(guī)模

　　進賢灣旅游度假區(qū)塊位于淳安縣千島湖風景區(qū)外圍的保護地帶范圍內(nèi)，千島湖鎮(zhèn)的北側(cè)，通過跨湖的千島湖大橋相聯(lián)系。整個進賢灣旅游度假區(qū)塊面積27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陸地14.72平方公里（見圖1--區(qū)位圖）。 

　　1.2 目標

　　從長三角及全國范圍入手，在保護好區(qū)塊生態(tài)環(huán)境、景觀環(huán)境的基礎上，確定度假區(qū)塊的主體定位、旅游度假項目、發(fā)展規(guī)模、總體布局，通過進賢灣旅游度假區(qū)塊的規(guī)劃建設，加速千島湖旅游的快速轉(zhuǎn)型和全面發(fā)展。

　　1.3 創(chuàng)新

　　先確定進賢灣旅游度假區(qū)塊內(nèi)的環(huán)境生態(tài)保護條件并進行量化，然后利用GIS對各種限制條件進行疊合和修正，得出具有可操作性的最終規(guī)劃土地適宜性模型。

　　2 千島湖旅游發(fā)展現(xiàn)狀

　　千島湖從1982年開始發(fā)展旅游到2002年實施旅游轉(zhuǎn)型，旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步、發(fā)展、壯大、轉(zhuǎn)型四個階段，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，旅游經(jīng)濟快速發(fā)展，品牌知名度日益響亮，逐步確立了國內(nèi)湖泊旅游典范的地位。

　　2.1 旅游度假開發(fā)模式分析

　　目前，千島湖旅游度假開發(fā)模式主要有三種以下模式：

　　2.1.1 酒店（單一地產(chǎn)模式）

　　以陽光大酒店為代表，這是以唯一酒店形式而出現(xiàn)的單一地產(chǎn)模式，也是最為普遍的一種簡單旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　2.1.2 酒店＋別墅（復合地產(chǎn)模式）

　　以天清島度假村、鳳凰島度假村、開元度假村為代表，這是以高檔星級酒店和住宅相結(jié)合的一種復合地產(chǎn)模式，比酒店單一地產(chǎn)模式具有更大的優(yōu)勢。

　　2.1.3 酒店＋別墅＋特色餐飲＋水上娛樂（多類型復合地產(chǎn)模式）

　　以溫馨島度假村為代表，這是以高檔酒店、住宅、商業(yè)、娛樂等多類型的操作模式，不是單一的復合項目。這也是千島湖景區(qū)內(nèi)唯一獨立具有住宿、商務活動和娛樂的度假村。

　　2.2 旅游開發(fā)中存在的問題

　　千島湖經(jīng)過25年的不斷努力和發(fā)展，旅游業(yè)實現(xiàn)了從無到有，從小到大，從弱到強，由低到高這樣的一個迅速發(fā)展過程，取得了眾多榮譽和稱號，樹立了國內(nèi)湖泊旅游的典范地位。千島湖旅游在其發(fā)展過程中，也在不斷完善、不斷進取，但也不得不承認，在開發(fā)建設上仍存在一些問題，因此，總結(jié)過去，展望未來，這對于進賢灣旅游度假區(qū)塊的健康發(fā)展是大有裨益的。

　　2.2.1 問題一：開發(fā)模式

　　千島湖旅游轉(zhuǎn)型已經(jīng)開展了5年，但是目前休閑度假項目比較單一，"酒店＋房產(chǎn)"為主要模式，缺乏真正有特色的休閑度假產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前千島湖在建以及規(guī)劃審批中的五星級酒店就有10家左右，這類度假型酒店，通?；旧隙际呛投燃賱e墅、湖景公寓、精裝修"捆綁"開發(fā)的復合地產(chǎn)，酒店除了極盡豪華外，并無太多的特色，與城市度假酒店區(qū)別不大。

　　2.2.2 問題二：景區(qū)房產(chǎn)化

　　由于受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，國內(nèi)景區(qū)、度假區(qū)都熱衷于搞景觀地產(chǎn)、度假房產(chǎn)，甚至認為發(fā)展度假旅游就是單純的修建別墅，造成周邊存在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。千島湖也存在這樣的問題，沿湖和一些島嶼也修建了不少度假別墅，使沿湖景觀和周邊的環(huán)境受到一定破壞，優(yōu)美的景區(qū)環(huán)境在城鎮(zhèn)化、商業(yè)化、社區(qū)化，這勢必影響千島湖風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

　　2.2.3 問題三：濱水項目

　　無論早期開發(fā)的陽光大酒店，還是近期開發(fā)的開元度假村，都位于湖邊，屬于濱水開發(fā)的項目。這些旅游度假項目盡管濱水，但是與湖面存在較大的高差，除項目選址、地形、防汛因素影響外，還有設計上缺乏一定的考慮，造成項目與湖水缺乏聯(lián)系，缺乏親水性，使水可看不可親，體現(xiàn)不出濱水度假項目的特色，這是千島湖濱水度假項目普遍存在的一個問題。

　　2.2.4 問題四：度假別墅

　　目前，千島湖沿湖和一些島嶼開發(fā)許多度假別墅，為了取得良好的景觀效果，別墅不是臨水建設（如鳳凰島度假村），就是沿山脊開發(fā)（如開元度假村），這對沿湖第一照面景觀和周邊環(huán)境造成了極大沖擊和影響，這也是千島湖度假房產(chǎn)普遍存在的一個問題。

　　2 規(guī)劃框架

　　根據(jù)度假區(qū)塊地形地貌、用地、坡度、坡向疊加成現(xiàn)狀土地適宜性基準模型，在此基礎上，結(jié)合生態(tài)保護、劃定和出讓土地范圍，疊加成土地適宜性參考模型，再根據(jù)具體的開發(fā)與保護條件進行調(diào)整，得出最終規(guī)劃土地適宜性最終模型。根據(jù)旅游客源市場分析，提出可開發(fā)的旅游度假項目，在規(guī)劃土地適宜性最終模型基礎上，確定區(qū)塊內(nèi)旅游度假項目的設置和選址（見圖2--規(guī)劃框架）。

　　3 土地適宜性評價模型

　　土地適宜性評價模型是由現(xiàn)狀用地、生態(tài)環(huán)境保護、已劃定和出讓土地三部分條件疊加出來。

　　3.1 現(xiàn)狀土地適宜性基準模型疊加條件

　?。?） 地形地貌：110~170m高程之間用地可以開發(fā)；170m以上高程嚴禁開發(fā)。

　　（2） 土地利用：耕地（基本農(nóng)田）、園地嚴禁開發(fā)；供電用地、旅館業(yè)用地、農(nóng)居點用地保留；由于該地塊開發(fā)基本上在現(xiàn)有林地上進行，因此，林地部分不參加疊加，所有因開發(fā)建設涉及的林地要經(jīng)過當?shù)貒辆峙鷾省?/p>

　?。?） 坡度：坡度：0°~30°之間的斜坡地適宜開發(fā)；30°~45°之間的山坡地不適宜開發(fā)，45°以上的山坡地嚴禁開發(fā)。

　?。?） 坡向：陽坡適宜建設，陰坡不適宜建設。

　　3.2 生態(tài)環(huán)境保護疊加條件

　?。?） 除劃定的水上休閑運動區(qū)域外，與湖區(qū)連通的水體嚴禁水產(chǎn)養(yǎng)殖、禽畜飼養(yǎng)和開發(fā)。

　?。?） 除了個別必要的標志性景觀（不上人）外，坡度30°以上的山地、高程170米以上的山地，嚴禁開發(fā)建設，封山育林，保護山林生態(tài)環(huán)境。

　?。?） 除生態(tài)旅游項目外，島嶼嚴禁開發(fā)建設。

　?。?） 沿湖第一照面嚴禁開發(fā)，保護良好的景觀視線。

　?。?） 除道路（含機動車道、濱水步道、自行車道）、游船碼頭、親水項目外，距湖岸線20米范圍內(nèi)原則上不進行開發(fā)。

　?。?） 景觀核心區(qū)和景觀影響范圍嚴禁開發(fā)。

　?。?） 歷史文化保護區(qū)嚴禁開發(fā)。

　　（8） 生態(tài)濕地和重要的生物棲息地嚴禁開發(fā)。

　　（9） 地質(zhì)災害隱患區(qū)嚴禁開發(fā)。

　　3.3 已劃定和出讓土地疊加條件

　　溫馨島度假村已建成。

　　3.4 模型修正

　　疊加后，得出土地適宜性參考模型，與現(xiàn)狀土地適宜性基準模型相比，需要保護的用地得以有效地保護。參考模型中可開發(fā)用地相對比較分散，不利于項目的集中開發(fā)和環(huán)境的生態(tài)保護，因此，對于那些在可開發(fā)用地內(nèi)的較不適宜建設的用地（滿足高程小于170米、坡度30°~45°的用地），本著集中開發(fā)的原則，可以進行地形改造，用于項目的開發(fā)建設，經(jīng)過修正得出最終土地適宜性評價模型（見圖3--土地適宜性最終模型）。

　　4 客源市場分析與預測

　　4.1 客源市場概況

　　近年來，千島湖游客數(shù)量快速增長，2006年千島湖接待國內(nèi)外游客180萬人，其中下湖游客140萬人，同比增長21.1%，門票收入達1.31億元，旅游經(jīng)濟總收入19.1億元。2007年"五一"黃金周，千島湖風景區(qū)共接待游客22.9萬人，同比增長26.5%，其中下湖購買大門票的游客16.4萬人，同比增長24.3 %；實現(xiàn)旅游經(jīng)濟收入2.3億元，同比增長27.8 %。

　　千島湖客源市場呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）散客比例快速增長；（2）自駕游日漸增多；（3）觀光向休閑度假轉(zhuǎn)變；（4）高收入度假人群增多。

　　4.2 度假客源市場需求分析

　　4.2.1按收入劃分

　?。?） 高收入

　　作為高收入的群體，社會上各種企業(yè)的高層管理人員、私營企業(yè)主等在旅游方面的選擇多為商務會議度假型出游。商務會議度假酒店一般為高星級的酒店，設施較為豪華齊全，服務質(zhì)量很高。商務會議度假市場方面，千島湖可以依托杭州和上海，憑借良好的資源優(yōu)勢，利用奧運會、世博會的發(fā)展機遇，在進賢灣開展高端商務會議度假旅游。

　　（2） 中等收入

　　白領階層由于日常工作壓力較大，且多生活居住在大中型城市里，平時已經(jīng)身處嘈雜、擁擠、喧鬧的都市環(huán)境，他們更希望去自然風光好、環(huán)境清靜的地方旅游度假，他們對有特色、有文化氛圍的酒店更為偏愛。因此具有民俗風情、地方文化、的景點對他們來說是有吸引力。

　?。?） 低收入

　　低收入人群很多是年輕的背包族，他們追求的是更貼近自然的旅游方式，喜歡登山、水上運動等活動，他們的特點是流動性大，花費少，可以為他們提供適合他們年齡和心理需求的露營基地和露營設備，還可以發(fā)展青年旅舍性質(zhì)的經(jīng)濟型酒店。

　　4.2.2 按年齡結(jié)構(gòu)劃分

　?。?） 青少年學生市場

　　學生市場是比較穩(wěn)定的客源市場，對于學生市場，可以考慮提供更多自助式、廉價的服務。如利用千島湖眾多的島嶼開展拓展訓練、孤島生存，還可以開展一些諸如登上、露營、野炊、釣魚、沙灘浴、劃船、森林浴等活動。千島湖可以努力獲得修學旅游接待試點的資格。充分利用千島湖豐富的動植物資源和獨特的山鄉(xiāng)風情以及漁業(yè)文化。修學旅游的形式可采用參觀考察、學習觀摩、科技實驗、生活體驗和勞動鍛煉等。

　?。?） 中青年家庭市場

　　以三口之家為代表，這樣的家庭式度假的游客，旅游項目和設施需要考慮小孩以及父母與孩子互動的需求。例如，室內(nèi)水上樂園酒店和動漫主題酒店也是這種家庭式出游度假的非常適合的選擇，有許多豐富的游樂活動可以讓小孩子和家長同樂，可以增加父母與孩子之間的互動。

　?。?） 銀發(fā)市場

　　據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計，目前全國老年人外出旅游人數(shù)每年都在1.5億人次，已占到旅游者總數(shù)的20％。

　　老年人由于時間充裕，可供選擇的范圍大，有主動避開旅游旺季的趨向，非常有利于緩解淡旺季。千島湖的秀美自然景觀和良好生態(tài)環(huán)境非常適合老年游客頤養(yǎng)天年。千島湖開展老年游客休閑度假應該以養(yǎng)老度假村、鄉(xiāng)村酒店、漁家樂等形式為主，讓他們遠離城市的喧囂、在青山碧水中頤養(yǎng)天年，同時，閑來可以照顧照顧菜地和果林，釣魚也是非常愜意、閑適的休閑活動。

　?。?）度假客源市場預測

　　根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時間為3~5年。千島湖自2002年開始旅游轉(zhuǎn)型以來，已經(jīng)經(jīng)歷了5年的發(fā)展過程，一批休閑度假項目建成使用，為千島湖加快旅游轉(zhuǎn)型奠定了基礎。

　　據(jù)估計，2007年千島湖游客將達200萬人，同比增加11%，其中，休閑度假游客將占到總游客數(shù)的30%，即60萬人。2008年和2010年適逢北京奧運會和上海世博會，千島湖的游客將呈迅猛上升趨勢，度假游客比例也將快速增長，2008年度假游客比例將達到40%，2010年將達60%（表2）。進賢灣旅游度假區(qū)塊的開發(fā)建設將更加有助于加快千島湖旅游轉(zhuǎn)型的步伐。

　　5 總體規(guī)劃目標

　?。ㄒ妶D4--總體規(guī)劃目標）

　　6.1 方案一：以會議度假為導向

　　（1） 主題：商務之旅、度假勝地

　?。?） 進賢灣旅游度假區(qū)塊憑借自身優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，形成以會議、休閑、度假為特色，打造面向商務和高端市場的國際商務休閑度假基地，成為未來千島湖休閑度假的核心區(qū)域。

　?。?） 功能分區(qū)：商務度假區(qū)；休閑度假區(qū)；宗教文化區(qū)

　?。?） 項目策劃：國際會議與培訓中心、度假酒店、漁人鄉(xiāng)村酒店、濱水別墅度假村、水上度假村、水上劇場、港灣商業(yè)娛樂街區(qū)、游船碼頭、水資源生態(tài)教育中心、農(nóng)家樂、寺廟、宗教會議中心、旅游社區(qū)、湖心公園（見圖5--方案一項目策劃圖）。

　?。?） 開發(fā)容量：204.61平方公里，占陸地面積13.9%（見圖6--方案一土地利用規(guī)劃）。

　?。?） 投資估算：27.32億元

　　6.2 方案二：以度假娛樂為導向

　?。?） 主題：特色度假、歡樂港灣

　?。?） 面對千島湖快速增長的休閑度假市場，加快千島湖的旅游轉(zhuǎn)型，在現(xiàn)有度假旅游的基礎上，進一步提升，形成以主題酒店度假為特色，打造成為面向不同客源市場的千島湖特色旅游度假區(qū)塊。

　?。?） 功能分區(qū)：入口服務區(qū)；度假娛樂區(qū)；旅游服務區(qū)；宗教文化區(qū)

　?。?） 項目策劃：室內(nèi)水上樂園度假酒店、燈塔主題酒店、帳篷主題酒店、搖滾主題酒店、動漫主題酒店、別墅度假村、水上劇場、游船碼頭、農(nóng)家樂、寺廟、宗教會議中心、進賢灣旅游小鎮(zhèn)、旅游社區(qū)、游客服務中心、景觀塔（見圖7--方案二項目策劃圖）。

　?。?） 開發(fā)容量：260.88平方公里，占陸地面積17.72%（見圖8--方案二土地利用規(guī)劃）。

　?。?） 投資估算：30.22億元

　　5.3 方案三：以養(yǎng)生居住為導向

　?。?） 主題：山水人居、養(yǎng)生天堂

　　（2） 根據(jù)淳安縣"十一五"規(guī)劃中"休閑度假勝地，養(yǎng)生居住天堂"的發(fā)展目標，以當前人們對生存環(huán)境品質(zhì)的需求為依托，憑借進賢灣區(qū)塊自身良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，形成以生態(tài)養(yǎng)生居住為主的生態(tài)養(yǎng)生休閑度假區(qū)塊。

　?。?） 功能分區(qū)：山水生態(tài)養(yǎng)生區(qū)；農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑區(qū)；宗教文化養(yǎng)生區(qū)

　?。?） 項目策劃：寺廟、宗教會議中心、宗教養(yǎng)生、別墅度假村、宗教文化交流市場、農(nóng)家樂、生態(tài)養(yǎng)生休閑社區(qū)、養(yǎng)生培訓教育基地、養(yǎng)生會議中心、生態(tài)養(yǎng)生度假山莊、森林木屋區(qū)、水上娛樂區(qū)、休閑體育區(qū)、景觀塔、碼頭區(qū)（見圖9--方案三項目策劃圖）。

　?。?） 開發(fā)容量：149.19平方公里，占陸地面積10.14%（見圖10--方案三土地利用規(guī)劃）。

　　（6） 投資估算：19.76億元

　　5.4 方案綜合比較

　　項目  名稱：千島湖進賢灣旅游度假區(qū)塊概念性規(guī)劃

　　項目負責人：劉濱誼　博士　教授　博導

　　項目  總監(jiān)：陳  威  博士  景觀規(guī)劃師

　　項目組成員：劉濱誼  博士　教授　博導

　　陳  威  博士  景觀規(guī)劃師

　　龔穎博  景觀工程師

　　趙文俊  碩士生

　　侯常志  碩士生

　　劉  渝  碩士生

　　石  凱  設計師

　　項目起止時間：2007.4~2007.11

　　項目委托單位：浙江省淳安旅游度假區(qū)管理委員會

　　項目面積：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陸地14.72平方公里